Доля иностранных компаний среди арендаторов офисных помещений в Москве на данный момент составляет 15–20%, вытекает из исследования одной из консалтинговых компаний-экспертов рынка. Сколько это в квадратных метрах, там не говорится, но, по словам эксперта, за последние восемь лет эта доля снизилась почти в 2 раза (с 30–37 до 15–20%). Сейчас объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, говорит еще один эксперт. Таким образом, если все зарубежные компании решат освободить занимаемые ими площади в связи с приостановкой или прекращением деятельности в России на фоне военной операции на Украине, то на рынок выйдет примерно 2,9–3,8 млн кв. м. Но, по словам управляющего партнера ILM Андрея Лукашева, не все иностранные игроки смогут или захотят оперативно продать свой бизнес в нашей стране, а значит, свои офисы они сохранят. Кроме того, не все эти компании чисто иностранные. Они могут продолжить работать в России, сохранив как персонал, так и договоры аренды помещений, просто сменив название, рассуждает эксперт. С этим согласен и другой эксперт, который говорит, что многие зарубежные компании уже заявили о намерении продолжить операционную деятельность в России как независимые юридические лица. Он полагает, что такие игроки не будут освобождать офисы. Аналитики одной из компаний-экспертов рынка также указывают, что сокращение доли иностранных арендаторов если и произойдет, то не одномоментно: они считают, что это, возможно, случится в течение следующих 6–12 месяцев. Тем не менее под угрозой сейчас находится около 1 млн кв. м, говорит Лукашев. В этом случае, по его словам, доля свободных помещений на рынке в какой-то период времени вырастет примерно в 2 раза до 20%. Опрошенные «Ведомостями» эксперты никакой трагедии в этом не видят. Во-первых, по их словам, на столичном рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей, который только увеличился после отмены удаленного формата работы. Сейчас доля свободных помещений составляет 7,7% – это минимальное значение за последние семь лет, отмечает один из опрошенных экспертов. Кроме того, по ее словам, новые реалии с высокой долей вероятности приведут к снижению количества новых проектов. Эксперт напоминает, что за последние шесть месяцев разрешения на строительство административно-деловых зданий практически не выдавались. С ней согласен и Лукашев, который также считает, что с учетом повышения ключевой ставки до 20%, а также увеличения стоимости строительства на фоне роста курсов валют новых проектов в ближайшее время ожидать не стоит по экономическим причинам. При этом, по его словам, потребность в офисных помещениях у многих компаний только растет, поэтому освободившиеся в случае отъезда иностранцев площади рано или поздно найдут своих арендаторов. Способствовать этому будет и выход новых игроков на российский рынок, которые заменят в различных сегментах бизнеса европейские и американские компании, говорит Лукашев. Сдерживать процесс освобождения площадей могут и обязательства, прописанные в договорах аренды, отмечает один из экспертов. Другой напоминает, что при досрочном расторжении контракта арендатор обязан выплатить компенсацию в виде всей его суммы. Впрочем, пока опрошенным «Ведомостями» участникам рынка не известно, чтобы кто-то из иностранных игроков уведомлял собственников бизнес-центров об освобождении площадей. Представитель  O1 Properties , одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве, сообщил, что все долгосрочные соглашения, которые не предусматривают возможности досрочного выхода, по-прежнему действуют. Он также добавляет, что с 2014 г. доля иностранных арендаторов в бизнес-центрах компании снижалась, основной спрос, к примеру, по итогам прошлого года обеспечивали крупные и средние российские компании. Представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура») также утверждает, что доля иностранных арендаторов в ее объектах составляет не более 7% и она остается стабильной. Сама компания никаких официальных уведомлений не получала. В Millhouse (владеет бизнес-центрами «Крылатские холмы», « Сколково  парк», «Белые сады») Романа Абрамовича от комментариев отказались. Крупные арендаторы пока тоже не собираются уезжать из офисов. Представитель консалтинговой компании  EY  утверждает, что она планирует провести реорганизацию, поэтому продолжит арендовать помещения в бизнес-центре «Аврора бизнес парк» в районе Павелецкого вокзала. Представитель еще одной компании «большой четверки» – KPMG пояснил, что она сохранит весь бизнес и персонал в России «в полном объеме», а также продолжит снимать площади в деловом центре «Москва-сити». Представители Deloitte и PwC от комментариев отказались. Источник: Ведомости

