Елена Варламова В рубрике «Вопрос недели» эксперты из разных сфер бизнеса отвечают на вопросы наших читателей — предпринимателей со всей России. Сегодня директор департамента оценки компании ILM Маргарита Трофимова расскажет, как можно использовать помещение свободного назначения.   Александр Воронов,  г. Санкт-Петербург Помогите разобраться, как бизнесмену можно использовать помещение свободного назначения?     Маргарита Трофимова ,  директор департамента оценки компании ILM Определение «помещение свободного назначения» не является юридическим термином. Этим словосочетанием изначально пользовались собственники помещений и брокеры, которые, выставляя объект на продажу или в аренду, хотели расширить круг потенциальных инвесторов или арендаторов. Со временем данный термин стал использоваться шире, им стали пользоваться консультанты и оценщики недвижимости.   Помещения свободного назначения чаще всего имеют свободную планировку, сдаются или продаются без отделки или с устаревшей отделкой, требующей замены. Это могут быть помещения, расположенные на первых этажах зданий, или отдельно стоящие здания.   Как правило, у каждого помещения есть вариант наилучшего использования, которое может принести владельцу максимальный доход. При этом такое использование должно быть юридически допустимо и физически возможно. Можно просчитать несколько вариантов и выбрать наиболее эффективный.   Единственным юридическим ограничением при выборе использования помещения может быть разрешенное использование земельного участка, на котором расположено здание. Данный факт обязательно надо учитывать.   Выбирая вид использования помещения, нужно исходить из его географических характеристик:   местоположение,   пешеходная и транспортная доступность,   удобство доступа.   Не меньшее значение имеют физические характеристики:   этаж,   площадь,   высота потолков,   планировочные решения.   Помещения свободного назначения отличаются от других типов помещений тем, что юридически и физически их можно использовать по-разному.   В помещении свободного назначения можно разместить:   магазин,   офис,   кафе,   склад. Источник: СБЕР Бизнес Live

Оценка коммерческой недвижимости важна для бизнеса, который хочет знать стоимость своих активов. Без нее рискованно проводить любые операции с объектом: можно потерять деньги или упустить выгодные возможности. Рассказываем, что включает процесс оценки, когда она необходима и как избежать ошибок при ее проведении. Эксперт: Маргарита Трофимова, д иректор департамента оценки компании ILM Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна Оценка коммерческой недвижимости — это процесс определения ее рыночной стоимости, которая зависит от расположения и состояния объекта, от рыночной конъюнктуры и многих других факторов. Основные цели проведения оценки коммерческих помещений: Купля-продажа: определение реальной стоимости недвижимости. Аренда: определение рыночной арендной ставки при сдаче помещений. Предварительную оценку можно провести с помощью специальных сервисов. Например, решение для коммерческой недвижимости позволяет оценить ликвидность и потенциал сдаваемых в аренду локаций, а также сформировать аналитические отчеты, которые будут полезны во время переговоров. Кредитование под залог : банки требуют оценку при оформлении кредита. Учет: внесение объектов на баланс или их переоценка. Привлечение инвестиций: увеличение привлекательности для инвесторов. Приватизация: оценка для выкупа помещения у Департамента городского имущества. Споры: разрешение экономических конфликтов. Какой бывает оценка недвижимости Существует несколько основных видов оценки, каждый служит своей цели и применяется в зависимости от обстоятельств: Рыночная. Определяет цену, за которую объект можно продать на рынке. Инвестиционная. Рассчитывается потенциальная доходность объекта для инвесторов. Кадастровая. Устанавливается государством для расчета налогов на имущество. Ликвидационная. Показывает, сколько можно получить при срочной продаже объекта. Балансовая. Используется для отражения стоимости недвижимости в бухучете компании. Страховая. Необходима для определения суммы страхового возмещения в случае ущерба. Особенности оценки коммерческой недвижимости Бизнес рассматривает самые разные объекты недвижимости согласно своим целям и задачам. Самые распространенные: Офисы: классы А, B, C. Торговые площади: магазины, торговые центры. Производственные помещения: склады, цеха. Гостиницы и отели. Земельные участки. Каждый вид недвижимости имеет свои характеристики, оценка зависит от множества параметров. Офисные здания Важны местоположение, инфраструктура, общая и арендуемая площади, а также состояние территории , интерьеров и систем инженерного оборудования. Состояние рынка аренды и спрос на офисные площади в конкретном районе также могут значительно влиять на стоимость. Торговые площади Ключевые параметры для оценки — показатели посещаемости, конверсии , среднего чека . Кроме того, учитывают состав арендаторов, их финансовую устойчивость, известность линейки представленных брендов. Важны и такие факторы, как наличие парковки и доступность, поскольку это напрямую влияет на поток клиентов и рентабельность бизнеса. Складские и производственные помещения Требуют анализа структуры затрат, связанных с эксплуатацией и логистическими возможностями. Решающую роль играют и такие параметры, как высота потолков, наличие погрузочных рамп, лифтов, близость к основным транспортным магистралям. Гостиницы и объекты общественного назначения Важно учитывать не только физические характеристики, но и финансовые показатели, такие как загрузка, средняя цена номера, количество постоянных клиентов. Оценка таких объектов включает в себя необходимость анализа объектов конкурентов и отрасли. Во всех случаях важный аспект оценки — учет текущих и прогнозируемых рыночных условий. Это требует от оценщика глубоких знаний в области экономики и трендов в недвижимости. Кроме того, важно следить за изменениями налогового и правового регулирования, поскольку они могут существенно повлиять на стоимость коммерческих объектов. Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM:  Важный момент — актуализация оценки. Как правило, собственники коммерческой недвижимости обновляют данные о рыночной стоимости при значительном изменении тенденций на рынке недвижимости, а также когда появляются новые обстоятельства при использовании объекта или требования об обязательном наличии в составе документации актуального отчета об оценке. Так, большинство зданий, помещений, земельных участков подлежат оценке неоднократно в течение всего срока эксплуатации.   Подходы к оценке нежилых помещений Для оценки коммерческой недвижимости применяются три основных метода: Сравнительный метод. Самый универсальный и простой, который заключается в анализе цен аналогичных объектов на рынке. Но имеет ряд ограничений. Сравнивать можно объекты, схожие по площади, расположению и функциональному назначению. Доходный метод. Этот подход чаще всего используется инвесторами, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. Тут главными параметрами выступают ликвидность, окупаемость и доходность. Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть продан по цене, близкой к рыночной. А окупаемость и доходность позволяют оценить недвижимость в отношении к годовому арендному потоку, и наоборот. Затратный метод. Применяется в оценке складской и производственной недвижимости, а иногда и торговой. Заключается в оценке стоимости объекта на основе определения всех необходимых затрат на его строительство и согласование. Это позволяет понять, насколько целесообразно вкладываться в строительство нового объекта по сравнению с приобретением существующего. В некоторых ситуациях оценка недвижимости может проводиться сразу несколькими методами. Например, можно использовать сравнительный для определения возможной арендной ставки и доходный для оценки окупаемости готового арендного бизнеса. Как проходит оценка недвижимости Оценку недвижимости может проводить оценочная компания (юридическое лицо) или частное лицо, имеющее лицензию. Деятельность оценщиков регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM: Для проведения оценки привлекаются частнопрактикующие оценщики (ЧПО) либо компании, в штате которых работают не менее двух оценщиков, отвечающих всем требованиям законодательства об оценочной деятельности. Среди требований к оценщикам — сдача квалификационного экзамена по направлению оценки недвижимости (раз в 3 года), наличие членства в СРО оценщиков, страхование профессиональной деятельности. Оценщик анализирует различные виды стоимости недвижимости, которые можно разделить на четыре категории: Рыночная стоимость. Цена, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Оценка осуществляется на основе среднерыночных цен на аналогичные объекты. Кадастровая стоимость. Устанавливается в результате государственной кадастровой оценки и определяется с помощью массовой оценки или индивидуально для каждого объекта. Учитывается в вопросах налогообложения. Ликвидационная стоимость. Это цена, по которой объект можно продать в кратчайшие сроки, в среднем за пару месяцев. Она всегда ниже рыночной, а при оценке учитываются обстоятельства, побуждающие владельца продавать объект так быстро. Инвестиционная стоимость. Цифра, интересующая инвесторов, которые хотят четкого понимания, какой объект приносит доход. Инвестиционная стоимость, как правило, выше рыночной, так как включает будущую прибыль. Процесс оценки недвижимости может занять от одного дня до месяца, в зависимости от специфики объекта и запроса. Можно выделить несколько основных этапов. Постановка задачи на оценку Заказчик обращается к оценщику с объяснением целей оценки. Специалист запрашивает необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт объекта, а также информацию, удостоверяющую личность заказчика. Подписание договора После определения задачи и получения документов стороны подписывают договор на оценку. В нем должны быть указаны основные моменты: цель оценки, описание объекта, вид определяемой стоимости, размер вознаграждения оценщика и информация о страховании его ответственности. Сбор информации Оценщик выезжает на объект, проводит его осмотр, фотографирует и проверяет соответствие реального состояния с данными БТИ. Также он фиксирует выявленные дефекты и задает дополнительные вопросы заказчику, чтобы уточнить специфические детали использования объекта. Расчет стоимости На этом этапе специалист выбирает метод оценки и проводит необходимые расчеты. Все применяемые формулы и методы отражаются в итоговом отчете. Учет условий Для коммерческой недвижимости особенно важным является анализ рыночных условий и факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Например, потенциальная доходность, инфраструктура, юридическая обремененность и др. Составление итогового отчета Специалист формирует итоговый отчет, в котором фиксируется вся собранная информация, методы оценки и итоговая стоимость недвижимости. Отчет должен быть четким и понятным, а также содержать обоснования выбранного метода расчетов. Маргарита Трофимова,  директор департамента оценки компании ILM: При оценке коммерческой недвижимости могут возникнуть сложности, если отсутствуют: документация на объект оценки, информация, позволяющая идентифицировать объект, а также достоверная рыночная информация для проведения необходимых расчетов. В случае отсутствия у оценщика необходимого опыта либо при непредоставлении существенной для идентификации объекта информации оценщик может отказаться от проведения работы, даже при наличии подписанного договора на оценку. Отчет об оценке: что в нем должно быть В итоговом отчете должны быть отображены: дата составления и порядковый номер отчета, описание объекта, цель оценки и основание для ее проведения, сведения об оценщике и заказчике, применяемые стандарты оценки, источники данных, методология оценки, итоговая стоимость объекта, дата определения стоимости. К отчету обязательно прикрепляется пакет документов с характеристиками объекта и дополнительными сведениями, имеющими значение для итогов оценки. Отчет может быть бумажным или электронным. Бумажный должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица. Электронный отчет необходимо подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью ( УКЭП ). Источник: Сбер Бизнес Live

С 6 мая 2024 г. Андрей Лукашев назначен генеральным директором ООО “Ай-Эл-Эм Эдвайзорс”. Кадровое назначение связано с реализацией новой стратегии бизнеса. Андрей Викторович сфокусируется на дальнейшей коммерческой эффективности деятельности компании и развитии новых направлений.