В новом году для девелоперов, владеющих землями в Москве, повысится плата за изменение их целевого назначения. Соответствующее постановление приняла мэрия. Теперь затраты компаний на эту процедуру могут увеличиться на 50–70%, что приведет к росту цен на недвижимость, опасаются участники рынка. Они уверены, что чиновники таким образом пытаются хотя бы частично закрыть дефицит в столичном бюджете. Власти Москвы изменили для девелоперов, в чьей собственности находятся участки, правила расчета платежей за смену вида их разрешенного использования (ВРИ), обнаружил “Ъ” в тексте постановления мэрии №2226-ПП от 28 декабря 2021 года. Из него следует, что теперь для них вырастут платежи при изменении назначения площадок с промышленного или административно-делового на жилое. В департаменте городского имущества Москвы комментарии не предоставили. Впервые чиновники существенно увеличили платежи за смену ВРИ участков в конце 2020 года. Но тогда это коснулось только площадок, арендованных застройщиками у города. Для них затраты выросли в два раза в старых границах города и в восемь раз в Новой Москве. В последнем постановлении мэрии не указаны конкретные размеры платежей по смене ВРИ земель для их владельцев. Там приводится формула с большим набором коэффициентов, включая кадастровую стоимость участка, чье назначение меняется, будущие объемы строительства на этой площадке и затраты на него. Это говорит о том, что в каждом конкретном случае сумма платежей за смену ВРИ участка будет гибкой. Новшество коснется в основном девелоперов, строящих в Новой Москве, так как в этом районе большая часть земель находится в собственности, в то время как в старых границах города застройщики арендуют землю у города, отмечает один из опрошенных экспертов. Почти 98% площадок в Новой Москве — в частной собственности, подтверждает партнер ILM Андрей Лукашев. Так, ГК «А101» и Sezar Group все площадки в Новой Москве принадлежат на праве собственности. Господин Лукашев не исключает, что только за счет фактора удорожания смены ВРИ за год цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10%. В конце 2021 года, по данным Dataflat.ru, средняя стоимость жилья в новостройках в этом районе достигла 190 тыс. руб. за 1 кв. м. Опрошенные “Ъ” девелоперы уверены, что новые правила приведут к росту затрат и при смене ВРИ участков в старых границах Москвы. В зависимости от коэффициентов, которые будет применять мэрия, расходы застройщиков на эту процедуру могут вырасти на 50–70%, считает вице-президент «Страны Девелопмент» Андрей Басов. «Это значительно увеличит затраты при строительстве»,— соглашается руководитель блока девелопмента ГК «Интеко» Станислав Фролов. Теперь девелопер будет начинать проект с одними расчетами, а к завершению проекта прогнозные суммы в смете могут сильно измениться, говорит источник “Ъ” из числа крупных застройщиков. Кроме того, в новом постановлении мэрия пытается простимулировать выкуп в собственность арендованных у города участков. Компании, которые успеют сделать это до 1 апреля 2022 года, смогут зачесть стоимость выкупа участков в счет платы за изменение вида их разрешенного использования. Но учитывая, что существенно возрастают платежи за смену ВРИ частных земель, девелоперам станет выгоднее строить на арендованных площадках, считает Станислав Фролов. Впрочем, новый документ вводит ряд новшеств и для арендаторов. Так, для них меняется механизм расчета ставок — они будут расти по мере увеличения доходности проекта строительства. Таким образом мэрия хочет косвенно поучаствовать в сверхприбыли застройщиков, считает Андрей Лукашев. По подсчетам ЦИАН, в 2021 году совокупная выручка девелоперов жилья в Москве и Подмосковье выросла на 42%, до 1,86 трлн руб. Так, чистая прибыль ГК ПИК в первом полугодии 2021 года выросла в 3,9 раза, до 69,4 млрд руб., ЛСР — в 2,2 раза, до 5,7 млрд руб., ГК «Самолет» — в 4,6 раза, до 3,2 млрд руб. Кроме того, для арендаторов городских земель вырастут ставки при задержке строительства. Если раньше в первый год просрочки девелоперы платили дополнительно 1,5% от кадастровой стоимости земли, то теперь — 20%, отмечает один из экспертов. Все новшества с увеличением платежей для девелоперов связаны с попыткой мэрии сократить нехватку средств в бюджете, уверен другой собеседник “Ъ”. Из проекта бюджета столицы на 2022 год следует, что дефицит в этом году составит около 372 млрд руб. Источник: Коммерсант

