Интервью

Объем спроса на сервисные офисные пространства на Московском рынке офисной недвижимости к концу 3 квартала 2021 года превысил 50 тыс. кв.м. Это почти на 10% больше рекорда 2019 года. До конца года спрос на такие пространства  может достичь 70 тыс. кв.м, или 6% от суммарного  спроса на качественные офисы в Москве. Средний объем сделки в сервисных пространствах, в основном за счёт крупных арендаторов, достиг 1 275 кв.м, на 35% больше, чем в 2019 году. Суммарная площадь гибких пространств достигла 1,4% офисного рынка Москвы. В перспективе ближайших трех лет ожидается рост до 5% от общего объема предложения офисов.  С чем связан рост сегмента сервисных офисов на рынке офисной недвижимости Москвы и какие возможности они открывают для корпораций обсудили с Павлом Федоровым,  управляющим директором сети сервисных офисов Space 1. Павел, с  чем на Ваш взгляд, связан рост сегмента сервисных офисов в общем объеме сделок в 2021г.? В первую очередь это удобство формата, который полностью отвечает запросам времени. При текущей динамике изменений на рынках компаниям становится сложнее прогнозировать свои потребности в офисных площадях на длительный срок, а задачи разместить новые команды возникают очень быстро. Выбор сервисного формата позволяет компании переехать в новый офис в максимально сжатые сроки и без капитальных затрат на ремонт пространства. Сотрудники арендатора могут не заниматься непрофильными для себя работами – ремонтом, закупкой мебели и оборудования, дальнейшим обслуживанием офиса. Помимо этого, наша модель сервисного офиса позволяет гибко подходить к планировке пространства и менять его конфигурацию при изменении бизнес-процессов компании, это является дополнительным преимуществом для динамично развивающихся компаний.   Как пандемия Covid-19 повлияла на рынок сервисных офисов ?  Пандемия во многом способствовала росту спроса на сервисные офисы, и мы прогнозируем, что в перспективе 3-5 лет объём спроса сохранится не ниже текущих уровней. Это позволит сегменту вырасти до 4-5% от общего объема офисного предложения, и Москва по этому показателю догонит развитые рынки европейских столиц.   Каков потенциал роста этого сегмента в ближайшие 3-5 лет? Рынок еще далек от насыщения, но рост сегмента сдерживают ограниченные возможности для развития. Большинство операторов арендуют помещения для размещения своих проектов, а объем свободных качественных площадей и темпы спекулятивного ввода новых площадей по-прежнему находятся на низком уровне. Например, в наших проектах на текущий момент сданы 100% свободных площадей, поэтому мы активно развиваем направление BTS в сегменте сервисных офисов. Почему компании отдают предпочтение сервисным офисам? ▪ Отсутствие капитальных затрат для организации нового офиса. ▪ Быстрый переезд в новое пространство. ▪ Гибкие возможности для масштабирования офиса. ▪ Безопасность: изолированная и защищенная IT-инфраструктура, в том числе возможность организовать собственную серверную, физическая безопасность офиса. ▪ Качество офиса, в том числе инфраструктура для работы с удаленными командами, а также трендовый дизайн и продуманная организация пространства. ▪ Автоматизация и IT-сервисы для работы в офисе (проход в офис по мобильному приложению, он-лайн система бронирования рабочих мест) и общения с оператором сервисного офиса.

