На фоне сокращения предложения на рынке новостроек девелоперы продолжают активно искать под застройку новые площадки. MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко выкупает почти 3 га оценочной стоимостью до 2 млрд руб. рядом с креативным кластером Artplay. Но, предупреждают эксперты, из-за близости к железнодорожным путям застройщик может столкнуться с ограничениями по освоению участка. MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко закрывает сделку по покупке площадки 2,7 га в Костомаровском переулке, 3 в районе Курского вокзала в центре Москвы. Площадка принадлежит ООО «Рикор ИМТ», которая занимается разработкой проектов в сфере электроники и IT. По данным «СПАРК-Интерфакс», бенефициаром компании выступает Армен Маргарян. Гендиректор ILM Иван Ивлиев оценивает стоимость актива в Костомаровском переулке в 1,5–2 млрд руб. По подсчетам другого эксперта, на участке можно построить жилой комплекс площадью около 70 тыс. кв. м, инвестиции в который составят 7–8 млрд руб., а выручка может достигать 15–17 млрд руб. Один из консультантов предупреждает, что в этой локации, несмотря на близость к центру, жилье не пользуется особым спросом в отличие от соседних районов. Девелоперы редко возводят здесь новостройки: сейчас в окружении в продаже только один комплекс апартаментов Chkalov, стоимость в котором составляет 570 тыс. руб. за 1 кв. м, говорят аналитики. К тому же площадка находится в санитарной зоне железнодорожных путей, что может осложнить девелоперу процесс согласования проекта, отмечает управляющий партнер AREF Наталия Тишендорф. Учитывая этот фактор, MR Group удастся согласовать строительство бизнес-центра на 25–30 тыс. кв. м, считает Иван Ивлиев. Но в этом районе спрос небольшой и на офисы. Так, по данным компании-эксперта, рядом с Курским вокзалом расположены деловые центры «Дельта Плаза» с вакантностью 24%, и «Арма», где свободно 50% площадей. В то же время в среднем по Москве на рынке офисной недвижимости по итогам полугодия 2021 года было свободно 8,1% площадей, поясняют в другой компании. Там добавили, что средняя ставка аренды здесь тоже значительно ниже: в этом районе можно арендовать офис за 10–16 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как в целом по Москве — 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Покупаемая MR Group площадка соседствует со знаменитой аркой, под которой проходят трамвайные пути по дороге в центр дизайна Artplay. В июне 2020 года в соцсетях появились фотографии реконструкции этого тоннеля, что вызвало серьезное недовольство жителей города. Против проекта выступали общественные организации. В итоге им удалось добиться изменения проекта. Теперь трамвайные пути могут стать препятствием для застройки: собеседник “Ъ” подчеркивает, что согласовать проект из-за близости к арке может быть проблематично. Последний год на фоне повышенного спроса на жилье в новостройках девелоперы Москвы стали активно скупать площадки под застройку. Но это пока особо не меняет ситуацию. По данным одной из опрошенных компаний-экспертов, в августе 2021 года на рынке предлагалось порядка 16 тыс. лотов в новостройках в границах старой Москвы, что сопоставимо с июнем 2020 года. Источник: Коммерсант

Источник: Коммерсант Высокий спрос на складскую недвижимость со стороны ритейлеров вселяет в инвесторов уверенность: объем ввода недвижимости в этом году может установить семилетний рекорд, а уровень вакантных помещений — оказаться на минимальном за 13 лет уровне. Но такая ситуация создает дополнительные риски. Скачок себестоимости строительства уже ведет к росту арендных ставок, который в итоге снизит спрос на склады. Объем ввода складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2021 года может достигнуть 1,1 млн кв. м, оказавшись рекордным с 2014 года, говорится в исследовании одной из компаний-экспертов. Из этого объема 488 тыс. кв. м построено в третьем квартале, 612 тыс. кв. м — запланированы до конца года. Растущая активность девелоперов связана с высоким спросом: уровень вакантности складской недвижимости сейчас составляет 0,6% — это минимальный уровень с 2008 года. Суммарно в Московском регионе свободны 101 тыс. кв. м из 16,53 млн кв. м существующих складских мощностей. Один из опрошенных экспертов ждет, что в этом году в Москве может быть введено 1,5 млн кв. м складских площадей, объем поглощения превысит этот уровень, достигнув 2 млн кв. м. Вакантность, по прогнозам эксперта, сократится до рекордно низких 0,5%. В другой компании-эксперте добавляют, что основной спрос на помещения сейчас формируют крупные сетевые ритейлеры. 16,53 миллиона квадратных метров — общая площадь существующих в Москве и Подмосковье складских комплексов, подсчитали в компании-эксперте. Высокие темпы поглощения стимулируют рост сегмента спекулятивного строительства — объектов без конкретного заказчика. Эксперт-аналитик считает, что суммарно в этом году будет введено 423 тыс. кв. м таких площадей, это на 42% выше аналогичного значения прошлого года. По оценкам экспертов, 51% введенных в этом году складов — спекулятивные, 24% — построены по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Но проблемой такое соотношение проектов многие консультанты не считают. Один из экспертов констатирует, что на фоне низкого объема свободных помещений основной спрос арендаторов сейчас сконцентрирован в сегменте строящихся объектов: в спекулятивных складах к моменту ввода пустует в среднем 2% площадей. Девелоперы тоже настроены позитивно: управляющий фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин связывает огромный потенциал рынка с низкой обеспеченностью России индустриальными площадями. Хотя собеседник “Ъ” на финансовом рынке отмечает, что крупные банки сейчас не готовы кредитовать крупные спекулятивные склады, опасаясь высоких рисков на перегретом рынке Московского