Девелопер «Ориентир» заключил договор о продаже группе частных инвесторов 133 000 кв. м складов в логистическом парке «Ориентир юг», расположенном в 23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Речь идет о трех складских комплексах площадью более 40 000 кв. м каждый, объекты еще предстоит построить, этим по условиям соглашения будет заниматься «Ориентир». Покупателем складов в логопарке «Ориентир юг» стала девелоперская компания VS Real Estate. Эта фирма, как сказано на ее сайте, специализируется на строительстве логистической недвижимости, ее портфель сейчас составляет 400 000 кв. м. Среди ее проектов – логопарки «Ногинск» (120 000 кв. м), «Щелково Заречная» (60 000 кв. м), «Ленинские Горки» (58 000 кв. м) на Каширском шоссе и т. д. Владельцы компании заработали капитал на торговле видеокассетами еще в 1990-е гг. По данным «СПАРК-Интерфакса», фирма «В-сервис» (головная структура VS Real Estate) была создана концерном «Видеосервис», сейчас ею владеет бизнесмен Константин Веревкин. Ему также принадлежит логистическая компания «Мирада», которая занимается перевозкой и хранением грузов.  Условия сделки между «Ориентиром» и покупателем складов не разглашаются. Один из опрошенных экспертов рынка оценивает рыночную стоимость объектов в 7,3–7,9 млрд руб. без учета НДС. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит о 6,5 млрд руб. Более того, он допускает, что инвестор, учитывая масштаб сделки, мог получить скидку и заплатить за них в итоге около 6 млрд руб. Покупатель приобретает склады в логопарке «Ориентир юг» в инвестиционных целях, следует из слов генерального директора «Ориентира» Андрея Постникова. Интерес инвесторов к этому сегменту он объясняет в том числе крайне низкой долей свободных площадей в Московском регионе: сейчас она составляет менее 1%. Даже значительный рост арендных ставок в III и IV кварталах прошлого года, по его словам, не повлиял на высокий спрос на склады со стороны ритейлеров и игроков рынка электронной коммерции. Логистическая недвижимость сегодня является наиболее привлекательным инвестиционным продуктом, подтверждает один из экспертов. По его словам, на рынок все чаще приходят новые компании, в то же время действующие игроки рынка активно расширяют свой портфель складской недвижимости. Многие инвесторы предпочитают покупать склады с уже имеющимися там арендаторами, что позволяет сразу получать стабильный финансовый доход. К примеру, Новая технологическая компания, созданная бывшим топ-менеджером «Лукойла» Валерием Субботиным, в конце прошлого года выкупила у PNK Group 152 000 кв. м в логопарках «PNK парк Белый Раст» на Рогачевском шоссе и «PNK парк Жуковский» на Новорязанском шоссе. Арендатором первого объекта станет маркетплейс «Гала-центр», а во втором площади уже снимает польский ритейлер LPP. А фонд под управлением УК «Сбер управление активами» приобрел 35 000 кв. м в «PNK парк Ростов-на-Дону». Площади там занимают сети DNS и «Детский мир». Сейчас, впрочем, инвесторам выгоднее приобретать пустые склады, считает Лукашев. Он объясняет это тем, что ставки аренды за последнее время сильно выросли, поэтому у покупателей есть возможность сдать площади там на более выгодных для них условиях. Текущие договоры предполагают ставку 7500–8000 руб. за 1 кв. м включая НДС, новые же контракты сегодня заключаются по 9500 руб. за 1 кв. м, объясняет он. Об этом же говорит и Постников, который отмечает, что в текущих условиях большой объем площадей позволит максимизировать выгоду инвестора. Другой эксперт же напоминает, что у VS Real Estate есть опыт приобретения складских объектов по такой схеме. Два года назад компания выкупила логопарк «Абсолют» в Ленинских Горках и успешно сдала его в аренду. Покупка VS Real Estate складов в логопарке «Ориентир юг» станет одной из крупнейших сделок на рынке логистической недвижимости за всю его историю. Сейчас рекорд принадлежит Leroy Merlin, которая несколько лет назад выкупила 140 000 кв. м в «PNK парк Белый Раст». А вот на рынке аренды логистических площадей были и более масштабные сделки. Оzon снял 270 000 кв. м в «PNK парк Пушкино 2» и 154 000 кв. м в парке «Ориентир запад». «Всеинструменты.ру», в свою очередь, арендовала 182 000 кв. м в «PNK парк Домодедово». Источник: Ведомости

