«Объекты недвижимости, используемые в качестве автосалонов, несут не только риски, но и дают новые возможности дилерам», - об этом в интервью для АвтоБизнесРевю рассказал управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев. — Как обстоят дела на московском рынке коммерческой недвижимости, используемой автодилерами, сегодня? — В московском регионе за последние годы было выставлено на продажу порядка 50 объектов, которые использовались в качестве дилерских центров. Тенденция освобождения площадей таких объектов стала заметна в конце 2014 года, но приобрела массовый характер в течение последних нескольких лет. Также отмечу, что в этом году не было усиления этой тенденции. — Какую площадь имеют эти объекты? — От 5 до 15 тыс. кв. м. — Что это за объекты, что-либо их отличает от других зданий автосалонов? — Это объекты, которые, как правило, не очень удачно расположены с точки зрения трафика и имеют низкое качество проектирования. Некоторые из них сочетают в себе оба этих фактора. — Поясните, пожалуйста, что означает «некачественно спроектированы». — Объекты коммерческой недвижимости имеют много параметров, от которых зависит их привлекательность на рынке. Если в совокупности эти параметры снижают эффективность бизнеса или сдерживают его развитие, то обладающие ими объекты можно отнести к категории некачественно спроектированных. Коммерческая недвижимость может быть низколиквидной по разным причинам. Например, она может быть построена с шагом колонн 4 на 4 или по проекту, в который не была заложена концепция дилерского предприятия, работающего с максимальной эффективностью. Другими словами, из-за того, что изначально не была выбрана правильная концепция профилирования. Так часто строят загородную недвижимость: возводят дом, потом что-нибудь достраивают, и в итоге получается нечто странное. Кстати, подобных объектов на рынке даже среди действующих автосалонов очень много. Еще один пример: здание, которое изначально было построено не как автосалон. Да, некоторые из таких строений используются предприятиями, продолжающими успешно работать, но это зачастую обеспечено локацией с высоким трафиком. Но вернемся к тем многочисленным объектам, которые выставлены сегодня на продажу. Насколько мне известно, многие дилерские компании, которые их арендовали, столкнулись со значительным снижением доходности своего бизнеса и попытались оптимизировать расходы на аренду. В связи с этим у них возникли разногласия по ставке аренды и коммерческим условиям с собственниками объектов. Не договорившись, они отказались от дальнейшего использования площадей. После этого собственники объектов пытались сдать их по выгодной цене, но так и не смогли привлечь арендатора. Подобные объекты есть, например, на МКАД в Вешках, в Нагатино, недалеко от технопарка «ЗиЛ». Как результат, мы видим, что значительная часть этих собственников не смогла выполнить взятые на себя кредитные обязательства, вследствие чего принадлежащие им активы, находящиеся в залоге, перешли банкам. Подобная история произошла со зданием, которое находится на третьем транспортном кольце, в районе Бережковской набережной. 26 тысяч кв. м его площади было отведено для бизнес-центра и 7 тыс. кв. м — под автосалон. Бизнес-центр удалось заполнить арендаторами по ставкам на уровне 15 тысяч рублей, автоцентр же поработал с перерывами, меняя бренды, и вот уже полгода стоит пустой. Спрос на такую недвижимость минимальный. Потому что, как я уже говорил, падает доходность дилерского бизнеса, меняется рынок, потребление, и эти объекты не находят новых арендаторов из автобизнеса. — Правильно ли понимаю, сегодня даже среди недвижимости с работающим дилерским бизнесом, много объектов, на которые низкий спрос на рынке? — Да, их доля большая. Скажу даже больше, я знаю только две компании, которых интересуют здания бывших автосалонов. То есть если говорить в целом, объекты дилерского бизнеса не представляют большого интереса для инвесторов. К нам приходят собственники этих объектов и спрашивают, что можно сделать, чтобы повысить их привлекательность. — И что Вы им говорите? — Обычно немного. Потому что в большинстве таких случаев может помочь только перепрофилирование, которое позволит использовать объект в других целях. А для этого нужно детально изучать объект и делать анализ локации и спроса. Только после этого, оценив все за и против, мы можем дать рекомендации и приступить к разработке и реализации новой концепции. Один из примеров успешной реализации таких проектов — перепрофилирование здания автосалона под магазин одного крупного сетевого ритейлера. Акционер объекта остался доволен. Бывает, что площадь автоцентра сокращается, а высвобожденные площади перепрофилируются. — В период снижения доходности дилерского бизнеса собственники объектов недвижимости, сдаваемой в аренду под автосалоны, могут сменить арендатора и перепрофилировать недвижимость? — Да. Особенно в нынешних условиях, когда меняется рынок. Его изменения уже помогли некоторым собственникам коммерческой недвижимости отказаться от сотрудничества с дилерами, перепрофилировать объект и увеличить его доходность и капитализацию. Тенденция следующая — мы все ценим время и хотим, чтобы все было в шаговой доступности, или была быстрая доставка. Проводя исследования и опрос наших клиентов, мы выяснили, что значительно вырос спрос на услуги тех компаний, которые могут обеспечить доставку товара в течение нескольких часов или как минимум в день заказа. В связи с этим на рынке растет спрос на склады последней мили и дарксторы. Пандемия ускорила эту тенденцию, потому что она придала новый импульс развитию онлайн-торговли. Несколько лет назад я наблюдал, как в США торговые центры, которые находились в пригородных