региона. Партнер ILM Андрей Лукашев подтверждает, что банки с опаской кредитуют спекулятивные проекты и делают это, только получив в залог дополнительные активы. Риски для девелоперов спекулятивных складов, по мнению господина Лукашева, создает постоянно растущая себестоимость строительства: если в 2019 году возведение «коробки» стоило в среднем 24 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2020 году показатель вырос до 30 тыс. руб., а сейчас составляет 40–45 тыс. руб. Это, по словам эксперта, влияет на стоимость аренды. На фоне желания инвесторов сохранить доходность на уровне 15% средняя ставка может достигнуть 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозирует Андрей Лукашев. Такая динамика охладит рынок, заставив потенциальных арендаторов пересмотреть планы развития, предупреждает он. О растущих ставках из-за высокой себестоимости говорит и другой эксперт. По его наблюдениям, для проектов built-to-suit обсуждаемый диапазон сейчас составляет 4,9–5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Эксперты соглашаются, что размер средней арендной ставки вырастет с текущих 4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 4,8 тыс. руб. к концу декабря. Это значение станет максимальным с 2016 года. Источник: Коммерсант

Gravion Group построит апарт-комплекс на месте гостиницы «Варшава» на Ленинском проспекте Gravion Group будет заниматься реконструкцией гостиницы «Варшава», расположенной на Ленинском проспекте в Москве. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с этой компанией. Управляющий партнер компании Юрий Неманежин эту информацию подтвердил. По его словам, на месте отеля появится апарт-комплекс общей площадью 10 403 кв. м. Кроме жилой части он будет включать в себя рекреационные зоны, ритейл и т. д. Инвестиции в этот проект он оценивает в 4 млрд руб. Гостиница «Варшава» была открыта в 1960 г., в 2003 г. в здании была проведена реконструкция. Учредителем АО «Специализированный застройщик «Варшава», которому принадлежат права на этот отель, согласно «СПАРК-Интерфаксу», является компания Grid Holding Belgium, которую связывают с пакистанским бизнесменом Гиасуддином Сидики. Связаться с ним не удалось. Собственник «Варшавы» давно искал покупателя на гостиницу, однако до последнего времени договориться о цене с кем-либо не удавалось, говорят два консультанта, работавших с этим объектом. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что рыночная стоимость отеля сегодня может составлять 1,8–1,9 млрд руб. Неманежин – бывший топ-менеджер компании Tekta Group, одного из крупнейших девелоперов в Московском регионе. Он создал Gravion Group в 2015 г. Тогда она планировала вложить в строительство жилья в Москве и Московской области около $200 млн. За шесть лет Gravion Group реализовала ряд небольших проектов в премиальном сегменте в партнерстве с разными компаниями, пояснил Неманежин, однако конкретные примеры он не привел. Опрошенные «Ведомостями» консультанты ничего об объектах компании не знают. Gravion Group также оказывает и подрядные услуги – например, она выступала генеральным подрядчиком и техническим заказчиком в проекте «Рублево-Архангельское», реализацией которого занимается «Сбер». На сайте девелопера также сказано, что он помогал компании Flatis со строительством торгово-развлекательного центра в Долгопрудном. Таким образом, апарт-комплекс на месте «Варшавы» будет первым крупным самостоятельным проектом Gravion Group. Неманежин уточняет, что к концу года в портфель компании войдут еще 2–3 новые площадки, но подробности не раскрыл. Все апартаменты в комплексе на месте «Варшавы» планируются к продаже, пояснил основатель Gravion Group. Но для того чтобы новые владельцы смогли сдавать их в аренду и получать от этого доход, девелопер планирует привлечь в проект управляющую компанию. Один из консультантов утверждает, что девелопер ведет переговоры с Vertical (создана инвестиционной компанией Becar) и Interstate Hotels & Resorts (управляет Marriott Grand, Marriott Aurora, Hilton Leningradskaya и проч.). В первой эту информацию не подтвердили, во второй – опровергли. Апартаменты в районе Ленинского проспекта будут востребованы, считают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Один из экспертов указывает, что в данном районе практически нет предложения в новых проектах. С ним согласна и другой эксперт. К плюсам будущего комплекса она относит хорошее расположение площадки: она находится рядом со ст. м. «Октябрьская» на пересечении Ленинского проспекта и Садового кольца. В пешей доступности от нее – Нескучный сад и Москва-река. Такое расположение может отразиться и на стоимости жилья, считает эксперт. По его словам, цена на апартаменты в этом районе может составлять более 700 000 руб. за 1 кв. м. Такие проекты премиум-класса с отделкой могут стоить в среднем 800 000–850 000 руб. за 1 кв. м, еще один опрошенный эксперт. Таким образом, выручку от продажи апартаментов в этом проекте оценивают в 4,5–6 млрд руб. Один из экспертов считает, что она будет чуть меньше – 4,2–5 млрд руб. Девелоперы все чаще обращают внимание на сервисные апартаменты, говорит Лукашев. По его словам, данный сегмент сопоставим по уровню доходности с жильем. Сейчас же осуществить перевод назначения участка под жилье проблематично, поэтому строительство апарт-комплекса является логичным решением, резюмирует он . Такие объекты часто возводят на месте бывших гостиниц, отмечает другой эксперт. Так, фирма «Алтай» перестроила гостиницу «Восход» во Владыкине в апарт-отель. Так же поступила структура «Тринфико» с гостиницами «Орехово» и «Царицыно» в Шипиловском проезде. Они были реализованы как жилой комплекс «Грильяж». Сервисные апартаменты также есть у группы «Пионер» (четыре апарт-отеля Y’es) и Becar (два таких объекта в Санкт-Петербурге и один в Москве). Источник: Ведомости