Офис – дом для бизнеса. От того, насколько он комфортен, напрямую зависит самочувствие и работоспособность сотрудников. Это общеизвестный факт, поэтому ответственные работодатели стараются подобрать офис , отвечающий целям и задачам своей компании. Но сделать это не так-то просто, и чем больше требований к офисному помещению, тем сложнее его найти. Как правильно подойти к поискам? В первую очередь - составить список критериев. Подбор офиса: шпаргалка Площадь и стоимость аренды, конечно, важные параметры, но далеко не единственные. Определитесь, какие критерии для вас основополагающие, какие – важные, а какие – не слишком. Чем гибче будет запрос, тем больше вариантов вам предложат. Однако слишком большой райдер тоже ограничит количество предложений.   Локация   Расположение офиса должно быть удобно и сотрудникам, и клиентам. При этом многие крупные БЦ, расположенные в некотором отдалении от метро, организуют доставку  сотрудников корпоративными шаттл-басами. Это может оказаться удобным вариантом.   Площадь и планировка   При равной общей площади полезная может существенно отличаться из-за планировки. Самые «выгодные» в этом отношении – опенспейсы, самые невыгодные – офисы с кабинетно-коридорной планировкой.  Учтите, что сотрудникам потребуются не только рабочие места, но и переговорные комнаты, санузлы, зоны отдыха и тд.   Классность БЦ   Какой офис выбрать – класса А и В, или бюджетный С? Инженерное оснащение в помещениях А и В классов намного лучше, и это обязательно нужно иметь в виду. Далеко не все бюджетные здания обладают достаточными по современным требованиям мощностями, тем более, бесперебойным электроснабжением.   Состояние помещения   Должно ли помещение быть готовым ко въезду, или компания выполнит ремонт своими силами.   Инфраструктура БЦ   Как организовать питание сотрудников, далеко ли находятся банки, налоговая, почта? Есть ли поблизости магазины, аптеки, кафе, фитнес-центр? Чем лучше локация и выше классность БЦ, тем легче решить эти вопросы.   Обслуживание помещения   Профессиональная управляющая компания в высококлассном БЦ обычно решает все вопросы незамедлительно. В зданиях класса С, скорее всего, всем придется заниматься самостоятельно: а это время и деньги.   Стоимость аренды офиса и OPEX (операционные расходы)   В России нет единого стандарта: OPEX может быть включен в арендную ставку, а может быть и нет. Поскольку его размеры достигают 15-20% от затрат, это очень важный момент.   Условия договора   Допустимо ли его досрочное расторжение, пролонгация, можно ли сдавать часть площадей в субаренду и тд. Еще три шага до успеха Итак, первый шаг – это список требований к помещению. Второй шаг к тому, чтобы арендовать офис – это подбор и фильтр предложений (лонг- и шорт-лист). Третий – просмотр лотов и переговоры с их собственниками. Чтобы они прошли успешно, и вы достигли консенсуса, чаще всего требуется помощь консультанта. Правильная подготовка к переговорам – это получение информации о конкурентах, их предложениях, ставках и готовности к компромиссам. Ну а шаг четвертый – это подписание договора. Можно ли самостоятельно пройти этот путь? Конечно. Но он окажется долгим и не факт, что безошибочным. Чтобы его сократить и минимизировать риски, лучше доверить подбор вариантов профессиональным игрокам рынка. К тому же в их распоряжении  бывают эксклюзивные лоты, не представленные в общем доступе.  

Интерес частных инвесторов к вложению средств в квартиры и коммерческие объекты активизируется. Для российского рынка всегда было характерно правило: «В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость». Поэтому даже в эпоху криптовалют и ценных бумаг недвижимость – особенно коммерческая – остается привлекательным активом. Однако прежде чем окунуться с головой в это море, следует тщательно просчитать риски. Ведь одинаковых объектов в коммерческом сегменте просто нет – каждый магазин, офис или склад является уникальным по своим характеристикам и требует серьезного анализа. А от перспективности объекта напрямую зависит его доходность. Аренда или продажа? Видов инвестиций в недвижимость, по сути, всего два: перепродать помещение или сдавать его в аренду. В первом случае объект окупится быстрее, во втором – медленнее, но принесет стабильный пассивный доход. Плюсы и минусы этих подходов: Продажа Чтобы выгодно продать объект, нужно вначале выгодно его купить. Проще всего сделать это на этапе строительства, на пороге минимальных цен. Однако это означает и потерю времени – приступить к реализации можно только после ввода объекта в эксплуатацию. Альтернативный вариант – редевелопмент объекта, существенно повышающий его стоимость. Существенным минусом продажи является необходимость уплаты налогов, если объект находится в собственности менее 3 лет (или 5 для физлиц). Аренда Долгосрочное вложение инвестиций в недвижимость более безопасно – на смену одному арендатору всегда можно найти другого, и при адекватной арендной политике помещение не будет простаивать.Однако это не означает, что бизнес будет существовать сам по себе: собственнику помещения будет необходимо вникнуть в систему управления объектом или доверить его профессиональной компании.   