Елена Приходько не только преподаватель МАДИ - одного из ведущих российских вузов по подготовке профессиональных менеджеров по логистике, но и руководитель компании Petite Logist. Елена обладает более чем 10-летним опытом руководства транспортными компаниями в России и Китае и является автором ряда статей, посвященных обучению в логистике, перспективам развития российско-китайских отношений. Эти темы сейчас активно обсуждаются и волнуют не только людей причастных непосредственно к сфере управления цепями поставок, но и представителей других отраслей бизнеса, таких как складская недвижимость, ритейл,e-commerce. В фокусе нашего разговора – ситуация с подготовкой специалистов, доступность, качество и востребованность образования, а также взгляд на общие тренды логистики в России и за рубежом. - Как вы оцениваете подготовленность специалистов в логистических компаниях? Ответьте на этот вопрос и как преподаватель и как потенциальный работодатель. Как преподаватель, я высоко ее оцениваю подготовку молодых специалистов в ВУЗе. Но как работодатель, я понимаю, что от выпускников требуется больше, и ВУЗы этому не учат. Работодатель всегда хочет, чтобы пришел выпускник на низкую зарплату, всё умел и имел пятилетний опыт работы. Но у каждой компании своя специфика, свои нюансы, которым нужно обучаться в процессе, поэтому подготовить идеального для всех сотрудника невозможно. В этой ситуации ВУЗ может только переформировать программу, чтобы давать больше практики, сделать упор на транспортировку или складирование, но это все равно будут общие практики, подходящие не каждой компании. В институте студенты получают только необходимый багаж. - А если в долях, сколько процентов знаний специалист получает в институте, а сколько должен добрать уже на рабочем месте? К сожалению, соотношение здесь примерно 20/80. То есть 20% - багаж знаний полученных в университете, а остальные 80% - обучение в процессе. Это обусловлено сложностью предмета. Логистика настолько обширна, что в любом случае компания будет учить сотрудника, никуда от этого не деться. - Как вы оцените существующий уровень компетентности людей, работающих в сфере логистики? Давайте сравнивать. Тут вопрос, сравнивать с чем? Если вспомнить 2008 год, когда я начинала работать в этой сфере, то сейчас уровень квалификации, конечно, повысился. Во-первых, ВУЗы стали давать больше логистики, во многих заведениях появилась эта дисциплина. А во-вторых, за 10 лет сильное развитие получили транспортная, складская и другие отрасли, связанные с цепочками поставок. Кроме того, у людей сейчас есть возможность учиться за рубежом, в том числе, благодаря онлайн-курсам, т.е, не выезжая за пределы страны. Поэтому можно сказать, что уровень специалистов повышается год от года. Если сравнивать с другими странами, то в Европе более структурировано управление цепочками поставок, выработана системность. У нас рынок моложе, и системность на мой взгляд еще не выработана. Возможно, мои коллеги думают иначе, но я считаю, что до системности нам надо расти. - А на Востоке, как с этим обстоит в Китае? В Китае очень интересная ситуация. Склады, относящиеся к российско-китайскому сотрудничеству, которые я видела в Китае- менее качественные, чем в России Однако международные компании, которые там представлены, строят складские объекты высокого технологического уровня, и здесь можно сравнивать Китай с Европой. Что касается образования, то в Китае оно не лучше, чем у нас. Российское образование во многих моментах выигрывает. Общаясь со специалистами, обучающимися на востоке, я часто получаю обратную связь по уровню подготовки. - Насколько широко распространено сейчас логистическое образование в регионах России и насколько оно доступно? Крупные ВУЗы по всей России, за исключением Сахалина и Камчатки учат логистике. Логистическое образование дают транспортные вузы (железнодорожные, в основном), существующие не только в Москве, но на Дальнем Востоке и в Калининграде, обеспечивая нормальное покрытие и географическую доступность. Что касается материальной доступности, это вопрос скорее к абитуриентам, есть ли у них возможность оплачивать или способности, чтобы попасть на бюджетное место, а такие места в крупных ВУЗах есть. Цена обучения составляет сейчас в среднем 200 тыс. руб. за семестр. - Какие бы тенденции вы могли отметить сейчас в мировой и российской логистике? По России я вижу тенденцию к укрупнению компаний. Но это влияние кризисных явлений, малым компаниям сложно выдерживать конкуренцию в условиях напряженной экономической ситуации. К сожалению, кризис 2014 года нашу отрасль затронул, хотя она считалась самой стабильной. Есть еще интересная тенденция в образовании. Компании готовы выходить на рынок не только как логисты, но и как образовательные