Кризис вынуждает крупные компании искать способы экономии на офисной недвижимости. Онлайн-ритейлер Ozon намерен договориться о снижении арендной ставки в занимаемых бизнес-центрах. Эксперты уверены, что аналогично поступят многие арендаторы, а владельцам офисов, несмотря на обязательства перед банками, придется уступить, чтобы не растерять пул арендаторов. Рассчитывая значительно увеличить штат сотрудников, Ozon в 2021 году нарастил объем офисных помещений. Сейчас компания арендует около 100 тыс. кв. м офисов по всей Москве, в частности, в башнях «Город столиц», «Империя», «Федерация», «Меркурий» и Башне на набережной в «Москва-Сити». В феврале стало известно, что Ozon, не сумев увеличить число сотрудников до запланированных показателей, решил пересдать в субаренду гибкие офисы в бизнес-центре «Искра» и в здании на Овчинниковской набережной. Но найти субарендатора интернет-холдингу так и не удалось, уточняют собеседники “Ъ”. Договориться о скидках или сокращении площадей Ozon будет непросто. Большинство контрактов с собственниками помещений — долгосрочные, а ремонт некоторых площадок проводился конкретно для нужд интернет-компании, считает директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. Она отмечает, что сейчас большинство компаний начинают вести диалог с владельцами бизнес-центров о снижении ставок аренды. В основном запрос на снижение ставки возникает у западного бизнеса, все еще работающего в России, и компаний, которые были завязаны на импорте продукции, добавляет один из опрошенных экспертов. Другой эксперт считает, что компании с иностранным участием, которые рано или поздно покинут российский рынок, определенно не смогут рассчитывать на послабления, так как давать им скидку нет смысла. Обычно договор аренды не предусматривает изменения условий, возможность получить послабление будет только у тех арендаторов, кто готов пролонгировать договор, считает директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков. В таком случае снижение арендной платы может достигать 10–15%, полагает госпожа Харкевич. Сейчас средние ставки аренды офисов класса А в Москве — 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по данным одной из компаний-экспертов. Однако, напоминает Ксения Харкевич, многие собственники не готовы идти на уступки: им нужен стабильный арендный поток для обслуживания кредитов. Перед владельцами офисов сейчас встает выбор: совсем лишиться арендатора или предоставить скидку, отмечает другой эксперт. «Новых арендаторов по прежним ставкам найти сложно, вакантность на рынке высокая»,— говорит он. В марте, по подсчетам одной из компаний-экспертов рынка, доля свободных площадей на офисном рынке составляла 11,4%. По прогнозам другой, к концу года показатель может вырасти до 19,5%. В прошлые кризисы владельцы офисов почти не предоставляли скидки: снижение касалось не более 5–10% договоров, уточняет владелец одного из крупных бизнес-центров. Независимый эксперт Дмитрий Клапша считает, что в целях экономии компании будут переезжать из высокобюджетных офисов в более дешевые. А те собственники, которые не смогут договориться о сокращении занимаемых площадей, скидке или расторжении договора, будут предлагать свои площади в субаренду, считает инвестиционный аналитик одной из компаний-экспертов рынка. Тренд уже начал набирать обороты: объем помещений, предлагаемых в субаренду, с 18 тыс. кв. м в конце 2021 года вырос до 240 тыс. кв. м к концу марта, подсчитали в одной из компаний-экспертов. Источник: Коммерсант

К концу 2022 г. в Москве может освободиться 25–30% качественных офисов (класса А), следует из отчета консалтинговой компании-эксперта рынка. Там сказано, что на конец I квартала доля вакантных площадей составляла 10,8%. В целом же по рынку этот показатель увеличится примерно в 2 раза – с текущих 9 до 16–18%. С этим согласна и директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич, которая ожидает, что в течение двух ближайших кварталов доля свободных помещений на московском рынке офисов вырастет до 20%. Причем, отмечает она, в качественных бизнес-центрах класса А вакансий будет больше в связи с тем, что иностранные компании, как правило, выступают арендаторами именно таких объектов. Учитывая, что, по данным другой компании-эксперта, общий объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, получается, что освободиться может 3,1–3,8 млн кв. м площадей. Общую тенденцию по повышению показателя вакантности подтверждают и девелоперы. Представитель компании Stone Hedge считает, что к сентябрю в классе А он достигнет 13–16%, а к концу года – 17%, но оговаривается, что это «средняя температура по больнице». По его словам, офисы небольшой площади (от 50 кв. м) на фоне текущей экономической ситуации пользуются большим спросом, а это сдерживает рост доли свободных помещений. Сложившуюся ситуацию один из опрошенных экспертов связывает с возможным освобождением офисов иностранными компаниями и снижением активности локальных игроков на рынке. Многие зарубежные холдинги объявили о приостановке или прекращении деятельности в России на фоне начала специальной военной операции на Украине. Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов отмечает, что если в первой половине квартала активный интерес к качественным объектам проявляли преимущественно иностранцы, то во второй – уже крупные игроки с российским капиталом. С ним согласна и руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. По ее словам, последние крупные сделки на офисном рынке заключались преимущественно с локальными компаниями. Но и российские игроки могут сократить площади занимаемых офисов и даже полностью освободить их, добавляет другой эксперт. Она напоминает, что их бизнес серьезно пострадал из-за санкций и изменений в мире. Впрочем, пока крупные международные компании не заявляли о расторжении договоров аренды. Многие из них заняли выжидательную позицию, говорит Баранов. С ним согласен и представитель O1 Properties, одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве. По его словам, значительное количество иностранных арендаторов, заявивших о приостановке деятельности, пока не приняли стратегического решения касательно своих офисов. Он признает, что единичные обращения от компаний все-таки есть, но при этом они готовы соблюдать обязательства по договорам в плане выплаты штрафов и неустоек. И все же сейчас уже появились предпосылки того, что ряд «выжидавших» компаний приняли решение так или иначе остаться в России, добавляет Баранов. Несмотря на негативный прогноз, в I квартале доля свободных качественных площадей в московских офисах почти не росла. Один из экспертов отмечает, что этот показатель увеличился лишь на 0,2 п. п. до 10,5%. Владельцы бизнес-центров и вовсе утверждают, что число пустующих помещений снизилось. O1 Properties, к примеру, начала год с рекордно низкой вакансией по портфелю – 4% и по итогам марта сохранила этот уровень. Об этом же говорит и представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура»), но точные цифры не назвал. Клиенты этой компании не сокращают арендуемые площади и пока не заявляли о планах расторгнуть договор, уверяет он. Тем не менее девелоперы, похоже, не готовы в текущей ситуации запускать новые проекты. Один из опрошенных экспертов рынка указывает, что изначально до конца года планировалось построить около 1 млн кв. м, теперь же эта цифра снизилась до 600 000 кв. м. Ряд компаний будут пересматривать стоимость и сроки реализации своих проектов из-за проблем с поставками некоторых материалов и комплектующих, необходимых для завершения строительства, объясняет другой эксперт. Недря из Stone Hedge связывает значительное удорожание себестоимости строительства с валютными колебаниями. Источник: Ведомости

Предприниматели, арендующие федеральную и муниципальную недвижимость, ссылаясь на кризис, просят Федеральную антимонопольную службу (ФАС) пересмотреть существующие правила. Они предложили ведомству разрешать снижать арендные платежи, чего сейчас невозможно сделать. Но чиновники вряд ли пойдут навстречу бизнесу из-за рисков бюджетных потерь, считают эксперты. В распоряжении “Ъ” оказалось письмо, где «Опора России» просит ФАС исключить из утвержденных еще в 2010 году ведомством правил проведения конкурсов и аукционов на аренду государственного имущества пункт о невозможности пересмотра их цены в сторону уменьшения. Из-за этого, говорится в обращении, сейчас предприниматели зачастую вынуждены арендовать такую недвижимость по завышенным нерыночным ставкам. В ФАС подтвердили получение письма, оно находится на рассмотрении. На основе правил ФАС в 2016 году Росимущество, по данным «Опоры», отправило подведомственным учреждениям письмо, в котором указало, что конкурсная документация должна содержать порядок увеличения стоимости и указание на то, что пересмотр цены договора в пользу уменьшения не допускается. В результате сейчас невозможно понизить ставку даже на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества, говорится в письме «Опоры России».  Юрист Forward Legal Ростислав Кац называет позицию ведомства правомерной, указывая, что она основана на самой концепции торгов: «Право аренды получает структура, предложившая наибольшую цену, снижение платы по действующему соглашению необоснованно нарушало бы права других участников торгов». Член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин указывает, что проблема стала актуальной на фоне начавшегося кризиса: предприниматели рассчитывают на снижение ставок аренды коммерческой недвижимости из-за падения спроса. По его подсчетам, уменьшения ставок аренды могут теоретически коснуться 10–20 тыс. договоров. Собеседник “Ъ” на рынке общепита Москвы рассказывает, что в его случае структура Росимущества отказалась пересматривать условия аренды в сторону снижения ставки. «В период пандемии выходило отдельное постановление, что в рамках таких договоров могут быть предоставлены льготы, но мы также не смогли добиться снижения платежей»,— поясняет он. Президент Федерации рестораторов и отельеров России Игорь Бухаров говорит, что рестораторы нечасто снимают помещения напрямую у властей из-за специфики деятельности: «Скорее бизнес выступает субарендатором, льготы властей в части снижения аренды в этом случае до него не доходят». Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости указывает, что бизнес ждет скидок на аренду в пределах 25%. Один из опрошенных экспертов рынка отмечает, что ставки аренды на помещения стрит-ритейла в Москве пока массово не корректировались. Но сейчас спрос на такие помещения минимален, поэтому их собственникам придется пойти на уступки, считает эксперт. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев отмечает, что с момента начала кризиса прошло немного времени, а рынок коммерческой недвижимости инертный и отследить негативную реакцию в этом сегменте можно будет через несколько месяцев.  В «Опоре России» указывают, что вопрос пересмотра сложившейся практики уже рассматривался на заседании президиумов общественной организации и ФАС в качестве меры поддержки арендаторов недвижимости. Ростислав Кац сомневается, что ФАС пойдет в этом вопросе навстречу бизнесу. «Если арендаторам позволят требовать снижения арендной платы, абсолютно все участники рынка обратятся к государству за этим»,— предполагает он. Такая практика, по мнению эксперта, повлечет существенные потери бюджета, речь может идти о миллиардах рублей.   Источник: Коммерсант