Иностранные компании не отказываются от аренды складов

Главная
Публикации
Экспертное мнение
Иностранные компании не отказываются от аренды складов

Иностранные компании не отказываются от аренды складов

28.03.2022

Иностранные игроки на данный момент арендуют или владеют не менее чем 22% качественных складских площадей в Москве и Московской области, подсчитали «Ведомости» на основе данных консультантов. С этой оценкой согласен один из опрошенных экспертов рынка. Учитывая то, что сейчас, по его словам и словам другого эксперта, общий объем логистической недвижимости на рынке Московского региона составляет 16 млн кв. м, в случае ухода из России они могут освободить не менее 3,5 млн кв. м площадей.

С 2014 г. зарубежные компании сокращали свое присутствие в России, а основными арендаторами складских объектов становились отечественные игроки, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Это подтверждают и девелоперы. В последние несколько лет площади в объектах «Ориентира» (один из крупнейших застройщиков) покупали и арендовали преимущественно российские компании, указывает генеральный директор компании Андрей Постников. По его словам, в основном это продуктовые и интернет-ритейлеры. Заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола указывает, что в ее проекте – «Южные врата» в Домодедове – доля российских и иностранных резидентов примерно равная: 12 отечественных и 11 зарубежных.

Владельцы складов пока не получали уведомлений от зарубежных игроков о расторжении договоров аренды, утверждают Постников и Шакола. А у компании PNK Group и вовсе нет сейчас иностранных арендаторов. Управляющий директор Евгений Скаридов объясняет это тем, что после окончания строительства право собственности на объект либо сразу передается конкретному резиденту, либо в случае сделки по аренде – крупному инвестору вместе с арендным потоком. Он уточняет, что все склады, ранее построенные для зарубежных компаний, переданы заказчикам, последние такие сделки были закрыты в прошлом году. Впрочем, никто из опрошенных «Ведомостями» экспертов не слышал, чтобы кто-то из них принял решение выставить свои логопарки на продажу.

Сами зарубежные компании подтверждают, что пока не собираются избавляться от складов. Международная служба экспресс-доставки DPD (арендует в том числе площади в складском комплексе «Южные врата» от Radius Group) продолжает оказывать услуги в России и СНГ в полном объеме, говорит руководитель по связям с общественностью ее местного подразделения Яна Процкая. Впрочем, она признает, что в текущих обстоятельствах компания перестраивает логистические цепочки, поэтому у нее меняется месторасположение некоторых терминалов. Крупнейший распределительный центр DPD в подмосковной Икше (позволяет обрабатывать до 7500 посылок в час) продолжает работать. В компаниях LVMH (владеет люксовыми брендами Dior, Guerlain, Givenchy и проч.), Inditex (Zara, Massimo Dutti), Nike, IKEA, H&M, Bosh, LPP и DHL не ответили на запросы «Ведомостей». Представитель датского мебельного ритейлера Jysk от комментариев отказался.

В IKEA ранее сообщали, что сотрудники компании продолжат работать на складах и получать зарплаты.

Расторгнуть договоры аренды не так уж и просто, отмечает Лукашев. Он напомнил, что зарубежные компании предпочитают заключать долгосрочные контракты сроком на 7–15 лет. По его словам, такие соглашения обычно содержат в себе жесткие условия по прекращению договоров. С ним согласен и другой эксперт, который говорит, что уход компаний, в случае если они примут такое решение, будет связан со множеством финансовых и юридических издержек. Большинство иностранных игроков заявили именно о приостановке работы, а не о полном завершении деятельности в России, подчеркивает он.

Некоторые из компаний, заявивших об уходе из РФ, уже приняли решение передать свой бизнес российским юрлицам, а это означает, что они останутся работать в стране в новом качестве. Так, к примеру, поступили британский девелопер Raven Property Group и табачный производитель Imperial Brands.

В любом случае долго пустовать освободившиеся площади не будут, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Один из них напоминает, что сейчас на рынке сохраняется дефицит качественных складов. На конец 2021 г. доля вакантных помещений в Московском регионе составляла всего 0,4%. Другой эксперт указывает, что вероятное освобождение ряда площадок даст дополнительную возможность для расширения отечественным компаниям или новым игрокам из других стран, ориентированным на российский рынок. Кроме того, появление свободных объектов может даже стабилизировать рынок, который за последние несколько лет немного перегрелся, полагает Лукашев. Еще один эксперт добавляет, что из-за перебоев в цепочках поставок многие компании могут, наоборот, создавать дополнительные запасы товаров, а для этого потребуются складские площади.

