В экономическом кризисе, спровоцированном военной операцией на Украине, одним из первых пострадавших на рынке недвижимости стал сегмент складской недвижимости, бурно росший в пандемию. Как выяснил “Ъ”, в этом секторе сорвались сразу две крупные сделки — продажа американской Mary Kay своего комплекса на северо-западе Москвы и покупка британской Raven Russia логопарка на Киевском шоссе. Как минимум на ближайшие три месяца можно забыть о сделках по слиянию и поглощению в этом сегменте, предупреждают эксперты. О срыве сделки по покупке созданным в Британии фондом Raven Russia логистического комплекса на 41 тыс. кв. м на Киевском шоссе в Новой Москве у «Подворья» рассказали два источника “Ъ” на рынке. Процесс закрытия сделки был на заключительном этапе: в январе 2022 года Raven Russia получила одобрение Федеральной антимонопольной службы на приобретение актива. В Raven Russia не ответили на запрос “Ъ”. С учредителем «Подворья» — владельцем бренда косметики Divage и логистического оператора «Еврологистика» Игорем Денисовым связаться не удалось. Кроме того, сорвалась сделка по продаже Mary Kay складского комплекса на 9,5 тыс. кв. м в Строгино на северо-западе Москвы компании «Венталл-Девелопмент», рассказал источник “Ъ” на рынке и подтвердил собеседник “Ъ”, близкий к продавцу. В компаниях от комментариев отказались. Mary Kay нашла покупателя на логопарк в начале февраля. Тогда эксперты оценивали стоимость склада в 1,1 млрд руб. По словам источника “Ъ”, сделка не состоялась по инициативе покупателя. Возможно, после удорожания финансирования из-за повышения ЦБ ключевой ставки до 20% для покупателя эта сделка стала неинтересной, полагает партнер ILM Андрей Лукашев. В текущей ситуации Mary Kay сможет найти покупателя на объект, снизив его стоимость до 750 млн руб., считает эксперт. Не исключено, что сделка не состоялась и по инициативе Mary Kay, так как компания с головным офисом в США не смогла бы вывести средства от продажи актива, считает один из девелоперов складов. Российские компании не могут без разрешения правительственной комиссии заключать сделки по приобретению недвижимости у компаний, подконтрольных лицам из «недружественных» стран, в том числе США, поясняет партнер Forward Legal Григорий Нистратов. Даже если сделка была бы одобрена комиссией, найти нового покупателя может быть непросто. Господин Нистратов напоминает, что потенциальный круг покупателей этого актива ограничен, так как значительная часть крупного российского бизнеса попала или может попасть под санкции США, что отсекает возможность для американских компаний заключать с ними сделки. Сейчас почти все подписанные сделки на рынке логопарков под риском отмены, так как инвесторы боятся покупать объекты за собственные средства, а банковское финансирование выросло в цене в 2–2,5 раза, отмечает один из опрошенных экспертов. Собеседник “Ъ” из числа застройщиков логопарков добавляет, что и собственники не спешат продавать свои объекты из-за того, что вкладывать вырученные от продажи деньги сейчас практически некуда. Поэтому, продолжает он, сделки встанут как минимум на три месяца, а девелоперы складов не будут начинать новое строительство ввиду высокой неопределенности. Другой эксперт, напротив, считает, что логопарки остаются привлекательной инвестицией. По его словам, сейчас на рынке появляются новые непрофильные игроки, заинтересованные в приобретении небольших складских объектов. Поэтому он ожидает закрытия таких сделок в ближайшей перспективе. Впрочем, доля инвестиций в складскую недвижимости в первом квартале 2022 года уже сократилась до 9% год к году, в то время как в 2021 году на такие сделки приходилось 23% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость, подсчитали в одной из компаний-экспертов рынка. Источник: Коммерсант

Санкции, введенные Евросоюзом и США в отношении РФ из-за военной операции на Украине, вынудили российских девелоперов распродавать активы на западных рынках. Так, группа «Основа» заявила о выходе из проектов апарт-комплексов в Чехии, Германии и Испании. Так же могут поступить MR Group и Wainbridge, работающие в ЕС, полагают участники рынка. Застройщики пытаются избавиться от европейских проектов не только из-за геополитического напряжения, но и из-за снижения их доходности, считают эксперты. ГК «Основа» экс-владельца девелоперской компании «Мортон» Александра Ручьева вышла из проектов строительства апарт-комплексов общей площадью 30 тыс. кв. м в Чехии, Германии и Испании, сообщил “Ъ” представитель компании. Он не назвал ни покупателей, ни сумму сделки. В «Основе» объясняют продажу площадок в ЕС желанием сосредоточиться на реализации уже начатых проектов в Москве и на покупке новых площадок в столице. Источники “Ъ” на рынке недвижимости сомневаются, что за месяц с начала военных действий на Украине «Основе» удалось найти покупателей на зарубежные площадки, они могли быть переданы «номинальным держателям». Скорость продажи девелопером европейских активов может быть обеспечена за счет переуступки долей партнерам, с которыми «Основа» работала за рубежом, предполагает партнер ILM Андрей Лукашев. У бизнесменов есть несколько вариантов: поставить проект на паузу, как это сделали иностранные компании в РФ, либо выходить или переводить его на другие компании, отмечает один из опрошенных экспертов.