Инвестиции в коммерческую недвижимость

2019-07-24
1 комментария

Интерес частных инвесторов к вложению средств в квартиры и коммерческие объекты активизируется. Для российского рынка всегда было характерно правило: «В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость». Поэтому даже в эпоху криптовалют и ценных бумаг недвижимость – особенно коммерческая – остается привлекательным активом. Однако прежде чем окунуться с головой в это море, следует тщательно просчитать риски. Ведь одинаковых объектов в коммерческом сегменте просто нет – каждый магазин, офис или склад является уникальным по своим характеристикам и требует серьезного анализа. А от перспективности объекта напрямую зависит его доходность.

Аренда или продажа?

Видов инвестиций в недвижимость, по сути, всего два: перепродать помещение или сдавать его в аренду. В первом случае объект окупится быстрее, во втором – медленнее, но принесет стабильный пассивный доход. Плюсы и минусы этих подходов:

Продажа Чтобы выгодно продать объект, нужно вначале выгодно его купить. Проще всего сделать это на этапе строительства, на пороге минимальных цен. Однако это означает и потерю времени – приступить к реализации можно только после ввода объекта в эксплуатацию. Альтернативный вариант – редевелопмент объекта, существенно повышающий его стоимость. Существенным минусом продажи является необходимость уплаты налогов, если объект находится в собственности менее 3 лет (или 5 для физлиц).

Аренда Долгосрочное вложение инвестиций в недвижимость более безопасно – на смену одному арендатору всегда можно найти другого, и при адекватной арендной политике помещение не будет простаивать.Однако это не означает, что бизнес будет существовать сам по себе: собственнику помещения будет необходимо вникнуть в систему управления объектом или доверить его профессиональной компании.

Еще раз подчеркнем, что невозможно однозначно сказать, какой из этих двух способов лучше: в каждом случае анализируются оба подхода и выявляются различные схемы монетизации и сроков окупаемости объекта.

Квартиры, офисы, ритейл?

Вложения в жилую недвижимость окупятся медленнее, чем в нежилую, однако и порог вхождения в рынок здесь существенно ниже. Чаще всего частные инвесторы выбирают арендный бизнес – тем более, что во всех крупных городах существуют агентства, которым можно передать жилье в доверительное управление.

Как заработать на коммерческой недвижимости? Этот сегмент рынка требует большего объема вложений. К наиболее популярным типам недвижимости относятся:

Офисы;
Гостиницы;
Магазины (объекты стрит-ритейла).

Каждый из этих типов имеет свои особенности и если их не учитывать, а ориентироваться только на минимальную цену лота, инвестор рискует совершить большую ошибку. Форматы рынка изменяются – на них влияют множество факторов. Государственная политика и экономика, покупательская способность населения, градостроительная политика, конкурентное окружение, новые маркетинговые схемы – все это необходимо учитывать, чтобы инвестиции окупились.

Выгодные вложения в недвижимость: примеры и цифры

Что нужно, чтобы увеличить стоимость объекта? Чаще всего грамотный редевелопмент и ребредингспособны существенно поднять цену лота. Поэтому при покупке магазина, офисного помещения или гостиницы стоит заранее обсудить данный вопрос с консультантами.

Два примера из кейсов ILM:

Торговое помещение площадью 1573, 2 кв.м на Нахимовском пр-те приобретено за 380 млн руб. Вложения в редевелопмент составили 35 млн руб. Цена продажи помещения – 600 млн руб.
Торговое помещение площадью 215 кв.м на ул. Яблочкова куплено за 90 млнруб, на редевелопмент затрачено 20 млн руб. Итоговая стоимость объекта – 170 млн руб.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость – тот самый случай, когда «игра стоит свеч». При условии, что инвестор владеет полной и достоверной информацией об объекте и его потенциале.