Источник: vc.ru Сегмент ресторанного бизнеса  dark kitchen  («темная кухня» — заведения, работающие исключительно на доставку, без зала для гостей) на фоне пандемии переживает вторую волну развития. Концепция «темной кухни» позволяет предпринимателям экономить на маркетинге, аренде помещений и обслуживании. Впрочем, многие из них, следует из исследования Dsight, уже сейчас фиксируют и ожидают еще больший дефицит свободных площадей для открытия новых заведений. «Нехватка площадок для производства в Москве составляет около 100-150 тыс. кв м, а с учетом сохраняющихся ограничительных мер дефицит в ближайшее время может удвоиться, а затем продолжить расти на 30% в год». —  управляющий партнер ILM Андрей Лукашев в экспертном интервью исследования Всего в рамках подготовки аналитического доклада Dsight опросил более 10 участников рынка доставки готовых блюд и инвесторов, в том числе представителей X5 Retail Group, Dostaевский, Sistema Smarttech и Phystech Ventures. Российский рынок dark kitchen оценивается почти в 40 млрд рублей, при том, что весь рынок доставки готовой еды составляет 258 млрд рублей, говорится в исследовании Dsight. В течение пяти лет объем данного рынка может увеличиться до 500 млрд рублей в год. Обзор зарубежного рынка Принято считать, что первая настоящая «темная кухня» появилась в США в 2015 году. Это был нью-йорский стартап Maple. В том же году открылась первая dark kitchen в Австралии. Вскоре формат получил распространение в Индии, а в 2016 году в стране запустилась одна из крупнейших компаний отрасли — Rebel Foods, развивающаяся до сих пор. На международной арене Китай является лидером по объему выручки на рынке доставки еды — $51,5 млрд в 2020 году. По некоторым оценкам, в прошлом году в Китае насчитывалось около 7500 «темных кухонь». Рынок доставки еды США является вторым в мире: его объем составляет $18,5 млрд, а количество «темных кухонь» превышает 1500 заведений. В Великобритании и Индии он оценивается в $11,4 млрд и $4,6 млрд соответственно. В Индии на конец 2020 года насчитывалось более 3500 dark kitchens, в Великобритании – 750. С 2016 по 2020 гг. в мировую индустрию dark kitchen  было инвестировано более $12 млрд ,  совершено 107 сделок . В 2018 году количество сделок выросло с 24 до 34, объем инвестиций в отрасль вырос на 30%, следует из обзора глобального рынка dark kitchen Dsight. К 2027 году среднегодовые мировые темпы роста индустрии могут составить 22%, превысив $200 млрд. Примечательно, что Северная Америка догоняет азиатские рынки по объему инвестиций. В 2020 году в Азии было совершено 20 сделок (59% от общего количества) на сумму $1,3 млрд (43% от общей суммы). В североамериканском сегменте dark kitchen было совершено 7 сделок на общую сумму свыше $1,1 млрд. Среди них private equity раунд Reef Technology, в рамках которого компания привлекла $700 млн, большую часть — от Mubadala Ventures US и SoftBank. Российский рынок «темных кухонь» восстанавливается после падения в 2018 году: по итогам прошлого года ($8 млн) он почти сравнялся по объему с 2017 годом, когда общий размер его финансирования приблизился к $8,5 млн. Самыми активными участниками рынка все чаще выступают агрегаторы и логисты (лидеры по стоимости сделок в 2020 году— $1,6 млрд), инвестирующие в открытие собственных «темных кухонь». Несмотря на отсутствие опыта в этом сегменте, они могут контролировать маркетинг и продвижение своих заведении внутри собственных приложении, что дает им конкурентное преимущество по сравнению с другими игроками. В целом, в качестве стратегических инвесторов проекты dark kitchen интересны всем, у кого есть доступ к трафику, логистике и поставщикам, в том числе банкам и девелоперским компаниям, отмечают специалисты Dsight. Порог для входа По данным Data Insight, в России в 2020 году  уже более 7%  ресторанов с доставкой работали по модели dark kitchen. Средняя стоимость открытия — около 3 млн рублей (нужны только помещения под кухню и выдачу заказов курьерам). При этом наибольшее