Еще раз подчеркнем, что  невозможно однозначно сказать, какой из этих двух способов лучше: в каждом случае анализируются оба подхода и выявляются различные схемы монетизации и сроков окупаемости объекта. Квартиры, офисы, ритейл? Вложения в жилую недвижимость окупятся медленнее, чем в нежилую, однако и порог вхождения в рынок здесь существенно ниже. Чаще всего частные инвесторы выбирают арендный бизнес – тем более, что во всех крупных городах существуют агентства, которым можно передать жилье в доверительное управление. Как заработать на коммерческой недвижимости? Этот сегмент рынка требует большего объема вложений. К наиболее популярным типам недвижимости относятся: Офисы; Гостиницы; Магазины (объекты стрит-ритейла). Каждый из этих типов имеет свои особенности и если их не учитывать, а ориентироваться только на минимальную цену лота, инвестор рискует совершить большую ошибку. Форматы рынка изменяются – на них влияют множество факторов. Государственная политика и экономика, покупательская способность населения,  градостроительная политика, конкурентное окружение, новые маркетинговые схемы – все это необходимо учитывать, чтобы инвестиции окупились. Выгодные вложения в недвижимость: примеры и цифры Что нужно, чтобы увеличить стоимость объекта? Чаще всего грамотный редевелопмент и ребредингспособны существенно поднять цену лота. Поэтому при покупке магазина, офисного помещения или гостиницы стоит заранее обсудить данный вопрос с консультантами. Два примера из кейсов ILM: Торговое помещение площадью 1573, 2 кв.м на Нахимовском пр-те приобретено за 380 млн руб. Вложения в редевелопмент составили 35 млн руб. Цена продажи помещения – 600 млн руб. Торговое помещение площадью 215 кв.м на ул. Яблочкова куплено за 90 млнруб, на редевелопмент затрачено 20 млн руб. Итоговая стоимость объекта – 170 млн руб. Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость – тот самый случай, когда «игра стоит свеч». При условии, что инвестор владеет полной и достоверной информацией об объекте и его потенциале. hr { border: none; background-color: "696969"; color: "696969"; height: 1px; }

К 2020 году Россия полностью перейдет на исчисление налогов на имущество и землю, рассчитанных по кадастровой стоимости объектов. Этот вид оценки является государственным, а используемый метод – массовым. Соответственно, количество ошибок, допущенных при расчетах, может быть чрезвычайно велико: по оценкам экспертов рынка, в сегменте коммерческой недвижимости стоимость часто бывает завышена. Поэтому вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость, для владельцев коммерческих объектов остается первостепенным. Налоги и арендные ставки Необъективность массовой оценки связана с ее усредненностью: государственные оценщики не рассматривают детально объект, не выезжают на место, не определяют степень износа, состояние объекта и множество других индивидуальных параметров. На деле рассчитанная государством стоимость часто намного превышает рыночную. Для собственников объектов и земли это критично: Так как налоги рассчитываются с кадастровой стоимости, они будут могут быть завышенными; Продать такой объект будет сложно, так как покупатель оценивает в том числе и налоговую нагрузку; Включение налогов в арендную ставку отпугнет клиентов: они не готовы переплачивать за ошибки государства. Единственным вариантом, устраивающим собственника и его потенциальных клиентов (покупателей или арендаторов), в этом случае является снижение кадастровой стоимости. Результат процедуры – определение реальной рыночной стоимости здания и земли и последующее уменьшение (перерасчет) налогов. Важный момент: в случае положительного решения перерасчет налогов осуществляется не только за текущий, но и за предыдущие годы, с момента внесения ошибочно рассчитанной кадастровой стоимости! Два варианта решения проблемы Оспорить кадастровую стоимость можно в судебном порядке. Для этого необходим анализ рыночной стоимости имущества, отчет об оценке и исковое заявление.  В досудебном порядке пакет документов и заявление предоставляется в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». Так, если при определении кадастровой стоимости массовым методом допущены технические или методические ошибки, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, и только в сторону понижения. Срок рассмотрения заявления – 60 дней.   Воспользуйтесь помощью профессионалов Большинство собственников хорошо понимают стоимость своей недвижимости, и в каких случаях кадастровая стоимость здания или земельного участка завышена, так как в течение срока жизни объекта вопрос стоимости рассматривается много раз — при строительстве, купле-продаже, получения кредита, привлечения управляющей компании с целью повышения капитализации объекта. Налоговая нагрузка (налог на имущество и платеж на землю) более 15% от выручки в большинстве случаев приводит к снижению эффективности управления объектом. Задача оценщика - помочь собственнику воспользоваться своим правом учесть индивидуальные особенности объекта и скорректировать кадастровую стоимость.  Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или объекта коммерческой недвижимости не относится к рядовым задачам, так как требуется высокая квалификация оценщика, а сама оценка производится ретроспективно (на дату определения кадастровой стоимости). Цена ошибки здесь высока. Оптимальная схема сотрудничества – первичная консультация, выбор варианта подачи заявления (в судебном или досудебном порядке), сбор документов, процедура оценки и представительство в суде.