Объекты дилерского бизнеса не представляют большого интереса для инвесторов

«Объекты недвижимости, используемые в качестве автосалонов, несут не только риски, но и дают новые возможности дилерам», - об этом в интервью для АвтоБизнесРевю рассказал управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев.

— Как обстоят дела на московском рынке коммерческой недвижимости, используемой автодилерами, сегодня?

— В московском регионе за последние годы было выставлено на продажу порядка 50 объектов, которые использовались в качестве дилерских центров. Тенденция освобождения площадей таких объектов стала заметна в конце 2014 года, но приобрела массовый характер в течение последних нескольких лет. Также отмечу, что в этом году не было усиления этой тенденции.

— Какую площадь имеют эти объекты?

— От 5 до 15 тыс. кв. м.

— Что это за объекты, что-либо их отличает от других зданий автосалонов?

— Это объекты, которые, как правило, не очень удачно расположены с точки зрения трафика и имеют низкое качество проектирования. Некоторые из них сочетают в себе оба этих фактора.

— Поясните, пожалуйста, что означает «некачественно спроектированы».

— Объекты коммерческой недвижимости имеют много параметров, от которых зависит их привлекательность на рынке. Если в совокупности эти параметры снижают эффективность бизнеса или сдерживают его развитие, то обладающие ими объекты можно отнести к категории некачественно спроектированных. Коммерческая недвижимость может быть низколиквидной по разным причинам. Например, она может быть построена с шагом колонн 4 на 4 или по проекту, в который не была заложена концепция дилерского предприятия, работающего с максимальной эффективностью. Другими словами, из-за того, что изначально не была выбрана правильная концепция профилирования. Так часто строят загородную недвижимость: возводят дом, потом что-нибудь достраивают, и в итоге получается нечто странное. Кстати, подобных объектов на рынке даже среди действующих автосалонов очень много. Еще один пример: здание, которое изначально было построено не как автосалон. Да, некоторые из таких строений используются предприятиями, продолжающими успешно работать, но это зачастую обеспечено локацией с высоким трафиком. Но вернемся к тем многочисленным объектам, которые выставлены сегодня на продажу. Насколько мне известно, многие дилерские компании, которые их арендовали, столкнулись со значительным снижением доходности своего бизнеса и попытались оптимизировать расходы на аренду. В связи с этим у них возникли разногласия по ставке аренды и коммерческим условиям с собственниками объектов. Не договорившись, они отказались от дальнейшего использования площадей. После этого собственники объектов пытались сдать их по выгодной цене, но так и не смогли привлечь арендатора. Подобные объекты есть, например, на МКАД в Вешках, в Нагатино, недалеко от технопарка «ЗиЛ». Как результат, мы видим, что значительная часть этих собственников не смогла выполнить взятые на себя кредитные обязательства, вследствие чего принадлежащие им активы, находящиеся в залоге, перешли банкам. Подобная история произошла со зданием, которое находится на третьем транспортном кольце, в районе Бережковской набережной. 26 тысяч кв. м его площади было отведено для бизнес-центра и 7 тыс. кв. м — под автосалон. Бизнес-центр удалось заполнить арендаторами по ставкам на уровне 15 тысяч рублей, автоцентр же поработал с перерывами, меняя бренды, и вот уже полгода стоит пустой. Спрос на такую недвижимость минимальный. Потому что, как я уже говорил, падает доходность дилерского бизнеса, меняется рынок, потребление, и эти объекты не находят новых арендаторов из автобизнеса.

— Правильно ли понимаю, сегодня даже среди недвижимости с работающим дилерским бизнесом, много объектов, на которые низкий спрос на рынке?

— Да, их доля большая. Скажу даже больше, я знаю только две компании, которых интересуют здания бывших автосалонов. То есть если говорить в целом, объекты дилерского бизнеса не представляют большого интереса для инвесторов. К нам приходят собственники этих объектов и спрашивают, что можно сделать, чтобы повысить их привлекательность.

— И что Вы им говорите?

— Обычно немного. Потому что в большинстве таких случаев может помочь только перепрофилирование, которое позволит использовать объект в других целях. А для этого нужно детально изучать объект и делать анализ локации и спроса. Только после этого, оценив все за и против, мы можем дать рекомендации и приступить к разработке и реализации новой концепции. Один из примеров успешной реализации таких проектов — перепрофилирование здания автосалона под магазин одного крупного сетевого ритейлера. Акционер объекта остался доволен. Бывает, что площадь автоцентра сокращается, а высвобожденные площади перепрофилируются.

— В период снижения доходности дилерского бизнеса собственники объектов недвижимости, сдаваемой в аренду под автосалоны, могут сменить арендатора и перепрофилировать недвижимость?

— Да. Особенно в нынешних условиях, когда меняется рынок. Его изменения уже помогли некоторым собственникам коммерческой недвижимости отказаться от сотрудничества с дилерами, перепрофилировать объект и увеличить его доходность и капитализацию. Тенденция следующая — мы все ценим время и хотим, чтобы все было в шаговой доступности, или была быстрая доставка. Проводя исследования и опрос наших клиентов, мы выяснили, что значительно вырос спрос на услуги тех компаний, которые могут обеспечить доставку товара в течение нескольких часов или как минимум в день заказа. В связи с этим на рынке растет спрос на склады последней мили и дарксторы. Пандемия ускорила эту тенденцию, потому что она придала новый импульс развитию онлайн-торговли. Несколько лет назад я наблюдал, как в США торговые центры, которые находились в пригородных зонах крупных городов, например, в Чикаго, перепрофилировались в склады последней мили. Эта тенденция затронула Москву. Здесь земля дорогая и в последние два года стали развиваться многоэтажные склады. Есть дилерские центры, которые очень близки по концепции к таким складам. За последний год ставки аренды на склады последней мили выросли более чем на 10%. При этом спрос растет, а предложение остается сильно ограниченным. Ставка аренды дарксторов в сделках, которые мы заключали с крупнейшими российскими компаниями, занимающимися электронной коммерцией, достаточно большая — выше 9 тысяч рублей за 1 кв. м в год. Это позволяет с уверенностью смотреть на будущее развитие таких проектов.

