Ozon после проведения IPO планировал заметно увеличить штат сотрудников, для чего компания арендовала дополнительные офисные площади. Но расчет пока не оправдался, и теперь маркетплейс ищет субарендаторов почти на 50 тыс. кв. м, арендованных в коворкингах Москвы. Это вынужденная мера, так как разорвать арендные контракты без штрафов невозможно. В таком случае, по данным экспертов, компании пришлось бы заплатить операторам недвижимости более 9 млрд руб. в виде неустойки. Ozon, где основными акционерами являются АФК «Система» и фонды Baring Vostok, планирует сдать в субаренду 24,6 тыс. кв. м в коворкинге Business Club в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы и 23 тыс. кв. м в бывшем здании Минэкономики на Овчинниковской набережной, принадлежащем турецкой Enka. Об аренде этих площадей Ozon договорился в прошлом году, планируя занять их в 2022 году.  После проведения IPO на NASDAQ маркетплейс решил увеличить число сотрудников, для чего начал поиски объекта на 220 тыс. кв. м для своей штаб-квартиры. Ozon планирует переехать в новый бизнес-центр к 2025 году. Пока маркетплейс не нашел подходящий объект, но заключает параллельно трехлетние договоры аренды площадей в разных частях Москвы. Так, в 2021 году компания арендовала еще около 8,2 тыс. кв. м в коворкинге F2 в башне «Федерация», а также Space1 в Mercury Tower в «Москва-Сити», уточнили в одной из компаний-экспертов рынка. Сейчас Ozon занимает около 85 тыс. кв. м офисных помещений, добавили в другой. Ozon пока отложил расширение штата компании и поэтому решил пересдать площади в «Искра-парке» и на Овчинниковской набережной в субаренду. Возможно, результаты Ozon оказались не такими блестящими, как ожидалось, соглашается независимый эксперт Андрей Новиков. С 31 декабря 2021 года по 31 января 2022 года акции потеряли в цене 38,84%, до $18,11 за бумагу. Александр Шульгин, гендиректор Ozon, во время IPO в ноябре 2020 года: «Мы убыточная компания и останемся такими еще пару лет точно». Господин Новиков считает, что найти крупную компанию, которая взяла бы в субаренду такой большой объем помещений на короткий срок, невозможно. С ним не согласна директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич: «Даже несмотря на короткий срок субаренды, площади в "Искра-парке" быстро найдут субарендаторов, так как сейчас наблюдается дефицит готовых офисных помещений». Уровень вакантных помещений в локациях, где расположены офисы маркетплейса, составляет до 6%, а доступные помещения площадью от 20 тыс. кв. м в этих локациях отсутствуют, напоминают в компании-эксперте рынка. Вероятно, в договорах аренды зафиксированы штрафные санкции за досрочный разрыв, и для минимизации своих убытков Ozon решил пересдать площади в субаренду, считает аналитик одной из компаний-экспертов. Часто арендодатели определяют компенсацию при расторжении договора в размере платы за несколько месяцев, которые потребуются для поиска нового арендатора, поясняет адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова. Но, уверена Ксения Харкевич, если бы у Ozon была юридическая возможность разорвать договор, он бы ей воспользовался. Если в договоре не предусмотрено право выхода в одностороннем порядке, то собственник офиса может ориентироваться на штраф в размере денежного потока за весь срок аренды, говорит Андрей Новиков. В «Искре-парке» Ozon планировал разместить 3,5 тыс. сотрудников, а в здании на Овчинниковской набережной — 3 тыс. человек, сообщали ранее «Ведомости». Один из экспертов уточнила, что аренда одного рабочего места обойдется компании в 35–40 тыс. руб. в месяц. Таким образом, если договоры были заключены на три года, за оба объекта Ozon должен заплатить 8,2–9,3 млрд руб. Источник: Коммерсант

Хотя цены на квартиры в новостройках Москвы, как ожидается, не будут расти прошлогодними темпами, девелоперы продолжают скупать площадки под застройку жильем. Так, ГК ФСК выкупает участок оценочной стоимостью 20 млрд руб. на юго-востоке Москвы, где можно построить до 420 тыс. кв. м недвижимости. Но сами застройщики уверены, что высокий спрос на первичном рынке еще сохранится некоторое время. ГК ФСК Владимира Воронина ведет переговоры о покупке 14 га на Иловайской улице, 3 на юго-востоке Москвы. Эта площадка, по данным «СПАРК-Интерфакс», принадлежит АО «Деметра», которое занимается сдачей в аренду складов, расположенных на этой территории.  ГК ФСК сейчас строит 1,3 млн кв. м недвижимости, следует из данных информсистемы «Наш.дом.РФ». Выручка группы в 2021 году выросла на 45% год к году, до 170 млрд руб. Гендиректор ILM Иван Ивлиев оценивает стоимость площадки на Иловайской улице в 20 млрд руб., а построить на ней можно около 420 тыс. кв. м жилья. Затраты на строительство с учетом роста цен на стройматериалы составят около 80 млрд руб., а выручка от продажи квартир — 120 млрд руб., подсчитал эксперт. ГК ФСК проводит сделку на фоне пессимистичных ожиданий ряда участников рынка, прогнозирующих снижение спроса на новостройки из-за продолжающегося роста цен на новостройки и ставок по ипотеке. Ранее аналитики сервиса «Метр квадратный» (входит в ВТБ) оценивали минимальный рост цен, в том числе в Москве, по итогам 2022 года в 10%. Такие темпы подорожания первичного жилья будут в три-четыре раза ниже, чем в 2021 