Кризис, вызванный пандемией, может оказаться самым тяжелым для офисного рынка Москвы. В этом году владельцы бизнес-центров не смогли заполнить 180 тыс. кв. м, которые освободили арендаторы. Такое случилось впервые, утверждают эксперты. Теперь девелоперы пытаются переформатировать свободные офисы под жилье. По итогам 2020 года в Москве совокупный объем сделок по аренде и покупке офисных площадей не превысит 1 млн кв. м — это на 35% меньше, чем год назад, прогнозируют эксперты. В этом году владельцам 180 тыс. кв. м, откуда съехали арендаторы, не удалось сдать их другим компаниям или продать. Основная причина — массовый переход москвичей на удаленный формат работы из-за пандемии. В результате многие компании сократили занимаемые площади. А инвесторы потеряли интерес к этому сегменту рынка, опасаясь, что возвращение сотрудников в офисы будет долгим. Подобная ситуация сложилась впервые за 13 лет, констатируют эксперты. Даже в прошлые кризисы не фиксировались отрицательные значения. Так, по подсчетам другого эксперта, в 2009 году владельцам офисов удалось сдать другим арендаторам все освободившиеся 836 тыс. кв. м, в 2015 году — 708 тыс. кв. м. Самым удачным годом для владельцев бизнес-центров оказался 2010-й: тогда им удалось обеспечить новыми арендаторами 1,33 млн кв. м. Учитывая существенное сокращение спроса, некоторые девелоперы, начавшие строить офисы до пандемии и намеревавшиеся сдать их в этом году, решили отложить запуск новых бизнес-центров. Еще до кризиса планировалось, что по итогам 2020 года на рынке появятся 513 тыс. новых площадей, а по факту будет 300 тыс. кв. м, что на 23% меньше показателей 2019 года, говорят эксперты. Для владельцев офисов ситуация усугубляется тем, что на рынок вышел заметный объем площадей, предлагаемых в субаренду. Арендаторы таких помещений не могут разорвать долгосрочные контракты без штрафных санкций, поэтому подыскивают замену себе. Только в этом году на рынок субаренды вышло дополнительно 73 тыс. кв. м, что почти в два раза больше, чем в 2019 году, из которых только 13 тыс. кв. м удалось сдать, говорит один из экспертов. Всего же сейчас для субаренды доступно суммарно около 200–300 тыс. кв. м офисных помещений. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что в следующем году стоит ожидать еще больше свободных офисных помещений на рынке субаренды. Многие компании еще в процессе переосмысления и трансформации рабочего пространства, поясняет он. Другой эксперт говорит, что девелоперы ищут возможность перепрофилировать опустевшие бизнес-центры, а в случае с еще не начатыми проектами — вместо офисов построить жилье. Традиционно компании стремились переформатировать свои проекты в пользу жилья и апартаментов. Но теперь вариантов реконструкции офисных зданий стало еще меньше. Андрей Лукашев напоминает, что готовящийся законопроект о запрете апартаментов как класса жилья не позволит сменить формат с офисного на апарт-проект.  Еще один эксперт считает, что девелоперы теперь будут преимущественно строить новые офисные здания в формате built-to-suit, то есть для конкретной компании. Это позволит избежать убытков, которые могут возникнуть при длительном высоком уровне вакансии в бизнес-центре. Источник: Коммерсант

Штаб-квартира издательского дома «Комсомольская правда» переезжает в новый офис класса В в Савеловском районе Москвы. Поиском новых площадей редакция занялась после смены собственника участка под бизнес-центр «Вымпел», площади в котором они занимают сейчас. Офисное здание снесут, а на его месте построят жилье. КП займет площади в бизнес-центре класса B на Новодмитровской улице, 5 в Савеловском районе. После того как участок в Старом Петровско-Разумовском проезде под БЦ «Вымпел», в котором «Комсомольская правда» занимала офис, выкупил «РГ-Девелопмент» под застройку жилого комплекса, редакции пришлось искать новое помещение. Гендиректор КП Владимир Сунгоркин сообщал, что вместо 6 тыс. кв. м, занимаемых в БЦ «Вымпел», ИД ищет новое пространство до 3 тыс. кв. м. По его словам, редакция ИД займет 3,7 тыс. кв. м. Сейчас компания занимается планированием размещения рабочих мест, которые сокращены в связи с переводом части сотрудников на удаленный режим работы. Окончательный переезд состоится к лету, сказал господин Сунгоркин. Срок, на который заключен договор аренды, как и размер арендной платы, Владимир Сунгоркин не раскрыл, сославшись на коммерческую тайну.  