проекты. Я вижу, что многие компании запускают собственные образовательные программы как для своих сотрудников, так и для сторонних слушателей. Есть тенденция цифровизации и роботизации, но это тенденция очень крупных компаний. Средние такие нововведения не выдерживают финансово. Потому что роботы, дроны, автоматизация – это дорогое удовольствие. Эти тренды очень красиво звучат, и для рекламы можно, например, снять видео, где дрон летает по складу, но запустить массово это очень сложно. В то же время роботизация есть у крупных международных компаний, присутствующих на нашем рынке, но и в этом случае более известны примеры внедрения технологий в зарубежных филиалах. - А как насчет цифровизации информационных потоков? Вот, кстати, информационные потоки – это то, что у нас максимально оцифровано, потому что на крупных складах WMS уже почти везде установлена. Отслеживание доставок есть почти в каждой компании, то есть уровень программного обеспечения достаточно высок, а вот дальше пока ничего не идет. У компаний стоят трекинги на машинах, если это грузовые перевозки, морские и железнодорожные перевозки тоже отслеживаются. Например, у РЖД есть своя специальная программа, к которой нужно подключаться. Мониторинг, программное обеспечение WM и TM-систем, электронный документооборот, программы по планированию – это уже не тенденции, их использование стало правилом. - Не только среди крупных компаний. Да, не только. Сейчас и среди малых компаний это широко распространено, поэтому отдельно говорить об автоматизации информационных потоков, как о тренде, не совсем актуально. Это не уау-эффект, а то, что просто должно быть. В современных условиях, компании будет сложно конкурировать без отлаженной автоматизированной работы с данными. Люди устают, делают ошибки, а программа при правильно прописанном алгоритме не устает и не ошибается. К тому же это дешевле – купить один раз программу, чем содержать в офисе штат сотрудников. - А как изменились требования к сотрудникам логистических компаний за последние 10 лет? 10 лет назад логистическое образование не было обязательным условием. Только самые крупные компании обращали внимание на этот пункт в резюме. Сейчас высшее образование в сфере логистики встречается среди требований все чаще. Было проще перейти в логистику из смежной сферы. Например, из экономики и сферы переводов, потому что было приоритетным знание английского языка. Сейчас это не в приоритете, потому что является само собой разумеющимся. А вот преимуществом соискателя становится либо опыт, наработанные базы, либо специальное образование. В целом, требования стали жестче, потому что рынок развивается, и уже есть специалисты с большим опытом, знанием языка, образованием. Это хорошая тенденция! - А изменятся ли требования в обозримом будущем? В первую очередь, изменения будут в сторону улучшения качества. Если сейчас требуется высшее образование, то завтра помимо этого возможно потребуются специальные курсы. Но кардинальных изменений не будет. Не стоит в течение ближайших десяти лет ждать, что навыки построения роботов станут обязательными для работы в сфере логистики. Хотя, хотелось бы ошибаться. Если говорить о знании языков, то будут требоваться сертификаты, то есть, не начальный школьный уровень, а разговорный или рабочий английский. Возможно, потребуются навыки программирования. Во всяком случае, требования по использованию компьютера вырастут точно. - Пока вы говорили, я все ждал, что одним из новых требований станет знание китайского языка. Нет, такого я не скажу. А знаете, почему? Потому что китайский нужно было учить пять лет назад! Сейчас уже поздно, потому что Китай на таком уровне развития, что мы ему уже не нужны. Александр Перфильев, управляющий партнер Skladium : «В логистической отрасли большинство нынешних руководителей - это те кто пришел в логистику из самых разных сфер и многие из них не имеют за плечами логистического университетского образования. Просто 10-15 лет назад в институтах не учили логистике и управлению цепями поставок. Поэтому большинство директоров по логистике закончили технические ВУЗы, а логистическую специализацию получали уже из практики, а так же посещая различные курсы и изучая литературу. Многие из них в последующем закончили программу MBA как по логистике так и по другим направлениям.  При этом логистика развивается и все больше входит в нашу жизнь. За эти годы многие вузы ввели в свою программу направление логистики и все больше выпускают дипломированных логистов. Поэтому работодатели даже на начальную позицию предпочитают специалистов с дипломами ведущих вузов. Я считаю, что при устройстве на работу в логистическую компанию выпускник профильного ВУЗа или факультета, однозначно имеет преимущества перед другими соискателями». 

