Что является главным недостатком коворкингов? Как получилось, что внезапно закончились склады? Почему жилая недвижимость больше не является привлекательной для инвестирования? Об этом Циан.Журналу рассказывает Иван Ивлиев, генеральный директор компании ILM, кандидат юридических наук.
Краткое содержание интервью
В ближайшие два–три года не планируется возвращать в офисы 100% сотрудников. Компании будут менять арендуемые площади, уделяя большее внимание коворкингам.
Внутри традиционных офисов будут создаваться гибкие пространства: необходима переговорная — делаем переговорную, нужны рабочие места — делаем рабочие места.
Уровень вакантных помещений в сегменте складской недвижимости по итогам I полугодия 2021-го составляет 1,7%. Девелоперы оказались не готовы к резко выросшему спросу на склады.
Рынок элитного жилья не устоял перед соблазном повысить цены на новостройки: в нескольких ЖК премиум-класса в ЦАО продажи стартовали с ценником свыше 1 млн рублей за 1 кв. м без отделки.
На загородном рынке пользуются спросом дома от 500 до 1 тыс. кв. м. Каждая комната в таких домах оборудована собственным санузлом, имеет гардеробную. Планировка должна быть удобной и функциональной.
В моду вновь входят outdoor-пространства: террасы, патио, балконы и небольшие французские балкончики.
«Начался переход на гибридный формат офисов — сочетание офисного и удаленного режимов работы»
— Пандемия рассадила офисных сотрудников по домам. Собираются ли компании возвращать их в офисы?
— В ближайшие два-три года компании не планируют возвращать в офисы 100% сотрудников. Скорее всего, на привычные рабочие места вернутся не более 50–60% белых воротничков, остальные будут работать на удаленке. Компании будут менять арендуемые площади, уделять большее внимание коворкингам, где допустимо относительно свободно менять пространство.
Недавно начался переход на гибридный формат офисов (сочетание офисного и удаленного режима работы), примером служит Mail.ru Group.
УЖЕ БОЛЕЕ 40% РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ РАССМАТРИВАЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ ПЕРЕЙТИ НА ТАКОЙ ФОРМАТ — СОХРАНИТЬ ЗА СОБОЙ КЛАССИЧЕСКУЮ МОДЕЛЬ ОФИСА, А ЧАСТЬ СОТРУДНИКОВ ПЕРЕСАДИТЬ В КОВОРКИНГИ.
Это решает сразу несколько задач: позволяет избегать скопления большого числа людей в офисе (это рекомендовано Роспотребнадзором с учетом эпидемиологической безопасности), ликвидировать простой офисных помещений, за которые компания все равно платит аренду, и оптимизировать расходы на аренду (сокращение 30–40% офисных площадей существенно на растущем рынке арендных ставок).
— Что происходит на офисном рынке?
— Спрос на офисы остается весьма высоким. По итогам I полугодия этого года стабильно высокий спрос демонстрируют компании IT-сектора, телекоммуникационные компании, госсектор, финансовые и банковские структуры.
Что касается свободных площадей, то такого низкого уровня вакантных площадей в классе А не было с 2010–2012 годов. В классе А средние запрашиваемые ставки выросли на 4–5%.
СЕЙЧАС АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В БЦ КЛАССА А СОСТАВЛЯЮТ 28 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М В ГОД, КЛАССА В+ — 20, 2 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М В ГОД. ОФИСЫ А КЛАССА ПРАКТИЧЕСКИ ЗАПОЛНЕНЫ, ПОЭТОМУ СТАВКИ В КЛАССЕ В+ НАЧИНАЮТ УВЕЛИЧИВАТЬСЯ.
— Во время пандемии, когда большинство компаний перевело сотрудников на удаленку, многие хотели бы сократить арендуемые площади. Готовы ли арендодатели идти на уступки?
— Сроки договоров аренды, как правило, составляют два–три года. У многих компаний срок аренды заканчивался в середине 2020-го. Те арендодатели, которые не видели на рынке потенциальных арендаторов, шли на какие-то уступки.
— Как вы думаете, коворкинги станут конкурентами офисов?
— Конечно, коворкинги имеют ряд преимуществ: они полностью готовы к въезду, у арендаторов нет расходов на какие-то строительно-монтажные работы, отделку помещений. Кроме того, операторы коворкингов накопили опыт по организации общественных пространств.
Но коворкинги имеют один весьма существенный недостаток: они дороже классических офисных помещений. Поэтому классические офисы останутся востребованными и будут пользоваться бо́льшим спросом, чем гибкие пространства.
