Что происходит с офисами в кризис?

Главная
Новости
Экспертное мнение
Что происходит с офисами в кризис?

Что происходит с офисами в кризис?

18.05.2020

За первый квартал 2020 года уровень вакантных офисных площадей в Москве успел снизиться ещё на 1 п.п. по сравнению с нашей декабрьской оценкой, достигнув рекордных 7%. Объём ввода новых площадей превысил прошлогодний показатель в два раза.

Однако всё изменилось в одночасье.

"«Черный четверг» 20 февраля 2020 года, когда появились ограничительные меры со стороны государства, внёс коррективы. Начался лавинообразный рост запросов арендаторов на пересмотр арендной платы. К концу года мы ожидаем существенный рост уровня вакансии в сегменте А и B+. Отсутствие денег подтолкнет компании к сокращению расходов на аренду. Повторится сценарий 2014-2015 годов [описан в обзоре десятилетия], но в гораздо большем масштабе", Иван Ивлиев, Генеральный Директор компании ILM

Сейчас, пока мы находимся в период "карантина" сложно строить прогнозы, но объём новых сделок аренды может оказаться ниже уровня 2014 года (ниже 750,000 кв. м). Важное отличие кризиса 2020 года от кризиса 2014 года - небольшое количество новых площадей. Если до кризиса 2014 года в Москве было введено 4,1 млн кв. м офисных площадей, то за последние 5 лет - не более 2 млн.

Это позитивный конъюнктурный фактор. Если бы не длительный простой ряда отраслей, мы бы прогнозировали быстрое восстановление рынка.

Ещё одно отличие в том, что большинство договоров предусматривают арендные ставки в рублях, что может частично смягчить удар девальвации рубля на фоне падающих цен на нефть по арендаторам. Непрямым образом девальвация может отразиться на всех.

Большинство БЦ и ТЦ в мире простаивают. Эксперты предвидят как минимум 6-месячное падение.

"В любой кризис для своего выживания компаниям приходится работать еще больше. В этот кризис мы столкнулись с тем, что как раз работать не получается из-за ограничения на работу и передвижение. Кроме того, в этот раз мы наблюдаем повсеместный разрыв цепочек оплат, чего в таком количестве не было в предыдущие годы", добавляет Иван Ивлиев.

Некоторые эксперты ожидают переоборудования офисов в гибкие пространства, а также роста рынка коворкингов. Возможно мы увидим усиление миграции из постоянных офисов в коворкинг пространства.

Многие ожидают возвращения рынка к “обычному” состоянию. Но даже если весь бизнес вернётся в офисы, волатильность ставок может быть высокой, и арендаторы с собственниками будут ожесточенно бороться за инициативу на ценовом поле.

Не следует рассчитывать на возвращение к докризисному состоянию. Бизнесу точно будут нужны другие офисы: скорее всего меньше по площади, но это не главное. Поскольку роль офиса в деловой жизни меняется, преимуществом будут пользоваться бизнес-центры, которые научатся предоставлять своим резидентам дополнительную ценность сверх квадратных метров. В этом направлении уже есть лидеры.

Удалённая работа может стать значимой частью жизни каждой компании. Поэтому офис должен обеспечивать безупречную связь и условия для видеоконференций. Сюда входят широкополосный интернет, защищённый wi-fi с максимальным покрытием, качественные мобильные камеры, плазмы и микрофоны, возможность одновременно организовать несколько помещений разного размера для переговоров.

Ещё один тренд, усиленный текущим кризисом - требовательность арендаторов к экологической обстановке в офисе. Наши прошлогодние исследования показывают, что наибольшим спросом пользуются самые базовые, но жизненно необходимые условия: качество воздуха, освещённость и температура.

На выходе из рецессии бизнес будет склонен к экономии. Чтобы перезапустить основные процессы, придётся сокращать расходы на всё необязательное. Компаниям нужны будут офисные решения со следующими особенностями:

низкорисковые;
не требующие вложений в ремонт и отделку;
быстро масштабируемые в большую и в меньшую сторону.

Некоторые эксперты ожидают развития рынка субаренды. Ряд компаний могут найти в субаренде удачную стратегию сокращения операционных рисков. Для конечных арендаторов субаренда похожа на неспециализированный коворкинг, также сокращая их риски. Размер этого рынка определится в течение года.

