• Услуги
    • Анализ конкурентного окружения
    • Инвестиции
    • Поиск клиента на объект
    • Складская недвижимость
    • Исследования рынка недвижимости
    • Подбор помещения в аренду
    • Управление объектом недвижимости
    • Офисная недвижимость
    • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Подбор помещения на покупку
    • Реализация непрофильных активов
    • Торговая недвижимость
    • Оценка объектов коммерческой недвижимости
    • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
    • Снижение затрат на аренду
    • Элитная недвижимость
  • Объекты
    • Офисная недвижимость

      Офисная недвижимость

    • Складская недвижимость

      Складская недвижимость

    • Торговая недвижимость

      Торговая недвижимость

    • Элитная жилая недвижимость

      Элитная жилая недвижимость

    • Арендный бинес

      Арендный бинес

  • Аналитика
    • Обзор
      Обзор рынка

      Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости

      Скачать последнийИнфографика
    • Индекс
      Индекс рынка

      Ежеквартальная инфографика по рынку коммерческой недвижимости

      Скачать последнюю Индексы рынка
  • Новости
    • Блог

      Павел Федоров, управляющий директор сети сервисных…

      Продаем и покупаем недвижимость правильно

    • Мероприятия

      10 июня в ресторане LODKA в Москве прошла 3-я встр…

      Приглашаем принять участие в 3-ей встрече делового…

    • Новости

      Российский головной офис компании Geely Motors отк…

      Компания «ИнфоТеКС» арендовала офис в технопарке «…

    • Публикации

      «Известия» перегибают с пространством: в историчес…

      Права дольщиков замыкают на цели покупки жилья

  • О компании
    • История

      История

    • Ценности

      Ценности

    • Подход

      Подход

    • Команда

      Команда

    • Вакансии

      Вакансии

    • Сервисы

      Сервисы

    • Отзывы

      Отзывы

  • Контакты
  • Ru
  • En

Права дольщиков замыкают на цели покупки жилья

Строка навигации

  • Главная
  • Публикации
  • Экспертное мнение
  • Права дольщиков замыкают на цели покупки жилья
Экспертное мнение
/
  • 29/08/2022 - 11:34
  • 1 комментария

Верховный суд (ВС) РФ отделил граждан-инвесторов от рядовых дольщиков, признав, что они не могут иметь равные права в банкротстве застройщика. При этом приобретение гражданином нескольких квартир необязательно считается инвестиционной деятельностью, а суды обязаны выяснять истинные цели покупки. Юристы отмечают, что доказать личные потребительские цели будет непросто, а как это сделать, ВС не объяснил. На рынке долю физлиц-инвесторов оценивают в 10–15%.

ВС 23 августа опубликовал решение в рамках банкротства ООО «Стройинвест» по жалобе Леонида Паначева, просившего включить в реестр дольщиков его требование о передаче 15 квартир в Подмосковье, купленных в 2014 году за 31 млн руб. по договорам долевого участия. Позиция ВС по этому вопросу — попытка решить проблему граждан, купивших несколько квартир у одного застройщика, который впоследствии обанкротился. В последнее время суды стали отказывать таким дольщикам в праве требовать квартиры, считая их профессиональными инвесторами. Право вернуть деньги им тоже не предоставлялось.

Одним из ярких примеров стало как раз дело Леонида Паначева. Первая инстанция включила его в реестр дольщиков, но апелляция и кассация отказали.

По мнению судов, закон приоритетно защищает «граждан—участников строительства как непрофессиональных инвесторов», к которым Леонид Паначев, купивший у ООО 30 квартир, не относится. Граждане-инвесторы, «преследующие цель извлечения прибыли», решили суды, не могут быть в одной очереди с теми, кто покупает квартиры для «личных потребностей по улучшению жилищных условий».

В Клубе инвесторов Москвы (объединяет застройщиков столицы) оценивают количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости примерно в 10–15% против 30% годом ранее. В 2021 году из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев, сейчас она принесет лишь 10–15% годовых от котлована до завершения строительства, оценивали в ILM. 

Леонид Паначев пожаловался в ВС, заявляя, что закон не предусматривает проверки цели приобретения жилья для включения в реестр дольщиков, а недобросовестность не вытекает только из факта покупки более одной квартиры. Дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила решения судов.

