Егор Левченко о настоящем и будущем арендного бизнеса.

Руководитель проекта Investate дал интервью об инвестициях в недвижимость в России.

Спрос на арендный бизнес в последнее время активно растет, как я предполагаю, в первую очередь из-за амнистии иностранного капитала, которая прошла недавно, в частности - отмены банковской тайны во взаимоотношениях российских и иностранных банков. Это влечет за собой возращение довольно большого количества капитала в Россию и делает российскую недвижимость довольно привлекательным объектом инвестирования.

– Сейчас время покупать для собственного бизнеса или с целью получения арендного дохода?

Сейчас я могу утверждать, что однозначно время покупать, как с точки зрения инвестора, так и с точки зрения конечного пользователя. Покупать для бизнеса или размещения своего офиса или предприятия стоит по нескольким ключевым причинам: для инвестора это снижения ставок по депозитам в банке. В настоящий момент доходность по объектам коммерческой недвижимости в среднем выше ставок по депозитам, которые сейчас по ключевым банкам и продуктам составляют 8-9%, максимум 10% – но это уже без досрочного востребования или какие-то предложения от небольших банков, которые не входят в топ 10, 20, 50. С точки зрения конечного пользователя сейчас востребованы ликвидные объекты коммерческой недвижимости, которые дорожают с точки зрения арендных ставок, так как спрос тоже растет. Поэтому сейчас есть понимание, что тренд роста арендных ставок сохраниться по востребованным объектам. В связи с этим сейчас можно застать цены на покупку не такие высокие, как будут при более высоких арендных ставках. Потому что расчет стоимости объекта идет как раз относительно уровня арендных ставок.

– Как по вашим наблюдениям ведут себя инвесторы сейчас? Они делают ставку на арендный доход или спекулятивный?

Инвесторы сейчас делают ставку на арендный доход, в принципе, как и всегда, делали. Но подход к ведению переговоров по покупке, такое ощущение, что спекулятивный. Представления большинства инвесторов о продолжающемся кризисе и о возможности «урвать» дешево объект у тех, у кого проблемы, иногда удлиняет срок переговоров между инвестором и продавцом. Но в конечном итоге всё приходит к рыночному уровню цены.

– Большей популярностью у инвесторов сейчас пользуются торговые, офисные, складские или жилые помещения?

С точки зрения инвестиций наибольшей популярностью пользуются торговые объекты небольшого формата и жилые объекты бизнес класса. Это обусловлено тем, что спрос очень прозрачен и прогнозируем, а также прогнозируемы показатели по заполнению арендаторами в торговом объекте или по сроку продажи. Если говорить о квартирах, в основном - это оптовая продажа нескольких квартир сразу и именно спекулятивная сделка. Основная причина, почему сейчас не такой высокий интерес к офисной недвижимости – сильно выросла налоговая база, налога на имущество за счет увеличения кадастровой стоимости практически на все объекты, и выросла разница в представлениях реальной стоимости по этим объектам у покупателя и продавца. Склады же больше интересны профильным покупателям, которые существуют на складском и логистическом рынке, тех, кто в принципе там и присутствовал. Новые игроки там появляются, частные инвесторы, например, но, по сути, они из того же рынка, только из других регионов или же некоторое время отсутствовали.

– Что происходит в Европе с инвестициями в коммерческую недвижимость, растут?

Инвестиции растут, крупнейшие консалтинговые  компании в сфере недвижимости в этом году постоянно отчитываются о росте спроса на покупку коммерческой недвижимости. Я связываю это с позитивной ситуацией в развивающихся странах. Там экономика продолжает расти и возрастает отток капитала в основном на европейские и американский рынки.

– Чем Россия в этом плане привлекательнее других стран Европы? Германии, Великобритании?

Владение и покупка зарубежной недвижимости связаны с высокими издержками: транзакции, налоги, комиссии. Эти показатели редко бывают прозрачными, посреднические услуги всегда связаны с замыканием этого вопроса на себе. Реальная доходность ниже завяленных показателей, которые можно найти на сайтах крупнейших агентств. Например, вознаграждение часто взимается с покупателя и часто не учитывается при расчете финансовых показателей. Реальный смысл в покупке зарубежной недвижимости может быть только в случае желания получить легальный статус резидента страны, или в простом сохранении денежных средств с целью дальнейшей эмиграции.

– Как Вы считаете, увеличилось ли в последнее время число инвестиционных сделок с недвижимостью с участием иностранного капитала, и будет ли сохраняться эта тенденция?

По оценкам многих крупнейших инвестиционных банков российский рынок находится на дне. Но в ближайшее время он будет готов к росту, плюс иностранный инвестор может получать в настоящий момент трофейные активы довольно дешево относительно показателей европейских объектов, аналогичных по качеству строительства, и с более высокой доходностью относительно европейских рынков. Понятно, что эта доходность рублевая, но так как все остальные составляющие соответствуют их требованиям, они могут найти интересные для себя объекты для инвестиций.

