Тюменская компания «Страна девелопмент» ведет переговоры с Etalon Group о приобретении у нее части проекта Nagatino i-Land в Нагатино-Садовниках в Москве.  Об этом «Ведомостям» рассказал источник, близкий к одной из компаний. Об этом также знают два консультанта, работавших с этим проектом, и один из партнеров Etalon Group. Они уточняют, что договор между сторонами может быть подписан в ближайшее время. Представители «Страна девелопмента» и Etalon Group сообщили лишь, что «факт сделки они отрицают». Nagatino i-Land – один из крупнейших проектов в портфеле Etalon Group (ее крупнейший акционер – АФК «Система» Владимира Евтушенкова). Он занимает на бывшей территории ЗиЛа рядом со ст. м. «Технопарк» почти 32 га, на которых планировалось построить в общей сложности 569 000 кв. м, из которых 392 000 кв. м – жилье, остальное – коммерческая недвижимость и объекты инфраструктуры. «Страна девелопмент» покупает в общей сложности 2 га под строительство жилого комплекса, говорят собеседники «Ведомостей». Стоимость площадки управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает в 1 млрд руб. Он говорит, что на этой территории можно построить проект общей площадью 60 000–70 000 кв. м. На это, по его словам, понадобится 4,2–5,6 млрд руб. «Страна девелопмент», по данным Единой информационной системы жилищного строительства, – второй по величине застройщик в Тюменской области. На данный момент она строит 260 000 кв. м жилья. На сайте компании сказано, что ее общий портфель – около 1 млн кв. м в Тюмени, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге.  Есть у компании и один проект в Москве – жилой комплекс «Донской квартал» рядом со ст. м. «Тульская». В феврале этого года газета «Коммерсантъ» также сообщала, что «Страна девелопмент» выкупил у структуры сети «О’кей» 18 га в Мытищинском районе Подмосковья. Потенциал участка позволяет возвести там 350 000 кв. м жилья. Etalon Group часто продает небольшие участки, которые достались ей в ходе приобретения компании «Лидер инвест»: в 2019 г. AФК «Система» продала ее девелоперу, а затем стала его крупнейшим акционером, напоминает один из экспертов. Так, к примеру, было со зданиями автоматических телефонных станций на Ярославском шоссе и Большой Черкизовской улице. Стратегия продажи части своих площадок после получения всей разрешительной документации есть и у других крупных девелоперов, говорит Лукашев.  Он напоминает, что ранее MR Group продала жилой проект на Большой Черемушкинской улице Tekta Group, а 8,5 га во 2-м Иртышском проезде перешли от группы «Гранель» к ПИК. Лукашев также отмечает, что региональные девелоперы, которые намерены выйти на московский рынок, как правило, готовы платить больше за приобретение площадок, чем их столичные коллеги. Впрочем, в случае с Nagatino i-Land компания могла продать часть проекта, чтобы снизить свои риски в связи с высокой конкуренцией в данном районе, отмечает Лукашев . Так, та же Etalon Group будет строить на территории «ЗиЛ-юг», напротив Nagatino i-Land, 1,5 млн кв. м недвижимости. Рядом крупные проекты реализуют группа ЛСР («Зиларт») и корпорация ТЭН («Парк легенд»). По данным аналитического портала BnMap, сейчас в районе ст. м. «Технопарк» в продаже находится в общей сложности 47 жилых корпусов (площадь квартир – 105 000 кв. м) в разных сегментах и на разных стадиях строительства. Источник: Ведомости

Соинвестором строительства жилого комплекса на Саввинской набережной станет миноритарий «Магнита» Алексей Богачев. Управляющая активами бизнесмена Алексея Богачева компания «МСК менеджмент», по данным «СПАРК-Интерфакса», стала владельцем 28,2% акций завода «Машиноаппарат». Этому предприятию принадлежат права на 0,8 га и здания общей площадью 20 000 кв. м в Большом Саввинском переулке в центре Москвы. Два года назад контроль на них получила девелоперская компания Level Group Вадима Мошковича и Кирилла Игнахина: она приобрела примерно 57% акций завода и планировала построить там элитный жилой комплекс общей площадью 25 000–28 000 кв. м, рассказывали консультанты, работавшие с ней. Сейчас, согласно «СПАРК-Интерфаксу», структуре Level Group – ООО «ББ плейс девелопмент» – принадлежит 28,7% акций «Машиноаппарата».  Богачев, чье состояние журнал Forbes по итогам прошлого года оценил в $700 млн, известен как миноритарий сети «Магнит» и акционер банка «Система». Впрочем, бизнесмен также занимается выращиванием роз и активно инвестирует и в недвижимость. Ему, к примеру, принадлежат площади в бизнес-центре «Парк Победы» на ул. Василисы Кожиной. Есть у него и девелоперские проекты в партнерстве с крупными застройщиками. Так, его структура вместе с Wainbridge Кирилла Писарева и MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко строит люксовый отель Bulgari на Большой Никитской улице. Богачев также выступает соинвестором и других проектов MR Group – жилого комплекса «Фили-сити» в Багратионовском проезде, клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке и башни iCity рядом с деловым центром «Москва-сити». Теперь партнером бизнесмена стала и Level Group. Недвижимость на сегодняшний