Кадастровая стоимость недвижимости: как использовать с пользой для бизнеса

2025-01-20
1 комментария

Кадастровая стоимость недвижимости: как использовать с пользой для бизнеса

Кадастровая стоимость недвижимости важна для финансового планирования, налогообложения и инвестиционной деятельности.

Это не только база расчета налогов: кадастр влияет на рыночные стратегии собственников и потенциальных инвесторов.

Разбираемся, как рассчитать кадастровую стоимость и как учитывать ее при развитии бизнеса.

Что такое кадастровая стоимость недвижимиости

Кадастровая стоимость недвижимости — это оценка стоимости объектов недвижимости, которую проводят уполномоченные государственные органы. Процедуру проводят для земли, зданий, сооружений различного типа, коммерческих и некоммерческих помещений, объектов в стадии строительства, гаражей и других видов недвижимости.

Процесс расчета кадастровой стоимости называется методом массовой оценки.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости используется для расчета налога на имущество и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она может отличаться от рыночной стоимости, так как устанавливается на основе методов массовой оценки. Это позволяет обеспечить определенный уровень стандартизации и упрощает процесс налогообложения.

Показатели кадастровой стоимости могут периодически меняться на фоне ситуации на рынке, в инфраструктуре и из-за других факторов.

Основные функции кадастровой стоимости:

Определение налоговой базы. На основе кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, что позволяет государству получать финансирование для социальных и инфраструктурных программ.
Оценка рыночной стоимости. Кадастровая стоимость может служить ориентиром для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, особенно на начальном этапе проверки цен.
Упрощение сделок с недвижимостью. Кадастровая стоимость помогает участникам оценивать сумму сделки, что ускоряет процесс купли-продажи.
Планирование бюджета и инвестиций. Для бизнеса и частных лиц знание кадастровой стоимости позволяет правильно планировать свои расходы и инвестиции.
Защита прав собственников. Кадастровая стоимость фиксирует официальный статус объекта недвижимости, что помогает защитить права собственника и уменьшает риск мошенничества.
Регулирование градостроительной политики. Госорганы используют кадастровую стоимость для планирования земельного использования и градостроительства.
Оценка состояния рынка. Кадастровая стоимость может использоваться для анализа изменений на рынке недвижимости и оценки влияния экономических условий.
Финансирование и кредитование. Банки и другие финансовые организации часто учитывают кадастровую стоимость при принятии решений об ипотечных кредитах и займах, что влияет на условия кредитования.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Устанавливается государством для расчета налогов и носит официальный характер Обновляется реже и может не соответствовать текущим рыночным условиям Кадастровая стоимость более формальна и стабильна	Отражает цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке Зависит от спроса и предложения, экономической ситуации и эмоциональных факторов Рыночная стоимость динамична и изменчива

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Вся информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Предоставив кадастровый номер или адрес объекта, можно также узнать:

Государственный орган, который заказал оценку (например, Росреестр или местная администрация).
Ф. И. О. эксперта или название компании-оценщика.
Дату официального утверждения отчета.

кадастровая стоимость 3

Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно онлайн:

Официальный сайт Росреестра. кадастровая стоимость 2

В личном кабинете на «Госуслугах» можно бесплатно запросить выписку из ЕГРН.

Электронный справочный сервис Росреестра.

кадастровая стоимость 4

Публичная кадастровая карта

кадастровая стоимость 1

Или офлайн:

МФЦ бесплатно предоставляет выписку из ЕГРН в течение 3 рабочих дней (только для Москвы).
Кадастровая палата или органы местного самоуправления.
Нотариус поможет узнать кадастровую стоимость при оформлении сделки с недвижимостью.
В некоторых случаях кадастровую стоимость можно найти в документах на собственность, таких как свидетельство о праве собственности.

Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости формируется на основе различных факторов и методик, что требует повышенного внимания к деталям.

Когда проводится

Кадастровая стоимость пересматривается в установленные законодательством сроки, обычно раз в несколько лет. Оценка может проводиться из-за изменений в законодательстве, касающемся налогообложения или кадастрового учета, или по запросу собственников.

Кто оценивает

Оценка осуществляется кадастровыми органами, такими как Росреестр и местные администрации. В некоторых случаях привлекаются лицензированные оценщики, которые могут проводить независимые оценки для повышения прозрачности процесса.

Что влияет на стоимость

Местоположение недвижимости и уровень развития инфраструктуры;

Тип недвижимости: жилая или коммерческая недвижимость оцениваются по-разному.
Состояние объекта: например, необходимость ремонта.

Рынок недвижимости: общие тенденции на рынке, такие как спрос и предложение, также оказывают значительное влияние на кадастровую стоимость.

Оценить перспективы помещения можно с помощью специальных сервисов. Например, решение для управления коммерческой недвижимостью от Сбера позволяет оценивать потенциал объектов прямо на карте, показывая проходимость, среднюю стоимость аренды, конкурентную среду и другие показатели.

Маргарита Трофимова, Директор департамента оценки компании ILM:

Основные факторы — это исходные данные по объекту, имеющиеся на момент оценки у экспертов, квалификация и опыт самих экспертов, новейшие подходы, методы и расчетная модель, применяемые для оценки.

Кроме того, рыночная информация по объекту должна быть доступна, проверяема, подходить по своим характеристикам для применения в расчетах, а у собственника должна быть возможность проверить и уточнить данные по объекту до утверждения результата.

Изменение кадастровой стоимости недвижимости

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости необходим для обеспечения справедливого налогообложения, которое позволяет избежать завышенных налоговых обязательств для собственников. Кроме того, регулярный пересмотр отражает изменения на рынке недвижимости, которые требуют актуализации цен. Также в некоторых регионах существуют обязательные сроки для пересмотра кадастровой стоимости.

Маргарита Трофимова, Директор департамента оценки компании ILM:

Методика определения кадастровой стоимости постоянно совершенствуется и улучшается. Например, в последние годы стал использоваться коэффициент экспликации для зданий, уточняющий назначение помещений, наличие технических и подземных площадей. Также при расчете стоимости земельных участков учитывается плотность застройки.

Снижение кадастровой стоимости возможно в следующих случаях:

Изменение ситуации на рынке недвижимости. Если рыночные цены на аналогичные объекты снизились.

Уменьшение функциональности. Если объект утратил часть своих эксплуатационных характеристик или требует значительного ремонта.
Ошибки в предыдущих оценках. Если была допущена ошибка при определении кадастровой стоимости.

Как изменить кадастровую стоимость

Собрать доказательства, подтверждающие необходимость снижения стоимости (отчеты о рыночной стоимости, акты о состоянии объекта и т. п.).

Направить заявление в кадастровый орган или местную администрацию с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости.

Дождаться решения органа.

Если решение не удовлетворяет, можно обжаловать его в судебном порядке.

Маргарита Трофимова, Директор департамента оценки компании ILM:

Собственники могут обратиться к государственным органам несколько раз — при опубликовании предварительных результатов и при уточнении данных после утверждения результатов. Также можно запросить расчет по конкретному объекту.

Только при условии использования всех возможностей досудебного урегулирования я рекомендую обращаться в суд. Часто вопрос коррекции стоимости может занять всего 1-2 месяца с получением существенного результата снижения кадастровой стоимости.

Источник: sberbusiness.live

←