По итогам 2021 года инвесторы вложили в российскую недвижимость $5,4 млрд, что стало рекордным показателем с 2013 года. В основном динамика связана с интересом к рынку жилья Санкт-Петербурга, где стоимость земли под застройку выросла на 60–70%. В 2022 году консультанты ждут снижения активности инвесторов из-за сокращения числа сделок с землей и разных ценовых ожиданий покупателей и продавцов коммерческих объектов. Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России в 2021 году вырос на 30%, до $5,4 млрд, год к году. Такие цифры в своем исследовании приводит одна из компаний-экспертов рынка. Как следует из данных компании, это максимум с 2013 года, когда в недвижимость в РФ было вложено $8 млрд. Похожие оценки приводят в другой компании, где подсчитали, что в 2021 году в российскую коммерческую недвижимость и площадки под строительство жилья инвесторы вложили $5,3 млрд. Основной рост инвестиций в прошлом году обеспечил рынок Санкт-Петербурга. Объем сделок в городе увеличился в 2,6 раза, до $1,8 млрд. В Москве приток инвестиций вырос на 8%, до $3,3 млрд, а объем вложенных средств в российские регионы сократился на 25%, примерно до $300 млн, год к году. Как отмечает один из опрошенных экспертов рынка, увеличение притока инвестиций в Санкт-Петербург обусловлено ростом интереса к земле под жилые проекты. По его словам, раньше застройщики выкупали в основном небольшие участки, а в 2021 году сосредоточились на масштабных площадках. Кроме того, стоимость земли в Санкт-Петербурге за год выросла на 60–70%, что также повлияло на объем инвестиций, добавляет эксперт. Наиболее интересным сегментом для вложений остаются площадки под жилую застройку, отмечает другой. По его подсчетам, в 2021 году 67,8% от объема сделок в России пришлось на покупку участков против 48,8% годом ранее. Это обусловлено высоким спросом на жилье в новостройках. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2021 года в РФ было зарегистрировано 708 тыс. договоров долевого участия, что на 24% больше, чем годом ранее. Строительство жилья — наиболее рентабельный бизнес на рынке, который показывает до 35% доходности и имеет высокую ликвидность, констатирует партнер ILM Андрей Лукашев. Для сравнения: при вложениях в офисы инвесторы зарабатывают в среднем до 11,5% годовых, в логистические комплексы — до 11,75%, в торговые объекты — до 12%, подсчитали в одной из компаний-экспертов рынка. Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости действительно стал ниже, подтверждает один из экспертов. По подсчетам компании, без учета покупок земли девелоперами объем сделок на рынке снизился на 28% год к году, до $1,59 млрд. На это повлияли растущая стоимость заемного финансирования на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ и сохраняющееся влияние ограничений в связи с пандемией. Особенно осторожны стали инвесторы в торговую недвижимость. Доля вложений в торгцентры, которые в пандемию пострадали сильнее офисов или складов, побила новый антирекорд и сократилась до 5% в 2021 году, говорит другой эксперт. В 2019 году, по ее словам, на торгцентры приходилось 29% инвестиций. Хотя обороты качественных торгцентров в 2021 году превысили показатели 2019 года и ряд сделок с объектами находятся на заключительной стадии, поэтому уже в этом году вероятен разворот тренда. По прогнозам компании-эксперта рынка, в целом в 2022 году приток инвестиций в недвижимость снизится до $4–4,5 млрд. По словам одного из опрошенных экспертов, стоит ждать сокращения активности девелоперов по скупке участков. А сделкам с офисами, торговыми и складскими объектами помешает неготовность собственников к дисконтам, которые ожидают покупатели, добавляет другой эксперт. По его словам, роста инвестиций в коммерческую недвижимость стоит ждать только к 2023 году. Источник: Коммерсант