Обзоры рынка

По итогам 1 квартала  объемы нового строительства оказались крайне низкими . Ввод ранее заявленных объектов был перенесен на последующие кварталы. В течение первых трех месяцев рынок пополнился всего одним новым зданием площадью 2,6 тыс. кв. м. В 2025 г. темпы строительства могут быть высокими . К вводу заявлено более 1,2 млн. кв. м. Однако, учитывая итоги начала года и рост себестоимости строительства, реальный объем нового предложения может составить не более 850 тыс. кв. м. Тенденция, когда большая часть площадей будет реализована до ввода, сохранится. Суммарный  объем чистого поглощения по итогам 1 квартала составил 74 тыс. кв. м, что почти в 3 раза меньше показателя прошлого года . Невысокие значения чистого поглощения свойственны началу года. Также на снижение показателя влияет большое количество сделок в строящихся объектах, которые еще не вышли на рынок. Тем не менее, на рынке сохраняется стабильный высокий спрос. В условиях дефицитного предложения на рынке увеличивается количество сделок по аренде офисов «под отделку», по покупке помещений в строящихся объектах, а также в сегменте «гибких пространств». В условиях активного спроса и низких темпов нового строительства, объем свободных офисов продолжает сокращаться. В течение 1 квартала  уровень вакантных площадей уменьшился на 0,2 п.п. и по итогам марта составил 3,5% в среднем по рынку  или 0,8 млн. кв. м. Несмотря на рост будущих темпов прироста, новые площади не смогут насытить рынок. Вследствие сокращения объектов спекулятивного строительства и реализации офисов в подходе продаж, площади вымываются еще до окончания стройки. Доля свободных помещений в объектах, анонсированных к вводу в 2025 г., составляет всего 37%. Запрашиваемые базовые ставки аренды продолжают показывать рост во всех классах.  В зданиях класса А средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки аренды в течение 1 квартала вырос на 12% и по итогам марта достигла 31 100 руб. за кв. м в год. В класс Б+ средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды выросла на 8% и составила 26 700 руб. за кв. м в год. В наиболее востребованных субрынках рост средневзвешенных ставок аренды в течение года составил 20-35%. В условиях, когда аренда в будущих объектах представлена в очень ограниченных объемах, а стоимость строительства растет, ожидается дальнейшее увеличение запрашиваемой стоимости аренды. Средневзвешенная стоимость за кв. м на конец марта составляет 441 тыс. руб. за кв. м, с учетом НДС . Вследствие роста себестоимости строительства и стабильного спроса, средневзвешенная цена продажи в течение первых трех месяцев выросла на 7%. Годовая динамика показала рост в 13,5%.

⁣⁣⁣⁣- По итогам года суммарный  объем нового предложения составил 559 тыс. кв. м  офисных площадей, что почти в 2 раза больше показателя прошлого года. Главным тенденцией нового строительства остается ввод большого количества объектов, частично или полностью заполненных до ввода.  - В 2025 г. темпы строительства могут увеличиться. К вводу заявлено около 950 тыс. кв. м . 70% площадей от общего ожидаемого объема составляют объекты, предлагаемые на продажу. ⁣⁣- Весь год рынок демонстрировал высокий уровень деловой активности.  Суммарный объем чистого поглощения по итогам четырех кварталов достиг 1,18 млн. кв. м , что в 2 раза превышает прошлогоднее значение, и является рекордным за последние 14 лет.  - По итогам года  уровень вакантных офисных площадей в среднем по рынку  уменьшился на 2,8 п.п. и на конец декабря  достиг критически низких 3,8%. - Запрашиваемые базовые ставки аренды в течение 2024 г. показали рост во всех классах . В зданиях класса А средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки аренды вырос на 4% и по итогам декабря составил 27 600 руб. за кв. м в год. В класс Б+ средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды выросла на 14% по сравнению с концом прошлого года и достигла 24 700 руб. за кв. м в год