— Как еще можно перепрофилировать объекты дилерского бизнеса, учитывая тенденции, которые мы сегодня видим на рынке?

— Второе направление — это гибкий офис, коворкинг. Да, некоторые дилерские центры имеют три-четыре этажа. Это усложняет заполнение таких объектов. Но если локация имеет высокий трафик, есть развитая окружающая инфраструктура, и объект качественно перепрофилировать, то перспективы могут быть очень хорошие.

— Но стоимость аренды офисов не растет?

— Да, сейчас не растет. Но тем не менее это перспективное, активно развивающееся направление.

— Судя по всему, в Москве с ее плотностью застройки склады последней мили и дарксторы нужны почти везде. Поэтому они наиболее вероятный способ реконцепции бывшего дилерского центра. Я не ошибаюсь?

— Нет, все верно. В Москве население распределено более или менее равномерно. А если люди живут везде, значит и спрос существует везде. Но, разумеется, интенсивность развития такого типа бизнеса в разных районах будет отличаться. Он сильнее растет там, где есть наиболее платежеспособный спрос. Исходя из этого, наиболее перспективные для него локации находятся на западе, юго-западе и северо-западе города. Соответственно, на востоке и юго-востоке он будет наименее привлекательным. Там, где есть большой спрос, есть спрос и на объекты с большой площадью.

— Очевидно, что и дилеры, приобретающие недвижимость, должны учитывать эти тенденции.

— Абсолютно так. Очень важно видеть перспективы рынка и понимать то, насколько локация, на которой расположен объект, соответствует этим перспективам. Нужно знать соотношение спроса и предложения. Кроме этого, проект должен быть как можно более гибким. Или, говоря другими словами, многофункциональным. Он должен быть спроектирован так, чтобы в случае необходимости его можно было с минимальными потерями перепрофилировать для сдачи в аренду. То есть он не должен иметь узкое целевое назначение. Примерно год назад в автосалоне Mercedes-Benz на Ленинградском проспекте завершилась реконцепция, в которую было вложено около 5–6 миллионов евро. Это довольно крупная сумма, но объект стал гораздо более функциональным. Там есть и бизнес-центр, и общие зоны, и кафе. Таким образом, он стал гораздо более привлекательным для инвесторов. Для того чтобы знать, насколько объект может быть функциональным, требуется его детальное изучение: определение допустимой нагрузки на перекрытия, расчет шага колонн, высоты потолков и многого другого. Важно также понимать, что каждый объект недвижимости по-своему уникальный. Конечно, можно использовать шаблон, но тогда в будущем собственник может потерять значительную часть дохода. Вот представьте, у вас объект площадью 10 тысяч кв. м. Допустим, он мог бы давать 150 миллионов рублей выручки в год, а приносит 100–120 миллионов. Это ощутимая разница. То есть вы теряете до 50 миллионов рублей в год. При этом стоимость актива будет ниже уже минимум на 500 миллионов рублей, потому что мультипликатор составляет порядка 10% от выручки. При более высокой стоимости актива вы можете взять в кредит большую сумму в банке для расширения бизнеса. Но и конечно, все мы понимаем, насколько важна для бизнеса хорошая локация. Сегодня дилерские центры, которые расположены в привлекательных местах с точки зрения трафика и окружающей инфраструктуры, например, на пересечении МКАД и Рублевки, на Ленинском и Ленинградском проспектах, и которые спроектированы качественно, имеют хорошую цену на рынке коммерческой недвижимости. Но такие объекты и выставляются на продажу крайне редко.

— Какие риски есть на рынке коммерческой недвижимости сегодня?

— Ключевой риск — потеря пассивного дохода. Владелец, инвестор ожидают получать 10–15% годовых от своей коммерческой недвижимости. Но в последнее время этот показатель существенно ниже. Растут налоги на недвижимость, стоимость аренды земли, коммунальные платежи, лютуют различные проверяющие инспекции. Все это приводит к росту расходов, но доходы как минимум не растут. Вместе с тем многие банки действуют очень агрессивно. Они конвертируют активы даже при нарушении сроков оплаты платежей. В 90-е и начало 2000-х прибыли арендодателей бурно росли. Но сегодня возникают новые вызовы, требующие менять модели развития, выстраивать перспективные концепции и проводить перепрофилирование. Многие просто оказываются неготовыми к этому.

— Но во сколько в среднем может обойтись реконцепция дилерского центра, как понимаю, сказать сложно?

— Очень много различных нюансов. Реконцепция может обойтись всего лишь созданием одного дополнительного перекрытия и организацией отдельного входа в здание. Но может потребовать гораздо более сложных работ. Бывает, что объект лучше снести и создать на его месте что-нибудь новое, возможно, концептуально совершенно иное. Например, мы рассматривали вариант переделать в бизнес-центр здание бывшего автосалона в Мякинино на МКАД. Но возле него нет метро, нет перехода через МКАД, нет заезда с МКАД. В итоге мы сделали вывод, что лучше снести его. На московском рынке аналогичных объектов десятки.