Несмотря на общее падение спроса на строящееся жилье, в январе—апреле доля сделок по покупке сразу нескольких квартир выросла вдвое. Приток спроса обеспечили инвесторы на фоне ограничений вложений в покупку валюты, акций и облигаций, а также моратория на приобретение недвижимости в ЕС. Но из-за замедления темпов роста цен на жилье доходность таких инвестиций сократилась, предупреждают эксперты. Число оптовых сделок с жильем (покупка от трех квартир в одном жилом комплексе) в новостройках в старых границах Москвы в январе—апреле этого года выросло почти в два раза, до 980 сделок, подсчитали аналитики. Доля таких сделок от общего объема зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве выросла с 2,9% в 2021 году до 4,6%, в Новой Москве — с 1,4% до 2,2%, в Подмосковье — с 3,2% до 4,6%. Оптовые сделки с жильем как правило совершаются в инвестиционных целях, отмечают в bnMap.pro. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что основной объем таких покупок пришелся на март—апрель, после начала военной операции РФ на Украине и новой волны санкций. «Сильные экономические потрясения ассоциируются у людей со стремительной девальвацией рубля и скачком инфляции, что толкает их к скупке недвижимости в качестве защитного актива»,— отмечает госпожа Доброхотова. Кроме того, по ее словам, решение об инвестировании в строящееся жилье столичного региона могло быть вызвано мораторием на покупку недвижимости в ЕС гражданами РФ. Гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова добавляет, что из-за ограничений на покупку валюты и затруднений в работе биржи у инвесторов сократился выбор доступных инструментов. Рост инвестиционных сделок подтверждают и застройщики. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко говорит, что в январе—марте спрос на новостройки значительно превышал показатели прошлых лет, включая максимально успешные для рынка 2020–2021 годы. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов отмечает, что в первом квартале этого года в компании зафиксирован рост числа инвестиционных покупок на 10–15%. По его словам, инвестиционная активность подкреплялась трендом на сокращение объема предложения на рынке и по итогам года доля инвестиционных сделок года может увеличиться на 20%. Активность инвесторов в новостройки идет вразрез с общей ситуацией на рынке первичного жилья. Вследствие кризиса и повышения ставок по ипотеке после резкого скачка ставки ЦБ до 20% в начале марта, объем продаж в январе—апреле в новостройках Москвы упал на 5%, до 20,4 тыс. ДДУ год к году. В новой Москве спрос сократился на 5,7%, до 7,5 тыс. ДДУ, а в Подмосковье — на 6,8%, до 20,3 тыс. ДДУ, подсчитали в bnMap.pro. В мае тенденция продолжилась: по данным Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье за этот месяц было зарегистрировано на 49% меньше ДДУ, чем годом ранее. Сегодня инвестиции в новостройки не так прибыльны, как во время льготной ипотеки по 6,5% в 2020–2021 годах. Тогда это был способ преумножить средства, а сейчас основная задача таких покупок — защитить деньги от инфляции, отмечает партнер ILM Андрей Лукашев. В 2021 году эксперты оценивали, что из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев. Сейчас приобретение квартиры на этапе котлована принесет около 10–15% годовых до момента завершения строительства, подсчитал господин Лукашев. Это ниже, чем ожидаемая инфляция . По прогнозам ЦБ, в 2022 году инфляция достигнет 14–17% в годовом выражении. Рост цен на новостройки в Москве в последние месяцы сильно замедлился. По подсчетам Dataflat.ru, если по итогам 2021 года средняя стоимость строящегося жилья в городе выросла на 49%, до 296 тыс. руб., то по итогам мая этого года цены выросли на 7%, до 316 тыс. руб. за 1 кв. м год к году. В Новой Москве и Подмосковье средняя стоимость новостроек с мая 2021 года увеличилась на 28% и 27%, до 231 тыс. руб. и 169 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Олег Колченко ожидает, что сокращение предложения строящегося жилья поддержит уровень цен в перспективе. Источник: Коммерсант

Структура, связанная с бывшим акционером «Еврохима» Дмитрием Стрежневым, стала владельцем офисно-торгового кластера «Арма» в районе Курского вокзала в Москве оценочной стоимостью до 17 млрд руб. Инвестору также достался проект строительства нового бизнес-центра на территории, но снижающиеся ставки аренды, растущая вакантность и увеличивающиеся цены на стройматериалы делают его рискованным. Принадлежавший «Большому городу» Рустема Терегулова бизнес-парк «Завод Арма» на 50 тыс. кв. м в районе Курского вокзала Москвы сменил владельца, обнаружил “Ъ” в базе «СПАРК-Интерфакс». Новым собственником ООО «АЗ "Арма"», которое владеет объектом, стало ООО «Ю-Крафт». Гендиректором этой компании указан Владислав Цыган, который также управляет АО «Спецтехника» экс-акционера «Еврохима» Дмитрия Стрежнева (Forbes оценивает его состояние в $750 млн).  