На фоне падения доходности коммерческой недвижимости ее владельцы стали искать возможности выхода на новые рынки. Так, «Руцог-инвест», которому принадлежит торгово-офисный центр «Никольская плаза» в центре Москвы, задумался о строительстве таунхаусов в Подмосковье. Препятствиями могут стать отсутствие экспертизы и сложность освоения площадки, предупреждают эксперты. «Руцог-инвест» Рубена Григоряна планирует выйти на рынок загородной недвижимости, рассказал источник “Ъ” на рынке. По его словам, компания рассматривала для покупки участок 15 га в Щелковском районе Подмосковья, где просчитывала финансовую модель для строительства 500 таунхаусов. Речь идет о пуле участков, который банк непрофильных активов «Траст» в августе выставил на торги по начальной цене 288 млн руб. Из-за отсутствия заявок торги были признаны недействительными, теперь начальная цена снижена до 260 млн руб. В «Руцог-инвесте» интерес к сегменту не отрицают и не подтверждают. Сегмент загородной недвижимости может стать новым для компании. Сейчас в портфеле «Руцог-инвеста» — торгово-офисный центр «Никольская плаза» и отель St Regis Moscow Nikolskaya в центре Москвы, а также два бизнес-центра «Олимпик плаза» на проспекте Мира. Кроме того, холдинг был застройщиком элитных жилых комплексов «Несвижский» и «Шведский» в центре Москвы. В 2020 году структуры «Руцог-инвеста» также приобрели площадку 0,9 га в районе Солнцево. «Руцог-инвест» может рассматривать рынок загородной недвижимости для диверсификации портфеля, полагает партнер ILM Андрей Лукашев. По его словам, сейчас ставки аренды в офисах снижаются, а эксплуатационные расходы и стоимость кредитов стремительно растут. Если в 2019 году средняя доходность в офисном сегменте в Москве была 10–10,5% годовых, то сейчас она едва ли превышает 9%, указывает эксперт. Гостиничный бизнес тоже чувствует себя не лучшим образом. Господин Лукашев напоминает, что загрузка столичных отелей до сих пор не вернулась к докризисным показателям, а люксовые отели, где заполняемость едва ли превышает 35%, не смогли компенсировать потери даже за счет повышения стоимости размещения. Выход новых игроков на рынок загородной недвижимости обусловлен активно растущим с весны 2020 года спросом, добавляет директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По подсчетам «Инком-Недвижимости», в 2020 году в Москве и Подмосковье было совершено 19,1 тыс. сделок в сегменте, что на 27% больше, чем годом ранее. Драйвером может послужить и анонсированная льготная ипотека для покупателей индивидуального жилищного строительства (ИЖС), продолжает госпожа Раджабова. В понедельник вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании с президентом Владимиром Путиным говорил, что ипотечный продукт для ИЖС могут запустить до конца года. О планах заняться ИЖС уже заявляли ГК ПИК, «Инград» и «Самолет». Гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев подсчитал, что в строительство 500 таунхаусов экономкласса потребуется вложить около 4 млрд руб., а выручка от их продажи может достичь 6,5 млрд руб. Но, предупреждает он, согласование проекта рядом с охранной зоной Лосиного Острова, необходимость строительства подъездных путей и отсутствие компетенции по продажам таунхаусов и управлению могут стать препятствиями для выхода на новый рынок. Управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф добавляет, что в данном направлении уже существует высокая конкуренция. По подсчетам Анны Раджабовой, вдоль Щелковского шоссе, где предполагается проект «Руцог-инвеста», сосредоточено порядка 20 поселков таунхаусов и дуплексов.. Источник: Коммерсант

На фоне подорожания жилой недвижимости девелоперы стали выводить на рынок Москвы проекты бюджетного формата: после редевелопмента офисных зданий они продают в них нежилые помещения как апартаменты. Один из заметных участников этого сегмента — предприниматель Александр Набатов выкупил за 500 млн руб. у «Альфа-групп» старый бизнес-центр на востоке столицы для реализации подобного проекта. Однако покупка такой недвижимости для граждан несет серьезные риски вплоть до запрета на проживание в этих помещениях, предупреждают юристы. Дочерняя компания «Альфа-групп» «Альта плюс» продала бизнес-центр «Альянс» класса B на Электрозаводской улице на востоке Москвы, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. Из выписки из ЕГРН следует, что два офисных здания общей площадью 10,5 тыс. кв. м принадлежат ООО «Оптима». По данным Kartoteka.ru, учредителем компании 26 июля этого года стала Мария Малова, являющаяся также бенефициаром ООО «Комплекс 50» совместно с бизнесменом Александром Набатовым. Собеседник “Ъ” утверждает, что именно в интересах господина Набатова была совершена покупка и этого актива. Связаться с ним и Марией Маловой “Ъ” не удалось, в «Альфа-групп» на запрос не ответили. Александр Набатов уже не впервые приобретает коммерческую недвижимость в Москве. Так, в 2018 году на торгах он выкупил Институт микроэкономики на Большой Черемушкинской улице и здания автокомбината №5 в районе Соколиной Горы. По