зонах крупных городов, например, в Чикаго, перепрофилировались в склады последней мили. Эта тенденция затронула Москву. Здесь земля дорогая и в последние два года стали развиваться многоэтажные склады. Есть дилерские центры, которые очень близки по концепции к таким складам. За последний год ставки аренды на склады последней мили выросли более чем на 10%. При этом спрос растет, а предложение остается сильно ограниченным. Ставка аренды дарксторов в сделках, которые мы заключали с крупнейшими российскими компаниями, занимающимися электронной коммерцией, достаточно большая — выше 9 тысяч рублей за 1 кв. м в год. Это позволяет с уверенностью смотреть на будущее развитие таких проектов. — Как еще можно перепрофилировать объекты дилерского бизнеса, учитывая тенденции, которые мы сегодня видим на рынке? — Второе направление — это гибкий офис, коворкинг. Да, некоторые дилерские центры имеют три-четыре этажа. Это усложняет заполнение таких объектов. Но если локация имеет высокий трафик, есть развитая окружающая инфраструктура, и объект качественно перепрофилировать, то перспективы могут быть очень хорошие. — Но стоимость аренды офисов не растет? — Да, сейчас не растет. Но тем не менее это перспективное, активно развивающееся направление. — Судя по всему, в Москве с ее плотностью застройки склады последней мили и дарксторы нужны почти везде. Поэтому они наиболее вероятный способ реконцепции бывшего дилерского центра. Я не ошибаюсь? — Нет, все верно. В Москве население распределено более или менее равномерно. А если люди живут везде, значит и спрос существует везде. Но, разумеется, интенсивность развития такого типа бизнеса в разных районах будет отличаться. Он сильнее растет там, где есть наиболее платежеспособный спрос. Исходя из этого, наиболее перспективные для него локации находятся на западе, юго-западе и северо-западе города. Соответственно, на востоке и юго-востоке он будет наименее привлекательным. Там, где есть большой спрос, есть спрос и на объекты с большой площадью. — Очевидно, что и дилеры, приобретающие недвижимость, должны учитывать эти тенденции. — Абсолютно так. Очень важно видеть перспективы рынка и понимать то, насколько локация, на которой расположен объект, соответствует этим перспективам. Нужно знать соотношение спроса и предложения. Кроме этого, проект должен быть как можно более гибким. Или, говоря другими словами, многофункциональным. Он должен быть спроектирован так, чтобы в случае необходимости его можно было с минимальными потерями перепрофилировать для сдачи в аренду. То есть он не должен иметь узкое целевое назначение. Примерно год назад в автосалоне Mercedes-Benz на Ленинградском проспекте завершилась реконцепция, в которую было вложено около 5–6 миллионов евро. Это довольно крупная сумма, но объект стал гораздо более функциональным. Там есть и бизнес-центр, и общие зоны, и кафе. Таким образом, он стал гораздо более привлекательным для инвесторов. Для того чтобы знать, насколько объект может быть функциональным, требуется его детальное изучение: определение допустимой нагрузки на перекрытия, расчет шага колонн, высоты потолков и многого другого. Важно также понимать, что каждый объект недвижимости по-своему уникальный. Конечно, можно использовать шаблон, но тогда в будущем собственник может потерять значительную часть дохода. Вот представьте, у вас объект площадью 10 тысяч кв. м. Допустим, он мог бы давать 150 миллионов рублей выручки в год, а приносит 100–120 миллионов. Это ощутимая разница. То есть вы теряете до 50 миллионов рублей в год. При этом стоимость актива будет ниже уже минимум на 500 миллионов рублей, потому что мультипликатор составляет порядка 10% от выручки. При более высокой стоимости актива вы можете взять в кредит большую сумму в банке для расширения бизнеса. Но и конечно, все мы понимаем, насколько важна для бизнеса хорошая локация. Сегодня дилерские центры, которые расположены в привлекательных местах с точки зрения трафика и окружающей инфраструктуры, например, на пересечении МКАД и Рублевки, на Ленинском и Ленинградском проспектах, и которые спроектированы качественно, имеют хорошую цену на рынке коммерческой недвижимости. Но такие объекты и выставляются на продажу крайне редко. — Какие риски есть на рынке коммерческой недвижимости сегодня? — Ключевой риск — потеря пассивного дохода. Владелец, инвестор ожидают получать 10–15% годовых от своей коммерческой недвижимости. Но в последнее время этот показатель существенно ниже. Растут налоги на недвижимость, стоимость аренды земли, коммунальные платежи, лютуют различные проверяющие инспекции. Все это приводит к росту расходов, но доходы как минимум не растут. Вместе с тем многие банки действуют очень агрессивно. Они конвертируют активы даже при нарушении сроков оплаты платежей. В 90-е и начало 2000-х прибыли арендодателей бурно росли. Но сегодня возникают новые вызовы, требующие менять модели развития, выстраивать перспективные концепции и проводить перепрофилирование. Многие просто оказываются неготовыми к этому. — Но во сколько в среднем может обойтись реконцепция дилерского центра, как понимаю, сказать сложно? — Очень много различных нюансов. Реконцепция может обойтись всего лишь созданием одного дополнительного перекрытия и организацией отдельного входа в здание. Но может потребовать гораздо более сложных работ. Бывает, что объект лучше снести и создать на его месте что-нибудь новое, возможно, концептуально совершенно иное. Например, мы рассматривали вариант переделать в бизнес-центр здание бывшего автосалона в Мякинино на МКАД. Но возле него нет метро, нет перехода через МКАД, нет заезда с МКАД. В итоге мы сделали вывод, что лучше снести его. На московском рынке аналогичных объектов десятки.

