Оценка коммерческой недвижимости важна для бизнеса, который хочет знать стоимость своих активов. Без нее рискованно проводить любые операции с объектом: можно потерять деньги или упустить выгодные возможности. Рассказываем, что включает процесс оценки, когда она необходима и как избежать ошибок при ее проведении. Эксперт: Маргарита Трофимова, д иректор департамента оценки компании ILM Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна Оценка коммерческой недвижимости — это процесс определения ее рыночной стоимости, которая зависит от расположения и состояния объекта, от рыночной конъюнктуры и многих других факторов. Основные цели проведения оценки коммерческих помещений: Купля-продажа: определение реальной стоимости недвижимости. Аренда: определение рыночной арендной ставки при сдаче помещений. Предварительную оценку можно провести с помощью специальных сервисов. Например, решение для коммерческой недвижимости позволяет оценить ликвидность и потенциал сдаваемых в аренду локаций, а также сформировать аналитические отчеты, которые будут полезны во время переговоров. Кредитование под залог : банки требуют оценку при оформлении кредита. Учет: внесение объектов на баланс или их переоценка. Привлечение инвестиций: увеличение привлекательности для инвесторов. Приватизация: оценка для выкупа помещения у Департамента городского имущества. Споры: разрешение экономических конфликтов. Какой бывает оценка недвижимости Существует несколько основных видов оценки, каждый служит своей цели и применяется в зависимости от обстоятельств: Рыночная. Определяет цену, за которую объект можно продать на рынке. Инвестиционная. Рассчитывается потенциальная доходность объекта для инвесторов. Кадастровая. Устанавливается государством для расчета налогов на имущество. Ликвидационная. Показывает, сколько можно получить при срочной продаже объекта. Балансовая. Используется для отражения стоимости недвижимости в бухучете компании. Страховая. Необходима для определения суммы страхового возмещения в случае ущерба. Особенности оценки коммерческой недвижимости Бизнес рассматривает самые разные объекты недвижимости согласно своим целям и задачам. Самые распространенные: Офисы: классы А, B, C. Торговые площади: магазины, торговые центры. Производственные помещения: склады, цеха. Гостиницы и отели. Земельные участки. Каждый вид недвижимости имеет свои характеристики, оценка зависит от множества параметров. Офисные здания Важны местоположение, инфраструктура, общая и арендуемая площади, а также состояние территории , интерьеров и систем инженерного оборудования. Состояние рынка аренды и спрос на офисные площади в конкретном районе также могут значительно влиять на стоимость. Торговые площади Ключевые параметры для оценки — показатели посещаемости, конверсии , среднего чека . Кроме того, учитывают состав арендаторов, их финансовую устойчивость, известность линейки представленных брендов. Важны и такие факторы, как наличие парковки и доступность, поскольку это напрямую влияет на поток клиентов и рентабельность бизнеса. Складские и производственные помещения Требуют анализа структуры затрат, связанных с эксплуатацией и логистическими возможностями. Решающую роль играют и такие параметры, как высота потолков, наличие погрузочных рамп, лифтов, близость к основным транспортным магистралям. Гостиницы и объекты общественного назначения Важно учитывать не только физические характеристики, но и финансовые показатели, такие как загрузка, средняя цена номера, количество постоянных клиентов. Оценка таких объектов включает в себя необходимость анализа объектов конкурентов и отрасли. Во всех случаях важный аспект оценки — учет текущих и прогнозируемых рыночных условий. Это требует от оценщика глубоких знаний в области экономики и трендов в недвижимости. Кроме того, важно следить за изменениями налогового и правового регулирования, поскольку они могут существенно повлиять на стоимость коммерческих объектов. Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM:  Важный момент — актуализация оценки. Как правило, собственники коммерческой недвижимости обновляют данные о рыночной стоимости при значительном изменении тенденций на рынке недвижимости, а также когда появляются новые обстоятельства при использовании объекта или требования об обязательном наличии в составе документации актуального отчета об оценке. Так, большинство зданий, помещений, земельных участков подлежат оценке неоднократно в течение всего срока эксплуатации.   Подходы к оценке нежилых помещений Для оценки коммерческой недвижимости применяются три основных метода: Сравнительный метод. Самый универсальный и простой, который заключается в анализе цен аналогичных объектов на рынке. Но имеет ряд ограничений. Сравнивать можно объекты, схожие по площади, расположению и функциональному назначению. Доходный метод. Этот подход чаще всего используется инвесторами, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. Тут главными параметрами выступают ликвидность, окупаемость и доходность. Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть продан по цене, близкой к рыночной. А окупаемость и доходность позволяют оценить недвижимость в отношении к годовому арендному потоку, и наоборот. Затратный метод. Применяется в оценке складской и производственной недвижимости, а иногда и торговой. Заключается в оценке стоимости объекта на основе определения всех необходимых затрат на его строительство и согласование. Это позволяет понять, насколько целесообразно вкладываться в строительство нового объекта по сравнению с приобретением существующего. В некоторых ситуациях оценка недвижимости может проводиться сразу несколькими методами. Например, можно использовать сравнительный для определения возможной арендной ставки и доходный для оценки окупаемости готового арендного бизнеса. Как проходит оценка недвижимости Оценку недвижимости может проводить оценочная компания (юридическое лицо) или частное лицо, имеющее лицензию. Деятельность оценщиков регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM: Для проведения оценки привлекаются частнопрактикующие оценщики (ЧПО) либо компании, в штате которых работают не менее двух оценщиков, отвечающих всем требованиям законодательства об оценочной деятельности. Среди требований к оценщикам — сдача квалификационного экзамена по направлению оценки недвижимости (раз в 3 года), наличие членства в СРО оценщиков, страхование профессиональной деятельности. Оценщик анализирует различные виды стоимости недвижимости, которые можно разделить на четыре категории: Рыночная стоимость. Цена, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Оценка осуществляется на основе среднерыночных цен на аналогичные объекты. Кадастровая стоимость. Устанавливается в результате государственной кадастровой оценки и определяется с помощью массовой оценки или индивидуально для каждого объекта. Учитывается в вопросах налогообложения. Ликвидационная стоимость. Это цена, по которой объект можно продать в кратчайшие сроки, в среднем за пару месяцев. Она всегда ниже рыночной, а при оценке учитываются обстоятельства, побуждающие владельца продавать объект так быстро. Инвестиционная стоимость. Цифра, интересующая инвесторов, которые хотят четкого понимания, какой объект приносит доход. Инвестиционная стоимость, как правило, выше рыночной, так как включает будущую прибыль. Процесс оценки недвижимости может занять от одного дня до месяца, в зависимости от специфики объекта и запроса. Можно выделить несколько основных этапов. Постановка задачи на оценку Заказчик обращается к оценщику с объяснением целей оценки. Специалист запрашивает необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт объекта, а также информацию, удостоверяющую личность заказчика. Подписание договора После определения задачи и получения документов стороны подписывают договор на оценку. В нем должны быть указаны основные моменты: цель оценки, описание объекта, вид определяемой стоимости, размер вознаграждения оценщика и информация о страховании его ответственности. Сбор информации Оценщик выезжает на объект, проводит его осмотр, фотографирует и проверяет соответствие реального состояния с данными БТИ. Также он фиксирует выявленные дефекты и задает дополнительные вопросы заказчику, чтобы уточнить специфические детали использования объекта. Расчет стоимости На этом этапе специалист выбирает метод оценки и проводит необходимые расчеты. Все применяемые формулы и методы отражаются в итоговом отчете. Учет условий Для коммерческой недвижимости особенно важным является анализ рыночных условий и факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Например, потенциальная доходность, инфраструктура, юридическая обремененность и др. Составление итогового отчета Специалист формирует итоговый отчет, в котором фиксируется вся собранная информация, методы оценки и итоговая стоимость недвижимости. Отчет должен быть четким и понятным, а также содержать обоснования выбранного метода расчетов. Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM: При оценке коммерческой недвижимости могут возникнуть сложности, если отсутствуют: документация на объект оценки, информация, позволяющая идентифицировать объект, а также достоверная рыночная информация для проведения необходимых расчетов. В случае отсутствия у оценщика необходимого опыта либо при непредоставлении существенной для идентификации объекта информации оценщик может отказаться от проведения работы, даже при наличии подписанного договора на оценку. Отчет об оценке: что в нем должно быть В итоговом отчете должны быть отображены: дата составления и порядковый номер отчета, описание объекта, цель оценки и основание для ее проведения, сведения об оценщике и заказчике, применяемые стандарты оценки, источники данных, методология оценки, итоговая стоимость объекта, дата определения стоимости. К отчету обязательно прикрепляется пакет документов с характеристиками объекта и дополнительными сведениями, имеющими значение для итогов оценки. Отчет может быть бумажным или электронным. Бумажный должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица. Электронный отчет необходимо подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью ( УКЭП ). Источник: Сбер Бизнес Live

С 6 мая 2024 г. Андрей Лукашев назначен генеральным директором ООО “Ай-Эл-Эм Эдвайзорс”. Кадровое назначение связано с реализацией новой стратегии бизнеса. Андрей Викторович сфокусируется на дальнейшей коммерческой эффективности деятельности компании и развитии новых направлений.

