ГК ПИК Сергея Гордеева создаст жилой квартал на месте промзоны «Котляково» на юге Москвы, рядом с одноименным кладбищем и строящейся со скандалом Юго-Восточной хордой. Чтобы распродать квартиры в этом районе, девелоперу придется снизить себестоимость строительства. Это возможно, уверены эксперты. Для этого компании надо получить у властей города разрешение на высокую плотность застройки, отдав мэрии часть жилья для реализации программы реновации. В промзоне «Котляково» в районе Царицыно на юге Москвы на площади 25 га появится жилой микрорайон: сейчас на этом месте находятся производственные и коммунально-складские помещения общей площадью 46 тыс. кв. м. Это следует из проекта планировки территории. Там указывается, что на площадке возможно построить 380 тыс. кв. м различной недвижимости, из которых 343 тыс. кв. м — это жилье. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что из-за высокого спроса на жилье на фоне дефицита готовых под застройку площадок несколько сотен тысяч метров складских помещений в год будет выводиться из оборота внутри МКАД. С этим соглашается и гендиректор We Know Александр Галицын, добавляя, что проектов редевелопмента недействующих промзон становится все больше, так как в Москве практически нет свободных участков под строительство. В 2018 году глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявлял, что перед властями города «не стоит задача вывести промышленные объекты за пределы Москвы, но необходимо сделать их современными», упоминая в том числе промзону «Котляково». Но теперь у мэрии планы изменились: чиновники пытаются найти инвесторов на развитие 5,4 тыс. га промзон. Так, в начале ноября «Интеко» победила в аукционе на право заключения с мэрией договора комплексного развития промзоны «Коровино» на севере Москвы, где девелопер может построить 615 тыс. кв. м. Эксперты считают промзону «Котляково» спорной локацией для строительства жилья. Территория, планируемая к застройке, отрезана от существующей жилой застройки, констатирует один из экспертов. Другой эксперт считает, что негативное воздействие на будущий проект может оказать строящийся рядом участок будущей Юго-Восточной хорды (против принятой трассировки этой магистрали выступали местные жители). Участок довольно непростой и с точки зрения окружения, недалеко от него находится Котляковское кладбище, добавляет Александр Галицын. Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости рассказал, что другие застройщики не захотели рассматривать площадку для девелопмента из-за соседства с кладбищем. Он объясняет интерес ПИК к промзоне наличием у компании административного ресурса, благодаря чему группа сможет получить разрешение на максимальную плотность застройки. Это позволит снизить себестоимость строительства и посредством невысокой цены привлечет покупателей. В этом случае часть будущих площадей в проекте, возможно, будет отдана мэрии в рамках программы реновации, не исключает эксперт. Еще один эксперт считает, что в данной локации имеет смысл строить проект комфорткласса. Он оценивает инвестиции в проект в 17–20 млрд руб., а выручку с продаж — примерно в 45–50 млрд руб. Стоимость аналогичного участка на открытом рынке составляет около 2,5–3 млрд руб., а с полученными документами на строительство жилого комплекса — 7–8 млрд руб., добавляет он. Источник: Коммерсант

Стали известны детали проекта стоимостью 127 млрд руб. по застройке Рижского грузового двора в Москве, где помимо новых жилых кварталов появится штаб-квартира ОАО РЖД. Монополия намерена привлечь средства в банках и за счет продажи части будущих площадей, курирует проект экс-глава «Дом.РФ» Александр Плутник. После переезда ОАО РЖД может выставить на торги 60 зданий по всей столице, где сейчас размещается персонал. Разработкой необходимой документации для строительства штаб-квартиры ОАО РЖД и жилья на месте Рижского грузового двора (РГД) занимается дочернее монополии ООО «Новый квартал». Это следует из презентации финмодели проекта, подготовленной его куратором — заместителем гендиректора ОАО РЖД, экс-главой «Дом.