■ По итогам трех кварталов суммарный объем нового предложения в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Тенденция, когда большая часть нового предложения заполнена при вводе, сохраняется. 90% введенных площадей недоступны для открытого рынка на данный момент. ■ Объем анонсируемых проектов, ввод которых запланирован на 2024 г., по-прежнему находится на уровне 800 тыс. м². ■ Суммарный объем чистого поглощения по итогам трех кварталов в 2,5 раза превзошел результат аналогичного периода 2023 г. Таким образом, объем чистого поглощения за весь 2024 г. может обновить 14-летний рекорд показателя. ■ Высокое значение чистого поглощения обусловлено главными факторами: это ввод с минимальным доступным предложением, когда на рынок выходят частично или полностью реализованные объекты, и стабильный растущий спрос. ■ По итогам 3 квартала доля вакантных офисных площадей в среднем по рынку сократилась на 0,5 п.п. Уровень вакансии по итогам сентября 2024 г. показал самое низкое значение за последние 14 лет наблюдений. ■ Средневзвешенные запрашиваемые базовые ставки аренды в течение 3 квартала 2024 г. показали рост во всех классах. В классе А средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки аренды вырос на 1%, вернувшись на уровень конца 2023 г. В сегодняшнем доступном предложении класса А значительную долю занимают менее дорогие офисные площади за пределами МКАД. Это играет важную роль в формирование средневзвешенной стоимости аренды и сдерживает рост общего показателя. ■ Вследствие стабильного спроса, постепенно растут ожидания собственников. Крупные собственники в наиболее востребованных субрынках повышают запрашиваемые арендные ставки на свои предложения.

■ Общий объем рынка офисных площадей в новых объектах,представленных на продажу, составляет 1 678 тыс. м², 90 % - 1 505 тыс. м² площадей относится к классу А. ■ В течение 3 кв. 2024 г. доля вакантных площадей увеличилась на 2 п.п. и находится на уровне 31% в среднем по рынку. ■ Спрос на офисные помещения, по-прежнему, находится на высоком уровне; рост вакансии обусловлен анонсом продаж новых объектов, таких как AFI Парк «Воронцовский», БЦ «Сиреневый парк», Магистральная 12, Башня Рябов. ■ По итогам 3 квартала 2024 г. количество доступных для продажи офисных площадей в новых объектах сократилось практически в два раза по сравнению с началом года. В 1 квартале было вакантно около 1 млн. м² офисов на продажу, на конец сентября -521 тыс. м². ■ Цены на офисные помещения в новых объектах находятся в диапазоне от 185 000 до 741 000 ₽ за м². Средневзвешенная стоимость продажи выросла на 21% по сравнению с концом прошлого года. В течение 3 кв. 2024 г. цена увеличилась на 5%.    

■ Объемы нового строительства 1 полугодия превзошли показатели аналогичного периода прошлого года более чем в 3 раза. ■ Объем анонсируемых проектов, ввод которых запланирован на 2024 г., по-прежнему находится на уровне 800 тыс. кв.м. ■ На рынке сохраняется высокий уровень деловой активности. По итогам 1 полугодия суммарное чистое поглощение уже превышает значение всего 2023 г. на 48%. ■ Уровень вакантных площадей продолжает стремительно снижаться. В течение 2 квартала доля свободных помещений снизилась 1,4 п.п. в среднем по рынку. Это минимальное значение показателя за последние 14 лет наблюдений. ■ В классе А средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды в течение 2 квартала снизилась на 1,5%. Снижение средневзвешенного значения является техническим и обусловлено структурой предложения: вследствие увеличения спроса, с рынка ушли офисные предложения в ключевых деловых районах, где коммерческие условия выше. ■ Вследствие стабильного спроса, постепенно растут ожидания собственников. Крупные собственники в наиболее востребованных субрынках повышают запрашиваемые арендные ставки на свои предложения.

■ 3,2 млн. кв.м или 68 объектов — ожидаемый общий объем ввода офисных площадей в 2024-2027 гг. ■ 50% будущего ввода 2024-2027 г. предлагается к реализации в формате продажи. ■ 59% нового предложения не будет доступно на момент ввода. В связи с внушительным количеством ожидаемых объектов на продажу, а также зданий формата built-to-suit, основная часть будущего предложения будет вводиться частично или полностью реализованной. ■ 195 000 - 760 000 руб. за кв.м. — запрашиваемые цены продаж в будущих объектах. ■ 15 000 - 55 000 руб. за кв.м. — запрашиваемые ставки аренды в будущих объектах.  