Басманный районный суд Москвы отменил обеспечительные меры в отношении проекта офисного комплекса на 7000 кв. м рядом с памятником архитектуры – усадьбой Григория Юргенсона в Колпачном переулке на Ивановской горке в центре столицы. Об этом «Ведомостям» рассказали Артем Абрамов, управляющий партнер юридической компании «Виндер», которая представляет интересы застройщика – УК «Деловой мир». Эту информацию подтвердили партнер арбитражного фонда «Правда» (владеет «Деловым миром») Илья Лунегов, а также представитель группы активистов, выступавших ее оппонентом, юрист Дмитрий Чарахчьян. Об отмене определения предыдущей инстанции сказано и на сайте суда, правда, само решение пока не опубликовано. Теперь компания может приступить к строительным работам на площадке, уточняет Лунегов. Офисный комплекс на Ивановской горке – один из самых скандальных градостроительных проектов на территории Москвы. С 2020 г. местные активисты пытаются помешать возведению этого объекта, мотивируя это тем, что троекратное увеличение площади существующего там здания приведет к изменениям исторического квартала на Ивановской горке. По их мнению, строительные работы создают угрозу для памятников архитектуры, в особенности особняка Г. П. Юргенсона. Впрочем, архитектор проекта Алексей Гинзбург в интервью «Ведомостям» говорил, что наземная площадь офисного центра хотя и увеличится на 2000 кв. м, при этом высотность здания не поменяется. Инвестиции в строительство такого комплекса могут составить около 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м (840–980 млн руб.), подсчитала руководитель офисного департамента ILM Ксения Харкевич. После завершения строительства рыночная стоимость комплекса может составить 3,5 млрд руб., полагает она. Изначально строительством объекта должна была заниматься девелоперская компания AB Development Алексея Бланина. Но в сентябре прошлого года владельцем УК «Деловой мир» стала структура «Правды» – «Правда реал эстейт оппортьюнити корпорейшн». Данный фонд был создан Лунеговым, Робертом Топкаевым и Тарасом Кондратьевым, выходцами из А1, инвестиционного подразделения «Альфа-групп», которое специализируется на сделках по слиянию и поглощению. Лунегов ранее заявлял «Ведомостям», что фонд участвовал в сделках по взысканию сложных долгов, но подробности не раскрыл. С 2020 по 2022 г. активисты инициировали не менее 11 судебных дел, подав в итоге не менее 14 ходатайств о наложении обеспечительных мер на проект, рассказывает Абрамов. В ноябре 2021 г. Басманный районный суд, по его словам, удовлетворил одно из таких ходатайств и запретил застройщику «осуществлять строительные работы по данному проекту до вступления решения в законную силу». Теперь оно отменено. Лунегов добавляет, что подача однотипных исков связана с желанием активистов умышленно затянуть судебные процессы. В ответ на это УК «Деловой мир» подала заявление о взыскании судебных издержек на сумму 14 млн руб. к одной из них. Информация об этом иске есть на сайте Бутырского районного суда. Чарахчьян говорит, что они и дальше планируют оспаривать решение о строительстве рядом с усадьбой Юргенсона офисного комплекса. По его словам, сначала суд принял определение о возврате материала по жалобе застройщика без рассмотрения, а потом, не принимая никаких новых актов, рассмотрел его по существу. Он говорит, что если девелопер приступит к строительству, то рассматривать дело дальше будет бессмысленно. Определение суда о снятии запрета до того, как будет установлено, можно ли вести такие работы, противоречит здравому смыслу, говорит Чарахчьян. Представитель департамента культурного наследия Москвы (он выступал стороной в судебных разбирательствах по этому объекту. – «Ведомости») сообщил, что ведомство считает позицию суда обоснованной. По его словам, объектам культурного наследия ничего не угрожает, все необходимые разделы согласованы в соответствии с требованиями законодательства об их охране. Председатель московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Юрий Николаев указывает, что