Оценка коммерческой недвижимости: когда и зачем она нужна

Оценка коммерческой недвижимости важна для бизнеса, который хочет знать стоимость своих активов. Без нее рискованно проводить любые операции с объектом: можно потерять деньги или упустить выгодные возможности. Рассказываем, что включает процесс оценки, когда она необходима и как избежать ошибок при ее проведении.

Эксперт:

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Оценка коммерческой недвижимости — это процесс определения ее рыночной стоимости, которая зависит от расположения и состояния объекта, от рыночной конъюнктуры и многих других факторов.

Основные цели проведения оценки коммерческих помещений:

• Купля-продажа: определение реальной стоимости недвижимости.
• Аренда: определение рыночной арендной ставки при сдаче помещений. Предварительную оценку можно провести с помощью специальных сервисов. Например, решение для коммерческой недвижимости позволяет оценить ликвидность и потенциал сдаваемых в аренду локаций, а также сформировать аналитические отчеты, которые будут полезны во время переговоров.
• Кредитование под залог: банки требуют оценку при оформлении кредита.
• Учет: внесение объектов на баланс или их переоценка.
• Привлечение инвестиций: увеличение привлекательности для инвесторов.
• Приватизация: оценка для выкупа помещения у Департамента городского имущества.
• Споры: разрешение экономических конфликтов.

Какой бывает оценка недвижимости

Существует несколько основных видов оценки, каждый служит своей цели и применяется в зависимости от обстоятельств:

• Рыночная. Определяет цену, за которую объект можно продать на рынке.
• Инвестиционная. Рассчитывается потенциальная доходность объекта для инвесторов.
• Кадастровая. Устанавливается государством для расчета налогов на имущество.
• Ликвидационная. Показывает, сколько можно получить при срочной продаже объекта.
• Балансовая. Используется для отражения стоимости недвижимости в бухучете компании.
• Страховая. Необходима для определения суммы страхового возмещения в случае ущерба.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Бизнес рассматривает самые разные объекты недвижимости согласно своим целям и задачам. Самые распространенные:

• Офисы: классы А, B, C.
• Торговые площади: магазины, торговые центры.
• Производственные помещения: склады, цеха.
• Гостиницы и отели.
• Земельные участки.

Каждый вид недвижимости имеет свои характеристики, оценка зависит от множества параметров.

Офисные здания

Важны местоположение, инфраструктура, общая и арендуемая площади, а также состояние территории, интерьеров и систем инженерного оборудования. Состояние рынка аренды и спрос на офисные площади в конкретном районе также могут значительно влиять на стоимость.

Торговые площади

Ключевые параметры для оценки — показатели посещаемости, конверсии, среднего чека. Кроме того, учитывают состав арендаторов, их финансовую устойчивость, известность линейки представленных брендов. Важны и такие факторы, как наличие парковки и доступность, поскольку это напрямую влияет на поток клиентов и рентабельность бизнеса.

Складские и производственные помещения

Требуют анализа структуры затрат, связанных с эксплуатацией и логистическими возможностями. Решающую роль играют и такие параметры, как высота потолков, наличие погрузочных рамп, лифтов, близость к основным транспортным магистралям.

Гостиницы и объекты общественного назначения

Важно учитывать не только физические характеристики, но и финансовые показатели, такие как загрузка, средняя цена номера, количество постоянных клиентов. Оценка таких объектов включает в себя необходимость анализа объектов конкурентов и отрасли.

Во всех случаях важный аспект оценки — учет текущих и прогнозируемых рыночных условий. Это требует от оценщика глубоких знаний в области экономики и трендов в недвижимости. Кроме того, важно следить за изменениями налогового и правового регулирования, поскольку они могут существенно повлиять на стоимость коммерческих объектов.

Маргарита Трофимова, директор департамента оценки компании ILM:

 Важный момент — актуализация оценки. Как правило, собственники коммерческой недвижимости обновляют данные о рыночной стоимости при значительном изменении тенденций на рынке недвижимости, а также когда появляются новые обстоятельства при использовании объекта или требования об обязательном наличии в составе документации актуального отчета об оценке. Так, большинство зданий, помещений, земельных участков подлежат оценке неоднократно в течение всего срока эксплуатации.

Подходы к оценке нежилых помещений

Для оценки коммерческой недвижимости применяются три основных метода:

• Сравнительный метод. Самый универсальный и простой, который заключается в анализе цен аналогичных объектов на рынке. Но имеет ряд ограничений. Сравнивать можно объекты, схожие по площади, расположению и функциональному назначению.
• Доходный метод. Этот подход чаще всего используется инвесторами, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. Тут главными параметрами выступают ликвидность, окупаемость и доходность. Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть продан по цене, близкой к рыночной. А окупаемость и доходность позволяют оценить недвижимость в отношении к годовому арендному потоку, и наоборот.
• Затратный метод. Применяется в оценке складской и производственной недвижимости, а иногда и торговой. Заключается в оценке стоимости объекта на основе определения всех необходимых затрат на его строительство и согласование. Это позволяет понять, насколько целесообразно вкладываться в строительство нового объекта по сравнению с приобретением существующего.

В некоторых ситуациях оценка недвижимости может проводиться сразу несколькими методами. Например, можно использовать сравнительный для определения возможной арендной ставки и доходный для оценки окупаемости готового арендного бизнеса.

Как проходит оценка недвижимости

Оценку недвижимости может проводить оценочная компания (юридическое лицо) или частное лицо, имеющее лицензию. Деятельность оценщиков регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Источник: Сбер Бизнес Live