Некоторые новые проекты, которые застройщики планировали реализовывать с помощью банковского финансирования, из-за увеличения ключевой ставки до 20% могут быть просто приостановлены, рассуждает Постников. Шакола из Radius Group также говорит о том, что ранее заявленные планы по вводу объектов вряд ли удастся выполнить.

Источник: Ведомости

Категории

Экспертное мнение (262)

Коммерческая недвижимость (22)

Аналитика (14)

Аренда (1)

Управление недвижимостью (12)

Инвестиции (7)

Прочее (199)

Складская недвижимость (26)

Торговая недвижимость (0)

Успешные кейсы (30)

Школа управления (1)

Интервью (3)

Новости компании (37)

Офисная недвижимость (50)

Премии (1)

Еще новости

Экспертное мнение

Магазины торгуются за аренду

В то время как международные бренды закрывают свои магазины в России из-за военной операции на Украине, локальные ритейлеры стали массово просить владельцев торгцентров о скидках на аренду. Пока эти просьбы выглядят необоснованными: на фоне ажиотажного спроса на многие группы товаров трафик торговых объектов в последние две недели оказался даже выше, чем в прошлом году. Но в ближайшей перспективе собственники торгцентров будут вынуждены пойти на уступки, иначе они могут лишиться операторов, замены которым в нынешних условиях нет. Сети «М.Видео—Эльдорадо», «Связной», «Ситилинк», Familia, Gloria Jeans, Zolla, «Твое», «Детский мир», «Адамас», Sunlight, «Леонардо» и Burger King попросили владельцев торгцентров о предоставлении им скидки на аренду помещений. Это следует из писем ритейлеров операторам торгцентров, с которыми ознакомился “Ъ”. Часть операторов просит снизить арендную плату до 70%, а некоторые — отказаться от фиксированной части платежа, оставив только процент от товарооборота на срок от нескольких месяцев или до конца 2022 года. А Gloria Jeans просит освободить сеть от арендных платежей на три месяца. Владелец «Леонардо» Борис Кац подтвердил “Ъ”, что ведет такие переговоры. «В ситуации, когда сохраняется высокая степень неопределенности и сложно прогнозировать спрос, расчет арендной платы от результатов продаж выглядит наиболее справедливым»,— заявили в «М.Видео—Эльдорадо». По словам представителей компании, похожий сценарий был реализован в начале пандемии в 2020 году, что в итоге позволило торгцентрам и ритейлу пройти турбулентный период. В Familia и Gloria Jeans отказались от комментариев. Остальные ритейлеры не ответили на запрос “Ъ”. Одна из опрошенных экспертов отмечает, что многие арендаторы сейчас ведут переговоры с собственниками торгцентров о скидках по арендной плате. По ее словам, это касается как российских арендаторов, так и международных игроков, временно приостановивших свою деятельность в России. По словам господина Каца, у ритейлеров сейчас наблюдаются сложности с поставками и оплатой дистрибуторам, а выросшие цены на импортные товары и увеличение ставок по кредитам могут привести к кассовому разрыву. Впрочем, пока данные о выручках недельной давности говорят о хороших продажах по всем сегментам, так как покупатели скупают товары из-за панических настроений, замечает другой эксперт. По данным Focus, Mall Index (отражает изменение количества посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы с 24 февраля по 14 марта этого года был выше на 2% год к году и отставал от докризисного 2019 года на 18%. По словам аналитиков компании, с одной стороны, наблюдалась повышенная активность потребителей, связанная с ростом цен и ожиданием закрытия магазинов международных брендов, ряда объектов сетевого ритейла, а с другой — часть потребителей стала переходить к сберегательной модели поведения. Однако в случае серьезных уступок ритейлерам арендодатели сами рискуют не выполнить свои кредитные обязательства перед банками, отмечает директор департамента торговой недвижимости ILM Лариса Еремина. Но и не предоставить ритейлерам скидку невозможно: сейчас рынок на стороне арендатора, который может в любой момент отказаться от сотрудничества и переехать к более лояльному собственнику, а заменить оператора некем из-за массового оттока иностранных сетей, отмечает собеседник “Ъ” на рынке недвижимости. По данным компании-эксперта, в конце 2021 года в торгцентрах Москвы вакантными было 6,2% площадей. Один из опрошенных экспертов прогнозирует, что при худшем сценарии и рецессии в экономике трафик в торгцентрах может упасть до 60%, а уровень свободных площадей вырастет до 50% к концу года. Поэтому собственники объектов, скорее всего, будут рассматривать каждый случай индивидуально, ориентируясь на реальные финансовые показатели работы операторов, резюмирует другой эксперт. Источник: Коммерсант