Британский инвестфонд Raven Russia, традиционно покупавший в России крупные логистические комплексы, может снизить свою активность, в том числе из-за девальвации рубля. Компания уже отказалась от покупки в Подмосковье площадей, строящихся специально для X5 Retail Group. Теперь на эту недвижимость претендует консорциум РФПИ и арабской Mubadala. Professional Logistics Technologies (PLT), созданная Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) и арабской Mubadala, стала основным претендентом на покупку у девелоперской компании «Ориентир» 45 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Север-4», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья специально для единственного арендатора — X5 Retail Group. Стоимость объекта управляющий активами складской недвижимости Accent Capital Виктория Кохтачева оценивает в 2–2,2 млрд руб. Информация о появлении нового возможного покупателя на объект подтверждает тот факт, что прежний претендент — британский инвестфонд Raven Russia, созданный для инвестиций в российскую недвижимость,— перестал вести переговоры, говорит источник “Ъ”. По его словам, «Ориентир» рассчитывал быстро реализовать площади британцам. В Raven Russia не комментируют этот факт. Исторически Raven Russia покупает готовые активы «Ориентира» и является участником заметных сделок M&A на рынке логистических объектов, констатирует руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Елена Бушмина. Но сейчас британцам не до покупок, так как инвестфонд отвлек значительную часть средств на другие сделки в Британии, говорит собеседник “Ъ”. Скорее всего, речь идет о выкупе миноритарных долей в компаниях Woodford и Invesco, на что Raven Russia пришлось резервировать большую сумму, предполагает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. На эти цели инвестфонд мог направить до £26 млн, сообщала в июле 2019 года The Times. Господин Новиков добавляет, что на решение Raven Russia не приобретать новые активы также могло повлиять усиление девальвации рубля, вследствие чего российские активы компании, номинированные в российской валюте, существенно потеряли в стоимости. В отличие от Raven Russia, консорциум РФПИ и Mubadala пытается пополнить портфель проектов логистическими комплексами. Этот сектор в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости не пострадал в этот кризис. «Хотя по итогам этого года инвестиционная активность в целом на рынке коммерческой недвижимости снизится на 20–25%, вложения в склады в третьем квартале достигли максимума с конца 2013 года и составили $320 млн»,— отмечает эксперт. По его словам, объем сделок в этом сегменте окажется на уровне 1,3 млн кв. м, что сопоставимо с докризисными показателями. Сейчас складские объекты наиболее привлекательны для инвестирования, соглашается Виктория Кохтачева. На фоне роста e-commerce компании, развивающие доставку, заинтересованы в покупке и аренде новых площадей в качественных логопарках, добавляет эксперт. По данным экспертов рынка недвижимости, за три квартала этого года объем свободных площадей в логопарках в Москве и Подмосковье оказался на минимальном уровне — 3%, в то время как в торгцентрах — 8%, в бизнес-центрах — 11,5%. Источник: Коммерсант

Компания DataPro выкупила у группы "Платформа" здания Московского межреспубликанского винодельческого завода (ММВЗ) в Очакове и собирается перестроить часть из них под дата-центр. Заводу принадлежит участок почти на 10 гектаров и несколько объектов недвижимости общей площадью порядка 110 тысяч квадратных метров на Рябиновой улице, отмечается в статье. Под дата-центр, который откроется в 2021 году, будет отведено около 20 тысяч квадратных метров, оставшиеся площади новый собственник продолжит сдавать в аренду. Руководитель складской и индустриальной недвижимости ILM Елена Бушмина оценила стоимость сделки в 2,5 миллиарда рублей. DataPro была создана в 2013 году, ее инвестором был экс-президент "Роснефти" Сергей Богданчиков. Сейчас компания принадлежит членам его семьи. DataPro владеет дата-центрами в Химках и на улице Авиамоторной в Москве. Источник: РИА Недвижимость