году. Но цены уже достигли своего предела. По данным Dataflat.ru, сейчас средняя стоимость квартир в новостройках Москвы достигает 296 тыс. руб. за 1 кв. м, рост за два года составил 49%. При текущих ценах покупателям придется направлять на обслуживание ипотеки около 64% своего дохода, что снижает доступность квартир в новостройках, а значит, и спрос, отмечают в ЦИАНе. Одна из опрошенных экспертов, напротив, считает, что на рынке Москвы все еще сохраняется дефицит предложения нового жилья. Сейчас девелоперы предлагают к покупке 33,7 тыс. кв. м жилья в старых границах Москвы, что на 23% меньше, чем в январе 2020 года, говорит она, отмечая, что «девелоперы значительно пополнили свои земельные банки, но пока не все успели вывести на рынок новые проекты». В 2021 году, по данным компании-эксперта рынка, почти половина общего объема инвестиций в России, который оценивается в $5,4 млрд, пришлась на покупку участков. Такая активность объясняется высокой конкуренцией среди девелоперов за пригодные под застройку жильем площадки, говорит другой эксперт.  Сейчас спрос на новостройки находится на пике, напоминает Иван Ивлиев. Так, по итогам 2021 года в Москве объем заключенных договоров долевого участия вырос на 29,5% год к году, до 143,98 тыс. договоров, сообщал столичный Росреестр. Поэтому, считает господин Ивлиев, девелоперам сейчас нет смысла откладывать старт проектов или пополнять земельный банк для развития в долгосрочной перспективе. В то же время ГК ФСК придется столкнуться с серьезной конкуренцией в локации, где она приобретает площадку. На соседнем участке, на Иловайской улице, 2б, большой совместный проект готовят Capital Group и ГК ПИК, говорит источник “Ъ” на рынке. В этих компаниях от комментариев отказались. Конкуренция в этом районе будет жесткой, учитывая, что все эти компании будут реализовывать свои проекты в этом районе в одном сегменте жилья комфорткласса. Источник: Коммерсант

Сегмент офисов, один из самых пострадавших на рынке недвижимости в начале пандемии, восстанавливается. В 2022 году только в Москве, по прогнозам консультантов, будет заявлено о строительстве почти 1 млн кв. м. Интерес девелоперов к бизнес-центрам возвращается на фоне дефицита качественных площадей, что привело к росту ставок аренды. Но высокая активность, предупреждают эксперты, может привести к тому, что две трети площадей будущих офисов не найдут арендаторов к моменту завершения строительства. В 2022 году в Москве будет анонсировано строительство 755 тыс. кв. м офисов, что больше на 28%, чем было построено в 2021 году, следует из исследования одной из компаний-экспертов. В другой говорят о старте строительства почти 1 млн кв. м. В первый год пандемии из-за повсеместного введения удаленной работы девелоперы охладели к офисному сегменту. Сейчас интерес вернулся, так как возник дефицит качественных площадей, подтолкнув вверх ставки аренды, говорит директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. По данным одной из компаний-экспертов, к началу 2022 года для аренды осталось доступно только 11,4% площадей, что на 0,5 процентного пункта ниже, чем в начале 2021 года. Ставки, по подсчетам компании, в премиальных зданиях уже достигают 55 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-центрах класса А — 40 тыс. руб. за 1 кв. м, в объектах класса В — 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Один из опрошенных экспертов поясняет, что из-за нехватки площадей на фоне восстанавли-вающегося спроса стоимость аренды в качественных объектах выросла на 10–15%. Он ожидает увеличения средней ставки по итогам года еще на 10%. Впрочем, предупреждает другой эксперт, несмотря на большой объем заявленного строительства, до 60% новых площадей могут не иметь арендаторов к моменту ввода в эксплуатацию объекта. В 2021 году этот показатель был рекордно низким за последние десять лет: невзирая на кризис, лишь 30% офисных помещений оказались незанятыми к концу строительства, уточняет еще один эксперт. Это объясняется тем, что в прошлом году 65% новых офисных помещений было построено по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, поясняет другой эксперт. Тогда девелоперы опасались неопределенности относительно потенциального спроса и не строили спекулятивные офисы в большом объеме. Строительство своего офиса могут себе позволить только крупные компании и практически все они уже реализовали свои планы, уточняет аналитик одной из компаний-экспертов рынка. Так, в 2021 году на рынок в основном вышли крупные built-to-suit-проекты, включая «Ростех-Сити» (173 тыс. кв. м) и «Сбер-Сити» (128 тыс. кв. м). Но в этом году на рынке будет преобладать спекулятивное строительство, а доля проектов под заказчиков не превысит 10%, считает другой эксперт. Этому способствует повышенный спрос компаний, которые хотят снять более качественные площади или переехать поближе к центру. По данным компании-эксперта рынка, спрос в 2021 году вышел на докризисные показатели и составил 1,43 млн кв. м. При этом, подтверждает один из опрошенных экспертов, доля сделок в объектах в центре Москвы в 2021 году составила 25% от общего значения, а в «Москва-Сити» арендаторы заняли 166 тыс. кв. м помещений, что является максимальным значением за последние четыре года. Источник: Коммерсант