Современные многоэтажные городские склады могут стать нормой к концу десятилетия — Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM, для РЖД-Партнер

Главная
Публикации
Экспертное мнение
Современные многоэтажные городские склады могут стать нормой к концу десятилетия — Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM, для РЖД-Партнер

Современные многоэтажные городские склады могут стать нормой к концу десятилетия — Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM, для РЖД-Партнер

19.04.2021

Источник: РЖД Партнер

Рынок становится более требовательным к оснащению склада. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. При этом нарастает дефицит высокотехнологичных объектов. Какое еще влияние e-commerce оказывает на складскую логистику, рассказывает Андрей Лукашев, управляющий партнер компании ILM.

– Андрей, каким должен быть идеальный склад для онлайн-ритейлера?

– Давайте для начала обрисуем общую картину. В условиях пандемии в Московском регионе до 10 млн человек впервые начали регулярно совершать покупки онлайн. Как следствие, сектор онлайн торговли оказался лидером поглощения складских площадей, на него пришлись рекордные 34% от общего объема спроса. На втором месте оказался продовольственный ритейл – 29%. Помимо розничных компаний, к этим категориям отнесены фулфилмент-операторы и маркетплейсы.

Потребители привыкают, что любой товар можно купить с доставкой сегодня или завтра, в узком интервале. Чтобы обеспечить необходимую скорость и объем оптово-розничных операций, нужен принципиально новый подход к складской логистике. Вместо одного большого склада нужна сеть маленьких складов «последней мили». Присутствие малых складов в каждом районе становится фактором конкурентоспособности в e-commerce. Ритейлерам со сложным ассортиментом и высокими стандартами сервиса все чаще необходимы кросс-докинговые распределительные центры и фулфилмент-центры.

Клиентам таких центров важно наличие компетентного персонала для осуществления сложных складских операций. Информационные системы учета и управления потоками товаров и транспорта на складе должны синхронизироваться с учетными системами ритейла. Меняются требования к самим зданиям: они должны иметь высокие перекрытия, многоуровневые системы хранения и извлечения, позволять хранение товаров разного размера и применение сложного оборудования. При этом большая площадь склада «последней мили» требуется, только если оператор склада хранит там товары, как это делает Amazon. Если же оператор специализируется на доставке, ему нужна меньшая площадь при значительной длине здания, чтобы максимизировать число доков. Однако быстрое появление новой инфраструктуры осложнено отсутствием или дороговизной свободной земли в мегаполисах, где потребители особенно избалованы.

В связи с ограничением площади земельных участков в черте города и ростом спроса на городскую логистику за рубежом популярен тренд строительства многоэтажных складов под заказчика. Особенно быстро это происходит в Гонконге, Сингапуре, Бангкоке, Джакарте и Токио, где длительный экономический рост сопровождался перенаселением. В Гонконге средний городской склад насчитывает 12 этажей. Мы видим, что этот тренд приходит и в Россию. По сложности такой объект не уступает ТРЦ, а учитывая динамику спроса, многоэтажные склады могут стать перспективным инвестиционным направлением на многие годы. Инициатива в этом принадлежит самым профессиональным и опытным девелоперам, способным управлять технологическими рисками. По мировому опыту, многоэтажные складские проекты становятся успешными в тех случаях, когда стоимость участка под складом составляет более половины общей стоимости строительства.

Технически многоэтажные склады отлично подходят для спекулятивного формата использования: каждый этаж может считаться отдельным складом и иметь свои особенности сервиса.

Обслуживание товара, включая его размещение, сбор, упаковку и перемещение к разгрузочному доку, может быть полностью автоматизировано. Роботы особенно помогают со сборными заказами. Например, потребитель хочет в одной посылке получить мягкое кресло, набор форм для выпечки и гитару. На уровне склада это выливается в потребность в больших площадях и работе по компоновке заказа. Автоматизированные системы собирают заказы быстрее и точнее людей, помогая сократить возвраты. Однако сами роботизированные системы перемещения товаров (ASRS) пока дороги, поэтому их рентабельность прямо пропорциональна размеру склада, оборачиваемости запасов, плотности хранения, уровню зарплат кладовщиков и рискам человеческого фактора (краж или порчи). ASRS пока проигрывают на складах для грузов, которые требуют дополнительной ручной обработки.

