Источник: Коммерсант Высокий спрос на складскую недвижимость со стороны ритейлеров вселяет в инвесторов уверенность: объем ввода недвижимости в этом году может установить семилетний рекорд, а уровень вакантных помещений — оказаться на минимальном за 13 лет уровне. Но такая ситуация создает дополнительные риски. Скачок себестоимости строительства уже ведет к росту арендных ставок, который в итоге снизит спрос на склады. Объем ввода складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2021 года может достигнуть 1,1 млн кв. м, оказавшись рекордным с 2014 года, говорится в исследовании одной из компаний-экспертов. Из этого объема 488 тыс. кв. м построено в третьем квартале, 612 тыс. кв. м — запланированы до конца года. Растущая активность девелоперов связана с высоким спросом: уровень вакантности складской недвижимости сейчас составляет 0,6% — это минимальный уровень с 2008 года. Суммарно в Московском регионе свободны 101 тыс. кв. м из 16,53 млн кв. м существующих складских мощностей. Один из опрошенных экспертов ждет, что в этом году в Москве может быть введено 1,5 млн кв. м складских площадей, объем поглощения превысит этот уровень, достигнув 2 млн кв. м. Вакантность, по прогнозам эксперта, сократится до рекордно низких 0,5%. В другой компании-эксперте добавляют, что основной спрос на помещения сейчас формируют крупные сетевые ритейлеры. 16,53 миллиона квадратных метров — общая площадь существующих в Москве и Подмосковье складских комплексов, подсчитали в компании-эксперте. Высокие темпы поглощения стимулируют рост сегмента спекулятивного строительства — объектов без конкретного заказчика. Эксперт-аналитик считает, что суммарно в этом году будет введено 423 тыс. кв. м таких площадей, это на 42% выше аналогичного значения прошлого года. По оценкам экспертов, 51% введенных в этом году складов — спекулятивные, 24% — построены по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Но проблемой такое соотношение проектов многие консультанты не считают. Один из экспертов констатирует, что на фоне низкого объема свободных помещений основной спрос арендаторов сейчас сконцентрирован в сегменте строящихся объектов: в спекулятивных складах к моменту ввода пустует в среднем 2% площадей. Девелоперы тоже настроены позитивно: управляющий фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин связывает огромный потенциал рынка с низкой обеспеченностью России индустриальными площадями. Хотя собеседник “Ъ” на финансовом рынке отмечает, что крупные банки сейчас не готовы кредитовать крупные спекулятивные склады, опасаясь высоких рисков на перегретом рынке Московского региона. Партнер ILM Андрей Лукашев подтверждает, что банки с опаской кредитуют спекулятивные проекты и делают это, только получив в залог дополнительные активы. Риски для девелоперов спекулятивных складов, по мнению господина Лукашева, создает постоянно растущая себестоимость строительства: если в 2019 году возведение «коробки» стоило в среднем 24 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2020 году показатель вырос до 30 тыс. руб., а сейчас составляет 40–45 тыс. руб. Это, по словам эксперта, влияет на стоимость аренды. На фоне желания инвесторов сохранить доходность на уровне 15% средняя ставка может достигнуть 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозирует Андрей Лукашев. Такая динамика охладит рынок, заставив потенциальных арендаторов пересмотреть планы развития, предупреждает он. О растущих ставках из-за высокой себестоимости говорит и другой эксперт. По его наблюдениям, для проектов built-to-suit обсуждаемый диапазон сейчас составляет 4,9–5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Эксперты соглашаются, что размер средней арендной ставки вырастет с текущих 4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 4,8 тыс. руб. к концу декабря. Это значение станет максимальным с 2016 года. Источник: Коммерсант

Gravion Group построит апарт-комплекс на месте гостиницы «Варшава» на Ленинском проспекте Gravion Group будет заниматься реконструкцией гостиницы «Варшава», расположенной на Ленинском проспекте в Москве. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с этой компанией. Управляющий партнер компании Юрий Неманежин эту информацию подтвердил. По его словам, на месте отеля появится апарт-комплекс общей площадью 10 403 кв. м. Кроме жилой части он будет включать в себя рекреационные зоны, ритейл и т. д. Инвестиции в этот проект он оценивает в 4 млрд руб. Гостиница «Варшава» была открыта в 1960 г., в 2003 г. в здании была проведена реконструкция. Учредителем АО «Специализированный застройщик «Варшава», которому принадлежат права на этот отель, согласно «СПАРК-Интерфаксу», является компания Grid Holding Belgium, которую связывают с пакистанским бизнесменом Гиасуддином Сидики. Связаться с ним не удалось. Собственник «Варшавы» давно искал покупателя на гостиницу, однако до последнего времени договориться о цене с кем-либо не удавалось, говорят два консультанта, работавших с этим объектом. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что рыночная стоимость отеля сегодня может составлять 1,8–1,9 млрд руб. Неманежин – бывший топ-менеджер компании Tekta Group, одного из крупнейших девелоперов в Московском регионе. Он создал Gravion Group в 2015 г. Тогда она планировала вложить в строительство жилья в Москве и Московской области около $200 млн. За шесть лет Gravion Group реализовала ряд небольших проектов в премиальном сегменте в партнерстве с разными компаниями, пояснил Неманежин, однако конкретные примеры он не привел. Опрошенные «Ведомостями» консультанты ничего об объектах компании не знают. Gravion Group также оказывает и подрядные услуги – например, она выступала генеральным подрядчиком и техническим заказчиком в проекте «Рублево-Архангельское», реализацией которого занимается «Сбер». На сайте девелопера также сказано, что он помогал компании Flatis со строительством торгово-развлекательного центра в Долгопрудном. Таким образом, апарт-комплекс на месте «Варшавы» будет первым крупным самостоятельным проектом Gravion Group. Неманежин уточняет, что к концу года в портфель компании войдут еще 2–3 новые площадки, но подробности не раскрыл. Все апартаменты в комплексе на месте «Варшавы» планируются к продаже, пояснил основатель Gravion Group. Но для того чтобы новые владельцы смогли сдавать их в аренду и получать от этого доход, девелопер планирует привлечь в проект управляющую компанию. Один из консультантов утверждает, что девелопер ведет переговоры с Vertical (создана инвестиционной компанией Becar) и Interstate Hotels & Resorts (управляет Marriott Grand, Marriott Aurora, Hilton Leningradskaya и проч.). В первой эту информацию не подтвердили, во второй – опровергли. Апартаменты в районе Ленинского проспекта будут востребованы, считают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Один из экспертов указывает, что в данном районе практически нет предложения в новых проектах. С ним согласна и другой эксперт. К плюсам будущего комплекса она относит хорошее расположение площадки: она находится рядом со ст. м. «Октябрьская» на пересечении Ленинского проспекта и Садового кольца. В пешей доступности от нее – Нескучный сад и Москва-река. Такое расположение может отразиться и на стоимости жилья, считает эксперт. По его словам, цена на апартаменты в этом районе может составлять более 700 000 руб. за 1 кв. м. Такие проекты премиум-класса с отделкой могут стоить в среднем 800 000–850 000 руб. за 1 кв. м, еще один опрошенный эксперт. Таким образом, выручку от продажи апартаментов в этом проекте оценивают в 4,5–6 млрд руб. Один из экспертов считает, что она будет чуть меньше – 4,2–5 млрд руб. Девелоперы все чаще обращают внимание на сервисные апартаменты, говорит Лукашев. По его словам, данный сегмент сопоставим по уровню доходности с жильем. Сейчас же осуществить перевод назначения участка под жилье проблематично, поэтому строительство апарт-комплекса является логичным решением, резюмирует он . Такие объекты часто возводят на месте бывших гостиниц, отмечает другой эксперт. Так, фирма «Алтай» перестроила гостиницу «Восход» во Владыкине в апарт-отель. Так же поступила структура «Тринфико» с гостиницами «Орехово» и «Царицыно» в Шипиловском проезде. Они были реализованы как жилой комплекс «Грильяж». Сервисные апартаменты также есть у группы «Пионер» (четыре апарт-отеля Y’es) и Becar (два таких объекта в Санкт-Петербурге и один в Москве). Источник: Ведомости

Источник: Вести Москвы На фоне высокого спроса на складскую недвижимость со стороны логистических операторов и ритейлеров этим рынком начали интересоваться региональные девелоперы. Так, компания A2 Group из Ростова вложилась в покупку участка на Горьковском шоссе площадью 60 га. Она планирует построить на нем складской комплекс. Согласно оценке Андрея Лукашева, управляющего партнера компании ILM, участок на Горьковском шоссе обошелся ростовскому девелоперу в 600 млн руб. На нем можно возвести порядка 280 тыс. «квадратов». В реализацию проекта необходимо будет вложить около 12 млрд руб. На продаже складских площадей A2 Group сможет заработать 16 млрд руб. Если проект останется в портфеле девелопера, то в течение первого года на сдаче в аренду площадей он заработает 1,1 млрд руб. Стоит отметить, что никогда прежде A2 Group в Москве не работала. Компания успела построить логопарки в Омске, Ростове, Екатеринбурге и Краснодаре. В минувшем году розничная сеть Fix Price договорилась с девелоперской компанией о строительстве складского комплекса в Краснодаре. Его площадь составит 67 800 кв. м. A2 Group контролируется ООО «Адва». Его совладельцами являются предприниматели И. Пальчиков (80%), С. Стебихов (10%) и А. Шахназаров (10%). Источник: Вести Москвы