Хотя цены на квартиры в новостройках Москвы, как ожидается, не будут расти прошлогодними темпами, девелоперы продолжают скупать площадки под застройку жильем. Так, ГК ФСК выкупает участок оценочной стоимостью 20 млрд руб. на юго-востоке Москвы, где можно построить до 420 тыс. кв. м недвижимости. Но сами застройщики уверены, что высокий спрос на первичном рынке еще сохранится некоторое время. ГК ФСК Владимира Воронина ведет переговоры о покупке 14 га на Иловайской улице, 3 на юго-востоке Москвы. Эта площадка, по данным «СПАРК-Интерфакс», принадлежит АО «Деметра», которое занимается сдачей в аренду складов, расположенных на этой территории.  ГК ФСК сейчас строит 1,3 млн кв. м недвижимости, следует из данных информсистемы «Наш.дом.РФ». Выручка группы в 2021 году выросла на 45% год к году, до 170 млрд руб. Гендиректор ILM Иван Ивлиев оценивает стоимость площадки на Иловайской улице в 20 млрд руб., а построить на ней можно около 420 тыс. кв. м жилья. Затраты на строительство с учетом роста цен на стройматериалы составят около 80 млрд руб., а выручка от продажи квартир — 120 млрд руб., подсчитал эксперт. ГК ФСК проводит сделку на фоне пессимистичных ожиданий ряда участников рынка, прогнозирующих снижение спроса на новостройки из-за продолжающегося роста цен на новостройки и ставок по ипотеке. Ранее аналитики сервиса «Метр квадратный» (входит в ВТБ) оценивали минимальный рост цен, в том числе в Москве, по итогам 2022 года в 10%. Такие темпы подорожания первичного жилья будут в три-четыре раза ниже, чем в 2021 году. Но цены уже достигли своего предела. По данным Dataflat.ru, сейчас средняя стоимость квартир в новостройках Москвы достигает 296 тыс. руб. за 1 кв. м, рост за два года составил 49%. При текущих ценах покупателям придется направлять на обслуживание ипотеки около 64% своего дохода, что снижает доступность квартир в новостройках, а значит, и спрос, отмечают в ЦИАНе. Одна из опрошенных экспертов, напротив, считает, что на рынке Москвы все еще сохраняется дефицит предложения нового жилья. Сейчас девелоперы предлагают к покупке 33,7 тыс. кв. м жилья в старых границах Москвы, что на 23% меньше, чем в январе 2020 года, говорит она, отмечая, что «девелоперы значительно пополнили свои земельные банки, но пока не все успели вывести на рынок новые проекты». В 2021 году, по данным компании-эксперта рынка, почти половина общего объема инвестиций в России, который оценивается в $5,4 млрд, пришлась на покупку участков. Такая активность объясняется высокой конкуренцией среди девелоперов за пригодные под застройку жильем площадки, говорит другой эксперт.  Сейчас спрос на новостройки находится на пике, напоминает Иван Ивлиев. Так, по итогам 2021 года в Москве объем заключенных договоров долевого участия вырос на 29,5% год к году, до 143,98 тыс. договоров, сообщал столичный Росреестр. Поэтому, считает господин Ивлиев, девелоперам сейчас нет смысла откладывать старт проектов или пополнять земельный банк для развития в долгосрочной перспективе. В то же время ГК ФСК придется столкнуться с серьезной конкуренцией в локации, где она приобретает площадку. На соседнем участке, на Иловайской улице, 2б, большой совместный проект готовят Capital Group и ГК ПИК, говорит источник “Ъ” на рынке. В этих компаниях от комментариев отказались. Конкуренция в этом районе будет жесткой, учитывая, что все эти компании будут реализовывать свои проекты в этом районе в одном сегменте жилья комфорткласса. Источник: Коммерсант

Сегмент офисов, один из самых пострадавших на рынке недвижимости в начале пандемии, восстанавливается. В 2022 году только в Москве, по прогнозам консультантов, будет заявлено о строительстве почти 1 млн кв. м. Интерес девелоперов к бизнес-центрам возвращается на фоне дефицита качественных площадей, что привело к росту ставок аренды. Но высокая активность, предупреждают эксперты, может привести к тому, что две трети площадей будущих офисов не найдут арендаторов к моменту завершения строительства. В 2022 году в Москве будет анонсировано строительство 755 тыс. кв. м офисов, что больше на 28%, чем было построено в 2021 году, следует из исследования одной из компаний-экспертов. В другой говорят о старте строительства почти 1 млн кв. м. В первый год пандемии из-за повсеместного введения удаленной работы девелоперы охладели к офисному сегменту. Сейчас интерес вернулся, так как возник дефицит качественных площадей, подтолкнув вверх ставки аренды, говорит директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. По данным одной из компаний-экспертов, к началу 2022 года для аренды осталось доступно только 11,4% площадей, что на 0,5 процентного пункта ниже, чем в начале 2021 года. Ставки, по подсчетам компании, в премиальных зданиях уже достигают 55 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-центрах класса А — 40 тыс. руб. за 1 кв. м, в объектах класса В — 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Один из опрошенных экспертов поясняет, что из-за нехватки площадей на фоне восстанавли-вающегося спроса стоимость аренды в качественных объектах выросла на 10–15%. Он ожидает увеличения средней ставки по итогам года еще на 10%. Впрочем, предупреждает другой эксперт, несмотря на большой объем заявленного строительства, до 60% новых площадей могут не иметь арендаторов к моменту ввода в эксплуатацию объекта. В 2021 году этот показатель был рекордно низким за последние десять лет: невзирая на кризис, лишь 30% офисных помещений оказались незанятыми к концу строительства, уточняет еще один эксперт. Это объясняется тем, что в прошлом году 65% новых офисных помещений было построено