Итак, обобщим. Сегодня онлайн-ритейлеры и обслуживающие их логистические компании предпочитают использовать несколько (чем больше, тем лучше) складов в черте города размером 1500–4000 кв. м для обработки грузов и кросс-докинга. Требования к складу для e-commerce обычно предъявляют такие: один этаж; площадь больше 2000 кв. м; потолки выше 6 м; много разгрузочных доков; большая парковка.

Таких складов остро не хватает. Арендаторы замещают их площадками в пределах 5 км от МКАД – де-факто прайм-зоне для городской логистики. Ставка аренды за городской склад для e-commerce в 1,5–2 раза выше, чем за склад класса А в 20 км от МКАД. И рост цен продолжится.

– К дефициту привела пандемия?

– Отчасти сокращение связано с тем, что весной часть девелоперов приостановили строительство до выяснения обстоятельств. В результате часть проектов, ввод которых планировался на 2020 год, была перенесена на 2021-й.

Сейчас сухой склад А, B+ и B с удобной логистикой внутри МКАД можно снять за 6–15 тыс. руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС и коммунальных платежей. В пределах 5 км за МКАД средняя ставка ниже, 6500 руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС. Эта разница указывает на значительный потенциал спроса на городские складские объекты или склады «последней мили».

Склады класса С в черте города предлагаются за 4500–7000 руб. за кв. м в год без НДС. Такие высокие ставки, иногда наравне с классом В, обусловлены близостью к центру города. Транспортная доступность и компактность предложения помогают арендаторам закрыть глаза на класс объекта, особенно если долгосрочное хранение не требуется. При этих ставках средний склад внутри МКАД находит своего арендатора за 2–3 месяца.

Благодаря интенсивному расширению онлайн-торговли спрос на складские площади в Московском регионе достиг 1,4–1,6 млн кв. м, почти повторив рекорд 2018 года.

Вакантность еще в I квартале 2020-го упала до минимума за последние 5 лет, и ожидалось, что опустится ниже 2%. Возможно, это произойдет в 2021 году.

Суммарный объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн кв. м. За 2020 год введены в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м складских площадей, что на 15% меньше, чем в 2019-м. Таким образом, систематическое отставание предложения от спроса усугубляется.

Учитывая рост спроса и недостаточный пока рост предложения, в 2021 году можно ожидать в лучшем случае сохранения вакансии на достигнутом в IV квартале 2020-го уровне 2,2% и продолжения плавного роста ставок.

– На основании этого какой прогноз можно дать по развитию рынка складской логистики в ближайшем будущем?

– Как и во всем мире, в Москве происходит активная трансформация рынка складской недвижимости. Инвестиционная привлекательность складов растет, но их строительство сталкивается с ограничениями в виде тесноты и дороговизны земли. Девелоперы будут прибегать к известным решениям – многоэтажность, автоматизация, перепрофилирование невостребованных площадей, – чтобы преодолеть ограничения.

На протяжении 2021–2024 гг. в Москве ожидается уменьшение суммарной площади городских складов на 20–30%. Не исключено, что в обозримой перспективе склады будут вытеснять традиционные торговые объекты. На месте ТРЦ или в их же зданиях будут появляться склады «последней мили».

Важным драйвером нового строительства будет проникновение на российский рынок крупных зарубежных сетей, которые будут создавать склады в форматах, привычных им. Дороговизна земли в столице будет способствовать росту ярусности и этажности. В первую очередь будут распространяться многоярусные решения, но по мере освоения технологий и роста готовности инвесторов начнется экспансия многоэтажек – технически оснащённых и обладающих высокими перекрытиями, в отличие от многоэтажных индустриальных зданий советского периода. Современные городские склады в 2–5 этажей могут стать нормой к середине – концу десятилетия.