ВС согласился, что в случае покупки «значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли)» гражданина нельзя приравнять к обычным дольщикам. Но полностью отказать инвестору тоже нельзя, а «удовлетворение экономических интересов» не говорит о злоупотреблении правом.

Долг ООО перед Леонидом Паначевым, решила коллегия, нужно квалифицировать как требования коммерческого юрлица и включить в четвертую очередь кредиторов. При этом ВС допустил, что покупка части квартир может быть сделана для личных нужд, например обеспечения жильем членов семьи. В итоге дело Леонида Паначева направили на новое рассмотрение с указанием выяснить, для каких целей были куплена каждая квартира, и проверить факт их оплаты.

Мнения юристов разошлись. Руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, представляющий другого дольщика с несколькими квартирами, уверен, что с точки зрения закона все граждане-дольщики — непрофессиональные инвесторы (в сравнении с застройщиком) и должны равно защищаться. Но партнер Ru.Courts Алексей Агеев считает, что физлица, купившие много квартир в целях инвестирования, не должны иметь одинаковые права с рядовыми дольщиками.

Положение граждан-инвесторов ВС улучшил, считает адвокат КА Delcredere Александр Спиридонов, «особенно это касается случаев, когда недостроенный объект передан фонду развития территорий, у них будет право встать в четвертую очередь реестра и получить компенсацию». Рядовым дольщикам решение ВС отчасти будет полезно, добавляет господин Агеев, поскольку «факт приобретения более одной квартиры теперь не является доминирующим для квалификации гражданина как инвестора».

Но ВС, хотя и «устранил явную несправедливость, не внес ясности и запутал ситуацию», уточняет господин Комсюков. Как поясняет господин Спиридонов, ВС не дал критериев того, как определить потребительский или инвестиционный характер сделки. Неясно, например, будет ли относиться к личным целям покупка нескольких квартир на этаже для объединения их в одну, отмечает советник «Савельев, Батанов и партнеры» Юлия Михальчук. Она предполагает, что личные цели можно, например, подтверждать наличием на иждивении родственников, которые нуждаются в жилье. В целом, уверен господин Спиридонов, выяснение целей «будет сложной задачей, и доля судейского усмотрения окажется очень велика».

 

Источник: Ведомости
Поделиться:
←
→
Категории
  • Экспертное мнение290
  • Коммерческая недвижимость24
  • Лайфхаки2
  • Аналитика22
  • Аренда3
  • Управление недвижимостью13
  • Инвестиции7
  • Прочее14
  • Складская недвижимость65
  • Торговая недвижимость7
  • Успешные кейсы60
  • Школа управления1
  • Интервью6
  • Новости компании54
  • Офисная недвижимость9
  • Премии1
Еще
Мы в социальных сетях
Контакты
  • moscow@ilm.ru
  • +7 495 287 06 00
  • Пн.-Пт., с 9.00 - 18.00
Агентство коммерческой недвижимости ILM
  • Управление объектом недвижимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Исследования рынка недвижимости
  • Реализация непрофильных активов
  • Подбор недвижимости на покупку
  • Анализ конкурентного окружения
  • Подбор помещения в аренду
  • Инвестиции в недвижимость
  • Снижение арендной ставки
  • Юридическое сопровождение сделок
  • Online сервисы
  • Поиск клиента на объект
  • Складская недвижимость
  • Торговая недвижимость
  • Элитная недвижимость
©ILM 2009-2023.
Все права защищены
Представленная на сайте информация, в т.ч. стоимости объектов, носит информационный характер и не является публичной офертой. Условия продажи объекта могут быть изменены собственником без уведомления.
г. Москва, Пресненская набережная, 6,
стр. 2, Башня «Империя», Москва-Сити
+7 495 287 06 00
moscow@ilm.ru
Заполните форму и мы
перезвоним в течение 30 мин
Ваше имя
Введите имя
Ваша компания
Ваш e-mail
Введите email
Некорректный email
Ваш телефон
Введите телефон
Заполните форму и мы
перезвоним в течение 30 мин
Ваше имя
Введите имя
Ваша компания
Ваш e-mail
Введите email
Некорректный email
Ваш телефон
Введите телефон
/
  • 29/08/2022 - 11:34
  • 1 комментария

Верховный суд (ВС) РФ отделил граждан-инвесторов от рядовых дольщиков, признав, что они не могут иметь равные права в банкротстве застройщика. При этом приобретение гражданином нескольких квартир необязательно считается инвестиционной деятельностью, а суды обязаны выяснять истинные цели покупки. Юристы отмечают, что доказать личные потребительские цели будет непросто, а как это сделать, ВС не объяснил. На рынке долю физлиц-инвесторов оценивают в 10–15%.