распространение «темных кухонь» наблюдается в городах с населением от 0,5 до 1 млн человек. Около 42% россиян заказывают еду на дом по крайней мере раз в месяц. Несмотря на частичное, а местами и полное снятие ограничений, введенных из-за пандемии, количество заказов и средний чек продолжили расти. Благодаря этому вырос спрос на помещения для dark kitchen и dark store («темный магазин»). За счет конкуренции стоимость аренды в Москве выросла в два раза. Уже сейчас на рынке России работает  более 50 компаний,  связанных с сегментом dark kitchen. Кроме таких факторов как высокая конкуренция, консолидация на рынке (в первом квартале 2021 года X5 Retail Group приобрел «темные кухни» компании «Много лосося») и очевидная олигополия («Яндекс» и Delivery Club), рестораторы сталкиваются со сложностями при размещении «темных кухонь» в жилых домах, поскольку требуется согласование с жильцами. Помещения в новых жилых комплексах не пригодны для открытия кухонь, так как девелоперы, ориентируясь на высокий спрос на торговые помещения, не учитывают все нужды пищевого производства. Тренд на такие помещения при жилых комплексах скорее всего появится не ранее 2023 года с учетом цикла строительства. Выходом из положения может стать создание  shared  и  cloud kitchen  (общие кухни на более крупных промышленных территориях, на которых работают от нескольких связанных друг с другом брендов до неаффилированных между собой сетей). Помимо shared kitchen, продолжаются и другие эксперименты с размещением «темных кухонь». Например, в Австралии набирает популярность использование TEU контейнеров, в которых есть кухонное оборудование. Их размещают в районах повышенного спроса на доставку готовой еды. Преимущества такого решения: низкие издержки, масштабируемость, быстрое и легкое размещение на свободной территории. Также dark kitchen располагают во внутригородских складах. Американская Reef Neighborhood Kitchens сдает находящиеся в собственности участки для парковки в аренду под «темные кухни». В России с локациями для развития сегмента пока экспериментируют единицы: например, Dostaевский планирует разместить dark kitchen в передвижном фургоне. Многие эксперты не разделяют огромного оптимизма насчет постпандемийного будущего формата dark kitchen и предполагают, что существенная часть ресторанов откажется от данного формата, но не в ближайший год. Вместе с этим экспоненциальный рост онлайн-заказов в мире говорит о том, что «темные кухни» – это не временный тренд, и что трансформация традиционного рынка общественного питания будет ускоряться. Кроме этого, эксперты недооценивают изменения в потребительских привычках. В связи с упрощением доставки, люди заказывают больше еды по более низким или сопоставимым с традиционными ресторанами ценами, и вряд ли они от этого полностью откажутся. Не исключено, что следующим этапом в развитии ресторанного бизнеса будет подписка на еду. Косвенным признаком роста рынка можно считать увеличение спроса на аренду (+12% в первом квартале 2021 года) и покупку (+5%) коммерческой недвижимости, подчеркивают в «Авито.Недвижимость». При этом значительная часть запросов приходится на помещения свободного назначения, которые подходят для dark store и dark kitchen. С обзором сделок на рынке dark kitchen в 2016-2020 гг., тенденциями отрасли, базой бизнес-справок по крупнейшим международным и российским игрокам индустрии, прогнозом по динамике роста рынка в мегаполисах и регионах, а также экспертными интервью можно ознакомиться по ссылке  здесь . Источник: vc.ru