10 июня в ресторане LODKA в Москве прошла 3-я встреча Stand Up Office «Среда обитания Office sapiens. Путь от пещеры до цифры», организованная деловым объединением Stand Up Office совместно с компанией Buromebel и ILM.  Стала ли пандемия ключевой вехой в реорганизации офисов, и какие аспекты сейчас нужны для успешной работы? Эти и другие вопросы стали темой для неформальной встречи директоров, административно-хозяйственных директоров и руководителей отделов управления недвижимостью, представителей архитектурных бюро строительных и консалтинговых компаний. Специальным гостем встречи стал абсолютный чемпион мира по боксу (по версиям WBC/WBA/IBF) и просто хороший человек – Константин Цзю. Приглашенные спикеры и гости обсудили изменения роли человеческого капитала в бизнесе, будущее современного офиса и перспективные подходы к организации рабочего пространства, поделились практическими кейсами и постарались ответить на непростой вопрос, изменилась ли суть office sapiens, и/или они по-прежнему гоняются за мамонтом, заменив копьё на цифровые технологии. Вопросы, на которые искали ответы: Как адаптировался и адаптируется рынок недвижимости к ускоренной эволюции officesapiens? Как менялся подход к планированию рабочего пространства человека? Офис для сотрудника или сотрудник для офиса? Как создаётся и из чего состоит современная рабочая среда? Как изменится жизнь officesapiens в ближайшие 10 лет? Что такое современный цифровой офис? Поделились экспертным мнением Ксения Харкевич (ILM), Михаил Бродников (SOK), Камиль Карибов (Beiten Burkhardt), Николай Миловидов (UNK), Юлия Алексеева (Formica), Алексей Курсин (Pridex), Дмитрий Шабанов (КРОК), Евгений Яковлев (Ortgraph), Вячеслав Евсеев и Марина Тутушкина (Botanicals), Марина Лобынцева (HeadHunter), Анна Герман (AHK), Андрей Михайленко (TerraLink), Александр Гладков (Macroscop), Морозов Андрей (Buromobel). Специальными партнерами выступили: Издательство Alpina, Hilton Garden Inn Новая Рига, LWine, Brainlight, Interstuhl Инфопартнеры мероприятия: CRE, Arendator.ru, AMO.RU, Office News Пандемия ускорила процессы, которые постепенно и так начали входить в нашу жизнь. Всё больше компаний переходят к гибридной форме работы, попутно перестраивая свой офис в гибкое пространство. Гибкий офис, удалёнка, коворкинг – слова, активно вошедшие в наш лексикон в 2020 году. Ксения Харкевич, Директор департамента офисной недвижимости компании ILM , отметила, что вряд ли компании после пандемии вернутся к формату офисной работы 5 дней в неделю, и в ближайшие пару лет мы будем жить в новом мире, «совмещая дом, работу и телефон». Поэтому собственники БЦ предлагают клиентам выравнивание форматов, ориентируясь на гибкость офисов и их компактность. Коворкинги и сервисные пространства стремительно развиваются. На рынок выведено огромное количество разно форматных предложений, от бюджетных до премиум-уровня и ежегодно количество площадок растет. Крупные операторы стараются укреплять позиции, увеличивая свою долю. Новые площадки появляются также и в жилых комплексах. Важность ориентированности на сотрудников подчеркнул Михаил Бродников, Управляющий Директор сети гибких офисных пространств SOK : «Сейчас наблюдается большой рост запросов на коворкинги, особенно в сфере IT, задающей тренды. Появился новый запрос создавать коворкинг- пространства в регионах. Компаниям сегодня нужна услуга, а не собственно офис». Камиль Карибов, Управляющий партнер юридической компании Beiten Burkhardt : «Многие правовые аспекты, права и обязанности сотрудников, работающих в удаленном формате или в коворкингах, пока непонятны, и их нужно разрабатывать. Для компаний же очень важно