«Компании отказываются от лишних офисных площадей»
— Как пандемия изменила требования арендаторов к офисам?
— Сейчас мы наблюдаем несколько трендов. В первую очередь оптимизацию офисных помещений в связи с переходом сотрудников на удаленный режим. Компании стараются отказываться от лишних офисных площадей.
Сохраняется тренд на гибкие офисные пространства. Они оказались отличным решением для компаний — IT-гигантов. Компании сохраняют определенную часть классических помещений, а часть сотрудников переводят в гибкие офисы. Таким образом регулируются расходы на аренду.
Еще один тренд — организация гибких пространств внутри традиционных офисов: необходима переговорная — делаем переговорную, нужны рабочие места — делаем рабочие места.
— Что сегодня происходит с бизнес-центрами, которые были построены за пределами не только Садового кольца, но и ТТК?
— У каждого бизнес-центра своя история. Если офисный центр открыт в неудачной локации, на него будет низкий спрос. Арендаторы по-прежнему хотят быстро и удобно добираться до места работы. Найти арендаторов в офис с неудачной локацией довольно сложно. Надо или создавать хорошую инфраструктуру, или значительно снижать арендные ставки. Конечно, стоит учитывать класс бизнес-центра. Офису класса А найти арендаторов значительно проще, чем офису класса В.
«В какой-то момент складские помещения просто закончились»
— Если офисный рынок период пандемии переживает довольно сложно, то рынок индустриальный переживал подъем. Удаленный режим работы послужил толчком для развития службы доставки, ритейлерам потребовались новые площади под склады. Рынок оказался готов к выросшему спросу на склады?
— Рынок оказался не совсем готов. Объясню. По итогам 2020 года лидером по поглощению складских помещений оказался сегмент e-commerce. Сейчас он занимает 34% общего объема сделок. Девелоперы строили склады, отвечающие требованиям современного онлайн-ритейла, крайне неохотно. Чаще всего строительство велось под конкретного арендатора.
В какой-то момент складские помещения просто закончились — не только в столице, но и в пределах 30 км от МКАД. Теперь крупные склады площадью от 100 тыс. кв. м в дефиците. В Московском регионе найти склад площадью 50 тыс. кв. м очень сложно.
Уровень вакантных помещений в сегменте складской недвижимости по итогам I полугодия 2021-го составляет 1,7%. За этот период было введено всего 200 тыс. кв. м складов, что в два раза ниже аналогичных показателей 2020 года.
Причины — локдаун, ограничительные меры, рост стоимости строительных материалов, непредсказуемость рынка. Девелоперы боялись вкладываться в новые проекты.
— Несколько лет назад компания ILM продвигала идею строительства многоэтажных (многоуровневых) складов. Кто-то из девелоперов собирается строить такие склады?
— В связи с ограничением площади земельных участков в черте города места для строительства складов почти не осталось. В Сингапуре, Гонконге, Токио и ряде азиатских стран и городов, которые имеют ограниченные территории, возведение многоэтажных складов достаточно развито. Теперь эта мода приходит и в Россию. Компания PNK Group строит два многоуровневых многофункциональных склада. В Москве на улице Рябиновой уже существует многоуровневый складской комплекс. Думаю, в ближайшие годы тренд будет развиваться.
— Ожидаете ли вы выхода на российский рынок иностранных девелоперов, строящих многоуровневые склады?
— О выходе иностранных компаний на российский рынок говорить пока рано. Не исключено, что в дальнейшем интерес к нашему рынку проявят азиатские компании, которые имеют большой опыт в строительстве многофункциональных складских комплексов.
ИНОСТРАННЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ МОЖЕТ ПРИВЛЕЧЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СКЛАДОВ. СРОК ОКУПАЕМОСТИ СКЛАДОВ В МОСКВЕ СОСТАВЛЯЕТ ОТ ЧЕТЫРЕХ ДО ШЕСТИ ЛЕТ.
«Сегодня жилая недвижимость не является предметом для инвестирования»
— Какие сегменты коммерческой недвижимости помимо складской являются привлекательными для инвесторов? Или предпочтение отдается жилой недвижимости?
— К сожалению, сегодня жилая недвижимость не рассматривается как предмет для инвестирования, поскольку девелоперы уже не снижают цену на жилье, которое покупается на этапе котлована.
В коммерческой недвижимости еще есть инвестиционно привлекательные проекты, но их крайне мало. Это ритейл в новостройках, когда создаются кластеры готового арендного бизнеса и они продаются вместе с арендатором. Офисы всегда были крайне рискованным и долго окупаемым объектом для инвестирования.