Распределение %

Источник: РЖД Партнер

Категории

Экспертное мнение (262)

Коммерческая недвижимость (22)

Аналитика (14)

Аренда (1)

Управление недвижимостью (12)

Инвестиции (7)

Прочее (199)

Складская недвижимость (26)

Торговая недвижимость (0)

Успешные кейсы (30)

Школа управления (1)

Интервью (3)

Новости компании (37)

Офисная недвижимость (50)

Премии (1)

Еще новости

Экспертное мнение

Компании вошли во вкус удаленного режима

Сохранить удаленный формат работы для части своих сотрудников после пандемии COVID-19 планирует 85% компаний, арендующих офисы. Это результаты опроса специализирующейся на инвестициях в коммерческую недвижимость и консалтинге компании-эксперта, проведенного среди поставщиков товаров повседневного спроса (FMCG), участников IT-отрасли, ритейлеров, фармацевтических компаний и др. Как следует из данных, сегодня у половины из опрошенных компаний работать дистанционно продолжают около 50% сотрудников. В связи с этим 64% респондентов уже планируют сокращение площадей под собственными офисами в перспективе двух-трех лет. В Москве мэр Сергей Собянин с 27 января отменил обязательное требование о переводе 30% сотрудников на удаленную работу. Но компании возвращать весь персонал в офисы пока не спешат. В X5 Retail Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») планировали перевести 60% сотрудников на удаленный и комбинированный режим, при котором те будут посещать офис несколько раз в неделю. Гендиректор группы «М.Видео-Эльдорадо» Александр Изосимов говорил, что сейчас в офисе компании работают чуть больше 10% сотрудников, а более интенсивный выход людей отложен до конца марта. Но и тогда часть персонала будет работать в офисе без персонального места, часть — дома, а некоторые — всегда удаленно, поясняет топ-менеджер. Mail.ru Group осенью 2020 года тестировала различные гибридные модели, включая фиксированные дни посещения офиса, и планирует вернуться к экспериментам после окончания пандемии, говорил в январе гендиректор группы Борис Добродеев. Директор департамента офисной недвижимости ILM Артем Неволько подтверждает, что компании уже начали отказываться от части офисных помещений. По его оценкам, это приведет к высвобождению 30–40% занимаемых площадей или сдаче их в субаренду. Другой эксперт ожидает, что при снижении спроса на офисы снизится и предложение: девелоперам придется уменьшить объемы запланированного строительства офисов либо менять назначения зданий под другие форматы. Кроме того, в ближайший год интерес к офисам класса A будет временно снижен из-за желания арендаторов оптимизировать расходы, добавляет эксперт. Эксперты на этом фоне говорят о росте спроса на гибкие офисы: треть опрошенных консультантами компаний уже их используют или планируют разместить штаб-квартиру в таком формате. Среди преимуществ таких объектов называют отсутствие капитальных затрат и быстрый выход из договора аренды. По словам Артема Неволько , собственники классических офисов с большим портфелем уже переходят на короткий договор аренды сроком до одного года, чтобы конкурировать с операторами гибких пространств. Тем не менее компаниям, арендующим более 500 кв. м, все еще выгоднее снимать классический офис: в гибких пространствах такие помещения могут стоить в полтора-два раза дороже. Но некоторые консультанты уже отмечают признаки обратных тенденций. В одной из компаний-экспертов считают, что ряд компаний, предлагающих свои площади в субаренду, примут решение взять тайм-аут в продвижении этих блоков, чтобы разобраться с дальнейшей стратегией выхода персонала в офис после снятия ограничений. А в другой видят возврат бизнес-трафика на улицы: растет активность поиска помещений магазинов и ресторанов, а в пустых помещениях открываются новые заведения. Однозначной позиции о результативности удаленной работы пока нет. Основатель агентства ProPersonnel Татьяна Долякова говорит, что эффективными себя считают около 80% работающих дистанционно работников, а среди компаний такого мнения придерживаются не более 60%. Среди причин снижения качества работы в удаленном режиме она называет невозможность изолироваться, недостаточную скорость интернета и проблемы с self-менеджментом. Источник: Коммерсант