сегодня предусмотреть возможность выхода из договора и другие опции – возможность оптимизировать площади, сдать их в субаренду и пр». Бурное обсуждение вызвало выступление Николая Миловидова, Управляющего партнера UNK , рассказавшего, как менялись офисы в России с точки зрения архитектуры и дизайна: «Эпоха «плюшек» – это эпоха IT- компаний. Это затягивало людей в офисы. «Плюшки» (сервис) – это именно то, почему люди скучали по офисам. Это требование никуда не делось, но сейчас офис – это еще и пространство, чтобы пообщаться. Нам кажется, что с прошлого года наступила эпоха коммуникаций. При этом стандартный формат никуда не уйдет - время универсальных решений прошло», - подчеркнул спикер. Юлия Алексеева, Fomica , привела данные собственного исследования компании в Европе, которые показали, что 84% респондентов очень хотят, чтобы офис вернулся в их жизнь. Возможно, будущее за «трехкомпонентным подходом» к работе: дом, который останется базой, хабы – комьюнити-центры, и центральные офисы как представление бренда. Современная рабочая среда – это не только про технологии и инженерию, но и про растения, которые создают уют и комфорт. Рынок офисного озеленения в России достаточно молодой, но он уже прочно занял свою нишу. Слабость рубля внесла свои корректировки в бюджеты – для реализации большинства дизайнерских решений в сфере озеленения необходимо импортировать растения из Китая, Голландии, Германии, Франции и др. стран и такие проекты не могут стоить дешево. Но «Нестандартные, дизайнерские решения по озеленению, такие, например, как зеленый сад или огромная зеленая стена с водопадом, могут стать визитной карточкой компании, центром притяжения для сотрудников, клиентов и партнеров. А инвестиция в озеленение – это инвестиция в HR-бренд компании, ее партнеров и клиентов, которые придя в офис, будут воспринимать компанию совершенно иначе» отметили Марина Тутушкина, Операционный Директор и Вячеслав Евсеев, Партнер компании Botanicals Спикеры встречи также рассказали о новых технологиях и решениях для офисных пространств. Дмитрий Шабанов, Руководитель направления мультимедийных систем компании Крок : «Важный тренд – командная работа. Вы можете не просто забронировать себе место, а подписаться на коллегу и узнать, когда выходит он». Евгений Яковлев, Ortgraph , рассказал о «человек ориентированном освещении» в офисе: «Свет не должен быть раздражителем: самый лучший свет – тот, на который мы не обращаем внимания». Какие технологии и инструменты используют компании для эффективного построения корпоративной структуры? Как изменится жизнь officesapiens в ближайшие 10 лет? Во главе угла – цифровизация. Компании, разрабатывающие софт для бизнеса, охватывают все возможные сферы и направления, которые могут повлиять на продуктивность сотрудников. Андрей Михайленко, Директор по развитию бизнеса инфраструктурных решений компании Terralink , подчеркнул, что важно планировать офис и его цифровые сервисы «навырост», с учетом последующих надстроек. А Александр Гладков, Руководитель отдела по работе с крупными корпоративными клиентами компании Macroscop , продемонстрировал работу приложения с голосовым ассистентом Евой с камер наблюдения. Гибкий офис, активное использование девайсов и приложений для бизнеса – основные тенденции, которые развиваются после пандемии. Фото с мероприятия доступны на странице объединения Stand Up Office:  https://www.facebook.com/standupofficerussia/photos/ Запись мероприятия доступна на канале объединения Stand Up Office:  https://youtu.be/ _D-wdFrMDOU Посмотреть видео о мероприятии:  https://youtu.be/F6ZR8QudMPg Посмотреть презентации спикеров:  https://bit.ly/3gDyB46