Басманный районный суд Москвы отменил обеспечительные меры в отношении проекта офисного комплекса на 7000 кв. м рядом с памятником архитектуры – усадьбой Григория Юргенсона в Колпачном переулке на Ивановской горке в центре столицы. Об этом «Ведомостям» рассказали Артем Абрамов, управляющий партнер юридической компании «Виндер», которая представляет интересы застройщика – УК «Деловой мир». Эту информацию подтвердили партнер арбитражного фонда «Правда» (владеет «Деловым миром») Илья Лунегов, а также представитель группы активистов, выступавших ее оппонентом, юрист Дмитрий Чарахчьян. Об отмене определения предыдущей инстанции сказано и на сайте суда, правда, само решение пока не опубликовано. Теперь компания может приступить к строительным работам на площадке, уточняет Лунегов. Офисный комплекс на Ивановской горке – один из самых скандальных градостроительных проектов на территории Москвы. С 2020 г. местные активисты пытаются помешать возведению этого объекта, мотивируя это тем, что троекратное увеличение площади существующего там здания приведет к изменениям исторического квартала на Ивановской горке. По их мнению, строительные работы создают угрозу для памятников архитектуры, в особенности особняка Г. П. Юргенсона. Впрочем, архитектор проекта Алексей Гинзбург в интервью «Ведомостям» говорил, что наземная площадь офисного центра хотя и увеличится на 2000 кв. м, при этом высотность здания не поменяется. Инвестиции в строительство такого комплекса могут составить около 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м (840–980 млн руб.), подсчитала руководитель офисного департамента ILM Ксения Харкевич. После завершения строительства рыночная стоимость комплекса может составить 3,5 млрд руб., полагает она. Изначально строительством объекта должна была заниматься девелоперская компания AB Development Алексея Бланина. Но в сентябре прошлого года владельцем УК «Деловой мир» стала структура «Правды» – «Правда реал эстейт оппортьюнити корпорейшн». Данный фонд был создан Лунеговым, Робертом Топкаевым и Тарасом Кондратьевым, выходцами из А1, инвестиционного подразделения «Альфа-групп», которое специализируется на сделках по слиянию и поглощению. Лунегов ранее заявлял «Ведомостям», что фонд участвовал в сделках по взысканию сложных долгов, но подробности не раскрыл. С 2020 по 2022 г. активисты инициировали не менее 11 судебных дел, подав в итоге не менее 14 ходатайств о наложении обеспечительных мер на проект, рассказывает Абрамов. В ноябре 2021 г. Басманный районный суд, по его словам, удовлетворил одно из таких ходатайств и запретил застройщику «осуществлять строительные работы по данному проекту до вступления решения в законную силу». Теперь оно отменено. Лунегов добавляет, что подача однотипных исков связана с желанием активистов умышленно затянуть судебные процессы. В ответ на это УК «Деловой мир» подала заявление о взыскании судебных издержек на сумму 14 млн руб. к одной из них. Информация об этом иске есть на сайте Бутырского районного суда. Чарахчьян говорит, что они и дальше планируют оспаривать решение о строительстве рядом с усадьбой Юргенсона офисного комплекса. По его словам, сначала суд принял определение о возврате материала по жалобе застройщика без рассмотрения, а потом, не принимая никаких новых актов, рассмотрел его по существу. Он говорит, что если девелопер приступит к строительству, то рассматривать дело дальше будет бессмысленно. Определение суда о снятии запрета до того, как будет установлено, можно ли вести такие работы, противоречит здравому смыслу, говорит Чарахчьян. Представитель департамента культурного наследия Москвы (он выступал стороной в судебных разбирательствах по этому объекту. – «Ведомости») сообщил, что ведомство считает позицию суда обоснованной. По его словам, объектам культурного наследия ничего не угрожает, все необходимые разделы согласованы в соответствии с требованиями законодательства об их охране. Председатель московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Юрий Николаев указывает, что в подобных спорах суды чаще всего принимают сторону застройщиков, так как перед началом строительства они получают всю разрешительную документацию. Он напоминает, что