Рост ставок по ипотеке по рыночным условиям, последовавший за пересмотром ЦБ ключевой ставки, привел к снижению спроса в сегменте апартаментов в новостройках Москвы, где не действуют льготные программы кредитования. В первую очередь застройщики таких объектов потеряли ипотечных покупателей, доля которых сократилась с 47% в начале года до 17% в апреле—июне. Эксперты опасаются, что из-за снижения интереса к такой недвижимости на рынок будут выходить преимущественно рискованные проекты редевелопмента старых зданий, доля которых уже составляет треть объема предложения. В апреле—июне 2022 года доля ипотечных сделок по покупке апартаментов в новостройках Москвы составила всего 17% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ) в этом сегменте, подсчитали в одной из компаний-экспертов. По словам аналитиков, еще в начале года этот показатель достигал 47%. При этом в сегменте квартир в новостройках динамика обратная: доля ипотечных сделок с квартирами в новостройках столицы выросла с 61% в январе—марте до 72% в апреле—июне. Значительное снижение доли сделок с ипотекой в сегменте апартаментов связано с тем, что на такую недвижимость не распространяется действие льготной ипотеки, поясняет эксперт компании. Другой эксперт уточняет, что из-за роста ключевой ставки ЦБ рыночная ставка ипотеки на апартаменты доходила до 21%. Это вынудило девелоперов запустить собственные программы субсидирования ипотеки на апартаменты, но и они оказались несопоставимы со ставками по жилищным кредитам с господдержкой, которые с 12% в апреле опустились до 7% в июне. Из-за отсутствия на рынке апартаментов льготной ипотеки в июне спрос восстанавливается слабее, чем в сегменте квартир, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, в первом полугодии было совершено 3,2 тыс. сделок в сегменте, что на 11% меньше год к году. Но, несмотря на значительное падение продаж в сегменте, интерес застройщиков к строительству апартаментов сохраняется из-за меньшего объема вложений в строительство, что дает большую прибыль по таким проектам, отмечает гендиректор ILM Иван Ивлиев. По его словам, порядок согласования разрешительной документации по строительству апартаментов гораздо проще, чем в жилом проекте. Также, продолжает эксперт, для таких проектов отсутствуют санитарно-эпидемиологические требования, что позволяет застройщику запроектировать лоты любой площади и конфигурации. Кроме того, в апарт-комплексах в отличие от жилых проектов не нужно строить социальную инфраструктуру. У покупателей, в свою очередь, апартаменты пользуются спросом из-за более низкого бюджета покупки. По данным компании-эксперта рынка, средний бюджет покупки апартаментов экономкласса составляет 5,7 млн руб., а квартир — 14,7 млн руб. За счет снижения спроса на апартаменты за последний квартал цены на них снизились на 3%, в то время как на квартиры, напротив, выросли на 5%, отмечает один из опрошенных экспертов. За последний год, продолжает он, цены на апартаменты увеличились, но не так значительно — всего на 6%, тогда как стоимость строящегося жилья выросла на 16%. Апартаменты так же популярны у инвесторов, так как при их меньшей цене стоимость сдачи в аренду сопоставима с квартирой, добавляет другой эксперт. Но в ближайшее время стоит ожидать трансформации этого формата, полагает один из экспертов рынка. По ее прогнозам, на рынок будут выходить в основном объекты с наименьшим бюджетом сделки, например в объектах редевелопмента существующих зданий. Такая тенденция уже наблюдается на рынке. В первом полугодии 2022 года в Москве начались продажи в 23 объектах реконструкции из старых гостиниц, общежитий и офисов, которые продаются по договору купли-продажи, а не ДДУ, хотя год назад рынок пополнился всего четырьмя такими проектами, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». В итоге, резюмируют аналитики, на долю проектов редевелопмента в сегменте апартаментов сейчас приходится 30% от общего объема предложения. Источник: Коммерсант

Иностранным конкурентам из сегмента люкс придется потесниться, но они и не против — некоторые сами, увы, расторгают договора аренды. Скоро Столешников и другие дорогие улицы и переулки Москвы мы, кажется, не узнаем — на месте вывесок Dolce & Gabbana, Prada, Louis Vuitton, Dior и других появятся малознакомые сочетания букв и слов. Это все амбициозные локальные бренды — они намерены заявить о себе, арендуя самые популярные (и дорогие) площадки в Москве. По словам одного из опрошенных эспертов, сейчас на центральных улицах Москвы арендных сделок с российскими компаниями намного больше, чем в мае-июне прошлого года. Некоторые бренды раньше торговали только онлайн, у каких-то были корнеры или небольшие шоурумы, в том числе в торговых центрах. Вот, например, известный бренд 12storeez «зашел» в Столешников переулок, хотя до этого у него были точки только в ТЦ. По сведениям одной из компаний-экспертов, в мае в Большом Козихинском (локация тоже люксовая — Патриаршие) открылся магазин Yuliawave — это бренд, который прежде торговал только онлайн. Среди других — первый собственный магазин косметики бренда Nude stories (не путать с магазином одежды Nude story), вот-вот откроется магазин Gate31, а также обувной Kickstown на Большой Дмитровке. По словам директора департамента торговой недвижимости ILM Ларисы Ереминой, скоро также откроется магазин одежды Sorelle в районе Патриарших прудов (раньше был только небольшой шоурум на Волхонке). Сейчас цены на аренду заметно ниже, чем в допандемийные времена — примерно на 30%. В зависимости от локации 1 кв. м аренды стоит от 35 тыс. до 150 тыс. рублей. В знаковых локациях цены вполне сопоставимы с атриумными зонами торговых центров. Места сейчас тоже больше, чем до пандемии: пустует 15% площадей (вместо 9%). Источник: Москвич Mag

Несмотря на общее падение спроса на строящееся жилье, в январе—апреле доля сделок по покупке сразу нескольких квартир выросла вдвое. Приток спроса обеспечили инвесторы на фоне ограничений вложений в покупку валюты, акций и облигаций, а также моратория на приобретение недвижимости в ЕС. Но из-за замедления темпов роста цен на жилье доходность таких инвестиций сократилась, предупреждают эксперты. Число оптовых сделок с жильем (покупка от трех квартир в одном жилом комплексе) в новостройках в старых границах Москвы в январе—апреле этого года выросло почти в два раза, до 980 сделок, подсчитали аналитики. Доля таких сделок от общего объема зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве выросла с 2,9% в 2021 году до 4,6%, в Новой Москве — с 1,4% до 2,2%, в Подмосковье — с 3,2% до 4,6%. Оптовые сделки с жильем как правило совершаются в инвестиционных целях, отмечают в bnMap.pro. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что основной объем таких покупок пришелся на март—апрель, после начала военной операции РФ на Украине и новой волны санкций. «Сильные экономические потрясения ассоциируются у людей со стремительной девальвацией рубля и скачком инфляции, что толкает их к скупке недвижимости в качестве защитного актива»,— отмечает госпожа Доброхотова. Кроме того, по ее словам, решение об инвестировании в строящееся жилье столичного региона могло быть вызвано мораторием на покупку недвижимости в ЕС гражданами РФ. Гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова добавляет, что из-за ограничений на покупку валюты и затруднений в работе биржи у инвесторов сократился выбор доступных инструментов. Рост инвестиционных сделок подтверждают и застройщики. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко говорит, что в январе—марте спрос на новостройки значительно превышал показатели прошлых лет, включая максимально успешные для рынка 2020–2021 годы. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов отмечает, что в первом квартале этого года в компании зафиксирован рост числа инвестиционных покупок на 10–15%. По его словам, инвестиционная активность подкреплялась трендом на сокращение объема предложения на рынке и по итогам года доля инвестиционных сделок года может увеличиться на 20%. Активность инвесторов в новостройки идет вразрез с общей ситуацией на рынке первичного жилья. Вследствие кризиса и повышения ставок по ипотеке после резкого скачка ставки ЦБ до 20% в начале марта, объем продаж в январе—апреле в новостройках Москвы упал на 5%, до 20,4 тыс. ДДУ год к году. В новой Москве спрос сократился на 5,7%, до 7,5 тыс. ДДУ, а в Подмосковье — на 6,8%, до 20,3 тыс. ДДУ, подсчитали в bnMap.pro. В мае тенденция продолжилась: по данным Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье за этот месяц было зарегистрировано на 49% меньше ДДУ, чем годом ранее. Сегодня инвестиции в новостройки не так прибыльны, как во время льготной ипотеки по 6,5% в 2020–2021 годах. Тогда это был способ преумножить средства, а сейчас основная задача таких покупок — защитить деньги от инфляции, отмечает партнер ILM Андрей Лукашев. В 2021 году эксперты оценивали, что из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев. Сейчас приобретение квартиры на этапе котлована принесет около 10–15% годовых до момента завершения строительства, подсчитал господин Лукашев. Это ниже, чем ожидаемая инфляция . По прогнозам ЦБ, в 2022 году инфляция достигнет 14–17% в годовом выражении. Рост цен на новостройки в Москве в последние месяцы сильно замедлился. По подсчетам Dataflat.ru, если по итогам 2021 года средняя стоимость строящегося жилья в городе выросла на 49%, до 296 тыс. руб., то по итогам мая этого года цены выросли на 7%, до 316 тыс. руб. за 1 кв. м год к году. В Новой Москве и Подмосковье средняя стоимость новостроек с мая 2021 года увеличилась на 28% и 27%, до 231 тыс. руб. и 169 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Олег Колченко ожидает, что сокращение предложения строящегося жилья поддержит уровень цен в перспективе. Источник: Коммерсант