данным «Ведомостей», совместно со своим братом Алексеем Александр Набатов также владеет гостиницей «Саяны» на Ярославском шоссе. В августе 2020 года бизнесмен также выкупил на торгах помещения в здании «Газпрома» площадью 20 тыс. кв. м на проспекте Вернадского. Господин Набатов специализируется на редевелопменте старых зданий, а затем продает помещения в них небольшими лотами по 13–18 кв. м за 4,5–6 млн руб. Эти площади реализуются физлицам не как квартиры или апартаменты, а как нежилые помещения. Для сравнения: средний бюджет покупки квартиры в новостройках в старых границах Москвы, по данным Dataflat.ru, составляет 16,6 млн руб. Источник “Ъ” полагает, что бизнес-центр «Альянс» будет реконструирован по такому формату. Директор департамента офисной недвижимости ILM Артем Неволько оценивает стоимость офисного центра «Альянс» в 500 млн руб. Другой эксперт   считает, что в реконструкцию здания нужно вложить не менее 800 млн руб., а выручка от продажи помещений там может достигать 2,3–2,5 млрд руб. Таких проектов в Москве становится больше, отмечает CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. По его подсчетам, сейчас на рынке представлено 15 подобных проектов, что в два раза больше, чем в 2019 году. Такая недвижимость пользуется спросом за счет невысокой цены по сравнению с квартирами и апартаментами, добавляет эксперт. Для девелопера это тоже выгодно: в таком случае, по словам собеседника “Ъ” на рынке, ему не надо нести расходы на изменение вида разрешенного использования участка, так как после редевелопмента объект все равно считается административным зданием. Впрочем, считает господин Пыпин, дальнейший рост рынка маловероятен из-за ограниченности числа подходящих зданий. Однако покупка таких помещений для проживания несет высокие юридические риски, предупреждает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. Собственник этой недвижимости может быть оштрафован за проживание в нежилом помещении, а при повторном нарушении мэрия Москвы может через суд добиться запрета на использование нежилого помещения в целях, не соответствующих назначению участка, поясняет управляющий партнер Freeviser Михаил Паюшин. Руководитель направления «Коммерческие споры» компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин добавляет: если такой объект подпадет под проект комплексного развития территории или снос, собственники помещений не смогут получить компенсацию, так как по жилищному законодательству на это могут рассчитывать только владельцы квартир и апартаментов. Источник: Коммерсант

Источник: vc.ru Сегмент ресторанного бизнеса  dark kitchen  («темная кухня» — заведения, работающие исключительно на доставку, без зала для гостей) на фоне пандемии переживает вторую волну развития. Концепция «темной кухни» позволяет предпринимателям экономить на маркетинге, аренде помещений и обслуживании. Впрочем, многие из них, следует из исследования Dsight, уже сейчас фиксируют и ожидают еще больший дефицит свободных площадей для открытия новых заведений. «Нехватка площадок для производства в Москве составляет около 100-150 тыс. кв м, а с учетом сохраняющихся ограничительных мер дефицит в ближайшее время может удвоиться, а затем продолжить расти на 30% в год». —  управляющий партнер ILM Андрей Лукашев в экспертном интервью исследования Всего в рамках подготовки аналитического доклада Dsight опросил более 10 участников рынка доставки готовых блюд и инвесторов, в том числе представителей X5 Retail Group, Dostaевский, Sistema Smarttech и Phystech Ventures. Российский рынок dark kitchen оценивается почти в 40 млрд рублей, при том, что весь рынок доставки готовой еды составляет 258 млрд рублей, говорится в исследовании Dsight. В течение пяти лет объем данного рынка может увеличиться до 500 млрд рублей в год. Обзор зарубежного рынка Принято считать, что первая настоящая «темная кухня» появилась в США в 2015 году. Это был нью-йорский стартап Maple. В том же году открылась первая dark kitchen в Австралии. Вскоре формат получил распространение в Индии, а в 2016 году в стране запустилась одна из крупнейших компаний отрасли — Rebel Foods, развивающаяся до сих пор. На международной арене Китай является лидером по объему выручки на рынке доставки еды — $51,5 млрд в 2020 году. По некоторым оценкам, в прошлом году в Китае насчитывалось около 7500 «темных кухонь». Рынок доставки еды США является вторым в мире: его объем составляет $18,5 млрд, а количество «темных кухонь» превышает 1500 заведений. В Великобритании и Индии он оценивается в $11,4 млрд и $4,6 млрд соответственно. В Индии на конец 2020 года насчитывалось более 3500 dark kitchens, в Великобритании – 750. С 2016 по 2020 гг. в мировую индустрию dark kitchen  было инвестировано более $12 млрд ,  совершено 107 сделок . В 2018 году количество сделок выросло с 24 до 34, объем инвестиций в отрасль вырос на 30%, следует из обзора глобального рынка dark kitchen Dsight. К 2027 году среднегодовые мировые темпы роста индустрии могут составить 22%, превысив $200 млрд. Примечательно, что Северная