Руководитель проекта Investate дал интервью об инвестициях в недвижимость в России. Спрос на арендный бизнес в последнее время активно растет, как я предполагаю, в первую очередь из-за амнистии иностранного капитала, которая прошла недавно, в частности - отмены банковской тайны во взаимоотношениях российских и иностранных банков. Это влечет за собой возращение довольно большого количества капитала в Россию и делает российскую недвижимость довольно привлекательным объектом инвестирования. – Сейчас время покупать для собственного бизнеса или с целью получения арендного дохода? Сейчас я могу утверждать, что однозначно время покупать, как с точки зрения инвестора, так и с точки зрения конечного пользователя. Покупать для бизнеса или размещения своего офиса или предприятия стоит по нескольким ключевым причинам: для инвестора это снижения ставок по депозитам в банке. В настоящий момент доходность по объектам коммерческой недвижимости в среднем выше ставок по депозитам, которые сейчас по ключевым банкам и продуктам составляют 8-9%, максимум 10% – но это уже без досрочного востребования или какие-то предложения от небольших банков, которые не входят в топ 10, 20, 50. С точки зрения конечного пользователя сейчас востребованы ликвидные объекты коммерческой недвижимости, которые дорожают с точки зрения арендных ставок, так как спрос тоже растет. Поэтому сейчас есть понимание, что тренд роста арендных ставок сохраниться по востребованным объектам. В связи с этим сейчас можно застать цены на покупку не такие высокие, как будут при более высоких арендных ставках. Потому что расчет стоимости объекта идет как раз относительно уровня арендных ставок. – Как по вашим наблюдениям ведут себя инвесторы сейчас? Они делают ставку на арендный доход или спекулятивный? Инвесторы сейчас делают ставку на арендный доход, в принципе, как и всегда, делали. Но подход к ведению переговоров по покупке, такое ощущение, что спекулятивный. Представления большинства инвесторов о продолжающемся кризисе и о возможности «урвать» дешево объект у тех, у кого проблемы, иногда удлиняет срок переговоров между инвестором и продавцом. Но в конечном итоге всё приходит к рыночному уровню цены. – Большей популярностью у инвесторов сейчас пользуются торговые, офисные, складские или жилые помещения? С точки зрения инвестиций наибольшей популярностью пользуются торговые объекты небольшого формата и жилые объекты бизнес класса. Это обусловлено тем, что спрос очень прозрачен и прогнозируем, а также прогнозируемы показатели по заполнению арендаторами в торговом объекте или по сроку продажи. Если говорить о квартирах, в основном - это оптовая продажа нескольких квартир сразу и именно спекулятивная сделка. Основная причина, почему сейчас не такой высокий интерес к офисной недвижимости – сильно выросла налоговая база, налога на имущество за счет увеличения кадастровой стоимости практически на все объекты, и выросла разница в представлениях реальной стоимости по этим объектам у покупателя и продавца. Склады же больше интересны профильным покупателям, которые существуют на складском и логистическом рынке, тех, кто в принципе там и присутствовал. Новые игроки там появляются, частные инвесторы, например, но, по сути, они из того же рынка, только из других регионов или же некоторое время отсутствовали. – Что происходит в Европе с инвестициями в коммерческую недвижимость, растут? Инвестиции растут, крупнейшие консалтинговые  компании в сфере недвижимости в этом году постоянно отчитываются о росте спроса на покупку коммерческой недвижимости. Я связываю это с позитивной ситуацией в развивающихся странах. Там экономика продолжает расти и возрастает отток капитала в основном на европейские и американский рынки. – Чем Россия в этом плане привлекательнее других стран Европы? Германии, Великобритании? Владение и покупка зарубежной недвижимости связаны с высокими издержками: транзакции, налоги, комиссии. Эти показатели редко бывают прозрачными, посреднические услуги всегда связаны с замыканием этого вопроса на себе. Реальная доходность ниже завяленных показателей, которые можно найти на сайтах крупнейших агентств. Например, вознаграждение часто взимается с покупателя и часто не учитывается при расчете финансовых показателей. Реальный смысл в покупке зарубежной недвижимости может быть только в случае желания получить легальный статус резидента страны, или в простом сохранении денежных средств с целью дальнейшей эмиграции. – Как Вы считаете, увеличилось ли в последнее время число инвестиционных сделок с недвижимостью с участием иностранного капитала, и будет ли сохраняться эта тенденция? По оценкам многих крупнейших инвестиционных банков российский рынок находится на дне. Но в ближайшее время он будет готов к росту, плюс иностранный инвестор может получать в настоящий момент трофейные активы довольно дешево относительно показателей европейских объектов, аналогичных по качеству строительства, и с более высокой доходностью относительно европейских рынков. Понятно, что эта доходность