В новой локации КП заплатит 18–20 тыс. руб. за 1 кв. м в год с операционными расходами и налогами, подсчитал управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Таким образом, вместо 72–90 млн руб. ИД будет платить 66–74 млн руб. ежегодно. Основным арендатором здания являются структуры ГК «Актион», которые планируют переезжать в строящийся бизнес-центр группы на 1-й Земельный переулок в районе станции метро «Улица 1905 Года», рассказывает управляющая активами офисной недвижимости Accent Capital Ульяна Мирошниченко. На данный момент в бизнес-центре на Новодмитровской нет вакантных площадей, однако после переезда аффилированных структур в здании освободится около 10 тыс. кв. м, добавляет эксперт. Владимир Сунгоркин объяснил выбор локации тем, что большинство сотрудников ИД проживает на севере Москвы, поэтому редакция решила не менять район своей штаб-квартиры. Источник: Коммерсант

Американский инвестфонд Hines после срыва сделки по продаже чешской PPF Group бизнес-центра недалеко от храма Христа Спасителя в центре Москвы вновь пытается избавиться от недвижимости. Сейчас владелец ведет переговоры с малоизвестной на рынке IML Invest. У Hines завершается срок инвестирования в бизнес-центр, и фонд торопится реализовать его. Поэтому, предполагают эксперты, компании придется согласиться на серьезный дисконт. Сделка по продаже Hines бизнес-центра «Гоголевский, 11» (общая площадь 10 тыс. кв. м) у станции метро «Кропоткинская» в центре Москвы чешской PPF Group сорвалась. Продажа актива должна была состояться в марте этого года, сообщала ранее газета «Ведомости». Собеседники “Ъ” называют причиной срыва разразившийся кризис, что усугубило ситуацию с курсом валют, так как расчет по сделке предполагался в долларах. По данным одного из источников, сейчас Hines пытается вести переговоры с IML Invest. Эта компания известна на рынке всего лишь одним проектом — не достроенным до сих пор торгцентром «Леденцово парк» в Одинцовском районе Подмосковья. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк говорит, что иностранным компаниям сейчас не время инвестировать в российский рынок. Политическая ситуация, наоборот, вынуждает публичные зарубежные организации для сохранения репутации избавляться от активов в России, считает он. Hines владеет «Гоголевским, 11» с 2011 года. Тогда, по словам господина Камлюка, за объект инвестфонд заплатил около $100 млн. Сейчас истекает горизонт инвестирования в этот объект, чем и объясняется его продажа. Но за прошедшие девять лет рыночная стоимость офисного центра упала почти вдвое, до $45 млн, оценивает Сергей Камлюк. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит, что сейчас операционный доход бизнес-центра выше, чем в целом по рынку, но в следующем году этот показатель заметно сократится. Он поясняет это тем, что сейчас арендные ставки номинированы в валюте, что выгодно собственнику, но невыгодно арендаторам. У многих из них в 2021 году завершаются контракты с Hines, и очевидно, что они при пролонгации договоров будут добиваться пересмотра арендных ставок, привязав их к рублю, добавляет эксперт. В случае несговорчивости владельца объекта у арендаторов есть все возможности съехать в другие бизнес-центры в центральных локациях города, отмечает господин Лукашев.  Другой эксперт оценивает нынешние ставки в «Гоголевском, 11» в $537 за 1 кв. м, или 40 тыс. руб. по текущему курсу. Некоторые арендаторы офисного центра уже задумались о переезде. Один из собеседников “Ъ” знает, что якорный арендатор объекта — General Motors, которая занимает 2 тыс. кв. м, рассматривает варианты переезда. Однако в General Motors заявили “Ъ”, что пока не собираются менять штаб-квартиру. Эксперты говорят о том, что сейчас «Гоголевский, 11» не является инвестиционно привлекательным, даже несмотря на хорошее состояние здания и локацию в историческом центре города. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков видит целесообразность покупки этого актива в двух случаях: если собственник здания впоследствии займется его редевелопментом и сменит формат объекта на апартаменты, либо крупная корпорация приобретет его под свои нужды для размещения штаб-квартиры.   Источник: Коммерсант