Подробнее

15.03.2021

Экспертное мнение

Ценник на московские склады может незапланированно вырасти

Источник: Logirus Арендные ставки на складские площади в Московском регионе растут синхронно с общим уровнем цен и могут дополнительно вырасти на фоне растущего спроса на распределительные центры и склады для онлайн-ретейлеров, рассказал управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев. Также, по его словам, толкать цены вверх может замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты. При этом в Москве постоянно растет спрос на склады «последней мили», а формируют его преимущественно торговые компании, крупные ретейлеры, сетевые интернет-магазины и логистические предприятия. – Лидерство онлайн-ретейла со специфическими требованиями к поглощаемым площадям дает основания полагать, что в 2021 году девелоперы последуют за спросом и в структуре предложения станут играть более важную роль объекты, построенные под заказчика, – спрогнозировал эксперт. В то же время спрос становится более требовательным к оснащению склада, добавил господин Лукашев. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. На сегодняшний день высокий спрос фиксируется на склады в черте Москвы, отметил другой эксперт. Согласно его оценке, на эти площади более высокая ставка, по сравнению со складами класса А, которые находятся за 15-30 километров за МКАДом. Одновременно существует дефицит таких площадей, отсутствие предложения на рынке. – Высокий спрос связан с тем, что в столице практически не строятся новые склады, при этом каждый год их количество уменьшается. Промзоны выводятся, на их месте строят жилье, офисные и торговые центры. Соответственно при небольшом строительстве новых складов общее количество внутри МКАДа сокращается, – пояснил он. Сегодня спрос на такие помещения возрос дополнительно. Это обусловлено ростом электронной коммерции, появлением интернет-магазинов, работающих внутри МКАД, расширением работы логистических компаний, обслуживающих этот трафик, и появлением складов «последней мили». Так, помимо существующего дефицита на площади, появился дополнительный новый спрос. Более высокие ставки, в сравнении со складами Московской области, обусловлены несколькими факторами. Во-первых, стоимость земли в черте столицы примерно в 5 раз выше, чем в области. Во-вторых, в городе строительство идет дольше в 2-3 раза – это в первую очередь связано с временем, которое потребуется на согласование. В-третьих, сами строительные работы в Москве дороже. А низкая вакансия складов в столице связана с тем, что компании, арендовав склад, стараются не переезжать, поскольку новое место найти трудно. По этой причине высвобождаются такие помещения редко, рассказал эксперт. По его словам, сложнее всего в черте МКАД искать небольшие складские помещения площадью 200-500 квадратных метров. На рынке сегодня нет системных игроков, предлагающих склады мелкой нарезки. Дефицит и низкая вакансия наблюдается и в отношении объектов в 500-700 «квадратов». Еще одной категорией запросов в городе являются складские площади в 1,5-3 тысячи «квадратов». Именно они сейчас пользуются большим спросом со стороны крупных компаний, говорит он. – Однако самые большие сложности вызывают запросы на помещения площадью 10-20 тысяч квадратных метров. Как правило, с такими задачами компании вынуждены уходить за МКАД. Я предвижу, что такие склады будут размещаться в 5-10 километровой зоне от автодороги, – резюмировал эксперт. Вместе с тем в остальных регионах, особенно городах-миллионниках, тоже существуют проблемы с предложением складских площадей. В определенных фиксируется явный дефицит, подчеркнул эксперт по уровням развития логистики. Это побуждает игроков регионального e-commerce открывать склады в Москве, тем самым увеличивая свою затратную базу и нагрузку на трассы из столицы. – При этом рост спроса сопровождается потерей удельной эффективности использования складских площадей. Наблюдал ситуации, когда, вместо поиска и увеличения локальной эффективности использования уже существующих площадей, компания переезжает на новый склад, – отметил эксперт. Источник: Логирус