РФ» Александром Плутником. Именно последняя госкомпания, сообщалось в 2019 году, должна была стать партнером монополии по проекту в РГД. Господин Плутник покинул «Дом.РФ» в феврале, а в июне пришел в ОАО РЖД, «Сейчас действующих юридических отношений по данному проекту у нас нет»,— заверили в пресс-службе «Дом.РФ». Компания приступит к проектированию в январе 2021 года, стройка начнется в 2022 году. В ОАО РЖД пояснили, что в новом офисе будет размещено 10 тыс. сотрудников, что позволит «оптимизировать использование помещений и расходы на их аренду и содержание». Сейчас ОАО РЖД по всей Москве принадлежит 60 объектов (360 тыс. кв. м), уточнили там, добавив, что высвобождаемые площади будут «коммерциализированы». Реализация проекта на месте РГД не потребует отвлечения средств ОАО РЖД, сейчас уже ведутся консультации с крупнейшими банками, заверили в монополии. Расчетный объем финансирования — 127,1 млрд руб. Средства на проект планируется привлечь за счет продажи коммерческих площадей (ожидаемые поступления — 30,9 млрд руб.) и банковского проектного финансирования (78,3 млрд руб. под 8% годовых со сроком погашения до 2039 года). Штаб-квартира ОАО РЖД займет 218 тыс. кв. м, еще 123 тыс. кв. м офисов будут сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. По текущим ценам от продажи заявленного объема офисов можно выручить 22,8 млрд руб. из расчета 200 тыс. за 1 кв. м, считает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поступления ОАО РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб., прогнозируется в презентации. Несмотря на кризис, ситуация на рынке офисов будет стабильной как минимум до 2024 года, считает один из экспертов. По его словам, стоимость аренды площадей в качественных бизнес-центрах Москвы составляет 23–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Прежде всего ОАО РЖД следует определиться с необходимым объемом офисных площадей с учетом того, что в отдельных подразделениях на удаленку ушло 80% персонала, считает президент Института исследования проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин. Это тоже должно компенсировать часть затрат на проект. Учитывая параметры жилой застройки (251 тыс. кв. м), стоимость сделки может составить 5–6 млрд руб., подсчитал эксперт. Ориентировочная выручка от продажи жилья — 45–50 млрд руб., прогнозирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов. Такой проект, считает Владимир Сергунин, будет интересен системным застройщикам, включая ПИК, MR Group и «Гранель». Андрей Носов подтвердил интерес «Гранели» к этому проекту. В ПИК от комментариев отказались. В MR Group не ответили по существу. В презентации финмодели указывается, что проект на месте РГД не будет консолидирован в отчете ОАО РЖД по МСФО до 2025 года (к этому моменту планируется переезд компании в новый офис), а штаб-квартира перейдет в собственность монополии в 2039 году. «Обычно в отчетность не включают непрофильные активы, если они ухудшают экономику компании,— говорит аналитик "Фридом Финанс" Валерий Емельянов.— Девелоперский проект как раз такой случай. Застройка РГД потребует вложений, сопоставимых с инвестиционным потоком ОАО РЖД за четыре-пять месяцев». Он не исключает, что проект начнет приносить прибыль за счет продажи и аренды площадей через пять лет. Источник: Коммерсант

Андрей Селезнев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM , примет участие в деловой программе 6-й международной выставки-форума «Склады России», которая пройдет с 9-11 декабря в гостинице «Салют». В рамках форума эксперты обсудят итоги 2020 года для рынка складской недвижимости, лучшие проекты, наиболее востребованные форматы, строительство в регионах, техническое оснащение склада, автоматизацию и многое другое.  В деловой программе:  6-й Международный форум «СКЛАДЫ РОССИИ 2020: УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ!» 2-я Международная конференция «Транспортная логистика и грузоперевозки» 15-я конференция «Современный склад» 3-й форум «Склад и Логистика для E-COMMERCE: уроки, выводы, планы!» 11 декабря экскурсии на склады Москвы и Московской области Подробнее о программе и регистрация: skladyrussia.ru/#programm