21 сентября 2017 г. международная юридическая фирма Noerr и журнал Legal Insight провели бизнес-завтрак на тему: «Аренда коммерческой недвижимости: ставка на повышение», собравший более 50 юристов крупных российских и иностранных компаний из сфер ритейла, девелопмента, промышленного производства и др. На фоне умеренных темпов роста российской экономики 2017 год стал достаточно динамичным и позитивным для рынка коммерческой недвижимости. Для игроков рынка становится очевидным, что уже сейчас можно говорить о его постепенной стабилизации и восстановлении после кризиса 2015-2016 гг. В данной связи юристам компаний самое время «сверить часы» с актуальными изменениями законодательства, скорректировать существующие собственные арендные отношения, дать руководству необходимые рекомендации для стратегического планирования. Юрий Юдаков, директор компании ILM, консультанта в сфере коммерческой недвижимости, рассказал об актуальном положении дел на рынке недвижимости, в частности, складской и ритейл, поделился макроэкономическими прогнозами и профессиональными рекомендациями по выбору офисных помещений. Доклады экспертов практики «Инвестиции в недвижимость» Noerr носили максимально практический характер с приведением полезных ссылок, рекомендаций и формулировок на основе собственного опыта и анализа судебной практики. Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, на примере договора аренды подробно осветила актуальные изменения гражданского законодательства и характер развития судебной практики по спорным вопросам. Екатерина Калинина,старший юрист Noerr, поделилась рекомендациями, на что нужно в обязательном порядке обратить внимание при заключении договоров аренды,  учитывая новые правила корпоративных одобрений и регистрации, а также последние тенденции в согласовании арендных ставок. Особый интерес вызвало обсуждение дела «Связной Логистика vs Склады 104». Приглашенным гостем выступил адвокат АО «Связной Логистика», А.В. Тарабурин. Для дискуссии по спорному кейсу организаторы выбрали интересный формат интервью, в котором представитель  истца, отвечая на вопросы коллег Noerr и гостей бизнес-завтрака, рассказал о деталях дела и обосновал позицию своего доверителя. Подводя итоги обсуждения, руководитель практики д-р Томас Мундри высказал мнение, что «работая в России на протяжении 25 лет», он «наблюдает позитивные тенденции внедрения и использования лучших зарубежных практик в российском праве» и выразил надежду «на дальнейшую модернизацию гражданского законодательства».  

Переоценка кадастровой стоимости коммерческой недвижимости приобрела актуальность в связи с внесениями изменений в Налоговый кодекс в 2014 году. В соответствии с действующим законодательством налог на коммерческую недвижимость юридических лиц теперь рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Поскольку такой способ расчёта стоимости площади не является точным и обычно завышает реальный ценник на 20-30 %, встает вопрос о способах снятия необоснованной денежной нагрузки с бизнеса. Выход один - оспаривать кадастровую стоимость объекта. Стоит ли овчинка выделки? Прежде чем вступать в долгие финансово-правовые прения, стоит всё основательно взвесить и рассчитать, насколько сильно влияние налогового бремени для бюджета компании и на какую сумму его возможно сократить. Сведения о кадастровой стоимости объекта можно узнать при помощи платной услуги на информационном портале Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ). При незначительной разнице (7-10%)  начинать дело не имеет смысла, поскольку стоимость затраченных ресурсов окажется выше извлечённой выгоды. Бюджет на оспаривание кадастровой стоимости формируется из нескольких компонентов: рыночная оценка, юридическая консультация и судебная экспертиза. Даже при положительном решении в пользу собственника, издержки ему не возмещаются. Разница в уплаченных ранее налогах также не возвращается. Суд или Росреестр? Собственник вправе сам выбрать, в какой из государственных органов ему подать заявление о переоценке кадастровой стоимости – им может стать как непосредственно комиссия Росреестра, так и территориальный суд. Статистика показывает, что количество решений в пользу собственника в суде - куда более весомое. Отчасти это объясняется заинтересованностью Росреестра в дополнительных поступлениях в бюджет, суд же обычно беспристрастен. Время – не только деньги, но и налоги Если было принято решение оспаривать кадастровую стоимости недвижимости, то необходимо как можно быстрей собрать все необходимые бумаги и начать процесс. Налог рассчитывается исходя из цены, которая была установлена в текущем году, т.е. если в собственник подал иск в начале 2017 года, налог он заплатит по цене, установленной в 2016. Не исключено, что судебные разбирательства могут растянуться на несколько месяцев, поэтому оперативность, в данном случае, однозначно является главным преимуществом. С купой собственник платит за оценку дважды Существенную роль при рассмотрении дела в суде сыграет рыночная оценка, а точнее качество проведенной экспертизы. Даже мелкие недочеты в документах могут стать причиной отказа суда в пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому выбирать компанию-оценщика нужно тщательно и вдумчиво, а на её услугах лучше не экономить. Сарафанное радио в этом случае подскажет, к какой компании лучше обратиться, поскольку даже при обилии компаний в этом оценочном сегменте, их репутация как правило хорошо известна в кругах собственников. Оперативность реагирования, качество рыночной экспертизы и юридической консультации – играют в деле переоценки решающую роль. Не медлите и доверяйте профессионалам, тогда и кадастровая кабала останется в стороне.  