ВС 23 августа опубликовал решение в рамках банкротства ООО «Стройинвест» по жалобе Леонида Паначева, просившего включить в реестр дольщиков его требование о передаче 15 квартир в Подмосковье, купленных в 2014 году за 31 млн руб. по договорам долевого участия. Позиция ВС по этому вопросу — попытка решить проблему граждан, купивших несколько квартир у одного застройщика, который впоследствии обанкротился. В последнее время суды стали отказывать таким дольщикам в праве требовать квартиры, считая их профессиональными инвесторами. Право вернуть деньги им тоже не предоставлялось.

Одним из ярких примеров стало как раз дело Леонида Паначева. Первая инстанция включила его в реестр дольщиков, но апелляция и кассация отказали.

По мнению судов, закон приоритетно защищает «граждан—участников строительства как непрофессиональных инвесторов», к которым Леонид Паначев, купивший у ООО 30 квартир, не относится. Граждане-инвесторы, «преследующие цель извлечения прибыли», решили суды, не могут быть в одной очереди с теми, кто покупает квартиры для «личных потребностей по улучшению жилищных условий».

В Клубе инвесторов Москвы (объединяет застройщиков столицы) оценивают количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости примерно в 10–15% против 30% годом ранее. В 2021 году из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев, сейчас она принесет лишь 10–15% годовых от котлована до завершения строительства, оценивали в ILM. 

Леонид Паначев пожаловался в ВС, заявляя, что закон не предусматривает проверки цели приобретения жилья для включения в реестр дольщиков, а недобросовестность не вытекает только из факта покупки более одной квартиры. Дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила решения судов.

ВС согласился, что в случае покупки «значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли)» гражданина нельзя приравнять к обычным дольщикам. Но полностью отказать инвестору тоже нельзя, а «удовлетворение экономических интересов» не говорит о злоупотреблении правом.

Долг ООО перед Леонидом Паначевым, решила коллегия, нужно квалифицировать как требования коммерческого юрлица и включить в четвертую очередь кредиторов. При этом ВС допустил, что покупка части квартир может быть сделана для личных нужд, например обеспечения жильем членов семьи. В итоге дело Леонида Паначева направили на новое рассмотрение с указанием выяснить, для каких целей были куплена каждая квартира, и проверить факт их оплаты.

Мнения юристов разошлись. Руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, представляющий другого дольщика с несколькими квартирами, уверен, что с точки зрения закона все граждане-дольщики — непрофессиональные инвесторы (в сравнении с застройщиком) и должны равно защищаться. Но партнер Ru.Courts Алексей Агеев считает, что физлица, купившие много квартир в целях инвестирования, не должны иметь одинаковые права с рядовыми дольщиками.

Положение граждан-инвесторов ВС улучшил, считает адвокат КА Delcredere Александр Спиридонов, «особенно это касается случаев, когда недостроенный объект передан фонду развития территорий, у них будет право встать в четвертую очередь реестра и получить компенсацию». Рядовым дольщикам решение ВС отчасти будет полезно, добавляет господин Агеев, поскольку «факт приобретения более одной квартиры теперь не является доминирующим для квалификации гражданина как инвестора».

Но ВС, хотя и «устранил явную несправедливость, не внес ясности и запутал ситуацию», уточняет господин Комсюков. Как поясняет господин Спиридонов, ВС не дал критериев того, как определить потребительский или инвестиционный характер сделки. Неясно, например, будет ли относиться к личным целям покупка нескольких квартир на этаже для объединения их в одну, отмечает советник «Савельев, Батанов и партнеры» Юлия Михальчук. Она предполагает, что личные цели можно, например, подтверждать наличием на иждивении родственников, которые нуждаются в жилье. В целом, уверен господин Спиридонов, выяснение целей «будет сложной задачей, и доля судейского усмотрения окажется очень велика».

 

Источник: Ведомости
Поделиться:
←
→
Спасибо! Ваша заявка принята. Консультант компании ILM свяжется с вами в ближайшее время.