Категории

Экспертное мнение (262)

Коммерческая недвижимость (22)

Аналитика (14)

Аренда (1)

Управление недвижимостью (12)

Инвестиции (7)

Прочее (199)

Складская недвижимость (26)

Торговая недвижимость (0)

Успешные кейсы (30)

Школа управления (1)

Интервью (3)

Новости компании (37)

Офисная недвижимость (50)

Премии (1)

Еще новости

Экспертное мнение

«Ситимобил» арендовал крупный коворкинг на Ленинградке

Сервис заказа такси «Ситимобил» арендовал 630 рабочих мест (3200 кв. м) в коворкинге WeWork в бизнес-центре Arcus III на Ленинградском проспекте, рассказал человек, близкий к одной из сторон сделки. По его словам, многие сотрудники компании уже переехали в новый офис из комплекса Skylight, где находится штаб-квартира Mail.ru Group, акционера сервиса. Представители WeWork, «Ситимобила» информацию о сделке подтвердили. Компания быстро растет, поэтому в Arcus III переезжают сотрудники, которые уже не помещаются в головном офисе, говорит представитель «Ситимобила». «Ситимобил» – второй после «Яндекс.Такси» по размеру агрегатор такси в Москве. Выручка сервиса за 2018 г. (более поздних данных нет), по данным «СПАРК-Интерфакса», превысила 1 млрд руб. Среди акционеров компании – Mail.ru (29,7%) и сооснователь сервиса Арам Аракелян (37,1% – через фонд Hermalor Investments и 5% – напрямую). За прошлый год число поездок «Ситимобила» выросло в 3,7 раза, сообщала компания. Ее план на этот год – нарастить его в 3,5 раза минимум до 250 млн поездок. «Ситимобил» может переехать в другой расположенный рядом со Skylight бизнес-центр, сообщал «Коммерсантъ» в феврале этого года. Речь идет о комплексе «Алкон», в котором Mail.ru Group хочет арендовать около 8000 кв. м. Эти планы остаются в силе, аренда площадей в WeWork – временная мера до момента переезда в новый постоянный офис, знают два консультанта, работавших с участниками сделки. Они добавляют, что предположительно «Ситимобил» переедет в «Алкон» не ранее 2021 г. Финансовые условия сделки представители «Ситимобила» и WeWork не раскрывают. Аренда рабочего места в коворкинге Arcus III может составлять 40 000 руб. в месяц без учета налогов, говорит управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Для IT-компаний для сохранения своих сотрудников крайне важно иметь постоянный офис в одном месте, отмечает президент Национальной ассоциации организаторов сервисных офисов и коворкингов России Татьяна Шараева. При этом свободных помещений рядом со штаб-квартирой Mail.ru нет, поэтому аренда открывшегося в марте WeWork в Arcus III была единственным возможным вариантом для «Ситимобила», добавляет Лукашев. Учитывая гибкие условия в коворкингах, отсутствие капитальных затрат, а также скорость заключения договоров, такие сделки многим компаниям позволяют переждать строительство и отделку основного офиса. Среди похожих сделок Лукашев вспоминает аренду TCS Group 1039 рабочих мест в коворкинге SOK в «ВТБ арена парке». Сама компания при этом продолжает искать себе постоянную штаб-квартиру. Предположительно она появится в строящемся комплексе «Тверская плаза». В той же SOK арендовал площади банк «Открытие», который планирует переехать в собственный офис на Большой Ордынке. Девелопер Smines снял коворкинг СEO Spaces на Кадашевской набережной, но планирует переехать в комплекс Jazz на Сущевском Валу. Аренда «Ситимобилом» площадей в WeWork – вторая крупнейшая сделка этого года. Чуть ранее X5 Retail Group арендовала около 700 рабочих мест (4300 кв. м) в другом коворкинге WeWork в бизнес-центре «Красная Роза». Источник: Ведомости