момент на фоне в том числе низких ставок по банковским депозитам остается одним из самых высокодоходных инструментов для вложения и сохранения денег, говорит управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. По его словам, партнерства по девелоперским проектам позволяют застройщикам привлечь дополнительные средства, которые можно направить как на развитие конкретных площадок, так и на приобретение новых, инвестор же получает долю в прибыли от продажи квартир. C этим согласен и другой эксперт, который отмечает, что в таких случаях, как с «Машиноаппаратом», профессиональный инвестор может поддержать проект на стадии, когда банковские кредиты еще не доступны, а девелоперу необходимо финансировать его за счет собственных средств. Кроме того, партнерство позволяет сторонам еще и разделить риски при реализации сложных проектов, добавляет Лукашев. Ранее Игнахин в интервью «Ведомостям» рассказывал, что с учетом того, что «Машиноаппарат» является действующим предприятием по производству электродвигателей, которые используются в космической и оборонной промышленности, закрыть его просто так невозможно. Поэтому компания должна решить вопрос с выводом завода в другое место с сохранением всех технологий производства. Еще один риск, который есть у этой площадки, – миноритарные акционеры «Машиноаппарата», которые могут быть не согласны с планами, напоминают два консультанта, работавших с Level Group. Что это за акционеры, в отчетности предприятия не сказано. Инвестиции в застройку территории «Машиноаппарата» действительно будут выгодны участникам проекта, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Один из экспертов считает, что на строительство элитного комплекса в этом месте понадобится 4–4,5 млрд руб., тогда как выручка от продажи квартир тут может составить около 19 млрд руб. Стоимость жилья в этом месте может превышать 2 млн руб. за 1 кв. м, добавляет другой. Оценка экспертов – 750 000–800 000 руб. за 1 кв. м на старте продаж. Эта площадка – одна из немногих доступных под застройку в районе Хамовники. Источник: Ведомости

Источник: РЖД Партнер Рынок становится более требовательным к оснащению склада. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. При этом нарастает дефицит высокотехнологичных объектов. Какое еще влияние e-commerce оказывает на складскую логистику, рассказывает Андрей Лукашев, управляющий партнер компании ILM. – Андрей, каким должен быть идеальный склад для онлайн-ритейлера?  – Давайте для начала обрисуем общую картину. В условиях пандемии в Московском регионе до 10 млн человек впервые начали регулярно совершать покупки онлайн. Как следствие, сектор онлайн торговли оказался лидером поглощения складских площадей, на него пришлись рекордные 34% от общего объема спроса. На втором месте оказался продовольственный ритейл – 29%. Помимо розничных компаний, к этим категориям отнесены фулфилмент-операторы и маркетплейсы. Потребители привыкают, что любой товар можно купить с доставкой сегодня или завтра, в узком интервале. Чтобы обеспечить необходимую скорость и объем оптово-розничных операций, нужен принципиально новый подход к складской логистике. Вместо одного большого склада нужна сеть маленьких складов «последней мили». Присутствие малых складов в каждом районе становится фактором конкурентоспособности в e-commerce. Ритейлерам со сложным ассортиментом и высокими стандартами сервиса все чаще необходимы кросс-докинговые распределительные центры и фулфилмент-центры. Клиентам таких центров важно наличие компетентного персонала для осуществления сложных складских операций. Информационные системы учета и управления потоками товаров и транспорта на складе должны синхронизироваться с учетными системами ритейла. Меняются требования к самим зданиям: они должны иметь высокие перекрытия, многоуровневые системы хранения и извлечения, позволять хранение товаров разного размера и применение сложного оборудования. При этом большая площадь склада «последней мили» требуется, только если оператор склада хранит там товары, как это делает Amazon. Если же оператор специализируется на доставке, ему нужна меньшая площадь при значительной длине здания, чтобы максимизировать число доков. Однако быстрое появление новой инфраструктуры осложнено отсутствием или дороговизной свободной земли в мегаполисах, где потребители особенно избалованы. В связи с ограничением площади земельных участков в черте города и ростом спроса на городскую логистику за рубежом популярен тренд строительства многоэтажных складов под заказчика. Особенно быстро это происходит в Гонконге, Сингапуре, Бангкоке, Джакарте и Токио, где длительный экономический рост сопровождался перенаселением. В Гонконге средний городской склад насчитывает 12 этажей. Мы видим, что этот тренд приходит и в Россию. По сложности такой объект не уступает ТРЦ, а учитывая динамику спроса, многоэтажные склады могут стать перспективным инвестиционным направлением на многие годы. Инициатива в этом принадлежит самым профессиональным и опытным девелоперам, способным управлять технологическими рисками. По мировому опыту, многоэтажные