На фоне усиливающегося кризиса под угрозой оказались инвестиции в площадки под строительство жилья, на которые в 2021 году приходилось более половины всех вложений в недвижимость в РФ. Так, ГК ФСК не смогла выкупить 14 га на юго-востоке Москвы, где планировалось построить 500 тыс. кв. м жилья. Причиной стала сложность получения кредитов в банках, опасающихся снижения спроса на новостройки и роста себестоимости строительства. Эксперты ожидают, что в этом году объем сделок по покупке площадок сократится на треть. О срыве сделки по покупке ГК ФСК Владимира Воронина 14 га на Иловайской улице сообщили три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, собственники площадки АО «Деметра» и А1 (входит в консорциум «Альфа-групп») снова выставили актив на продажу. В А1 подтвердили, что сделка была отменена из-за изменений условий кредитования, так как банк-кредитор увидел «риски снижения экономических показателей проекта». О покупке ГК ФСК земли на Иловайской улице стало известно в начале 2022 года. Тогда эксперты оценивали площадку в 20 млрд руб. Позже стороны уточняли, что ФСК закрыла сделку по приобретению доли 75% площадки под застройку 510 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, а 25% осталось у А1 и бизнесмена Дениса Избрехта. Скорее всего, банки и застройщики опасаются начинать новые проекты в условиях неопределенности будущих продаж и роста себестоимости строительства, считает гендиректор Key Capital Сергей Камлюк. По данным Росстата, стройматериалы только за март подорожали в среднем на 10%. Но и для продавца сделка могла потерять смысл в новых реалиях. Сергей Камлюк считает, что вырученные средства собственникам вкладывать в РФ фактически некуда, а большинство зарубежных рынков оказались недоступны. Все сделки по покупке площадок под строительство жилья, по которым договоренности были достигнуты до середины февраля, оказались сорваны, уверен партнер ILM Андрей Лукашев. Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин добавляет, что заморожены многие сделки, предполагающие строительство апартаментов, так как на них не распространяется льготная ипотека. Господин Лукашев отмечает, что резкое уменьшение спроса со стороны девелоперов по реализации новых жилых проектов изменило ценообразование площадок и немногочисленные покупатели теперь могут торговаться. Один из опрошенных экспертов рынка, напротив, говорит, что дефицит качественных жилых проектов с готовой документацией в Москве «настолько велик, что на рынке наблюдается не только исполнение подписанных сделок, но и активные переговоры по новым». Застройщики в основном рассматривают партнерскую схему приобретения земли, предлагая вместо денег часть построенных площадей или долю прибыли, а свободные средства девелоперы направляют на завершение проектов, отмечает гендиректор «Развития территорий» Алексей Исаев. В А1 подтвердили тенденцию: компания ведет переговоры с рядом игроков о разных формах работы в отношении площадки на Иловайской улице, в том числе рассматривая совместное освоение. Другой эксперт напоминает, что ранее девелоперская активность базировалась на рекордных показателях спроса и льготной ипотеке, но теперь рынок земельных участков вряд ли вернется к прежним показателям. В 2021 году девелоперы инвестировали в площадки под строительство 215 млрд руб., что составило 55% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость. В 2022 году показатель может упасть на 34%, до 140 млрд руб., прогнозируют в одной из компаний-экспертов. Источник: Коммерсант

Серьезное подорожание сырья для производства мебели и перебои с поставками могут привести к исчезновению с рынка жилых новостроек Москвы и Подмосковья популярного формата — продажи меблированных квартир. Крупнейший российский застройщик — ГК ПИК Сергея Гордеева уже отказался реализовать такие лоты, хотя мебель девелопер изготавливает сам. Самостоятельно приобретать мебель покупателям квартир тоже будет накладно: по итогам этого года цены на нее могут вырасти в среднем на 30%. Группа ПИК в середине апреля убрала из реализации все лоты с мебелью, сообщил “Ъ” руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Застройщик мог отказаться от продажи квартир с мебелью, так как это стало экономически не оправданно, поясняет партнер ILM Андрей Лукашев. Кроме того, добавляет он, из-за нарушения логистических цепочек производство мебели и отделочных материалов в прежних объемах сейчас невозможно. Исходно ГК ПИК начала предлагать к покупке квартиры с мебелью (кухня с техникой и встроенные гардеробные) производства сторонних компаний в 2019 году. Но в начале 2021 года девелопер запустил собственное производство с ежегодной мощностью в 23 тыс. кухонь и 20 тыс. комплектов систем хранения. Тогда квартиры с меблировкой предлагались в комплексах Москвы и