В офисной недвижимости наступил «рынок арендатора»

По итогам 2022 года строительные предприятия удержали за собой третье место среди арендаторов офисной недвижимости Москвы, уступив лишь представителям IT и торговли. Эта информация прозвучала на мероприятии «Офисный формат: новые ориентиры рынка», организованном компанией E.Events. Между тем, на рынке офисов существенно поменялась структура спроса. Вместо международных компаний арендой стали больше интересоваться отечественные фирмы.

С основными аналитическими выводами познакомил собравшихся президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко. По его словам вакансия, то есть количество свободных офисов под аренду, постепенно растет. По разным оценкам этот объем составляет 8-15% в зависимости от класса. В декабре 2021 года, когда вакансия падала, аналитики ожидали дальнейшего роста арендных ставок, однако в 2022 году они стали выравниваться. Снизился средний размер сделки, и пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится. Сделок стало больше, но они стали мельче.

«Качественные помещения наиболее востребованы. Готовые к въезду офисы с отделкой и мебелью уходят лучше, по сравнению с теми, где нужно что-то доделывать, - рассказал Александр Ошурко. - Субаренда сохранилась, как правило, в классе А, потому что связана с определенными коммерческими условиями, прописанными в договорах аренды. Там не очень много гибкости, собственники часто не хотят потерять платежеспособного арендатора».

Гибкие офисы по-прежнему востребованы, они уже не являются чем-то эксклюзивным. Если раньше разрыв ставки аренды между обычным и сервисным офисом достигал 100%, то сейчас модифицировался в более комфортную для арендаторов сторону. Растет стоимость содержания объектов недвижимости. Это касается и эксплуатации, и налоговых расходов. Такое положение давит на маржинальность собственников: и так растущая вакансия корректирует ставки, а снизу еще и себестоимость поддавливает.

«Качество эксплуатации зданий чуть просаживается из-за того, что у собственников меньше возможностей его поддерживать. Все пытаются сэкономить, - рассуждает эксперт. - В этом смысле 2023 год для собственников будет не менее сложным, чем 2022-й, потому что себестоимость продолжит расти. Зато для новых зданий, где затраты на содержание минимальны, это хороший период».

Меняется и потребительское поведение пользователей. Они привыкают к более качественному продукту. Если какие-то сервисы в бизнес-центре отсутствуют, он просто может стать арендатору не интересен. В результате стоимость отделки и оснащения объектов выросла. Если раньше она составляла 7-15% от стоимости здания, то сегодня в связи с повышенными требованиями арендаторов к наполнению объекта, выросла до 20-30%, а иногда достигает 70-80%. 

Офисы за выездом и офисы для госпредприятий

После 24 февраля, когда международные компании стали потихоньку уходить с рынка, появился новый продукт – «офисы за выездом» - с качественной отделкой и хорошими инженерными решениями.

«Иностранные компании, как правило, вкладывали большие средства, чтобы офис соответствовал международным стандартам. И часто это особенные продукты, которые раньше для рынка были недоступны, - рассказала директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. - Сейчас такие продукты доступны либо в формате прямой аренды от собственника, либо долгосрочной субаренды».

По ее словам, в первую очередь, данные офисы интересуют IT-компании. Они вообще занимают первое место на рынке аренды. Второе место уже несколько лет удерживают компании торгового сегмента. В связи с отсутствием зарубежных товаров людям нужно практические все, поэтому торговля активно развивается. На третьем месте строительные компании. На московском рынке растут интересы региональных девелоперов. Они занимают довольно большие офисы: средний запрос составляет 2-3 тыс. кв. м на 200-250 рабочих мест.

Далее идут производственные, автомобильные предприятия и компании, имеющие государственный бюджет – разного рода ФГУПы и т.д. Именно госучреждения изменили ситуацию к требованиям арендаторов по адаптации помещений под аренду. Дело в том, что госпредприятия зачастую ограничены закупочными процедурами в выборе офисного помещения, и собственникам приходится учитывать их пожелания. «Весь прошедший год мы наблюдали историю, когда владельцы офисов, которые раньше были не готовы рассматривать государственные компании в качестве арендаторов, сейчас стали более лояльны. Они готовы искать компромиссы, участвовать в тендерных процедурах», - подчеркнула эксперт.

Еще один тренд – предоставление мебели и переоснащение помещений. Чаще всего компании, обращаясь с запросом аренды офиса за выездом, задают вопрос, может ли собственник предоставить мебель на определенное количество рабочих мест. Также высказываются пожелания по включению в договор ряда сервисных услуг, чаще всего, технического обслуживания и клининга.

«Слышать своего клиента стало необходимым условием сделки. Позиция собственника стала не такой жесткой. Сейчас мы наблюдаем рынок арендатора, особенно, если говорить о больших площадях свыше 1-2 тыс. кв. м, - резюмирует Ксения Харкевич. - Этот тренд продлится и в 2023 году, потому что мы пока не видим серьезного снижения вакансии. Наоборот, по некоторым локациям есть ее увеличение».

Отношения собственников и арендаторов требуют коррекции

По мнению директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, одна из главных проблем сегодняшнего дня заключается в том, что сроки аренды существенно сократились. Из-за этого возникают определенные трудности. Желания собственников, арендаторов и девелоперов, которые планируют реализовать свой комплекс, требуют адаптации.