складские проекты становятся успешными в тех случаях, когда стоимость участка под складом составляет более половины общей стоимости строительства. Технически многоэтажные склады отлично подходят для спекулятивного формата использования: каждый этаж может считаться отдельным складом и иметь свои особенности сервиса. Обслуживание товара, включая его размещение, сбор, упаковку и перемещение к разгрузочному доку, может быть полностью автоматизировано. Роботы особенно помогают со сборными заказами. Например, потребитель хочет в одной посылке получить мягкое кресло, набор форм для выпечки и гитару. На уровне склада это выливается в потребность в больших площадях и работе по компоновке заказа. Автоматизированные системы собирают заказы быстрее и точнее людей, помогая сократить возвраты. Однако сами роботизированные системы перемещения товаров (ASRS) пока дороги, поэтому их рентабельность прямо пропорциональна размеру склада, оборачиваемости запасов, плотности хранения, уровню зарплат кладовщиков и рискам человеческого фактора (краж или порчи). ASRS пока проигрывают на складах для грузов, которые требуют дополнительной ручной обработки. Итак, обобщим. Сегодня онлайн-ритейлеры и обслуживающие их логистические компании предпочитают использовать несколько (чем больше, тем лучше) складов в черте города размером 1500–4000 кв. м для обработки грузов и кросс-докинга. Требования к складу для e-commerce обычно предъявляют такие: один этаж; площадь больше 2000 кв. м; потолки выше 6 м; много разгрузочных доков; большая парковка. Таких складов остро не хватает. Арендаторы замещают их площадками в пределах 5 км от МКАД – де-факто прайм-зоне для городской логистики. Ставка аренды за городской склад для e-commerce в 1,5–2 раза выше, чем за склад класса А в 20 км от МКАД. И рост цен продолжится.   – К дефициту привела пандемия?  – Отчасти сокращение связано с тем, что весной часть девелоперов приостановили строительство до выяснения обстоятельств. В результате часть проектов, ввод которых планировался на 2020 год, была перенесена на 2021-й. Сейчас сухой склад А, B+ и B с удобной логистикой внутри МКАД можно снять за 6–15 тыс. руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС и коммунальных платежей. В пределах 5 км за МКАД средняя ставка ниже, 6500 руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС. Эта разница указывает на значительный потенциал спроса на городские складские объекты или склады «последней мили». Склады класса С в черте города предлагаются за 4500–7000 руб. за кв. м в год без НДС. Такие высокие ставки, иногда наравне с классом В, обусловлены близостью к центру города. Транспортная доступность и компактность предложения помогают арендаторам закрыть глаза на класс объекта, особенно если долгосрочное хранение не требуется. При этих ставках средний склад внутри МКАД находит своего арендатора за 2–3 месяца. Благодаря интенсивному расширению онлайн-торговли спрос на складские площади в Московском регионе достиг 1,4–1,6 млн кв. м, почти повторив рекорд 2018 года. Вакантность еще в I квартале 2020-го упала до минимума за последние 5 лет, и ожидалось, что опустится ниже 2%. Возможно, это произойдет в 2021 году. Суммарный объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн кв. м. За 2020 год введены в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м складских площадей, что на 15% меньше, чем в 2019-м. Таким образом, систематическое отставание предложения от спроса усугубляется. Учитывая рост спроса и недостаточный пока рост предложения, в 2021 году можно ожидать в лучшем случае сохранения вакансии на достигнутом в IV квартале 2020-го уровне 2,2% и продолжения плавного роста ставок.   – На основании этого какой прогноз можно дать по развитию рынка складской логистики в ближайшем будущем?  – Как и во всем мире, в Москве происходит активная трансформация рынка складской недвижимости. Инвестиционная привлекательность складов растет, но их строительство сталкивается с ограничениями в виде тесноты и дороговизны земли. Девелоперы будут прибегать к известным решениям – многоэтажность, автоматизация, перепрофилирование невостребованных площадей, – чтобы преодолеть ограничения. На протяжении 2021–2024 гг. в Москве ожидается уменьшение суммарной площади городских складов на 20–30%. Не исключено, что в обозримой перспективе склады будут вытеснять традиционные торговые объекты. На месте ТРЦ или в их же зданиях будут появляться склады «последней мили». Важным драйвером нового строительства будет проникновение на российский рынок крупных зарубежных сетей, которые будут создавать склады в форматах, привычных им. Дороговизна земли в столице будет способствовать росту ярусности и этажности. В первую очередь будут распространяться многоярусные решения, но по мере освоения технологий и роста готовности инвесторов начнется экспансия многоэтажек – технически оснащённых и обладающих высокими перекрытиями, в отличие от многоэтажных индустриальных зданий советского периода. Современные городские склады в 2–5 этажей могут стать нормой к середине – концу десятилетия.   Источник: РЖД Партнер