Стали известны детали проекта стоимостью 127 млрд руб. по застройке Рижского грузового двора в Москве, где помимо новых жилых кварталов появится штаб-квартира ОАО РЖД. Монополия намерена привлечь средства в банках и за счет продажи части будущих площадей, курирует проект экс-глава «Дом.РФ» Александр Плутник. После переезда ОАО РЖД может выставить на торги 60 зданий по всей столице, где сейчас размещается персонал. Разработкой необходимой документации для строительства штаб-квартиры ОАО РЖД и жилья на месте Рижского грузового двора (РГД) занимается дочернее монополии ООО «Новый квартал». Это следует из презентации финмодели проекта, подготовленной его куратором — заместителем гендиректора ОАО РЖД, экс-главой «Дом.РФ» Александром Плутником. Именно последняя госкомпания, сообщалось в 2019 году, должна была стать партнером монополии по проекту в РГД. Господин Плутник покинул «Дом.РФ» в феврале, а в июне пришел в ОАО РЖД, «Сейчас действующих юридических отношений по данному проекту у нас нет»,— заверили в пресс-службе «Дом.РФ». Компания приступит к проектированию в январе 2021 года, стройка начнется в 2022 году. В ОАО РЖД пояснили, что в новом офисе будет размещено 10 тыс. сотрудников, что позволит «оптимизировать использование помещений и расходы на их аренду и содержание». Сейчас ОАО РЖД по всей Москве принадлежит 60 объектов (360 тыс. кв. м), уточнили там, добавив, что высвобождаемые площади будут «коммерциализированы». Реализация проекта на месте РГД не потребует отвлечения средств ОАО РЖД, сейчас уже ведутся консультации с крупнейшими банками, заверили в монополии. Расчетный объем финансирования — 127,1 млрд руб. Средства на проект планируется привлечь за счет продажи коммерческих площадей (ожидаемые поступления — 30,9 млрд руб.) и банковского проектного финансирования (78,3 млрд руб. под 8% годовых со сроком погашения до 2039 года). Штаб-квартира ОАО РЖД займет 218 тыс. кв. м, еще 123 тыс. кв. м офисов будут сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. По текущим ценам от продажи заявленного объема офисов можно выручить 22,8 млрд руб. из расчета 200 тыс. за 1 кв. м, считает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поступления ОАО РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб., прогнозируется в презентации. Несмотря на кризис, ситуация на рынке офисов будет стабильной как минимум до 2024 года, считает один из экспертов. По его словам, стоимость аренды площадей в качественных бизнес-центрах Москвы составляет 23–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Прежде всего ОАО РЖД следует определиться с необходимым объемом офисных площадей с учетом того, что в отдельных подразделениях на удаленку ушло 80% персонала, считает президент Института исследования проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин. Это тоже должно компенсировать часть затрат на проект. Учитывая параметры жилой застройки (251 тыс. кв. м), стоимость сделки может составить 5–6 млрд руб., подсчитал эксперт. Ориентировочная выручка от продажи жилья — 45–50 млрд руб., прогнозирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов. Такой проект, считает Владимир Сергунин, будет интересен системным застройщикам, включая ПИК, MR Group и «Гранель». Андрей Носов подтвердил интерес «Гранели» к этому проекту. В ПИК от комментариев отказались. В MR Group не ответили по существу. В презентации финмодели указывается, что проект на месте РГД не будет консолидирован в отчете ОАО РЖД по МСФО до 2025 года (к этому моменту планируется переезд компании в новый офис), а штаб-квартира перейдет в собственность монополии в 2039 году. «Обычно в отчетность не включают непрофильные активы, если они ухудшают экономику компании,— говорит аналитик "Фридом Финанс" Валерий Емельянов.— Девелоперский проект как раз такой случай. Застройка РГД потребует вложений, сопоставимых с инвестиционным потоком ОАО РЖД за четыре-пять месяцев». Он не исключает, что проект начнет приносить прибыль за счет продажи и аренды площадей через пять лет. Источник: Коммерсант

Андрей Селезнев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM , примет участие в деловой программе 6-й международной выставки-форума «Склады России», которая пройдет с 9-11 декабря в гостинице «Салют». В рамках форума эксперты обсудят итоги 2020 года для рынка складской недвижимости, лучшие проекты, наиболее востребованные форматы, строительство в регионах, техническое оснащение склада, автоматизацию и многое другое.  В деловой программе:  6-й Международный форум «СКЛАДЫ РОССИИ 2020: УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ!» 2-я Международная конференция «Транспортная логистика и грузоперевозки» 15-я конференция «Современный склад» 3-й форум «Склад и Логистика для E-COMMERCE: уроки, выводы, планы!» 11 декабря экскурсии на склады Москвы и Московской области Подробнее о программе и регистрация: skladyrussia.ru/#programm