Подробнее

28.03.2022

Экспертное мнение

Зарубежные арендаторы начали покидать офисы

Из-за миграции из России IT-компаний и международных коммерческих структур на фоне военной спецоперации на Украине операторы коворкингов оказались у критической черты. На фоне оттока арендаторов за пару недель вакансия в объектах заметно выросла. Уже в ближайшей перспективе объем пустующих площадей увеличится и в классических офисах, уверены эксперты. Сотрудники российских и зарубежных IT-компаний, покинувших страну, стали освобождать помещения в коворкингах и гибких офисах, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. По его словам, среди объектов, которые потеряли часть арендаторов,— «SOK Рыбаков Тауэр» на Ленинградском шоссе на севере Москвы и Space 1 на улице Композиторов в центре столицы. Управляющий партнер SOK Ирек Аллаяров сообщил “Ъ”, что пока съезжает только одна IT-компания из-за закрытия локальной штаб-квартиры. В Space 1 уточнили, что экспонируемые на рынке площади сейчас арендует компания, которая останется до тех пор, пока не найдется новый клиент. На фоне военной операции на Украине и западных санкций тысячи специалистов IT-сферы намерены покинуть Россию, а некоторые компании сами вывозят за рубеж целые команды, сообщали источники “Ъ”. Тенденцию на выезд IT-компаний из коворкингов заметила и директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. Операторы таких помещений заключали соглашения на срок от 11 месяцев, в отличие от классических офисов, где собственники заключают долгосрочные договоры от трех лет. Возможностью гибкого выхода из договора аренды коворкингов воспользовались и компании, чья деятельность ведется на международном уровне и была приостановлена, добавляет управляющий партнер сети сервисных офисов BusinessClub Мурад Дамиров. Он приводит в пример объект компании в комплексе «Город столиц» в «Москва-Сити», где заполняемость с января 2022 года по сегодняшний день снизилась на 10 процентных пунктов, до 85%. СЕО сети коворкингов «Ключ» Георгий Голенев также подтверждает, что нескольким компаниям с головным офисом за рубежом пришлось закрыть офисы. Сейчас в основном освобождают помещения розничные арендаторы, занимающие до 20 рабочих мест, отмечает один из опрошенных экспертов рынка. Руководитель сети коворкингов GrowUp Алексей Мацкевич говорит, что в последние две недели глубина бронирования со стороны розничных клиентов уменьшилась. Если раньше они оплачивали рабочее место на десять дней или месяц, то сейчас срок сократился до недели или одного дня, уточняет он. Но с наибольшими сложностями столкнутся операторы, работающие с крупными корпоративными клиентами. «Коворкинги, нацеленные на розничный спрос, продолжат работать,— надеется господин Мацкевич.— Чего не скажешь об офисах крупных компаний, пересдать которые на тех же условиях будет сложно». Увеличится объем пустующих площадей и в классических бизнес-центрах, занятых международными компаниями. Сейчас они занимают 15–20% офисных площадей от общего объема рынка, уточняет один из экспертов. Кроме того, добавляет другой эксперт, у некоторых компаний есть в договорах пункт, предусматривающий возможность расторжения договора в случае возникновения санкционных рисков. Но сейчас невозможно точно спрогнозировать, какой объем площадей освободится. Впрочем, большинство из зарубежных компаний намерены продолжать операционную деятельность как независимые организации, отмечает еще один опрошенный эксперт. Другой представитель компании-эксперта рынка считает, что часть российских компаний малого и среднего бизнеса может обанкротиться и уйти с рынка, а часть игроков будет оптимизировать затраты на аренду, что приведет к увеличению вакансии на офисном рынке в целом. Источник: Коммерсант

Подробнее

14.03.2022

Экспертное мнение

Из-за ухода иностранных компаний в Москве может освободиться не менее 1 млн кв. м офисов