«Даже в комплексах формата А+ половина клиентов приходят с запросом аренды на 3-5 лет с возможностью ее прервать, а некоторые приходят всего на 3 года, - делится наблюдениями Сергей Баранов. - Это связано с короткой перспективой планирования из-за невозможности понять, какое количество сотрудников необходимо компании на текущий период, и что будет дальше с точки зрения бюджетирования бизнеса».

У арендаторов появляется дилемма, то ли идти в офис с ремонтом, который имеет определенный процент износа, сложившиеся планировочные и технические решения, то ли в бетон или в коворкинги, которыми можно закрыть краткосрочную перспективу, пока не появится определенность. Есть более сложный вариант, когда приходит арендатор и под него делается новый ремонт. Но в данном случае появляется проблема, связанная с краткосрочностью запросов и невозможностью возложить затраты на арендатора, которому не интересно полностью оплачивать недешевый ремонт в 100 тыс. руб. за кв. м и выше.

«Думаю, что эта проблематика будет продолжаться в течение всего 2023 года, потому что никаких тенденций к изменению запроса арендаторов или стоимости отделки не прогнозируется, - продолжает эксперт. - Скорее всего, потребуется третий участник – компании, которые работают с философией гибких офисов. Может быть, мы увидим сделки, когда в субаренду на короткий срок будут сдавать целые коворкинги, потому что гибкие пространства впоследствии можно сдать другим арендаторам».

Возвращаясь к теме офисов за выездом, Сергей Баранов отметил еще одну трудность. Она заключается в том, что запрос отечественного клиента несколько отличается от предложений субаренды, которые выходят на рынок. Международные компании часто снимали все здание, и офисное пространство планировали под свои нужды. Часто в таких зданиях этажи отличались друг от друга (ярусы с рабочим пространством и VIP-этажи, например). Отечественные компании иногда отказываются от части этажей, которые, в свою очередь, далеко не всегда «заходят» новому арендатору, потому что тем неудобно размещать там свои бизнес-процессы. 

Портрет арендатора тоже меняется

Разговор о том, как изменились требования арендатора, продолжила глава ГК Accent Capital Марина Харитонова. По ее словам, после ковида и при поддержке кризиса 2022 года арендаторы прониклись идеей гибридного формата. Они поняли, что это уместно для любой компании, потому что, с одной стороны, позволяет экономить бюджеты и, с другой, создавать сообщество для комфортной работы сотрудников.

«Например, один из трендов – отсутствие у работника постоянно закрепленного места. В 2019 году это звучало совсем дико, но спустя пять лет уже кажется логичным: зачем пустовать оборудованному месту, если человек болеет или у него встречи, - говорит эксперт. - Еще один общий тренд – это сокращение офисных площадей. Компании сейчас не арендуют офисы для размещения 100% сотрудников, предпочитая размещать 50-70%. В результате, снизилось число сделок свыше 1 тыс. кв. м».

Марина Харитонова на примере одной из компаний показала, как менялись предпочтения арендатора с 2019 по 2023 год. В 2019 году предприятие занимало офис в 1 тыс. кв. м, рабочие места составляли 60% площади, переговорные комнаты -15%, общие зоны и кабинеты – по 10% и VIP-пространство – 5%. На всех сотрудников приходилось 70 рабочих мест (100%).

В 2021 году компания сократила площадь до 600 кв. м., при этом существенно расширила общее пространство за счет VIP-зон, кабинетов и рабочих мест. Тогда большую часть работы сотрудники выполняли дома, а офис стал зоной общения, был тренд на чилаут-зоны, места, где можно обсудить рабочие и общие вопросы, провести совещание.

Сегодня арендуемая площадь вообще сократилась до 400 кв. м, компания размещает 35 рабочих мест (50%), сокращаются зоны общего пользования, идет возврат к кабинетной системе и наращивается доля VIP-зон. «Мы видим тренд, что при общем снижении площади в 2023 году растет доля рабочих мест, то есть компании принимают решение больше выводить на работу в офисы сотрудников по сравнению с 2021 годом», - подчеркнула эксперт.

Также она отметила, что многие арендаторы склонны сегодня рассматривать офис не только как место размещения сотрудников, но и имиджевый элемент для рынка труда. Во всех сферах произошел отток квалифицированных кадров, и компаниям нужны точки притяжения помимо заработной платы и интересных задач. Хороший офис при этом находит отклик при выборе работы.

С ней согласен Сергей Баранов, который видит изменения запросов нового поколения. Современные молодые люди помимо гибридных пространств хотят максимальную бесшовность прохода, дополнительные сервисы, которые может предоставить офис. «Нужны коллаборационные зоны, незакрепленные рабочие места с возможностью трансформации пространства внутри помещений. Чем комфортнее сотруднику находиться в офисе, тем больше у HR возможностей получить молодого сотрудника», - отмечает он. 

Впереди планеты всей

Какими бы ни были проблемы, по данным Марины Харитоновой, сделки с офисной недвижимостью в 2022 году выросли на 66% по сравнению с 2021 годом и составили 94 млрд руб. В общей структуре коммерческой недвижимости инвестиции в офисный сегмент заняли первое место. Другими словами, интерес к офисам сохраняется.

Источник: Строительство.ru