— Ваша компания занимается также элитной недвижимостью. Принято считать, что этот рынок меньше всего подвержен ценовым колебаниям. Но теперь стоимость объектов растет и на этом рынке.
— Рынок элитного жилья действительно долго оставался стабильным. Цены на элитные квартиры не менялись на протяжении последних лет четырех. Но пандемия внесла свои коррективы: начиная со второго полугодия 2020-го цены на этом рынке начали стремительно расти.
Такого резкого роста цен на рынке элитного жилья не было никогда. Основными причинами роста цен стали повышенный спрос, обеспеченный доступностью кредитования, низкая стоимость денег в России, а также закрытие границ, остановка производства как за рубежом, так и у нас, удорожание строительных материалов. Плюс падение ставок по депозитам. Всё это побудило инвесторов вкладывать средства в элитное жилье.
Девелоперы элитного жилья проанализировали ситуацию и решили, что самое время повышать цены. На многих объектах стоимость продаж не имеет никакой инвестиционной составляющей. Стоимость покупки по ДДУ равна цене квартиры через пару лет, когда собственники получат ключи.
В этом году стартовали продажи в нескольких жилых комплексах премиум-класса в ЦАО со стартовой ценой свыше 1 млн рублей за квадратный метр без отделки — это на 20–30% дороже, чем в новых проектах элитного сегмента, вышедших за последние годы.
Наша компания занимается еще и загородным рынком элитного жилья. С начала пандемии наблюдается колоссальный спрос на покупку и аренду загородки, и он не падает. Но рынок столкнулся с тем, что около 70–75% предложений являются недостаточно ликвидными: либо старые, либо построенные по неудачным проектам, архитектура и дизайн которых не отвечают современным требованиям.
Хороших объектов крайне мало: на весь подмосковный рынок — чуть более 100 предложений. Сетевые девелоперы пытаются изменить эту ситуацию, но на сегодняшний день объекты находятся в стадии строительства.
— Как меняются требования покупателей загородного жилья?
— Если говорить об архитектуре, популярны стили хай-тек, неоклассицизм. Популярны дома, построенные по аналогии с проектами Райта: с панорамным остеклением, спа-зонами, хорошим ландшафтным дизайном, современной мебелью. Дома должны быть расположены в хороших поселках премиум-класса.
Раньше строили дома площадью по 1,5 тыс. кв. м — это были такие дома-«дворцы» стоимостью от 1,5 млрд рублей. Эти «дворцы» до сих пор стоят на рынке никому не нужными. Пользуются спросом дома от 500 до 1 тыс. кв. м. Каждая комната в таких домах оборудована собственным санузлом, имеет гардеробную. В доме есть технические комнаты, постирочная, тренажерный зал, бассейн. Планировка должна быть удобной и функциональной.
Удаленность от Москвы тоже имеет значение. Даже если хозяину дома необязательно каждый день ездить в офис к 9 утра, какое-то время он проводит в городе. Кроме того, в семье есть дети, которые ходят в хорошие школы.
Меняются требования и к городскому жилью. Вернулись в моду outdoor-пространства: террасы, патио, балконы и небольшие французские балкончики.
«Мне пришлось судиться с одним из подрядчиков, когда я строил дом»
— Вы профессиональный юрист, кандидат наук. Это помогает в повседневной жизни?
— Знания помогают в разных сферах жизни. С середины прошлого года мы изменили порядок работы: юристы — у нас достаточно большой штат — сопровождают практически все сделки. Мы оказываем услуги как покупателям, так и арендаторам с точки зрения проверки объектов, составления отчетов и т. д.
Правовые знания оказались полезными и в повседневной жизни, когда я строил дом и мне пришлось судиться с одним из подрядчиков. В итоге мы договорились — недостатки были устранены.
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?
— Увлекаюсь рыбалкой, люблю уехать куда-нибудь подальше, где похолоднее. Буквально три недели назад был на Кольском полуострове, ловили лосося. Есть определенное время в году, когда лосось заходит на нерест в реки Камчатки и Кольского полуострова. В это время мы стараемся поехать половить рыбу. В этот раз ездили на горбушу. Были на реке Варзуга, в деревне Кузомень, расположенной на берегу Белого моря.
В позапрошлом году осенью летали на Камчатку на кижуча. Получили опыт общения с медведем.
— Конкурентная борьба за рыбу?
— Конечно! Мы видели медведей каждый день, один из них даже заглядывал ко мне в палатку. Раз мы с вами сейчас общаемся, всё закончилось хорошо.
Источник: ЦИАН