девелопер обязан согласовать проектную и рабочую документацию с правительством Москвы или другими органами федеральной власти. Чтобы одобрить стройку, документацию тщательно изучают кураторы, в том числе и представители архитекторов столицы. Если компания получила все необходимые разрешения, то активисты пытаются оспорить законную стройку, полагает Николаев. С ним согласен и партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко. Он указывает, что суд обычно отменяет обеспечительные меры в случае наличия доказательств в законности действий застройщика. Партнер «Инфралекса» Дмитрий Иванов говорит, что если целью активистов является затягивание проекта и нанесение финансового ущерба девелоперу, то они должны быть готовы компенсировать такой ущерб и судебные издержки в случае проигрыша в деле.   Источник: Ведомости

На фоне высокого спроса на склады их девелоперы меняют давно устоявшуюся систему индексации стоимости аренды. Ссылаясь на увеличившиеся издержки строительства, они стали оговаривать в новых контрактах ежегодное повышение ставок на 8% против текущих 5%. Арендаторам это грозит удвоением затрат на седьмой год аренды, предупреждают эксперты. Но владельцы логопарков уверены, что компании согласятся на их условия из-за дефицита складов. Девелоперы логопарков в 2022 году увеличили ставку индексации арендной платы объектов в Москве и Подмосковье с 3–5% до 8% в год по новым долгосрочным договорам. Об этом “Ъ” сообщили владельцы объектов, включая PNK Group, «Ориентир», HD Development, «Эспро Девелопмент», Logistics Partners, и подтвердили консультанты. Существующий уровень индексации ставок аренды в 5% не менялся несколько лет, отмечает партнер HD Development Николай Карпов. Доходность вложений в склады почти нулевая, уверяет управляющий директор PNK Group Евгений Скаридов. Это особенно затронуло инвесторов, использующих кредиты, так как банковское финансирование заметно подорожало, добавляет один из опрошенных экспертов рынка. Девелоперы складов вынуждены увеличивать ставки по договорам из-за ускоренного роста индекса потребительских цен (ИПЦ), на базе которого рассчитывается размер индексации в момент подписания контрактов с арендаторами, поясняет гендиректор «Ориентира» Андрей Постников. По данным Росстата, в декабре 2021 года ИПЦ прибавил 8,39% год к году, в то время как в декабре 2020 года он вырос только на 4,91%. Рост индексации до 8% приведет к тому, что к седьмому году аренды первоначальная ставка для арендаторов практически удвоится — до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал партнер ILM Андрей Лукашев. По его словам, это станет «причиной конфликта арендаторов с владельцами объектов». Эксперт допускает, что собственники логопарков переймут практику офисного сегмента, когда в контракте четко указывается диапазон повышения ставок. Девелоперы, впрочем, надеются, что до массовых конфликтов дело не дойдет. Коммерческий директор Logistics Partners Дмитрий Куряков рассказывает, что арендаторы вынуждены соглашаться из-за дефицита на рынке свободных складских площадей. Так, по итогам 2021 года в Подмосковье было зафиксирована максимально низкая вакантность — 0,4%, подсчитали в одной из компаний-экспертов рынка. Сейчас, по словам Евгения Скаридова, конкуренция за площади в логопарках особенно высокая среди игроков e-commerce. Между тем дефицит складов в Москве и Подмосковье на фоне высокого спроса на такие площади привел к росту ставок по новым договорам. По итогам 2021 года они выросли на 35% год к году, в среднем до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает один из опрошенных экспертов. В PNK Group говорят о росте ставок на 50%. Потенциал роста пока не исчерпан, и некоторые девелоперы уже запрашивают 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а к концу 2022 года ставки вырастут еще минимум на 10–20%, добавляет эксперт. Девелоперы традиционно объясняют рост ставок аренды складов увеличивающимися затратами на строительство объектов из-за повышения цен на стройматериалы.» Текущая стоимость аренды не покрывает расходы на строительство»,— поясняет господин Скаридов. Андрей Постников утверждает, что с конца 2020 года себестоимость выросла в полтора раза.