Что является главным недостатком коворкингов? Как получилось, что внезапно закончились склады? Почему жилая недвижимость больше не является привлекательной для инвестирования? Об этом Циан.Журналу рассказывает Иван Ивлиев, генеральный директор компании ILM, кандидат юридических наук. Краткое содержание интервью В ближайшие два–три года не планируется возвращать в офисы 100% сотрудников. Компании будут менять арендуемые площади, уделяя большее внимание коворкингам. Внутри традиционных офисов будут создаваться гибкие пространства: необходима переговорная — делаем переговорную, нужны рабочие места — делаем рабочие места. Уровень вакантных помещений в сегменте складской недвижимости по итогам I полугодия 2021-го составляет 1,7%. Девелоперы оказались не готовы к резко выросшему спросу на склады. Рынок элитного жилья не устоял перед соблазном повысить цены на новостройки: в нескольких ЖК премиум-класса в ЦАО продажи стартовали с ценником свыше 1 млн рублей за 1 кв. м без отделки. На загородном рынке пользуются спросом дома от 500 до 1 тыс. кв. м. Каждая комната в таких домах оборудована собственным санузлом, имеет гардеробную. Планировка должна быть удобной и функциональной. В моду вновь входят outdoor-пространства: террасы, патио, балконы и небольшие французские балкончики. «Начался переход на гибридный формат офисов — сочетание офисного и удаленного режимов работы» — Пандемия рассадила офисных сотрудников по домам. Собираются ли компании возвращать их в офисы? — В ближайшие два-три года компании не планируют возвращать в офисы 100% сотрудников. Скорее всего, на привычные рабочие места вернутся не более 50–60% белых воротничков, остальные будут работать на удаленке. Компании будут менять арендуемые площади, уделять большее внимание коворкингам, где допустимо относительно свободно менять пространство. Недавно начался переход на гибридный формат офисов (сочетание офисного и удаленного режима работы), примером служит Mail.ru Group.  УЖЕ БОЛЕЕ 40% РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ РАССМАТРИВАЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ ПЕРЕЙТИ НА ТАКОЙ ФОРМАТ — СОХРАНИТЬ ЗА СОБОЙ КЛАССИЧЕСКУЮ МОДЕЛЬ ОФИСА, А ЧАСТЬ СОТРУДНИКОВ ПЕРЕСАДИТЬ В КОВОРКИНГИ. Это решает сразу несколько задач: позволяет избегать скопления большого числа людей в офисе (это рекомендовано Роспотребнадзором с учетом эпидемиологической безопасности), ликвидировать простой офисных помещений, за которые компания все равно платит аренду, и оптимизировать расходы на аренду (сокращение 30–40% офисных площадей существенно на растущем рынке арендных ставок). — Что происходит на офисном рынке? — Спрос на офисы остается весьма высоким. По итогам I полугодия этого года стабильно высокий спрос демонстрируют компании IT-сектора, телекоммуникационные компании, госсектор, финансовые и банковские структуры. Что касается свободных площадей, то такого низкого уровня вакантных площадей в классе А не было с 2010–2012 годов. В классе А средние запрашиваемые ставки выросли на 4–5%. СЕЙЧАС АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В БЦ КЛАССА А СОСТАВЛЯЮТ 28 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М В ГОД, КЛАССА В+ — 20, 2 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М В ГОД. ОФИСЫ А КЛАССА ПРАКТИЧЕСКИ ЗАПОЛНЕНЫ, ПОЭТОМУ СТАВКИ В КЛАССЕ В+ НАЧИНАЮТ УВЕЛИЧИВАТЬСЯ. — Во время пандемии, когда большинство компаний перевело сотрудников на удаленку, многие хотели бы сократить арендуемые площади. Готовы ли арендодатели идти на уступки? — Сроки договоров аренды, как правило, составляют два–три года. У многих компаний срок аренды заканчивался в середине 2020-го. Те арендодатели, которые не видели на рынке потенциальных арендаторов, шли на какие-то уступки. — Как вы думаете, коворкинги станут конкурентами офисов? — Конечно, коворкинги имеют ряд преимуществ: они полностью готовы к въезду, у арендаторов нет расходов на какие-то строительно-монтажные работы, отделку помещений. Кроме того, операторы коворкингов накопили опыт по организации общественных пространств. Но коворкинги имеют один весьма существенный недостаток: они дороже классических офисных помещений. Поэтому классические офисы останутся востребованными и будут пользоваться бо́льшим спросом, чем гибкие пространства. «Компании отказываются от лишних офисных площадей» — Как пандемия изменила требования арендаторов к офисам? — Сейчас мы наблюдаем несколько трендов. В первую очередь оптимизацию офисных помещений в связи