Права дольщиков замыкают на цели покупки жилья

Верховный суд (ВС) РФ отделил граждан-инвесторов от рядовых дольщиков, признав, что они не могут иметь равные права в банкротстве застройщика. При этом приобретение гражданином нескольких квартир необязательно считается инвестиционной деятельностью, а суды обязаны выяснять истинные цели покупки. Юристы отмечают, что доказать личные потребительские цели будет непросто, а как это сделать, ВС не объяснил. На рынке долю физлиц-инвесторов оценивают в 10–15%.

ВС 23 августа опубликовал решение в рамках банкротства ООО «Стройинвест» по жалобе Леонида Паначева, просившего включить в реестр дольщиков его требование о передаче 15 квартир в Подмосковье, купленных в 2014 году за 31 млн руб. по договорам долевого участия. Позиция ВС по этому вопросу — попытка решить проблему граждан, купивших несколько квартир у одного застройщика, который впоследствии обанкротился. В последнее время суды стали отказывать таким дольщикам в праве требовать квартиры, считая их профессиональными инвесторами. Право вернуть деньги им тоже не предоставлялось.

Одним из ярких примеров стало как раз дело Леонида Паначева. Первая инстанция включила его в реестр дольщиков, но апелляция и кассация отказали.

По мнению судов, закон приоритетно защищает «граждан—участников строительства как непрофессиональных инвесторов», к которым Леонид Паначев, купивший у ООО 30 квартир, не относится. Граждане-инвесторы, «преследующие цель извлечения прибыли», решили суды, не могут быть в одной очереди с теми, кто покупает квартиры для «личных потребностей по улучшению жилищных условий».

В Клубе инвесторов Москвы (объединяет застройщиков столицы) оценивают количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости примерно в 10–15% против 30% годом ранее. В 2021 году из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев, сейчас она принесет лишь 10–15% годовых от котлована до завершения строительства, оценивали в ILM. 

Леонид Паначев пожаловался в ВС, заявляя, что закон не предусматривает проверки цели приобретения жилья для включения в реестр дольщиков, а недобросовестность не вытекает только из факта покупки более одной квартиры. Дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила решения судов.

ВС согласился, что в случае покупки «значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли)» гражданина нельзя приравнять к обычным дольщикам. Но полностью отказать инвестору тоже нельзя, а «удовлетворение экономических интересов» не говорит о злоупотреблении правом.

Долг ООО перед Леонидом Паначевым, решила коллегия, нужно квалифицировать как требования коммерческого юрлица и включить в четвертую очередь кредиторов. При этом ВС допустил, что покупка части квартир может быть сделана для личных нужд, например обеспечения жильем членов семьи. В итоге дело Леонида Паначева направили на новое рассмотрение с указанием выяснить, для каких целей были куплена каждая квартира, и проверить факт их оплаты.

Мнения юристов разошлись. Руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, представляющий другого дольщика с несколькими квартирами, уверен, что с точки зрения закона все граждане-дольщики — непрофессиональные инвесторы (в сравнении с застройщиком) и должны равно защищаться. Но партнер Ru.Courts Алексей Агеев считает, что физлица, купившие много квартир в целях инвестирования, не должны иметь одинаковые права с рядовыми дольщиками.

Положение граждан-инвесторов ВС улучшил, считает адвокат КА Delcredere Александр Спиридонов, «особенно это касается случаев, когда недостроенный объект передан фонду развития территорий, у них будет право встать в четвертую очередь реестра и получить компенсацию». Рядовым дольщикам решение ВС отчасти будет полезно, добавляет господин Агеев, поскольку «факт приобретения более одной квартиры теперь не является доминирующим для квалификации гражданина как инвестора».

Но ВС, хотя и «устранил явную несправедливость, не внес ясности и запутал ситуацию», уточняет господин Комсюков. Как поясняет господин Спиридонов, ВС не дал критериев того, как определить потребительский или инвестиционный характер сделки. Неясно, например, будет ли относиться к личным целям покупка нескольких квартир на этаже для объединения их в одну, отмечает советник «Савельев, Батанов и партнеры» Юлия Михальчук. Она предполагает, что личные цели можно, например, подтверждать наличием на иждивении родственников, которые нуждаются в жилье. В целом, уверен господин Спиридонов, выяснение целей «будет сложной задачей, и доля судейского усмотрения окажется очень велика».