рублевая, но так как все остальные составляющие соответствуют их требованиям, они могут найти интересные для себя объекты для инвестиций. – Почему стоит вкладываться в недвижимость, а не в депозит и ценные бумаги? Недвижимость больше соответствует российскому менталитету в качестве объекта для инвестиций, так как за жизнь каждого поколения происходили существенные потрясения в политике и экономике, квадратные же метры всё равно сохранятся и позволят как минимум вести собственный бизнес, сохранить какую-то доходность и не потерять полностью объект. При этом, в текущей конъектуре это надежный инвестиционный продукт, с которым понятно как работать большинству людей. – С какими трудностями сталкиваются инвесторы, обратившие внимание на арендный бизнес? Покупатели коммерческой недвижимости сталкиваются с довольно понятным и предсказуемым набором проблем, который начинается с поиска объекта или четкого формулирования цели приобретения коммерческой недвижимости. Будь то арендный доход, спекулятивные цели или собственное использование объекта. После правильного выбора объекта он сталкивается с переговорами с собственником по схеме сделки. Она может довольно сильно отличаться по форме от продажи недвижимости или продажи юридического лица. Каждая схема сделки связана с огромным количеством нюансов, которые могут разрешить юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. Также они помогут изучить риски потери права в каждом отдельном случае и дадут Вам правильное заключение, чтобы не было опасений по приобретению или потери данного объекта в дальнейшем. После согласования схемы сделки покупатель сталкиваемся с вопросом дальнейшего самостоятельного владения этим объектом и правильным его использованием. При определении правильной цели он может выбрать ту или иную правовую форму владения объектом,  и она будет значительно влиять на его издержки. В принципе при покупке клиент может столкнуться ещё с нехваткой собственных средств и обратиться к кредитным организациям и это тоже вопрос достаточно существенный. На этом рынке много кредитных брокеров, которые предлагают свои услуги. Но этот вопрос довольно простой и не представляет собой проблему, которая требует серьезного изучения, обращения к каким-то специалистам. Сейчас банки довольно лояльно относятся к покупке коммерческой недвижимости, особенно если она ликвидная, с хорошей локацией и хорошим качеством строительства. В дальнейшем он сталкивается с вопросами управления, взаимодействия с арендатором. В данном случае также принципиально важно определить, как это сделать и каких партнеров найти с точки зрения отсутствия собственных потерь времени при владении недвижимостью. При покупке объекта коммерческой недвижимости надо продумать все эти моменты и обратиться к профессиональным консультантам, которые предложат комплексное решение. Рынок коммерческой недвижимости выглядит как полуфабрикат, объекты коммерческой недвижимости с инвестиционной точки зрения выглядят как полуфабрикаты, в каждом отдельном случае инвестор сталкивается с какими-то непредсказуемыми моментами. Мы как раз стремимся к тому, чтобы сделать этот рынок прозрачным, установить определенные алгоритмы работы, которые надеюсь, станут стандартными в ближайшем будущем. – Расскажите подробнее о Вашем сервисе. В первую очередь это будет онлайн сервис, связанный с выделенным отделом продаж, сопряженным с компаниями, с которыми мы в партнерстве идем по всем услугам, которые потребуются в процессе сделки. То есть мы предлагаем полное профессиональное сопровождение сделки. В конечном итоге покупатель сможет приобрести объект коммерческой недвижимости и ежемесячно получать деньги от сдачи его в аренду на карточку, не прибегая ни к каким вопросам, касающимся управления. Это полный аналог инвестиционного продукта в банке только с более привлекательной доходностью. Сейчас на рынке практически невозможно получить комплексную консультацию, чтобы при обретении объекта был оказан полноценный экскурс в рынок коммерческой недвижимости с подробным описанием этапов приобретения. Обычно процесс выбора и приобретения объекта начинается с простых опций выбора, в дальнейшем может появиться юрист, который загружает огромной теоретической базой рисков, не хочет нести на себе ответственность, потом появляются вопросы со схемой сделки и т.д. В первую очередь во всем этом процессе пугает неизвестность. Мы же оказываем полный комплекс услуг по приобретению арендного бизнеса. -  Предоставляя такие услуги, Вы даете какие-то гарантии по доходности, например? Сейчас мы предлагаем очень интересные условия работы. Мы единственные на рынке, кто гарантирует заявленный арендный доход.  После покупки объекта недвижимости мы остаемся непосредственными управляющими на объекте и оказываем услуги в части  property и facility менеджмента. Тем самым мы гарантируем, что, управляя инвестиционным объектом, мы обеспечим доходность, которую заявили. В противном случае недополученную прибыль инвестора мы компенсируем за счет собственной комиссии.