Подмосковья, а застройщик не исключал расширения географии в будущем. Себестоимость производства мебели с начала 2022 года выросла уже более чем на 10–15%, отмечает гендиректор Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России Тимур Иртуганов. Это серьезное удорожание, поэтому девелоперам теперь невыгодно продавать меблированные квартиры, добавляет другой эксперт. Еще один из опрошенных экспертов говорит, что опция меблировки увеличивала стоимость квартиры всего на 1–5%. Из-за сохраняющейся неопределенности относительно стоимости закупок и возможных проблем с поставками спрогнозировать новый уровень цены сейчас трудно, что могло вынудить девелоперов пока отказаться от опции, полагает один из экспертов рынка. Андрей Лукашев считает, что некоторые застройщики стали отказываться от меблировки и установки техники в квартирах, чтобы не брать на себя дополнительные обязательства перед дольщиками. В ГК «Самолет» сообщили, что в марте-апреле делали перерыв в продажах меблированных квартир и апартаментов из-за изменения стоимости мебели и перестройки логистических цепочек, но уже с 21 апреля вернули опцию. В ГК «А101» предлагали покупателям сертификаты на покупку мебели в IKEA, но после закрытия сети стали разрабатывать новые предложения. Хотя спрос на меблированные квартиры в новостройках продолжает расти, отмечает гендиректор «Самолет Плюс» (входит в одноименную группу) Дмитрий Волков. По его словам, это выгодно для покупателей: квартира с отделкой и меблировкой приобретается по текущим ценам и включается в ипотеку под процентную ставку гораздо ниже, чем потребительские кредиты. По итогам 2022 года стоимость мебели для покупателей вырастет в среднем на 30%, прогнозирует гендиректор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков. Источник: Коммерсант

Месяц начала «спецоперации» оказался рекордным для рынка недвижимости — февральский спрос на жилье побил рекорд за последние восемь лет. Одновременно взлетели и цены. Но уже в марте рост спроса резко замедлился. Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестиций? Пока жилая недвижимость бьет рекорды, на рынке коммерческой намечаются большие проблемы. Доля пустующих торговых площадей растет, офисный рынок тоже столкнется с активным высвобождением, но ближе к сентябрю. Среди торговой недвижимости больше всего пострадали крупные торговые центры, где якорными арендаторами были иностранные компании, которые занимали лучшие проходные места на первых этажах, говорит The Bell директор департамента торговой недвижимости ILM Лариса Еремина. Помещения сейчас закрыты, трафик снизился. Многие собственники торговых помещений не совсем понимают, что будет дальше с арендным потоком, так как многие арендаторы объявили о временном закрытии и не вышли на переговоры с арендодателями, но продолжают платить аренду. Тем не менее Еремина считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость помогут сохранить сбережения, особенно в период обесценивания рубля. По оценкам эксперта, доходность, которую можно сейчас получить по торговой недвижимости, составляет от 8% до 12% в Москве и Московской области. Наиболее стабильным и устойчивым к внешним факторам сегментом недвижимости остаются склады, считают эксперты девелопера складских и производственных помещений Radius Group. Исполнительный директор компании Захар Вальков отмечает, что в худшем случае уход иностранных компаний из России может привести к высвобождению около 30% складов, в лучшем — к 10%, но они будут быстро поглощены рынком в связи с полным отсутствием спекулятивного строительства. Кроме того, свободные площади могут занять азиатские компании, которые выйдут на российский рынок, и отечественные производители, увеличивающие запасы товаров. Однако при низких рисках вложения в складскую недвижимость дают небольшой рост добавочной стоимости. Игроки на рынке коммерческой недвижимости занимают выжидательную позицию, пытаясь понять, что будет дальше, — в ситуации, когда непонятна глубина просадки рынка, сложно утверждать, что сейчас оптимальное время для инвестиций, сказал The Bell партнер Commonwealth Partnership Алан Балоев. Но на таком непредсказуемом рынке могут появляться и появляются активы, которые в силу различных причин значительно теряют в стоимостных ожиданиях. Для таких объектов даже текущий рынок является оптимальным моментом, чтобы инвестировать, отмечает эксперт. По мнению Балоева, недвижимость может быть инструментом защиты от инфляции и сохранения капитала, если рассматривать долгосрочный горизонт планирования сроком 5–10 лет, не только за счет арендной прибыли, но в первую очередь за счет роста капитальной стоимости. Но в коротком интервале времени сейчас купить что-то, что будет приносить доход, опережающий темп инфляции, будет проблематично. Источник: The Bell