С Днем защитника Отечества!­ Мы желаем Вам не воевать, но побеждать, не штурмовать, а завоевывать все жизненн­о важные для Вас крепости, вершины и руб­ежи, какими бы недоступными они ни были! ­Пусть Ваша жизнь будет наполнена оптимиз­мом и бодростью,­ ­чтобы всегда идти только вперед – к нов­ым проектам и новым свершениям!

Маргарита Заева, руководитель отдела торговой недвижимости компании ILM приняла участие  в REX Retail Meeting.   Мероприятие прошло 28 января в к афе "ШАРДАМ" на Крымском Валу. В числе участников компании:  IKEA Centres Russia Romanov Property Holdings Fund IMMOCHAN Russia TriGranit Management Rus SRV 360 DARS Development Галерея Чижова   Ключевые темы: -   Тенант-микс торгового центра: как удержать минимальный уровень вакансии после ухода с рынка группы зарубежных брендов? -   Российские ретейл-группы: как формировать портфель брендов и какие концепции развивать для минимизации экономических рисков? Какие товарные группы показывают сегодня наибольшую устойчивость? -   Отечественные бренды, вышедшие на рынок в 90-е годы: что меняется в стратегии компании? Осуществляется ли запуск новых брендов, концепций, форматов в рамках корпорации? Какова структура арендной платы, оптимальная для поддержки рентабельности и приемлемая для арендодателя? -   Отечественные бренды, вышедшие на рынок в нулевые годы: каковы сегодня основные риски? Как вы корректируете бизнес-модель? Каковы ваши планы по развитию и ожидания по арендной плате? -   Запуск новых розничных концепций: есть ли сегодня ниши и, главное, экономические условия для выхода на рынок? Каковы условия успеха? Как планируется решать проблему аренды, с учетом отсутствия приемлемого финансирования для стартапов?  

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%. Одним из возможных сценариев выхода из данной ситуации является ускоренная конвертация офисных помещений в промзонах в другие сегменты недвижимости (жилье,апартаменты,торговые площади и склады). Все это приведет к миграции арендаторов в качественные офисные объекты. После 2014 г., когда объемы введенных офисных площадей стали рекордными за последние 5 лет, 2015 год продемонстрировал снижение темпов нового строительства, что стало следствием сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. Сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды.   В 2016 г. объем ввода может стать ниже: по ожиданиям, на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м. Строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, ввиду отсутствия финансирования приостанавливается. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода станут минимальными. Увеличение общего объема занимаемых площадей достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах. Структура суммарного объема чистого поглощения отражает продолжающуюся тенденцию улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании консолидируют свои офисы и переезжают в объекты высокого качества, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Компании, арендующие помещения в зданиях класса Б-, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности в 2015 г., и поэтому в целях снижения затрат они заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. Аналитики ILM ожидают, что в 2016-2017 гг. стремление компаний оптимизировать  условия  аренды  сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится. Несмотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. За последний год доля свободных помещений на офисном рынке Москвы увеличилась на 1,3 п.п. и по итогам года составила 16,8% в среднем по рынку. На сегодняшний день каждый шестой квадратный метр нарынке остается вакантным. Тем не менее увеличившиеся во 2-м полугодии объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают дальнейшие темпы роста уровня свободных площадей. На протяжении последних месяцев ставки аренды на московские офисы продолжили снижаться. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В объектах класса А средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $440 за кв. м в год. В классе Б+ средние запрашиваемые базовые ставки аренды составили $260 за кв.м в год. Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки  арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному   изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года. В текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 г. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится и в следующем году. Темпы нового строительства по-прежнему будут превышать потребности арендаторов, и ставки аренды продолжат свое падение. Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических  факторов. В 2016 г. арендаторы, которые до сих пор платят аренду в долларах США, будут продолжать искать любые способы по снижению арендных расходов и пересогласованию условий аренды. У арендаторов, у которых заканчивается договор аренды, есть прекрасная возможность не только сократить свои расходы, но и переехать в здание более высоко класса, ближе к метро или к центру города. По словам  Андрея Лукашева, Управляющего партнера  ILM ,  «на рынке коммерческой недвижимости чувствуется кризис доверия между собственниками и арендаторами, которое придется восстанавливать в наступающем году. Собственники всеми силами стараются оптимизировать свои расходы, снижая налоговую нагрузку и оспаривая кадастровую стоимость, а также улучшают качество управления своих объектов, что повышает их привлекательность в глазах потенциальных арендаторов». Источник: CRE