Петербургский застройщик Seven Suns Development, не успев завершить конфликты по другим своим стройкам в Москве, продолжает предпринимать попытки закрепиться на рынке. Девелопер выкупает более 3 га на Рублево-Успенском шоссе за 4 млрд руб. у инвестфонда VIYM Андрея Якунина для строительства апартаментов и офисной недвижимости. В компании могут отказаться от офисной части в пользу апартаментов. Но сейчас, предупреждают эксперты, спрос на такую недвижимость в Подмосковье сокращается. Seven Suns Development выкупает 3,2 га на Рублево-Успенском шоссе Подмосковья рядом с МКАД. Продавцом ООО «Штандарт», на балансе которого находится участок, выступает инвестфонд VIYM Андрея Якунина. Факт сделки подтвердили коммерческий директор Seven Suns Алексей Бушуев и гендиректор Ales Capital, (управляет активами VIYM) Андрей Дегтярев. В ФАС сообщили, что рассматривают ходатайство Seven Suns на заключение сделки. В портфеле созданного в Петербурге  Seven Suns Development  десять жилых проектов, в том числе в Москве и Подмосковье. По данным «Наш.Дом.РФ», сейчас девелопер строит 352 тыс. кв. м. Основным бенефициаром компании в «СПАРК-Интерфакс» назван Алексей Рыжков. Выручка застройщика в первом полугодии 2021 года составила 13 млрд руб. VIYM, инвестирующий в гостиничные проекты и реальный сектор экономики (золотодобыча, агробизнес, производство бытовой химии и др.), собирался строить на Рублево-Успенском шоссе многофункциональный комплекс с офисами и апартаментами на 140 тыс. кв. м.  Сейчас стоимость этой площадки может достигать 4 млрд руб., считает гендиректор ILM Иван Ивлиев. Другой эксперт оценивает инвестиции в проект в 10–11 млрд руб. Но сейчас спрос на жилье в Подмосковье после фактического завершения программы льготной ипотеки упал ниже уровня 2019–2020 годов, говорит один из опрошенных экспертов. По его словам, в августе 2021 года застройщикам Московской области удалось заключить 4,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), в то время как за тот же период 2019 года — 5,5 тыс., в 2020 году — 6,9 тыс. В старых границах Москвы спрос пока выше уровня 2019 года и достигает 4,7 тыс. ДДУ, добавляет эксперт. Seven Suns никогда не работал в сегменте офисной недвижимости. Другой эксперт подчеркивает, что для реализации бизнес-центра эта локация не самая однозначная. К тому же из-за расположения будущего объекта рядом с правительственной трассой — Рублево-Успенским шоссе — его строительство придется согласовывать с ФСО, добавляет еще один эксперт. Впрочем, наличие апартаментов в проекте и согласованной документации снижает девелоперские риски. Алексей Бушуев утверждает, что параметры строительства меняться не будут, но пока компания начнет строить апартаменты. Он не исключает, что вместо бизнес-центра тоже будут построены апартаменты. У Seven Suns, исходно строившей в Петербурге, с проектами в столичном регионе возникали проблемы. Строительство ЖК «Сказочный лес» рядом с Лосиным Островом пришлось останавливать на год из-за конфликта с лесопарком, который считал, что проект находится в буферной зоне нацпарка. По этой же площадке мэрия Москвы в июне отсудила у девелопера 1,6 млрд руб. за неуплаченную документацию по смене вида разрешенного использования. По ЖК «В стремлении к свету» на северо-востоке Москвы Росреестр на месяц приостанавливал регистрацию ДДУ из-за спора с ОАО РЖД: площадка граничит с тупиковой веткой железнодорожных путей, и часть объектов госмонополии находилась на территории застройки. При выходе на столичный рынок были проблемы по проектам, признает господин Бушуев, но сейчас «все споры урегулированы». Источник: Коммерсант

На фоне сокращения предложения на рынке новостроек девелоперы продолжают активно искать под застройку новые площадки. MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко выкупает почти 3 га оценочной стоимостью до 2 млрд руб. рядом с креативным кластером Artplay. Но, предупреждают эксперты, из-за близости к железнодорожным путям застройщик может столкнуться с ограничениями по освоению участка. MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко закрывает сделку по покупке площадки 2,7 га в Костомаровском переулке, 3 в районе Курского вокзала в центре Москвы. Площадка принадлежит ООО «Рикор ИМТ», которая занимается разработкой проектов в сфере электроники и IT. По данным «СПАРК-Интерфакс», бенефициаром компании выступает Армен Маргарян. Гендиректор ILM Иван Ивлиев оценивает стоимость актива в Костомаровском переулке в 1,5–2 млрд руб. По подсчетам другого эксперта, на участке можно построить жилой комплекс площадью около 70 тыс. кв. м, инвестиции в который составят 7–8 млрд руб., а выручка может достигать 15–17 млрд руб. Один из консультантов предупреждает, что в этой локации, несмотря на близость к центру, жилье не пользуется особым спросом в отличие от соседних районов. Девелоперы редко возводят здесь новостройки: сейчас в окружении в продаже только один комплекс апартаментов Chkalov, стоимость в котором составляет 570 тыс. руб. за 1 кв. м, говорят аналитики. К тому же площадка находится в санитарной зоне железнодорожных путей, что может осложнить девелоперу процесс согласования проекта, отмечает управляющий партнер AREF Наталия Тишендорф. Учитывая этот фактор, MR Group удастся согласовать строительство бизнес-центра на 25–30 тыс. кв. м, считает Иван Ивлиев. Но в этом районе спрос небольшой и