Ozon после проведения IPO планировал заметно увеличить штат сотрудников, для чего компания арендовала дополнительные офисные площади. Но расчет пока не оправдался, и теперь маркетплейс ищет субарендаторов почти на 50 тыс. кв. м, арендованных в коворкингах Москвы. Это вынужденная мера, так как разорвать арендные контракты без штрафов невозможно. В таком случае, по данным экспертов, компании пришлось бы заплатить операторам недвижимости более 9 млрд руб. в виде неустойки. Ozon, где основными акционерами являются АФК «Система» и фонды Baring Vostok, планирует сдать в субаренду 24,6 тыс. кв. м в коворкинге Business Club в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы и 23 тыс. кв. м в бывшем здании Минэкономики на Овчинниковской набережной, принадлежащем турецкой Enka. Об аренде этих площадей Ozon договорился в прошлом году, планируя занять их в 2022 году.  После проведения IPO на NASDAQ маркетплейс решил увеличить число сотрудников, для чего начал поиски объекта на 220 тыс. кв. м для своей штаб-квартиры. Ozon планирует переехать в новый бизнес-центр к 2025 году. Пока маркетплейс не нашел подходящий объект, но заключает параллельно трехлетние договоры аренды площадей в разных частях Москвы. Так, в 2021 году компания арендовала еще около 8,2 тыс. кв. м в коворкинге F2 в башне «Федерация», а также Space1 в Mercury Tower в «Москва-Сити», уточнили в одной из компаний-экспертов рынка. Сейчас Ozon занимает около 85 тыс. кв. м офисных помещений, добавили в другой. Ozon пока отложил расширение штата компании и поэтому решил пересдать площади в «Искра-парке» и на Овчинниковской набережной в субаренду. Возможно, результаты Ozon оказались не такими блестящими, как ожидалось, соглашается независимый эксперт Андрей Новиков. С 31 декабря 2021 года по 31 января 2022 года акции потеряли в цене 38,84%, до $18,11 за бумагу. Александр Шульгин, гендиректор Ozon, во время IPO в ноябре 2020 года: «Мы убыточная компания и останемся такими еще пару лет точно». Господин Новиков считает, что найти крупную компанию, которая взяла бы в субаренду такой большой объем помещений на короткий срок, невозможно. С ним не согласна директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич: «Даже несмотря на короткий срок субаренды, площади в "Искра-парке" быстро найдут субарендаторов, так как сейчас наблюдается дефицит готовых офисных помещений». Уровень вакантных помещений в локациях, где расположены офисы маркетплейса, составляет до 6%, а доступные помещения площадью от 20 тыс. кв. м в этих локациях отсутствуют, напоминают в компании-эксперте рынка. Вероятно, в договорах аренды зафиксированы штрафные санкции за досрочный разрыв, и для минимизации своих убытков Ozon решил пересдать площади в субаренду, считает аналитик одной из компаний-экспертов. Часто арендодатели определяют компенсацию при расторжении договора в размере платы за несколько месяцев, которые потребуются для поиска нового арендатора, поясняет адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова. Но, уверена Ксения Харкевич, если бы у Ozon была юридическая возможность разорвать договор, он бы ей воспользовался. Если в договоре не предусмотрено право выхода в одностороннем порядке, то собственник офиса может ориентироваться на штраф в размере денежного потока за весь срок аренды, говорит Андрей Новиков. В «Искре-парке» Ozon планировал разместить 3,5 тыс. сотрудников, а в здании на Овчинниковской набережной — 3 тыс. человек, сообщали ранее «Ведомости». Один из экспертов уточнила, что аренда одного рабочего места обойдется компании в 35–40 тыс. руб. в месяц. Таким образом, если договоры были заключены на три года, за оба объекта Ozon должен заплатить 8,2–9,3 млрд руб. Источник: Коммерсант