Доля иностранных компаний среди арендаторов офисных помещений в Москве на данный момент составляет 15–20%, вытекает из исследования одной из консалтинговых компаний-экспертов рынка. Сколько это в квадратных метрах, там не говорится, но, по словам эксперта, за последние восемь лет эта доля снизилась почти в 2 раза (с 30–37 до 15–20%). Сейчас объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, говорит еще один эксперт. Таким образом, если все зарубежные компании решат освободить занимаемые ими площади в связи с приостановкой или прекращением деятельности в России на фоне военной операции на Украине, то на рынок выйдет примерно 2,9–3,8 млн кв. м. Но, по словам управляющего партнера ILM Андрея Лукашева, не все иностранные игроки смогут или захотят оперативно продать свой бизнес в нашей стране, а значит, свои офисы они сохранят. Кроме того, не все эти компании чисто иностранные. Они могут продолжить работать в России, сохранив как персонал, так и договоры аренды помещений, просто сменив название, рассуждает эксперт. С этим согласен и другой эксперт, который говорит, что многие зарубежные компании уже заявили о намерении продолжить операционную деятельность в России как независимые юридические лица. Он полагает, что такие игроки не будут освобождать офисы. Аналитики одной из компаний-экспертов рынка также указывают, что сокращение доли иностранных арендаторов если и произойдет, то не одномоментно: они считают, что это, возможно, случится в течение следующих 6–12 месяцев. Тем не менее под угрозой сейчас находится около 1 млн кв. м, говорит Лукашев. В этом случае, по его словам, доля свободных помещений на рынке в какой-то период времени вырастет примерно в 2 раза до 20%. Опрошенные «Ведомостями» эксперты никакой трагедии в этом не видят. Во-первых, по их словам, на столичном рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей, который только увеличился после отмены удаленного формата работы. Сейчас доля свободных помещений составляет 7,7% – это минимальное значение за последние семь лет, отмечает один из опрошенных экспертов. Кроме того, по ее словам, новые реалии с высокой долей вероятности приведут к снижению количества новых проектов. Эксперт напоминает, что за последние шесть месяцев разрешения на строительство административно-деловых зданий практически не выдавались. С ней согласен и Лукашев, который также считает, что с учетом повышения ключевой ставки до 20%, а также увеличения стоимости строительства на фоне роста курсов валют новых проектов в ближайшее время ожидать не стоит по экономическим причинам. При этом, по его словам, потребность в офисных помещениях у многих компаний только растет, поэтому освободившиеся в случае отъезда иностранцев площади рано или поздно найдут своих арендаторов. Способствовать этому будет и выход новых игроков на российский рынок, которые заменят в различных сегментах бизнеса европейские и американские компании, говорит Лукашев. Сдерживать процесс освобождения площадей могут и обязательства, прописанные в договорах аренды, отмечает один из экспертов. Другой напоминает, что при досрочном расторжении контракта арендатор обязан выплатить компенсацию в виде всей его суммы. Впрочем, пока опрошенным «Ведомостями» участникам рынка не известно, чтобы кто-то из иностранных игроков уведомлял собственников бизнес-центров об освобождении площадей. Представитель O1 Properties , одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве, сообщил, что все долгосрочные соглашения, которые не предусматривают возможности досрочного выхода, по-прежнему действуют. Он также добавляет, что с 2014 г. доля иностранных арендаторов в бизнес-центрах компании снижалась, основной спрос, к примеру, по итогам прошлого года обеспечивали крупные и средние российские компании. Представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура») также утверждает, что доля иностранных арендаторов в ее объектах составляет не более 7% и она остается стабильной. Сама компания никаких официальных уведомлений не получала. В Millhouse (владеет бизнес-центрами «Крылатские холмы», « Сколково парк», «Белые сады») Романа Абрамовича от комментариев отказались. Крупные арендаторы пока тоже не собираются уезжать из офисов. Представитель консалтинговой компании EY утверждает, что она планирует провести реорганизацию, поэтому продолжит арендовать помещения в бизнес-центре «Аврора бизнес парк» в районе Павелецкого вокзала. Представитель еще одной компании «большой четверки» – KPMG пояснил, что она сохранит весь бизнес и персонал в России «в полном объеме», а также продолжит снимать площади в деловом центре «Москва-сити». Представители Deloitte и PwC от комментариев отказались. Источник: Ведомости

Подробнее

11.03.2022