с переходом сотрудников на удаленный режим. Компании стараются отказываться от лишних офисных площадей. Сохраняется тренд на гибкие офисные пространства. Они оказались отличным решением для компаний — IT-гигантов. Компании сохраняют определенную часть классических помещений, а часть сотрудников переводят в гибкие офисы. Таким образом регулируются расходы на аренду. Еще один тренд — организация гибких пространств внутри традиционных офисов: необходима переговорная — делаем переговорную, нужны рабочие места — делаем рабочие места. — Что сегодня происходит с бизнес-центрами, которые были построены за пределами не только Садового кольца, но и ТТК? — У каждого бизнес-центра своя история. Если офисный центр открыт в неудачной локации, на него будет низкий спрос. Арендаторы по-прежнему хотят быстро и удобно добираться до места работы. Найти арендаторов в офис с неудачной локацией довольно сложно. Надо или создавать хорошую инфраструктуру, или значительно снижать арендные ставки. Конечно, стоит учитывать класс бизнес-центра. Офису класса А найти арендаторов значительно проще, чем офису класса В. «В какой-то момент складские помещения просто закончились» — Если офисный рынок период пандемии переживает довольно сложно, то рынок индустриальный переживал подъем. Удаленный режим работы послужил толчком для развития службы доставки, ритейлерам потребовались новые площади под склады. Рынок оказался готов к выросшему спросу на склады? — Рынок оказался не совсем готов. Объясню. По итогам 2020 года лидером по поглощению складских помещений оказался сегмент e-commerce. Сейчас он занимает 34% общего объема сделок. Девелоперы строили склады, отвечающие требованиям современного онлайн-ритейла, крайне неохотно. Чаще всего строительство велось под конкретного арендатора. В какой-то момент складские помещения просто закончились — не только в столице, но и в пределах 30 км от МКАД. Теперь крупные склады площадью от 100 тыс. кв. м в дефиците. В Московском регионе найти склад площадью 50 тыс. кв. м очень сложно. Уровень вакантных помещений в сегменте складской недвижимости по итогам I полугодия 2021-го составляет 1,7%. За этот период было введено всего 200 тыс. кв. м складов, что в два раза ниже аналогичных показателей 2020 года. Причины — локдаун, ограничительные меры, рост стоимости строительных материалов, непредсказуемость рынка. Девелоперы боялись вкладываться в новые проекты. — Несколько лет назад компания ILM продвигала идею строительства многоэтажных (многоуровневых) складов. Кто-то из девелоперов собирается строить такие склады? — В связи с ограничением площади земельных участков в черте города места для строительства складов почти не осталось. В Сингапуре, Гонконге, Токио и ряде азиатских стран и городов, которые имеют ограниченные территории, возведение многоэтажных складов достаточно развито. Теперь эта мода приходит и в Россию. Компания PNK Group строит два многоуровневых многофункциональных склада. В Москве на улице Рябиновой уже существует многоуровневый складской комплекс. Думаю, в ближайшие годы тренд будет развиваться. — Ожидаете ли вы выхода на российский рынок иностранных девелоперов, строящих многоуровневые склады? — О выходе иностранных компаний на российский рынок говорить пока рано. Не исключено, что в дальнейшем интерес к нашему рынку проявят азиатские компании, которые имеют большой опыт в строительстве многофункциональных складских комплексов. ИНОСТРАННЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ МОЖЕТ ПРИВЛЕЧЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СКЛАДОВ. СРОК ОКУПАЕМОСТИ СКЛАДОВ В МОСКВЕ СОСТАВЛЯЕТ ОТ ЧЕТЫРЕХ ДО ШЕСТИ ЛЕТ. «Сегодня жилая недвижимость не является предметом для инвестирования» — Какие сегменты коммерческой недвижимости помимо складской являются привлекательными для инвесторов? Или предпочтение отдается жилой недвижимости? — К сожалению, сегодня жилая недвижимость не рассматривается как предмет для инвестирования, поскольку девелоперы уже не снижают цену на жилье, которое