Америка догоняет азиатские рынки по объему инвестиций. В 2020 году в Азии было совершено 20 сделок (59% от общего количества) на сумму $1,3 млрд (43% от общей суммы). В североамериканском сегменте dark kitchen было совершено 7 сделок на общую сумму свыше $1,1 млрд. Среди них private equity раунд Reef Technology, в рамках которого компания привлекла $700 млн, большую часть — от Mubadala Ventures US и SoftBank. Российский рынок «темных кухонь» восстанавливается после падения в 2018 году: по итогам прошлого года ($8 млн) он почти сравнялся по объему с 2017 годом, когда общий размер его финансирования приблизился к $8,5 млн. Самыми активными участниками рынка все чаще выступают агрегаторы и логисты (лидеры по стоимости сделок в 2020 году— $1,6 млрд), инвестирующие в открытие собственных «темных кухонь». Несмотря на отсутствие опыта в этом сегменте, они могут контролировать маркетинг и продвижение своих заведении внутри собственных приложении, что дает им конкурентное преимущество по сравнению с другими игроками. В целом, в качестве стратегических инвесторов проекты dark kitchen интересны всем, у кого есть доступ к трафику, логистике и поставщикам, в том числе банкам и девелоперским компаниям, отмечают специалисты Dsight. Порог для входа По данным Data Insight, в России в 2020 году  уже более 7%  ресторанов с доставкой работали по модели dark kitchen. Средняя стоимость открытия — около 3 млн рублей (нужны только помещения под кухню и выдачу заказов курьерам). При этом наибольшее распространение «темных кухонь» наблюдается в городах с населением от 0,5 до 1 млн человек. Около 42% россиян заказывают еду на дом по крайней мере раз в месяц. Несмотря на частичное, а местами и полное снятие ограничений, введенных из-за пандемии, количество заказов и средний чек продолжили расти. Благодаря этому вырос спрос на помещения для dark kitchen и dark store («темный магазин»). За счет конкуренции стоимость аренды в Москве выросла в два раза. Уже сейчас на рынке России работает  более 50 компаний,  связанных с сегментом dark kitchen. Кроме таких факторов как высокая конкуренция, консолидация на рынке (в первом квартале 2021 года X5 Retail Group приобрел «темные кухни» компании «Много лосося») и очевидная олигополия («Яндекс» и Delivery Club), рестораторы сталкиваются со сложностями при размещении «темных кухонь» в жилых домах, поскольку требуется согласование с жильцами. Помещения в новых жилых комплексах не пригодны для открытия кухонь, так как девелоперы, ориентируясь на высокий спрос на торговые помещения, не учитывают все нужды пищевого производства. Тренд на такие помещения при жилых комплексах скорее всего появится не ранее 2023 года с учетом цикла строительства. Выходом из положения может стать создание  shared  и  cloud kitchen  (общие кухни на более крупных промышленных территориях, на которых работают от нескольких связанных друг с другом брендов до неаффилированных между собой сетей). Помимо shared kitchen, продолжаются и другие эксперименты с размещением «темных кухонь». Например, в Австралии набирает популярность использование TEU контейнеров, в которых есть кухонное оборудование. Их размещают в районах повышенного спроса на доставку готовой еды. Преимущества такого решения: низкие издержки, масштабируемость, быстрое и легкое размещение на свободной территории. Также dark kitchen располагают во внутригородских складах. Американская Reef Neighborhood Kitchens сдает находящиеся в собственности участки для парковки в аренду под «темные кухни». В России с локациями для развития сегмента пока экспериментируют единицы: например, Dostaевский планирует разместить dark kitchen в передвижном фургоне. Многие эксперты не разделяют огромного оптимизма насчет постпандемийного будущего формата dark kitchen и предполагают, что существенная часть ресторанов откажется от данного формата, но не в ближайший год. Вместе с этим экспоненциальный рост онлайн-заказов в мире говорит о том, что «темные кухни» – это не временный тренд, и что трансформация традиционного рынка общественного питания будет ускоряться. Кроме этого, эксперты недооценивают изменения в потребительских привычках. В связи с упрощением доставки, люди заказывают больше еды по более низким или сопоставимым с традиционными ресторанами ценами, и вряд ли они от этого полностью откажутся. Не исключено, что следующим этапом в развитии ресторанного бизнеса будет подписка на еду. Косвенным признаком роста рынка можно считать увеличение спроса на аренду (+12% в первом квартале 2021 года) и покупку (+5%) коммерческой недвижимости, подчеркивают в «Авито.Недвижимость». При этом значительная часть запросов приходится на помещения свободного назначения, которые подходят для dark store и dark kitchen. С обзором сделок на рынке dark kitchen в 2016-2020 гг., тенденциями отрасли, базой бизнес-справок по крупнейшим международным и российским игрокам индустрии, прогнозом по динамике роста рынка в мегаполисах и регионах, а также экспертными интервью можно ознакомиться по ссылке  здесь . Источник: vc.ru