- 2017-07-17
- 1 комментария
Цена объекта коммерческой недвижимости – вещь конкретная. Она формируется не из абстрактных категорий, а из определенных критериев: тип постройки, качество ремонта, планировка, инфраструктура, транспортная доступность, благоустройство территории, престиж района. Чем выше качество объекта, тем выше цена, и объективных причин снижать её нет. Поэтому предложение об аренде офиса в «Москва-Сити» по цене помещения в старом административном здании - по меньшей мере, вызывает подозрения. Перечисляем основные пункты, которые могут влиять на ценообразование арендной ставки.
Плохая транспортная доступность
Офис – место постоянной циркуляции сотрудников и клиентов. Он должен быть доступен и удобен. Дорога от дома до офиса и обратно не должна превращаться в экстремальное путешествие. Близость станций метро, остановок общественного транспорта, и дорожных развязок является существенным преимуществом, которое, конечно, не достанется арендатору бесплатно.
Отсутствие парковки
Ещё одна проблема, которая кроется за низкой арендной платой – парковочные места. Платная парковка или, в крайнем случае, её отсутствие потребуют дополнительных денежных вливаний сверх арендной ставки. При этом если проблему с оплатой парковочных мест ещё можно решить, то восполнить их отсутствие вряд ли представляется возможным.
Эксплуатационные расходы
Арендная ставка по факту лишь номинальная цифра. Реальные расходы на содержание офиса на деле окажутся несколько выше. Как правило, эксплуатационные расходы не зашиты в договор аренды. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, которые складываются из платы за горячую и холодную воду, электричество, газ и отопление. Отдельная статья расходов – интернет-провайдер, которые может оказаться монополистом и запрашивать непомерную цену за свои услуги. Предварительное ознакомление со счетами, которые оплачивали арендаторы, поможет решить эту проблему и заранее прикинуть, каковы окажутся реальные расходы на аренду офиса.
"Если вы уже отмели все самые депрессивные варианты аренды и нашли на первый взгляд качественный офис, узнайте размер эксплуатационных расходов", - советует директор департамента исследований и анализа рынка компании ILM Екатерина Волкова. "Они могут оказаться выше, чем вы рассчитываете, по ряду причин. Во-первых, в здании может оказаться единственный и дорогой интернет-провайдер. Обычно такой провайдер, как и управляющая компания, является аффилированным лицом с собственником объекта. Такая ситуация чаще всего встречается на объектах класса С. Коммунальные платежи могут выставляться отдельно, и их размер будет отличаться каждый месяц, уточните этот нюанс заранее", - утверждает Екатерина.
Качество ремонта
Во сколько обойдется ремонт, в лучшем случае – отделка, офисного помещения – ещё один серьезный вопрос. Текущая крыша, трещины в стенах, проблемы с инженерными системами могут обойтись в сумму, существенно превышающую номинальную арендную ставку.
Неблагоприятная инфраструктура
Близость бизнес центра к промышленным территориям или свалкам ощутимо снижает его стоимость, а, соответственно, и ценник на аренду свободных площадей. Вид на пустыри и запредельная концентрация загрязняющих веществ в воздухе отнюдь не способствуют созданию комфортного рабочего пространства.
Ценовая политика на рынке коммерческой недвижимости довольно логична, чем комфортнее помещение, тем выше ставка. Арендуя офис за символическую плату, будь готовы принять вместе с помещением ещё и его проблемы.
