Месяц начала «спецоперации» оказался рекордным для рынка недвижимости — февральский спрос на жилье побил рекорд за последние восемь лет. Одновременно взлетели и цены. Но уже в марте рост спроса резко замедлился. Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестиций? Пока жилая недвижимость бьет рекорды, на рынке коммерческой намечаются большие проблемы. Доля пустующих торговых площадей растет, офисный рынок тоже столкнется с активным высвобождением, но ближе к сентябрю. Среди торговой недвижимости больше всего пострадали крупные торговые центры, где якорными арендаторами были иностранные компании, которые занимали лучшие проходные места на первых этажах, говорит The Bell директор департамента торговой недвижимости ILM Лариса Еремина. Помещения сейчас закрыты, трафик снизился. Многие собственники торговых помещений не совсем понимают, что будет дальше с арендным потоком, так как многие арендаторы объявили о временном закрытии и не вышли на переговоры с арендодателями, но продолжают платить аренду. Тем не менее Еремина считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость помогут сохранить сбережения, особенно в период обесценивания рубля. По оценкам эксперта, доходность, которую можно сейчас получить по торговой недвижимости, составляет от 8% до 12% в Москве и Московской области. Наиболее стабильным и устойчивым к внешним факторам сегментом недвижимости остаются склады, считают эксперты девелопера складских и производственных помещений Radius Group. Исполнительный директор компании Захар Вальков отмечает, что в худшем случае уход иностранных компаний из России может привести к высвобождению около 30% складов, в лучшем — к 10%, но они будут быстро поглощены рынком в связи с полным отсутствием спекулятивного строительства. Кроме того, свободные площади могут занять азиатские компании, которые выйдут на российский рынок, и отечественные производители, увеличивающие запасы товаров. Однако при низких рисках вложения в складскую недвижимость дают небольшой рост добавочной стоимости. Игроки на рынке коммерческой недвижимости занимают выжидательную позицию, пытаясь понять, что будет дальше, — в ситуации, когда непонятна глубина просадки рынка, сложно утверждать, что сейчас оптимальное время для инвестиций, сказал The Bell партнер Commonwealth Partnership Алан Балоев. Но на таком непредсказуемом рынке могут появляться и появляются активы, которые в силу различных причин значительно теряют в стоимостных ожиданиях. Для таких объектов даже текущий рынок является оптимальным моментом, чтобы инвестировать, отмечает эксперт. По мнению Балоева, недвижимость может быть инструментом защиты от инфляции и сохранения капитала, если рассматривать долгосрочный горизонт планирования сроком 5–10 лет, не только за счет арендной прибыли, но в первую очередь за счет роста капитальной стоимости. Но в коротком интервале времени сейчас купить что-то, что будет приносить доход, опережающий темп инфляции, будет проблематично. Источник: The Bell

Кризис вынуждает крупные компании искать способы экономии на офисной недвижимости. Онлайн-ритейлер Ozon намерен договориться о снижении арендной ставки в занимаемых бизнес-центрах. Эксперты уверены, что аналогично поступят многие арендаторы, а владельцам офисов, несмотря на обязательства перед банками, придется уступить, чтобы не растерять пул арендаторов. Рассчитывая значительно увеличить штат сотрудников, Ozon в 2021 году нарастил объем офисных помещений. Сейчас компания арендует около 100 тыс. кв. м офисов по всей Москве, в частности, в башнях «Город столиц», «Империя», «Федерация», «Меркурий» и Башне на набережной в «Москва-Сити». В феврале стало известно, что Ozon, не сумев увеличить число сотрудников до запланированных показателей, решил пересдать в субаренду гибкие офисы в бизнес-центре «Искра» и в здании на Овчинниковской набережной. Но найти субарендатора интернет-холдингу так и не удалось, уточняют собеседники “Ъ”. Договориться о скидках или сокращении площадей Ozon будет непросто. Большинство контрактов с собственниками помещений — долгосрочные, а ремонт некоторых площадок проводился конкретно для нужд интернет-компании, считает директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. Она отмечает, что сейчас большинство компаний начинают вести диалог с владельцами бизнес-центров о снижении ставок аренды. В основном запрос на снижение ставки возникает у западного бизнеса, все еще работающего в России, и компаний, которые были завязаны на импорте продукции, добавляет один из опрошенных экспертов. Другой эксперт считает, что компании с иностранным участием, которые рано или поздно покинут российский рынок, определенно не смогут рассчитывать на послабления, так как давать им скидку нет смысла. Обычно договор аренды не предусматривает изменения условий, возможность получить послабление будет только у тех арендаторов, кто готов пролонгировать договор, считает директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков. В таком случае снижение арендной платы может достигать 10–15%, полагает госпожа Харкевич. Сейчас средние ставки аренды офисов класса А в Москве — 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по данным одной из компаний-экспертов. Однако, напоминает Ксения Харкевич, многие собственники не готовы идти на уступки: им нужен стабильный арендный поток для обслуживания кредитов. Перед