Подробнее

09.03.2021

Экспертное мнение

ПИК уходит на «Рассвете»

KR Properties Александра Клячина рискует потерять еще одного крупного арендатора. Девелоперская группа ПИК после неуплаты платежей за аренду площадей в бизнес-центре «Рассвет» в центре Москвы хочет расторгнуть с владельцем здания договор аренды. Структуры господина Клячина известны своей несговорчивостью с арендаторами, которым даже во время пандемии не удалось договориться о снижении арендных платежей. Группа ПИК Сергея Гордеева планирует покинуть бизнес-центр «Рассвет» в районе Пресни, стало известно из картотеки арбитражных дел. В ответ на иск АО «Московский машиностроительный завод "Рассвет"» (принадлежит структурам KR Properties Александра Клячина) о требовании возместить 30 млн руб. по неуплаченной аренде девелопер ПИК подал встречный иск, в котором требует расторгнуть договор аренды и возместить убытки в размере 222 млн руб., следует из материалов судебного дела. В KR Properties отказались от комментариев, в пресс-службе ПИК сообщили “Ъ”, что надеются урегулировать все спорные вопросы во внесудебном порядке. Кроме того, ПИК подал еще один иск к структурам KR Properties — возместить 406 млн руб. от АО «Московский машиностроительный завод "Рассвет"», но рассмотрение дела приостановлено до вынесения решения суда по первому судебному разбирательству. Как поясняет источник “Ъ” на рынке недвижимости, ПИК планирует истребовать эти суммы за ремонт, который сделал в арендуемом офисе. Однако вряд ли у него это получится, ведь договор аренды наверняка не предусматривает возмещения затрат на ремонтные работы, продолжает собеседник “Ъ”. Впрочем, ПИК пытался возместить свой ремонт за счет субарендаторов, которых так и не нашел из-за желания возложить на них дополнительные расходы, рассказывает собеседник “Ъ”, знакомый с ходом поиска субарендаторов. Ранее ПИК планировал сдать 11 тыс. кв. м, занимаемых в «Рассвете», в субаренду. По информации другого источника “Ъ”, еще летом ПИК пытался в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, перестал платить и даже покинул занимаемые площади. Но позже, после попытки урегулировать это в досудебном порядке, ПИК планировал хотя бы сократить площадь офиса, добавляет источник. Как поясняет партнер BMS Law Firm Денис Фролов, если договором не предусмотрены штрафные санкции по досрочному расторжению, то выйти из него практически невозможно и арендатору приходится платить за помещения до конца срока. К тому же в таких случаях арендаторы нередко подают встречный иск, чтобы затянуть судебное разбирательство и отсрочить выплату задолженности, добавляет господин Фролов. Партнер ILM Андрей Лукашев знает, что в деловом центре «Рассвет» ПИК занимает 11,7 тыс. кв. м по 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, ежегодно этот офис обходится девелоперу в 490 млн руб. KR Properties не впервые отстаивает свою принципиальную позицию по отношению к арендаторам. Так, сеть закусочных Аркадия Новикова Prime пыталась добиться арендных каникул на время локдауна и снижения текущей арендной ставки за пользование помещением в деловом квартале «Красная роза», принадлежащем структурам господина Клячина. Помимо этого, продавцу люксовых брендов Mercury (Versace, Valentino, Hublot) Леонида Фридлянда и Леонида Струнина не удалось договориться о скидке на аренду помещений в гостинице «Метрополь» Александра Клячина, после чего они покинули часть занимаемых помещений, писали «Ведомости». Источник: Коммерсант

Подробнее

02.03.2021