Из-за распространения дистанционного режима работы в основных деловых районах Москвы освободится более 250 тыс кв. м офисов. Но долго пустовать они не будут — в Москве по-прежнему сохраняется дефицит рабочих пространств К июню 2021 года объем офисных площадей по текущим арендным договорам в основных деловых кластерах Москвы сократится на 14–18%, или от 250 до 332 тыс. кв. м. Причина роста вакантности — распространение полностью или частично удаленной работы. Такой прогноз содержится в совместном исследовании компании PwC и Habidatum. В исследовании были проанализированы районы Москвы, где расположено основное количество офисов — это «Москва-Сити», территории у Белорусского и Павелецкого вокзалов, а также в районе Ленинградского проспекта. Сейчас в этих районах арендовано почти 1,8 млн кв. м. Как считали В исследовании приводятся два сценария освобождения офисных площадей. Верхняя планка снижения площадей соответствует первому сценарию, нижняя — второму. Согласно первому сценарию, компании разрешат сотрудникам самостоятельно определять график нахождения в офисе. Всем, кто захочет работать вне офиса, постоянно будет предоставлена такая возможность. Доля таких сотрудников оценивается от 0 до 19% в зависимости от отрасли. Для тех, кто полностью перейдет на удаленку, места в офисах предусмотрены не будут. Часть сотрудников будет работать в офисе на постоянной основе, часть — 1–2 раза в неделю будет работать из дома, а остальное время — в офисе. Во втором сценарии доля сотрудников, которым разрешат переход на постоянную удаленную работу, сократится вдвое по сравнению с первым сценарием и будет составлять от 0 до 10% в зависимости от отрасли. Наиболее популярной рабочей схемой становится работа из дома 1–2 дня в неделю, такой схемы будут придерживаться согласно предположению PwC до 56% сотрудников. Больше всего арендованные офисные площади сократятся в «Москва-Сити»: потенциальное снижение может составить 13–17% (140–180 тыс. кв. м) относительно текущего объема. Максимальный спад ожидается со стороны финансовых компаний, а также представителей секторов технологий и телекоммуникаций (55–70 тыс. кв. м). В Ленинградском деловом районе снижение объема офисных площадей может достигнуть 53–74 тыс. кв. м (12–16%). Такой уровень связан с тем, что в районе расположено много офисов технологических компаний, половина и более сотрудников которых готовы перейти на смешанную рабочую неделю, говорится в исследовании. В офисах у Павелецкого вокзала текущие арендаторы могут освободить 12–17% (30–41 тыс. кв. м), у Белорусского вокзала — 10–14% (26–34 тыс. кв. м). Как дальше будет развиваться ситуация с офисами Освобождение площадей не будет означать, что они останутся пустыми — скорее всего, в перспективе 4–7 месяцев площади будут заполнены новыми арендаторами, отмечают авторы исследования. По словам руководителя группы консалтинга в сфере недвижимости PwC в России Анны Данченок, есть вероятность, что помещения будут заняты арендаторами, которые не могли реализовать отложенный спрос в период дефицита. Дефицит крупноформатных офисов отмечался в Москве как в прошлом году, так и в этом. «Что же касается долгосрочной перспективы, то все будет зависеть от того, насколько сильно сократится продуктивность сотрудников на удаленке и сможет ли сокращение расходов на аренду компенсировать это снижение», — говорит Данченок. Несмотря на потенциальный отказ текущих арендаторов от занимаемых площадей из-за перехода на удаленную работу части сотрудников, массового сокращения объемов арендованных площадей в основных деловых кластерах не ожидается, уверена эксперт. По ее словам, в Москве по-прежнему сохраняется дефицит качественных офисов в ключевых деловых районах, но собственники офисов в менее востребованных районах могут испытывать трудности с поиском новых арендаторов. Объем офисов, который может освободиться, если исходить из прогноза PwC, — небольшой для московского рынка, освобождаться он будет постепенно, поэтому высвобождение пройдет безболезненно, уверена другой эксперт. Среднегодовой спрос на аренду офисов за последние пять лет составляет более 1 млн кв. м, поэтому на рыночную ситуацию это существенно не повлияет, согласна еще один эксперт. Кроме того, освобождение офисов будет осложнено тем, что в большинстве дорогих бизнес-центров (класса А и В+) заключены долгосрочные договоры аренды с жесткими санкциями за досрочное расторжение, а некоторые соглашения совсем не подразумевают этого, указывает директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич . Другой эксперт отмечает, что часть компаний из-за сложности расторжения договоров аренды будет сдавать свои площади в субаренду. По словам еще одного эксперта, все больше компаний говорят о неэффективности удаленной работы из-за снижения работоспособности, нарушения коммуникаций и падения креативности. Несмотря на это, в среднесрочной перспективе арендаторы будут более внимательно подходить к вопросу выбора офиса, учитывая возможность совместного использования рабочих мест, считает Харкевич. После первой волны коронавируса более 70% компаний, по разным оценкам, вернулись в офисы, поэтому что в случае благоприятной эпидемиологической ситуации не исключено, что основная масса сотрудников вернется на рабочие места, говорит эксперт. Однако если страны продолжат ужесточение карантинных мер и в течение 2021 года, то возможна стагнация в экономике, которая повлечет за собой снижение спроса на офисы, предупреждает она. В таком случае компании будут искать более дешевые здания для аренды, а ставки аренды могут снизится на 5–10%. Опыт предыдущих кризисов показывает, что восстановление рынка займет 2–3 года, заключает собеседник РБК. Источник: РБК