■ Наибольший общий объем рынка офисных площадей в новых объектах, представленных на продажу, сосредо­точен в ЦАО, а именно 483 тыс. кв.м. ■ Наименьшая доля нереализованных офисных площадей сосредоточена в СЗАО - 10%, СВАО - 18%. ■ Размер среднего офисного блока на продажу в новых объектах составляет 70-300 кв.м. ■ Цены на офисные помещения в новых объектах находятся в диапазоне от 185 000 руб. до 765 000 руб. за кв.м.

■ Объем анонсируемых проектов, ввод которых запланирован на 2024 г., составляет около 800 тыс. м².  ■ Объем чистого поглощения по итогам 1 квартала уже достиг 45% от показателя за весь 2023 г. ■ В условиях активного спроса и низких темпов нового строительства, уровень вакантных площадей уменьшился на 0,8 п.п. в среднем по рынку. ■ На фоне инфляционных процессов, а также высокого спроса и ограниченного свободного предложения, в 1 квартале средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды выросли. В объектах класса А рост составил 1,5%, в классе Б+ -5,5% и зданиях класса Б- показатель увеличился на 7,5%.

■ Наибольший общий объем рынка офисных площадей в новых объектах, представленных на продажу, сосредоточен в ЦАО, а именно 494 тыс. кв.м. ■ Наименьшая доля нереализованных офисных площадей сосредоточена в Новой Москве - 9%, ЮВАО и ЮЗАО: 21% и 24% соответственно. ■ Размер среднего офисного блока на продажу в новых объектах составляет 70-300 кв.м. ■ Цены на офисные помещения в новых объектах находятся в диапазоне от 182 500 руб. до 760 000 руб за кв.м.

■ Общий объем офисных помещений в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам 2023 г. составляет 1,25 млн. кв.м. и представлен 14 офисными объектами, введенными в эксплуатацию. Это составляет около 22% от общего объема предложения офисов класса А в Москве. ■ По завершении строительства всех объектов общий объем офисных площадей на территории Сити составит 1,8 млн. кв.м. ■ Вследствие возросшей деловой активности на рынке, суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за период, по итогам года достиг 18 тыс. кв.м. ■ Несмотря на снижение деловой активности на рынке в целом в 2020-2022 гг., собственники высоко- классных объектов в популярных деловых районах не снижали запрашиваемые ставки на свои объекты. ■ В течение 2023 г. средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды для помещений класса А продолжила свой рост. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки аренды по итогам декабря составил 47 700 руб. за кв.м в год и достиг максимального значения. ■ Средневзвешенная стоимость по продаже в башнях по итогам года выросла на 12% и на конец декабря составила 670 000 руб. за кв.м. Еще больше аналитики по офисным площадям, гибким пространствам, сделкам и башням ищите в нашем обзоре. 

■ В связи с переносом сроков окончания строительства по некоторым объектам, фактический объем нового ввода за 2023 г. оказался меньше ожидаемого и составил 230 тыс. кв.м. ■ Наибольший общий объем рынка офисных площадей в новых объектах, представленных на продажу, сосредоточен в ЦАО, а именно 543 тыс. кв.м. ■ Наименьшая доля нереализованных офисных площадей сосредоточена в Новой Москве — 9%, СЗАО и СВАО — 30%.  ■ Размер среднего офисного блока на продажу в новых объектах составляет 100-300 кв.м. ■ Средневзвешенная стоимость продажи помещений, находящихся в объектах ближайшей готовности (2023-2024 гг.) составляет 393 000 руб. за кв.м для класса А и 296 000 руб. за кв.м для класса Б+.

■ 108 площадок, 352 тыс. кв. м действующих гибких офисных пространств основных операторов в Москве. ■⁣ 3 100 кв. м — средний размер действующей площадки гибкого офисного пространства. ■ 35 000 руб. — средняя стоимость рабочего места без учета НДС.  Фактический ввод новых сервисных офисов за 2023 г. оказался вдвое меньше показателя 2022 г., и составляет около 40 тыс.кв.м. На 2024 год анонсирован объем такого же уровня кв.м., но реальный ввод может оказаться больше из-за ввода BTS проектов.