покупается на этапе котлована. В коммерческой недвижимости еще есть инвестиционно привлекательные проекты, но их крайне мало. Это ритейл в новостройках, когда создаются кластеры готового арендного бизнеса и они продаются вместе с арендатором. Офисы всегда были крайне рискованным и долго окупаемым объектом для инвестирования. — Ваша компания занимается также элитной недвижимостью. Принято считать, что этот рынок меньше всего подвержен ценовым колебаниям. Но теперь стоимость объектов растет и на этом рынке. — Рынок элитного жилья действительно долго оставался стабильным. Цены на элитные квартиры не менялись на протяжении последних лет четырех. Но пандемия внесла свои коррективы: начиная со второго полугодия 2020-го цены на этом рынке начали стремительно расти. Такого резкого роста цен на рынке элитного жилья не было никогда. Основными причинами роста цен стали повышенный спрос, обеспеченный доступностью кредитования, низкая стоимость денег в России, а также закрытие границ, остановка производства как за рубежом, так и у нас, удорожание строительных материалов. Плюс падение ставок по депозитам. Всё это побудило инвесторов вкладывать средства в элитное жилье. Девелоперы элитного жилья проанализировали ситуацию и решили, что самое время повышать цены. На многих объектах стоимость продаж не имеет никакой инвестиционной составляющей. Стоимость покупки по ДДУ равна цене квартиры через пару лет, когда собственники получат ключи. В этом году стартовали продажи в нескольких жилых комплексах премиум-класса в ЦАО со стартовой ценой свыше 1 млн рублей за квадратный метр без отделки — это на 20–30% дороже, чем в новых проектах элитного сегмента, вышедших за последние годы. Наша компания занимается еще и загородным рынком элитного жилья. С начала пандемии наблюдается колоссальный спрос на покупку и аренду загородки, и он не падает. Но рынок столкнулся с тем, что около 70–75% предложений являются недостаточно ликвидными: либо старые, либо построенные по неудачным проектам, архитектура и дизайн которых не отвечают современным требованиям. Хороших объектов крайне мало: на весь подмосковный рынок — чуть более 100 предложений. Сетевые девелоперы пытаются изменить эту ситуацию, но на сегодняшний день объекты находятся в стадии строительства. — Как меняются требования покупателей загородного жилья? — Если говорить об архитектуре, популярны стили хай-тек, неоклассицизм. Популярны дома, построенные по аналогии с проектами Райта: с панорамным остеклением, спа-зонами, хорошим ландшафтным дизайном, современной мебелью. Дома должны быть расположены в хороших поселках премиум-класса. Раньше строили дома площадью по 1,5 тыс. кв. м — это были такие дома-«дворцы» стоимостью от 1,5 млрд рублей. Эти «дворцы» до сих пор стоят на рынке никому не нужными. Пользуются спросом дома от 500 до 1 тыс. кв. м. Каждая комната в таких домах оборудована собственным санузлом, имеет гардеробную. В доме есть технические комнаты, постирочная, тренажерный зал, бассейн. Планировка должна быть удобной и функциональной. Удаленность от Москвы тоже имеет значение. Даже если хозяину дома необязательно каждый день ездить в офис к 9 утра, какое-то время он проводит в городе. Кроме того, в семье есть дети, которые ходят в хорошие школы. Меняются требования и к городскому жилью. Вернулись в моду outdoor-пространства: террасы, патио, балконы и небольшие французские балкончики. «Мне пришлось судиться с одним из подрядчиков, когда я строил дом» — Вы профессиональный юрист, кандидат наук. Это помогает в повседневной жизни? — Знания помогают в разных сферах жизни. С середины прошлого года мы изменили порядок работы: юристы — у нас достаточно большой штат — сопровождают практически все сделки. Мы оказываем услуги как покупателям, так и арендаторам с точки зрения проверки объектов, составления отчетов и т. д. Правовые знания оказались полезными и в повседневной жизни, когда я строил дом и мне пришлось судиться с одним из подрядчиков. В итоге мы договорились — недостатки