– Почему стоит вкладываться в недвижимость, а не в депозит и ценные бумаги?

Недвижимость больше соответствует российскому менталитету в качестве объекта для инвестиций, так как за жизнь каждого поколения происходили существенные потрясения в политике и экономике, квадратные же метры всё равно сохранятся и позволят как минимум вести собственный бизнес, сохранить какую-то доходность и не потерять полностью объект. При этом, в текущей конъектуре это надежный инвестиционный продукт, с которым понятно как работать большинству людей.

– С какими трудностями сталкиваются инвесторы, обратившие внимание на арендный бизнес?

Покупатели коммерческой недвижимости сталкиваются с довольно понятным и предсказуемым набором проблем, который начинается с поиска объекта или четкого формулирования цели приобретения коммерческой недвижимости. Будь то арендный доход, спекулятивные цели или собственное использование объекта. После правильного выбора объекта он сталкивается с переговорами с собственником по схеме сделки. Она может довольно сильно отличаться по форме от продажи недвижимости или продажи юридического лица. Каждая схема сделки связана с огромным количеством нюансов, которые могут разрешить юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. Также они помогут изучить риски потери права в каждом отдельном случае и дадут Вам правильное заключение, чтобы не было опасений по приобретению или потери данного объекта в дальнейшем.

После согласования схемы сделки покупатель сталкиваемся с вопросом дальнейшего самостоятельного владения этим объектом и правильным его использованием. При определении правильной цели он может выбрать ту или иную правовую форму владения объектом,  и она будет значительно влиять на его издержки. В принципе при покупке клиент может столкнуться ещё с нехваткой собственных средств и обратиться к кредитным организациям и это тоже вопрос достаточно существенный. На этом рынке много кредитных брокеров, которые предлагают свои услуги. Но этот вопрос довольно простой и не представляет собой проблему, которая требует серьезного изучения, обращения к каким-то специалистам. Сейчас банки довольно лояльно относятся к покупке коммерческой недвижимости, особенно если она ликвидная, с хорошей локацией и хорошим качеством строительства. В дальнейшем он сталкивается с вопросами управления, взаимодействия с арендатором. В данном случае также принципиально важно определить, как это сделать и каких партнеров найти с точки зрения отсутствия собственных потерь времени при владении недвижимостью. При покупке объекта коммерческой недвижимости надо продумать все эти моменты и обратиться к профессиональным консультантам, которые предложат комплексное решение.

Рынок коммерческой недвижимости выглядит как полуфабрикат, объекты коммерческой недвижимости с инвестиционной точки зрения выглядят как полуфабрикаты, в каждом отдельном случае инвестор сталкивается с какими-то непредсказуемыми моментами. Мы как раз стремимся к тому, чтобы сделать этот рынок прозрачным, установить определенные алгоритмы работы, которые надеюсь, станут стандартными в ближайшем будущем.

– Расскажите подробнее о Вашем сервисе.

В первую очередь это будет онлайн сервис, связанный с выделенным отделом продаж, сопряженным с компаниями, с которыми мы в партнерстве идем по всем услугам, которые потребуются в процессе сделки. То есть мы предлагаем полное профессиональное сопровождение сделки. В конечном итоге покупатель сможет приобрести объект коммерческой недвижимости и ежемесячно получать деньги от сдачи его в аренду на карточку, не прибегая ни к каким вопросам, касающимся управления. Это полный аналог инвестиционного продукта в банке только с более привлекательной доходностью.

Сейчас на рынке практически невозможно получить комплексную консультацию, чтобы при обретении объекта был оказан полноценный экскурс в рынок коммерческой недвижимости с подробным описанием этапов приобретения. Обычно процесс выбора и приобретения объекта начинается с простых опций выбора, в дальнейшем может появиться юрист, который загружает огромной теоретической базой рисков, не хочет нести на себе ответственность, потом появляются вопросы со схемой сделки и т.д. В первую очередь во всем этом процессе пугает неизвестность. Мы же оказываем полный комплекс услуг по приобретению арендного бизнеса.

-  Предоставляя такие услуги, Вы даете какие-то гарантии по доходности, например?

Сейчас мы предлагаем очень интересные условия работы. Мы единственные на рынке, кто гарантирует заявленный арендный доход.  После покупки объекта недвижимости мы остаемся непосредственными управляющими на объекте и оказываем услуги в части  property и facility менеджмента. Тем самым мы гарантируем, что, управляя инвестиционным объектом, мы обеспечим доходность, которую заявили. В противном случае недополученную прибыль инвестора мы компенсируем за счет собственной комиссии.