Так поступят многие российские девелоперы со своими зарубежными активами, считает другой. Сохраняется и риск замораживания властями стран ЕС имущества даже тех российских бизнесменов и структур, которые еще не попали под санкции, добавляет господин Лукашев. Проекты за рубежом есть у MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко: в октябре 2021 года застройщик начал строить многофункциональный комплекс на 17,3 тыс. кв. м в Берлине и заявил о намерениях реализовывать проекты во Франции и в Великобритании. В этих же странах, а также в Монако, США и на Карибских островах занимается девелопментом и Wainbridge, созданная сооснователем группы ПИК Кириллом Писаревым.  Решение российских девелоперов об уходе с европейских рынков, скорее всего, связано не только с политическими рисками, но и с экономическими причинами, уточняет один из экспертов. Он поясняет, что инфляция растет не только в России, но и в Европе, ухудшая рентабельность проектов. Потребительские цены в еврозоне в феврале увеличились на 5,8% в годовом выражении, свидетельствуют данные статистического управления Евросоюза. В России же, по данным Росстата, в феврале инфляция составила 9,15%. Но у российских проектов запас маржинальности гораздо больше, чем в Европе, где исторически низкая доходность, уточняет он. В частности, добавляет Андрей Лукашев, европейские рынки предлагают доходность не более 15% годовых, в то время как российские девелоперские проекты — 25%. По сути, резюмирует собеседник “Ъ” на рынке недвижимости, текущая сложная ситуация для российского бизнеса на рынках ЕС — повод свернуть под этим предлогом не особо эффективные проекты. Источник: Коммерсант

Совет директоров британского девелопера складов Raven Property Group (экс-Raven Russia) одобрил заключение соглашения о передаче бизнеса компании кипрской Prestino Investments, которой владеют и управляют российские менеджеры группы во главе с руководителем местного подразделения Игорем Богородовым, следует из ее сообщения. Там сказано, что такая схема позволит ей исполнять все свои обязательства на фоне санкций, которые сделали работу девелопера в текущем виде невозможной. Передача бизнеса даст возможность продолжить группе функционировать в обычном режиме, а также обеспечить всех текущих сотрудников работой, сказано в сообщении российского подразделения Raven Property Group. Сделка пройдет по номинальной стоимости после получения разрешения всех регулирующих органов. У Raven Property Group в случае исполнения опциона сохранится «экономическая доля» в бизнесе за счет необеспеченных кредитов на 41 млн фунтов стерлингов и 1,1 млрд руб., а также привилегированных акций на 678 млн фунтов cтерлингов. Компания также намерена подать заявление на проведение делистинга своих акций всех классов с Лондонской фондовой биржи. Raven Property Group – один из крупнейших владельцев складов в России, работает в стране с 2005 г. В портфеле компании 1,89 млн кв. м логистической недвижимости, а также три офисных комплекса на 48 000 кв. м. Директорам группы (среди них сооснователь девелопера Антон Билтон) и связанным с ними структурам сейчас принадлежит около 29% обыкновенных и 24% привилегированных акций группы. Среди других акционеров – Quilter Investors и Schroder Investment Management. В начале марта компания сообщила, что из-за введенных с обеих сторон санкций у компании ограничены возможности доступа к денежным ресурсам от российских «дочек». А из-за валютного контроля у нее нет опции конвертировать рубли в альтернативные валюты даже при текущих высоких курсах. В этой связи она предупредила акционеров, что выплаты дивидендов по итогам 2021 г. и погашение купонов по облигационным займам за I квартал 2022 г. в текущей ситуации «маловероятны». Рыночную стоимость российского складского бизнеса группы управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает в 78-85 млрд руб. Другой эксперт говорит, что с учетом офисов он может стоить около 100 млрд руб. Raven Property Group – не первая зарубежная компания, которая передает свой бизнес российским менеджерам. Об этом же уже заявила британская табачная группа Imperial Brands (бренды Davidoff и Kent). Газета «Коммерсантъ» также сообщала, что управлять бизнесом еще одного табачного производителя – British American Tobacco – будет диструбутор ГК СНС. Источник: Ведомости