были устранены. — Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время? — Увлекаюсь рыбалкой, люблю уехать куда-нибудь подальше, где похолоднее. Буквально три недели назад был на Кольском полуострове, ловили лосося. Есть определенное время в году, когда лосось заходит на нерест в реки Камчатки и Кольского полуострова. В это время мы стараемся поехать половить рыбу. В этот раз ездили на горбушу. Были на реке Варзуга, в деревне Кузомень, расположенной на берегу Белого моря. В позапрошлом году осенью летали на Камчатку на кижуча. Получили опыт общения с медведем. — Конкурентная борьба за рыбу? — Конечно! Мы видели медведей каждый день, один из них даже заглядывал ко мне в палатку. Раз мы с вами сейчас общаемся, всё закончилось хорошо. Источник: ЦИАН

Компания AB Development может возвести крупный офисный кластер недалеко от Киевского вокзала. Застройщик элитного жилья Vesper выбрал ее fee-девелопером части проекта, который планируется реализовать на территории промзоны на Бережковской набережной. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с участниками сделки. Представитель Vesper эту информацию подтвердил, от других комментариев он отказался. Запрос в AB Development остался без ответа. Vesper стала владельцем компании «Лираль – индустрия пластмасс», которой принадлежат права на 26,5 га на Бережковской набережной, в мае этого года. На этой площадке девелопер намерен возвести многофункциональный комплекс на 667 445 кв. м, примерно половина из этого – жилье, остальное – коммерческая недвижимость и объекты инфраструктуры. AB Development в рамках договора с Vesper должна будет построить для нее примерно 320 000 кв. м офисов, говорят собеседники «Ведомостей».  Инвестиции в этот проект один из экспертов оценивает в 60 млрд руб. Похожая оценка – 50–60 млрд руб. – и у другого эксперта. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит, что, как правило, при строительстве объектов коммерческой недвижимости вознаграждение fee-девелопера составляет в среднем 10% от общих затрат на объект. Получается, что AB Development может заработать на этом проекте 5–6 млрд руб. AB Development была создана бывшим топ-менеджером Hines и Horus Capital Алексеем Бланиным. По данным «СПАРК-Интерфакса», с 2018 г. 65% долей в ней владеет компания Altera Capital, которая принадлежит бывшему замминистра экономики и заместителю руководителя аппарата правительства России Кириллу Андросову. На сайте AB Development сказано, что компания завершила 11 девелоперских проектов на $1 млрд, среди них, к примеру, офисные комплексы «Большевик» и «Аркус» на Ленинградском проспекте в Москве, «Тринити» и «Электро» в Санкт-Петербурге. Компания также строила штаб-квартиры для «Сбер капитала», «Ростелекома», O1 Properties, «Лаборатории Касперского» и проч. Подобные партнерства среди девелоперов в последние годы встречаются довольно часто. Группа ПИК, например, поможет группе «Инград» построить все ее жилые проекты в сегменте комфорт-класса, заявляли ранее представители сторон. Речь идет примерно об 1–1,5 млн кв. м. По такой же схеме ПИК работает и с Capital Group, которая больше специализируется на премиальных объектах. Среди совместных жилых комплексов – «Руставели, 14», «Сигнальный, 16», «Амурский парк», «Второй Нагатинский» и проч. Ранее компания MR Group в качестве fee-девелопера взяла в управление у Coalco Василия Анисимова около 1 млн кв. м недвижимости. Что же касается Vesper, то она специализируется на элитном жилье, поэтому вполне логично, что реализацию такого крупного офисного проекта доверили компании с большим опытом работы и управления именно в этом сегменте, говорит эксперт. С ним согласен и другой эксперт, который добавляет, что для девелопера, который впервые реализует проект в том или ином сегменте, привлечение профильного застройщика – оптимальное решение. Это, по его словам, позволит создать наиболее подходящий под запросы арендаторов и покупателей продукт, который будет востребован у крупных игроков. Источник: Ведомости