по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, поясняет другой эксперт. Тогда девелоперы опасались неопределенности относительно потенциального спроса и не строили спекулятивные офисы в большом объеме. Строительство своего офиса могут себе позволить только крупные компании и практически все они уже реализовали свои планы, уточняет аналитик одной из компаний-экспертов рынка. Так, в 2021 году на рынок в основном вышли крупные built-to-suit-проекты, включая «Ростех-Сити» (173 тыс. кв. м) и «Сбер-Сити» (128 тыс. кв. м). Но в этом году на рынке будет преобладать спекулятивное строительство, а доля проектов под заказчиков не превысит 10%, считает другой эксперт. Этому способствует повышенный спрос компаний, которые хотят снять более качественные площади или переехать поближе к центру. По данным компании-эксперта рынка, спрос в 2021 году вышел на докризисные показатели и составил 1,43 млн кв. м. При этом, подтверждает один из опрошенных экспертов, доля сделок в объектах в центре Москвы в 2021 году составила 25% от общего значения, а в «Москва-Сити» арендаторы заняли 166 тыс. кв. м помещений, что является максимальным значением за последние четыре года. Источник: Коммерсант

В новом году для девелоперов, владеющих землями в Москве, повысится плата за изменение их целевого назначения. Соответствующее постановление приняла мэрия. Теперь затраты компаний на эту процедуру могут увеличиться на 50–70%, что приведет к росту цен на недвижимость, опасаются участники рынка. Они уверены, что чиновники таким образом пытаются хотя бы частично закрыть дефицит в столичном бюджете. Власти Москвы изменили для девелоперов, в чьей собственности находятся участки, правила расчета платежей за смену вида их разрешенного использования (ВРИ), обнаружил “Ъ” в тексте постановления мэрии №2226-ПП от 28 декабря 2021 года. Из него следует, что теперь для них вырастут платежи при изменении назначения площадок с промышленного или административно-делового на жилое. В департаменте городского имущества Москвы комментарии не предоставили. Впервые чиновники существенно увеличили платежи за смену ВРИ участков в конце 2020 года. Но тогда это коснулось только площадок, арендованных застройщиками у города. Для них затраты выросли в два раза в старых границах города и в восемь раз в Новой Москве. В последнем постановлении мэрии не указаны конкретные размеры платежей по смене ВРИ земель для их владельцев. Там приводится формула с большим набором коэффициентов, включая кадастровую стоимость участка, чье назначение меняется, будущие объемы строительства на этой площадке и затраты на него. Это говорит о том, что в каждом конкретном случае сумма платежей за смену ВРИ участка будет гибкой. Новшество коснется в основном девелоперов, строящих в Новой Москве, так как в этом районе большая часть земель находится в собственности, в то время как в старых границах города застройщики арендуют землю у города, отмечает один из опрошенных экспертов. Почти 98% площадок в Новой Москве — в частной собственности, подтверждает партнер ILM Андрей Лукашев. Так, ГК «А101» и Sezar Group все площадки в Новой Москве принадлежат на праве собственности. Господин Лукашев не исключает, что только за счет фактора удорожания смены ВРИ за год цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10%. В конце 2021 года, по данным Dataflat.ru, средняя стоимость жилья в новостройках в этом районе достигла 190 тыс. руб. за 1 кв. м. Опрошенные “Ъ” девелоперы уверены, что новые правила приведут к росту затрат и при смене ВРИ участков в старых границах Москвы. В зависимости от коэффициентов, которые будет применять мэрия, расходы застройщиков на эту процедуру могут вырасти на 50–70%, считает вице-президент «Страны Девелопмент» Андрей Басов. «Это значительно увеличит затраты при строительстве»,— соглашается руководитель блока девелопмента ГК «Интеко» Станислав Фролов. Теперь девелопер будет начинать проект с одними расчетами, а к завершению проекта прогнозные суммы в смете могут сильно измениться, говорит источник “Ъ” из числа крупных застройщиков. Кроме того, в новом постановлении мэрия пытается простимулировать выкуп в собственность арендованных у города участков. Компании, которые успеют сделать это до 1 апреля 2022 года, смогут зачесть стоимость выкупа участков в счет платы за изменение вида их разрешенного использования. Но учитывая, что существенно возрастают платежи за смену ВРИ частных земель, девелоперам станет выгоднее строить на арендованных площадках, считает Станислав Фролов. Впрочем, новый документ вводит ряд новшеств и для арендаторов. Так, для них меняется механизм расчета ставок — они будут расти по мере увеличения доходности проекта строительства. Таким образом мэрия хочет косвенно поучаствовать в сверхприбыли застройщиков, считает Андрей Лукашев. По подсчетам ЦИАН, в 2021 году совокупная выручка девелоперов жилья в Москве и Подмосковье выросла на 42%, до 1,86 трлн руб. Так, чистая прибыль ГК ПИК в первом полугодии 2021 года выросла в 3,9 раза, до 69,4 млрд руб., ЛСР — в 2,2 раза, до 5,7 млрд руб., ГК «Самолет» — в 4,6 раза, до 3,2 млрд руб. Кроме того, для арендаторов городских земель вырастут ставки при задержке строительства. Если раньше в первый год просрочки девелоперы платили дополнительно 1,5% от кадастровой стоимости земли, то теперь — 20%, отмечает один из экспертов. Все новшества с увеличением платежей для девелоперов связаны с попыткой мэрии сократить нехватку средств в бюджете, уверен другой собеседник “Ъ”. Из проекта бюджета столицы на 2022 год следует, что дефицит в этом году составит около 372 млрд руб. Источник: Коммерсант