У Дмитрия Стрежнева прежде не было интересов на рынке коммерческой недвижимости. Один из опрошенных экспертов полагает, что сделка может быть связана с желанием инвестора диверсифицировать портфель. В любой кризис недвижимость выступает защитным механизмом, спасая вложения от инфляции за счет арендного потока и растущей капитализации, указывает он. Другой эксперт добавляет, что Рустема Терегулова и Дмитрия Стрежнева связывает общий партнер — Андрей Мельниченко, который до 24 февраля 2022 года был основным владельцем «Еврохима». Директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич оценивает рыночную стоимость «Армы» в 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м, или 15–17,5 млрд руб. за объект. По ее словам, несмотря на кризис, на рынке остаются инвесторы, готовые рассматривать офисную недвижимость для покупки. Эксперт уточняет, что для предпринимателей интересна доходность не менее 10%, а качественных объектов с такими показателями в открытой продаже почти нет. Помимо уже существующих зданий в конце 2021 года владелец «Армы» планировал построить на территории кластера бизнес-центр на 45 тыс. кв. м, следует из материалов на портале «Активный гражданин». Этот проект повышает привлекательность актива, но в нынешних условиях он вряд ли стал решающим аргументом при покупке, полагает другой эксперт. По его мнению, из-за непредсказуемой ситуации на офисном рынке в ближайшие два года вряд ли владельцы начнут строительство. По данным Росстата, в апреле цены на стройматериалы увеличились на 31,39% год к году. Только стоимость материалов для черновой отделки офисной недвижимости с 1 февраля по 31 марта выросла на 29,5%, а за аналогичный период 2021 года индексация не превышала 4%, подсчитали в компании-эксперта рынка. По данным компании, материалы для чистовой отделки за два месяца подорожали сразу на 48,5%, а в феврале—марте 2021 года рост был на уровне 5,25%. Удорожание строительства, как правило, отражается в арендной ставке, но сейчас ее повысить невозможно. К концу года доля свободных помещений в бизнес-центрах Москвы вырастет с текущих 8,8% до 13%, что приведет к снижению ставок аренды на 10%, прогнозирует другая компания-эксперт рынка. По оценкам аналитиков, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в столице на этом фоне снизится почти в два раза, до 1 млн кв. м.   Источник: Коммерсант

На фоне усиливающегося кризиса под угрозой оказались инвестиции в площадки под строительство жилья, на которые в 2021 году приходилось более половины всех вложений в недвижимость в РФ. Так, ГК ФСК не смогла выкупить 14 га на юго-востоке Москвы, где планировалось построить 500 тыс. кв. м жилья. Причиной стала сложность получения кредитов в банках, опасающихся снижения спроса на новостройки и роста себестоимости строительства. Эксперты ожидают, что в этом году объем сделок по покупке площадок сократится на треть. О срыве сделки по покупке ГК ФСК Владимира Воронина 14 га на Иловайской улице сообщили три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, собственники площадки АО «Деметра» и А1 (входит в консорциум «Альфа-групп») снова выставили актив на продажу. В А1 подтвердили, что сделка была отменена из-за изменений условий кредитования, так как банк-кредитор увидел «риски снижения экономических показателей проекта». О покупке ГК ФСК земли на Иловайской улице стало известно в начале 2022 года. Тогда эксперты оценивали площадку в 20 млрд руб. Позже стороны уточняли, что ФСК закрыла сделку по приобретению доли 75% площадки под застройку 510 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, а 25% осталось у А1 и бизнесмена Дениса Избрехта. Скорее всего, банки и застройщики опасаются начинать новые проекты в условиях неопределенности будущих продаж и роста себестоимости строительства, считает гендиректор Key Capital Сергей Камлюк. По данным Росстата, стройматериалы только за март подорожали в среднем на 10%. Но и для продавца сделка могла потерять смысл в новых реалиях. Сергей Камлюк считает, что вырученные средства собственникам вкладывать в РФ фактически некуда, а большинство зарубежных рынков оказались недоступны. Все сделки по покупке площадок под строительство жилья, по которым договоренности были достигнуты до середины февраля, оказались сорваны, уверен партнер ILM Андрей Лукашев. Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин добавляет, что заморожены многие сделки, предполагающие строительство апартаментов, так как на них не распространяется льготная ипотека. Господин Лукашев отмечает, что резкое уменьшение спроса со стороны девелоперов по реализации новых жилых проектов изменило ценообразование площадок и немногочисленные покупатели теперь могут торговаться. Один из опрошенных экспертов рынка, напротив, говорит, что дефицит качественных жилых проектов с готовой документацией в Москве «настолько велик, что на рынке наблюдается не только исполнение подписанных сделок, но и активные переговоры по новым». Застройщики в основном рассматривают партнерскую схему приобретения земли, предлагая вместо денег часть построенных площадей или долю прибыли, а свободные средства девелоперы направляют на завершение проектов, отмечает гендиректор «Развития территорий» Алексей Исаев. В А1 подтвердили тенденцию: компания ведет переговоры с рядом игроков о разных формах работы в отношении площадки на Иловайской улице, в том числе рассматривая совместное освоение. Другой эксперт напоминает, что ранее девелоперская активность базировалась на рекордных показателях спроса и льготной ипотеке, но теперь рынок земельных участков вряд ли вернется к прежним показателям. В 2021 году девелоперы инвестировали в площадки под строительство 215 млрд руб., что составило 55% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость. В 2022 году показатель может упасть на 34%, до 140 млрд руб., прогнозируют в одной из компаний-экспертов. Источник: Коммерсант