Зачем нужен анализ конкурентного окружения
Состояние рынка недвижимости – динамический процесс, подвергающийся постоянным изменениям. Политические, экономические и социальные факторы способны вносить в него существенные корректировки. Желания собственника и арендатора вполне понятны: первому нужно, чтобы объект не простаивал и приносил прибыль, второй хочет за оптимальную плату получить максимум комфорта. Прийти к компромиссу обеим сторонам поможет сравнительный анализ объектов недвижимости.
Чтобы правильно позиционировать объект на рынке и спланировать его маркетинговое продвижение, нужно знать конкурентов «в лицо», определить их сильные и слабые стороны.
Плюсы для участников рынка
Анализ рынка коммерческой недвижимости на основе актуальной статистики предназначен для инвесторов, собственников и арендаторов объектов:
- ИНВЕСТОРЫ смогут правильно оценить потенциал объекта и рассчитать его окупаемость;
- СОБСТВЕННИКИ выберут наиболее эффективное использование своей недвижимости и получат представление о ее реальной рыночной стоимости;
- АРЕНДАТОРЫ благодаря сравнительному подходу смогут выбрать лучшее предложение на субрынке или добиться снижения арендных ставок.
На текущий момент в Москве 80% объектов не соответствуют заявленному классу. Это существенно осложняет их реализацию и окупаемость. Изменяет диспозицию действующих комплексов и введение в эксплуатацию новых зданий (в том числе из списка «замороженных» ранее объектов). Своевременный ребрендинг или репозиционирование бизнес-центра или ТРЦ поможет собственнику сохранить или увеличить пул арендаторов и привлечь новых клиентов.
Актуальная информация = убедительные аргументы
Общий анализ арендных ставок и их динамика не помогут убедить арендатора или собственника так, как это сделает специализированное исследование по выбранной локации и нужным параметрам:
- Технические характеристики объектов;
- Планировки помещений и состояние инженерной инфраструктуры;
- Парковочный коэффициент;
- Основные и дополнительные условия;
- Ключевой состав арендаторов и тд.
Если участники сделки знают предложения конкурентов, но заинтересованы в сотрудничестве друг с другом, они всегда смогут найти консенсус.
4 иллюстративных кейса
- Привлечение новых арендаторов и сохранение текущих. Помимо основных параметров у конкурентов, собственнику требовалось узнать наличие коридорного коэффициента и его величину, а также парковочный коэффициент, стоимость парковочных мест и возможность бесплатного предоставления машиномест арендаторам.
Сам собственник предоставлял арендаторам 1 бесплатное машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади, а также был готов выделить за отдельную плату необходимое арендаторам количество мест. Такие условия не предоставлял ни один конкурент, поэтому собственник смог убедить нескольких текущих арендаторов пролонгировать договор аренды в его БЦ.
- Корректировка условий. Собственник БЦ столкнулся с ситуацией, что некоторые арендаторы перестают арендовать помещение до истечения срока действия договора. При этом они оставляют площади в таком состоянии, что требуется ремонт. В связи с этим собственнику требовалось узнать, какие условия по депозиту и сроку договора предоставляют своим арендаторам конкуренты, а также выяснить, рассматривают ли они возможность списания депозита в счет покрытия расходов (нанесения ущерба, погашения пеней за просрочку оплаты).
После проведения анализа заказчик смог скорректировать условия с новыми арендаторами, а также избежать преждевременного расторжения договоров.
- Оптимизация помещений. У собственника имелся большой объем площадей, в том числе в состоянии «под отделку». Нужно было узнать, готовы ли собственники объектов-конкурентов производить ремонт под арендатора своими силами, или же они рассматривают только предоставление арендных каникул.
После проведения исследования собственник принял решение выполнить в части помещений отделку, а также поделить крупные блоки на более мелкие. Это позволило существенно снизить вакансию по объекту в сжатые сроки.
- Корректировка ставок. Управляющая компания в объекте класса А пыталась сдать оставшиеся блоки по завышенной ставке из-за требований акционеров-собственников. Понимая, что это снизит наполняемость объекта, арендодатель обратился за подготовкой исследования, чтобы убедить акционеров.
После подготовки исследования и анализа ставок конкурентов акционеры согласились на снижение ставки. Результат — УК смогла сдать оставшиеся метражи в короткие сроки.
Резюме
Как видно из вышеприведенных примеров, реализация объектов недвижимости требует тщательной подготовки. Успех всегда начинается с правильного анализа, поэтому стоит доверить эту работу профессионалам в области аналитики.