Подробнее

24.03.2020

Экспертное мнение

«Магнит» тянет к Москве

Один из крупнейших российских ритейлеров «Магнит», основанный в Краснодарском крае, рассматривает возможность открыть крупный офис в Москве, где находится основной акционер сети — группа ВТБ. Консультанты рынка недвижимости уверены, что ритейлер хочет перевести часть сотрудников штаб-квартиры. Переезд «Магнита» в столицу может привести к сокращению поступлений в бюджет Краснодара, где сеть является крупнейшим налогоплательщиком, предупреждают эксперты. О том, что «Магнит» ищет офис в Москве, рассказали два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости и ритейла. По их словам, компания может перевести из Краснодара часть своей штаб-квартиры. В пресс-службе сети сообщили “Ъ”, что действительно смотрели помещения для офиса Центрального округа, но отложили этот вопрос на неопределенное время. Общая выручка «Магнита» за 2019 год увеличилась на 10,6% по сравнению с 2018 годом и составила 1,368 трлн руб. Валовая прибыль за тот же период составила 312 млрд руб. По данным одного из собеседников “Ъ”, «Магнит» хочет арендовать 5 тыс. кв. м по ставке 14–16 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Один из опрошенных экспертов отмечает, что сейчас по такой стоимости можно снять только офисы класса B и C. Для ритейлеров такой уровень ставок и объектов приемлем, считает партнер ILM Андрей Лукашев. Он приводит пример с «Дикси» и X5 Retail Group: для операционных офисов компании арендуют объекты низкого класса, в то время как топ-менеджмент сидит в более престижных локациях. Поэтому, не исключает эксперт, руководство «Магнита» может занять площади рядом с офисом ВТБ в «Москва-Сити». Возможность переезда «Магнита», который изначально базировался в Краснодаре, может быть связана с тем, что сейчас основным акционером сети является группа ВТБ, считают источники “Ъ”. В 2018 году ВТБ приобрел за 138 млрд руб. 29,1% акций «Магнита» у основателя компании Сергея Галицкого. Затем 11,8% из этого пакета ВТБ продал Marathon Group. После консолидации этого пакета ВТБ сменил весь топ-менеджмент «Магнита», который, по данным источников “Ъ”, не стремится ехать в Краснодар. Собеседники “Ъ” знают, что «Магнит» задумался о переезде в Москву еще пару лет назад, при старой команде, но никаких шагов компания тогда не предприняла. Переход ритейлера под контроль ВТБ, как сообщал ранее РБК, вызвал опасения у региональных властей, что из Краснодара может уехать один из крупнейших налогоплательщиков. Партнер практики налоговых споров аудиторско-консалтинговой компании «МЭФ-PKF» Александр Овеснов отмечает, что «Магнит» принадлежит к числу крупнейших налогоплательщиков в целом по стране. По его словам, в случае переезда «Магнита» в Москву сети придется направлять в столичный бюджет, в частности, сборы по НДФЛ (13% от размера заработной платы). Поскольку московские зарплаты отличаются по размеру от краснодарских, то после переезда вырастут и объемы уплачиваемого НДФЛ за сотрудников, предупреждает эксперт. Он добавляет, что с переездом в Москву «Магнита» у столичного бюджета могут увеличиться поступления и от налога на прибыль: его общий размер 20%, из них 17% уходит в региональные бюджеты и лишь 3% — в федеральный бюджет. Только в 2018 году «Магнит» должен был выплатить 4,8 млрд руб. налогов. Источник: Коммерсант

Подробнее

24.03.2020

Экспертное мнение

Ozon построит «под себя» интеллектуальный фулфилмент хаб под Питером

В августе Ozon запустит фулфилмент-фабрику на территории петербургского «PNK Парка Софийская КАД», сообщили в пресс-службе маркетплейса. Проект будет реализован в формате build-to-suit компанией «Марвел-Логистика». Первую очередь хаба планируется построить до конца II квартала. Ее площадь составит 29 000 квадратных метров. Еще порядка 4-5 месяцев уйдет на монтаж оборудования и IT-инфраструктуры. Общая площадь всей фулфилмент-фабрики составит 79 000 квадратных метров. После выхода на полную мощность, хаб сможет единовременно хранить более 5,5 млн товаров и обрабатывать около 140 000 посылок в сутки. Это позволит сократить время доставки онлайн-покупок до 24 часов для жителей Санкт-Петербурга и Северо-Западного федерального округа. Уменьшить сроки удастся за счет сокращения «плеча доставки». Так как в настоящий момент процесс сборки заказов преимущественно происходит на центральных хабах Ozon в Твери и Московской области. – Первые заказы из нового фулфилмент-центра петербургские клиенты Ozon получат уже в сентябре, – обозначил сроки директор по инвестициям и развитию инфраструктуры Ozon Степан Гусамов. – Новый фулфилмент-центр также будет принимать товары продавцов маркетплейса. Это значительно упростит доставку товаров в Ozon для производителей Северо-Западного федерльного округа. С точки зрения технологического оснащения, питерская фулфилмент-фабрика ничем не уступит тверской. Контроль и управление всеми процессами хаба – от получения и размещения товаров до отправки посылок на нужные сортировочные центры – будет осуществляться с помощью IT-системы управления складом, разработанной Ozon. – Наш складской комплекс состоит из трех сегментов, из которых фулфилмент-центр Ozon пока займет одну треть. Дальнейшее масштабирование тоже предусмотрено: мы предоставим больший объем площади по запросу заказчика с учетом всех требований к техническому оснащению и функционированию склада, – пояснил генеральный директор компании «Марвел-Логистика» Алексей Келарев. Договор аренды между Ozon и «Марвел-Логистика» подписан сроком на 10 лет с возможностью пролонгации. По оценкам директора департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, руководителя проекта Skladium Александра Перфильева, аренда такого объекта может обойтись Ozon в 6 500 рублей за квадратный метр (с НДС и операционными расходами) в год. Источник: Logirus

Подробнее

24.03.2020