- 2013-10-07
- 1 комментария
Общий объем рынка складских площадей в России в настоящее время превышает 11 млн. кв. м. Основная доля предложения сконцентрирована в московском регионе - около 60 %, а также в Петербурге и Ленинградской области. На другие города России приходится 23 % от общего фонда складских площадей.
Текущую ситуацию по состоянию и перспективам рынка складов в регионах прокомментировал Руководитель Департамента складской недвижимости компании ILM - Михаил Агарунов: "Ситуация с арендой складских помещений в регионах Российской Федерации некоторым образом отличается от того, что происходит на Московском рынке складской недвижимости.
Региональный рынок отстает от Московского в развитии на несколько лет – как в ценовом, так и в качественном отношении. На столичном, уже сформировавшемся рынке, требования, предъявляемые к складам, достаточно жесткие, так как спрос во многом формируют западные компании, чьи представительства находятся в Москве. В регионах же превалирует строительство объектов класса B и качество вводимых в эксплуатацию объектов складской недвижимости не всегда соответствует ожиданиям арендаторов. По крайней мере, такая ситуация наблюдалась до недавнего времени.
К примеру, на рынке складской недвижимости Екатеринбурга существовал лишь один спекулятивный проект класса А, компании «Евразия Логистик». Другие современные склады строились под собственные нужды и изначально не сдавались в аренду. Решение о строительстве ''под себя'' было продиктовано, в основном, отсутствием в регионе качественных площадок под логистику. Лишь только в 2012 году появился реальный конкурент логистическому парку Пышма (компания Евразия Логистик) - это складской комплекс Новокольцовский. Тем не менее, мы наблюдаем наметившуюся положительную тенденцию. Сегодня, оправившись от последствий кризиса и почувствовав образовавшийся стабильный спрос на класс А, девелоперы возобновили поиск площадок под размещение спекулятивных складов в Екатеринбурге. Так, о своих планах строительства логистического парка заявляет ПНК Групп, а на дублёре Сибирского тракта разрабатывается проект инвестиционной компанией.
Еще одним принципиальным моментом является отличие в формировании арендных ставок. В Московском регионе подавляющее большинство арендаторов качественных складов оплачивают аренду по схеме «triplenet». Смысл схемы раскрывает её название. «Тройная чистая арендная ставка». Это арендная ставка, очищенная от трeх основных видов дополнительных затрат – налогов (НДС, налог на землю, налог на имущество), эксплуатационных расходов, то есть затрат на обслуживание здания, и коммунальных платежей. Понятие «triple net» пришло к нам с запада и действует в столичном регионе с момента выхода на рынок первых профессиональных девелоперов. Не секрет, что основной целью девелопера является создание высококлассного, ликвидного продукта, который будет первым востребован на рынке со стороны институциональных инвесторов. Инвесторам, в первую очередь, важна прозрачность и уровень чистого операционного дохода от сдачи площадей в аренду, который невозможно прогнозировать при использовании схемы “всё включено”.
В Екатеринбурге, как правило, оплата аренды осуществляется по схеме «всё включено». В общую сумму уже включены и чистая прибыль собственника, и затраты на обслуживание комплекса, и платежи за коммунальные услуги.
Если судить по планам крупных девелоперов, строительство новых логистических центров самого высокого уровня в регионах России рассматривается как приоритетное направление их деятельности. Появление большего количества новых складских комплексов в регионах РФ значительно расширит область действия крупных западных торговых и производственных сетей, не говоря уже о российских компаниях"
В целом, аналитики консалтинговых компаний отмечают, что рынок складской недвижимости регионов по сравнению с рынком Москвы и Московской области развит достаточно слабо. Здесь превалируют в основном складские комплексы класса B и С. Тем не менее, в связи с ростом спроса на качественные складские объекты со стороны крупнейших торговых и производственных операторов, продолжится развитие качественной логистики в регионах.