на офисы. Так, по данным компании-эксперта, рядом с Курским вокзалом расположены деловые центры «Дельта Плаза» с вакантностью 24%, и «Арма», где свободно 50% площадей. В то же время в среднем по Москве на рынке офисной недвижимости по итогам полугодия 2021 года было свободно 8,1% площадей, поясняют в другой компании. Там добавили, что средняя ставка аренды здесь тоже значительно ниже: в этом районе можно арендовать офис за 10–16 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как в целом по Москве — 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Покупаемая MR Group площадка соседствует со знаменитой аркой, под которой проходят трамвайные пути по дороге в центр дизайна Artplay. В июне 2020 года в соцсетях появились фотографии реконструкции этого тоннеля, что вызвало серьезное недовольство жителей города. Против проекта выступали общественные организации. В итоге им удалось добиться изменения проекта. Теперь трамвайные пути могут стать препятствием для застройки: собеседник “Ъ” подчеркивает, что согласовать проект из-за близости к арке может быть проблематично. Последний год на фоне повышенного спроса на жилье в новостройках девелоперы Москвы стали активно скупать площадки под застройку. Но это пока особо не меняет ситуацию. По данным одной из опрошенных компаний-экспертов, в августе 2021 года на рынке предлагалось порядка 16 тыс. лотов в новостройках в границах старой Москвы, что сопоставимо с июнем 2020 года. Источник: Коммерсант

Источник: Коммерсант Высокий спрос на складскую недвижимость со стороны ритейлеров вселяет в инвесторов уверенность: объем ввода недвижимости в этом году может установить семилетний рекорд, а уровень вакантных помещений — оказаться на минимальном за 13 лет уровне. Но такая ситуация создает дополнительные риски. Скачок себестоимости строительства уже ведет к росту арендных ставок, который в итоге снизит спрос на склады. Объем ввода складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2021 года может достигнуть 1,1 млн кв. м, оказавшись рекордным с 2014 года, говорится в исследовании одной из компаний-экспертов. Из этого объема 488 тыс. кв. м построено в третьем квартале, 612 тыс. кв. м — запланированы до конца года. Растущая активность девелоперов связана с высоким спросом: уровень вакантности складской недвижимости сейчас составляет 0,6% — это минимальный уровень с 2008 года. Суммарно в Московском регионе свободны 101 тыс. кв. м из 16,53 млн кв. м существующих складских мощностей. Один из опрошенных экспертов ждет, что в этом году в Москве может быть введено 1,5 млн кв. м складских площадей, объем поглощения превысит этот уровень, достигнув 2 млн кв. м. Вакантность, по прогнозам эксперта, сократится до рекордно низких 0,5%. В другой компании-эксперте добавляют, что основной спрос на помещения сейчас формируют крупные сетевые ритейлеры. 16,53 миллиона квадратных метров — общая площадь существующих в Москве и Подмосковье складских комплексов, подсчитали в компании-эксперте. Высокие темпы поглощения стимулируют рост сегмента спекулятивного строительства — объектов без конкретного заказчика. Эксперт-аналитик считает, что суммарно в этом году будет введено 423 тыс. кв. м таких площадей, это на 42% выше аналогичного значения прошлого года. По оценкам экспертов, 51% введенных в этом году складов — спекулятивные, 24% — построены по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Но проблемой такое соотношение проектов многие консультанты не считают. Один из экспертов констатирует, что на фоне низкого объема свободных помещений основной спрос арендаторов сейчас сконцентрирован в сегменте строящихся объектов: в спекулятивных складах к моменту ввода пустует в среднем 2% площадей. Девелоперы тоже настроены позитивно: управляющий фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин связывает огромный потенциал рынка с низкой обеспеченностью России индустриальными площадями. Хотя собеседник “Ъ” на финансовом рынке отмечает, что крупные банки сейчас не готовы кредитовать крупные спекулятивные склады, опасаясь высоких рисков на перегретом рынке Московского региона. Партнер ILM Андрей Лукашев подтверждает, что банки с опаской кредитуют спекулятивные проекты и делают это, только получив в залог дополнительные активы. Риски для девелоперов спекулятивных складов, по мнению господина Лукашева, создает постоянно растущая себестоимость строительства: если в 2019 году возведение «коробки» стоило в среднем 24 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2020 году показатель вырос до 30 тыс. руб., а сейчас составляет 40–45 тыс. руб. Это, по словам эксперта, влияет на стоимость аренды. На фоне желания инвесторов сохранить доходность на уровне 15% средняя ставка может достигнуть 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозирует Андрей Лукашев. Такая динамика охладит рынок, заставив потенциальных арендаторов пересмотреть планы развития, предупреждает он. О растущих ставках из-за высокой себестоимости говорит и другой эксперт. По его наблюдениям, для проектов built-to-suit обсуждаемый диапазон сейчас составляет 4,9–5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Эксперты соглашаются, что размер средней арендной ставки вырастет с текущих 4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 4,8 тыс. руб. к концу декабря. Это значение станет максимальным с 2016 года. Источник: Коммерсант