в подобных спорах суды чаще всего принимают сторону застройщиков, так как перед началом строительства они получают всю разрешительную документацию. Он напоминает, что девелопер обязан согласовать проектную и рабочую документацию с правительством Москвы или другими органами федеральной власти. Чтобы одобрить стройку, документацию тщательно изучают кураторы, в том числе и представители архитекторов столицы. Если компания получила все необходимые разрешения, то активисты пытаются оспорить законную стройку, полагает Николаев. С ним согласен и партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко. Он указывает, что суд обычно отменяет обеспечительные меры в случае наличия доказательств в законности действий застройщика. Партнер «Инфралекса» Дмитрий Иванов говорит, что если целью активистов является затягивание проекта и нанесение финансового ущерба девелоперу, то они должны быть готовы компенсировать такой ущерб и судебные издержки в случае проигрыша в деле.   Источник: Ведомости

На фоне высокого спроса на склады их девелоперы меняют давно устоявшуюся систему индексации стоимости аренды. Ссылаясь на увеличившиеся издержки строительства, они стали оговаривать в новых контрактах ежегодное повышение ставок на 8% против текущих 5%. Арендаторам это грозит удвоением затрат на седьмой год аренды, предупреждают эксперты. Но владельцы логопарков уверены, что компании согласятся на их условия из-за дефицита складов. Девелоперы логопарков в 2022 году увеличили ставку индексации арендной платы объектов в Москве и Подмосковье с 3–5% до 8% в год по новым долгосрочным договорам. Об этом “Ъ” сообщили владельцы объектов, включая PNK Group, «Ориентир», HD Development, «Эспро Девелопмент», Logistics Partners, и подтвердили консультанты. Существующий уровень индексации ставок аренды в 5% не менялся несколько лет, отмечает партнер HD Development Николай Карпов. Доходность вложений в склады почти нулевая, уверяет управляющий директор PNK Group Евгений Скаридов. Это особенно затронуло инвесторов, использующих кредиты, так как банковское финансирование заметно подорожало, добавляет один из опрошенных экспертов рынка. Девелоперы складов вынуждены увеличивать ставки по договорам из-за ускоренного роста индекса потребительских цен (ИПЦ), на базе которого рассчитывается размер индексации в момент подписания контрактов с арендаторами, поясняет гендиректор «Ориентира» Андрей Постников. По данным Росстата, в декабре 2021 года ИПЦ прибавил 8,39% год к году, в то время как в декабре 2020 года он вырос только на 4,91%. Рост индексации до 8% приведет к тому, что к седьмому году аренды первоначальная ставка для арендаторов практически удвоится — до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал партнер ILM Андрей Лукашев. По его словам, это станет «причиной конфликта арендаторов с владельцами объектов». Эксперт допускает, что собственники логопарков переймут практику офисного сегмента, когда в контракте четко указывается диапазон повышения ставок. Девелоперы, впрочем, надеются, что до массовых конфликтов дело не дойдет. Коммерческий директор Logistics Partners Дмитрий Куряков рассказывает, что арендаторы вынуждены соглашаться из-за дефицита на рынке свободных складских площадей. Так, по итогам 2021 года в Подмосковье было зафиксирована максимально низкая вакантность — 0,4%, подсчитали в одной из компаний-экспертов рынка. Сейчас, по словам Евгения Скаридова, конкуренция за площади в логопарках особенно высокая среди игроков e-commerce. Между тем дефицит складов в Москве и Подмосковье на фоне высокого спроса на такие площади привел к росту ставок по новым договорам. По итогам 2021 года они выросли на 35% год к году, в среднем до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает один из опрошенных экспертов. В PNK Group говорят о росте ставок на 50%. Потенциал роста пока не исчерпан, и некоторые девелоперы уже запрашивают 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а к концу 2022 года ставки вырастут еще минимум на 10–20%, добавляет эксперт. Девелоперы традиционно объясняют рост ставок аренды складов увеличивающимися затратами на строительство объектов из-за повышения цен на стройматериалы.» Текущая стоимость аренды не покрывает расходы на строительство»,— поясняет господин Скаридов. Андрей Постников утверждает, что с конца 2020 года себестоимость выросла в полтора раза.