владельцами офисов сейчас встает выбор: совсем лишиться арендатора или предоставить скидку, отмечает другой эксперт. «Новых арендаторов по прежним ставкам найти сложно, вакантность на рынке высокая»,— говорит он. В марте, по подсчетам одной из компаний-экспертов рынка, доля свободных площадей на офисном рынке составляла 11,4%. По прогнозам другой, к концу года показатель может вырасти до 19,5%. В прошлые кризисы владельцы офисов почти не предоставляли скидки: снижение касалось не более 5–10% договоров, уточняет владелец одного из крупных бизнес-центров. Независимый эксперт Дмитрий Клапша считает, что в целях экономии компании будут переезжать из высокобюджетных офисов в более дешевые. А те собственники, которые не смогут договориться о сокращении занимаемых площадей, скидке или расторжении договора, будут предлагать свои площади в субаренду, считает инвестиционный аналитик одной из компаний-экспертов рынка. Тренд уже начал набирать обороты: объем помещений, предлагаемых в субаренду, с 18 тыс. кв. м в конце 2021 года вырос до 240 тыс. кв. м к концу марта, подсчитали в одной из компаний-экспертов. Источник: Коммерсант

К концу 2022 г. в Москве может освободиться 25–30% качественных офисов (класса А), следует из отчета консалтинговой компании-эксперта рынка. Там сказано, что на конец I квартала доля вакантных площадей составляла 10,8%. В целом же по рынку этот показатель увеличится примерно в 2 раза – с текущих 9 до 16–18%. С этим согласна и директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич, которая ожидает, что в течение двух ближайших кварталов доля свободных помещений на московском рынке офисов вырастет до 20%. Причем, отмечает она, в качественных бизнес-центрах класса А вакансий будет больше в связи с тем, что иностранные компании, как правило, выступают арендаторами именно таких объектов. Учитывая, что, по данным другой компании-эксперта, общий объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, получается, что освободиться может 3,1–3,8 млн кв. м площадей. Общую тенденцию по повышению показателя вакантности подтверждают и девелоперы. Представитель компании Stone Hedge считает, что к сентябрю в классе А он достигнет 13–16%, а к концу года – 17%, но оговаривается, что это «средняя температура по больнице». По его словам, офисы небольшой площади (от 50 кв. м) на фоне текущей экономической ситуации пользуются большим спросом, а это сдерживает рост доли свободных помещений. Сложившуюся ситуацию один из опрошенных экспертов связывает с возможным освобождением офисов иностранными компаниями и снижением активности локальных игроков на рынке. Многие зарубежные холдинги объявили о приостановке или прекращении деятельности в России на фоне начала специальной военной операции на Украине. Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов отмечает, что если в первой половине квартала активный интерес к качественным объектам проявляли преимущественно иностранцы, то во второй – уже крупные игроки с российским капиталом. С ним согласна и руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. По ее словам, последние крупные сделки на офисном рынке заключались преимущественно с локальными компаниями. Но и российские игроки могут сократить площади занимаемых офисов и даже полностью освободить их, добавляет другой эксперт. Она напоминает, что их бизнес серьезно пострадал из-за санкций и изменений в мире. Впрочем, пока крупные международные компании не заявляли о расторжении договоров аренды. Многие из них заняли выжидательную позицию, говорит Баранов. С ним согласен и представитель O1 Properties, одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве. По его словам, значительное количество иностранных арендаторов, заявивших о приостановке деятельности, пока не приняли стратегического решения касательно своих офисов. Он признает, что единичные обращения от компаний все-таки есть, но при этом они готовы соблюдать обязательства по договорам в плане выплаты штрафов и неустоек. И все же сейчас уже появились предпосылки того, что ряд «выжидавших» компаний приняли решение так или иначе остаться в России, добавляет Баранов. Несмотря на негативный прогноз, в I квартале доля свободных качественных площадей в московских офисах почти не росла. Один из экспертов отмечает, что этот показатель увеличился лишь на 0,2 п. п. до 10,5%. Владельцы бизнес-центров и вовсе утверждают, что число пустующих помещений снизилось. O1 Properties, к примеру, начала год с рекордно низкой вакансией по портфелю – 4% и по итогам марта сохранила этот уровень. Об этом же говорит и представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура»), но точные цифры не назвал. Клиенты этой компании не сокращают арендуемые площади и пока не заявляли о планах расторгнуть договор, уверяет он. Тем не менее девелоперы, похоже, не готовы в текущей ситуации запускать новые проекты. Один из опрошенных экспертов рынка указывает, что изначально до конца года планировалось построить около 1 млн кв. м, теперь же эта цифра снизилась до 600 000 кв. м. Ряд компаний будут пересматривать стоимость и сроки реализации своих проектов из-за проблем с поставками некоторых материалов и комплектующих, необходимых для завершения строительства, объясняет другой эксперт. Недря из Stone Hedge связывает значительное удорожание себестоимости строительства с валютными колебаниями. Источник: Ведомости