Цена объекта коммерческой недвижимости – вещь конкретная. Она формируется не из абстрактных категорий, а из определенных критериев: тип постройки, качество  ремонта, планировка, инфраструктура, транспортная доступность, благоустройство территории, престиж района. Чем выше качество объекта, тем выше цена, и объективных причин снижать её нет. Поэтому предложение об аренде офиса в «Москва-Сити» по цене помещения в старом административном здании - по меньшей мере, вызывает подозрения. Перечисляем основные пункты, которые могут влиять на ценообразование арендной ставки. Плохая транспортная доступность Офис – место постоянной циркуляции сотрудников и клиентов. Он должен быть доступен и удобен. Дорога от дома до офиса и обратно не должна превращаться  в экстремальное путешествие. Близость станций метро, остановок общественного транспорта, и дорожных развязок является существенным преимуществом, которое, конечно, не достанется арендатору бесплатно. Отсутствие парковки Ещё одна проблема, которая кроется за низкой арендной платой – парковочные места. Платная парковка или, в крайнем случае, её отсутствие потребуют дополнительных денежных вливаний сверх арендной ставки. При этом если проблему с оплатой парковочных мест ещё можно решить, то восполнить их отсутствие вряд ли представляется возможным. Эксплуатационные расходы Арендная ставка по факту лишь номинальная цифра. Реальные расходы на содержание офиса на деле окажутся несколько выше. Как правило, эксплуатационные расходы не зашиты в договор аренды. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, которые складываются из платы за горячую и холодную воду, электричество, газ и отопление. Отдельная статья расходов – интернет-провайдер, которые может оказаться монополистом и запрашивать непомерную цену за свои услуги. Предварительное ознакомление со счетами, которые оплачивали арендаторы, поможет решить эту проблему и заранее прикинуть, каковы окажутся реальные расходы на аренду офиса. "Если вы уже отмели все самые депрессивные варианты аренды и нашли на первый взгляд качественный офис, узнайте размер эксплуатационных расходов", - советует директор департамента исследований и анализа рынка компании ILM Екатерина Волкова. "Они могут оказаться выше, чем вы рассчитываете, по ряду причин. Во-первых, в здании может оказаться единственный и дорогой интернет-провайдер. Обычно такой провайдер, как и управляющая компания, является аффилированным лицом с собственником объекта. Такая ситуация чаще всего встречается на объектах класса С. Коммунальные платежи могут выставляться отдельно, и их размер будет отличаться каждый месяц, уточните этот нюанс заранее", - утверждает Екатерина. Качество ремонта Во сколько обойдется ремонт, в лучшем случае – отделка, офисного помещения – ещё один серьезный вопрос. Текущая крыша, трещины в стенах, проблемы с инженерными системами могут обойтись в сумму, существенно превышающую номинальную арендную ставку. Неблагоприятная инфраструктура  Близость бизнес центра к промышленным территориям или свалкам ощутимо снижает его стоимость, а, соответственно, и ценник на аренду свободных площадей. Вид на пустыри и запредельная концентрация загрязняющих веществ в воздухе отнюдь не способствуют созданию комфортного рабочего пространства. Ценовая политика на рынке коммерческой недвижимости довольно логична, чем комфортнее помещение, тем выше ставка. Арендуя офис за символическую плату, будь готовы принять вместе с помещением ещё и его проблемы.