В сравнении с большинством других классических методов инвестирования, покупка арендного бизнеса – дело не только выгодное, но вместе с тем тонкое и непростое. Раскладываем по полочкам все этапы и стадии. Подбор объекта Основа основ инвестиционного бизнеса – сумма. Определитесь, сколько Вы готовы вложить. Не нужно выскребать последние деньги из карманов, но и пятью копейками в этом сегменте не обойдется. Стоит учитывать, что недвижимость – инвестиция долгого дыхания, и объект окупится только за 13-15 лет эксплуатации при условии стабильного арендного дохода. Поэтому прежде чем оправлять деньги в работу, стоит установить баланс и выделить оптимальную сумму, отсутствие которой не причинит вреда кошельку владельца. Ещё один базис касается представлений будущего инвестора о прекрасном. Офисная недвижимость, торговая, жилая или всё-таки складская? С каким типом будет удобнее всего работать? Коммерческая недвижимость - это самое общее название, в каждом сегменте свои тренды, особенности и тонкости. Поэтому выбирайте, что ближе и переходите к непосредственному выбору объекта. Сумма и тип недвижимости представляют собой фундамент для будущих критериев. Именно исходя из них определяется площадь объекта, локация, доходность,готовность объекта к сдаче, наличие действующих и потенциальных арендаторов, уровень востребованности, конкурентная обстановка. Проверка документов Когда объект выбран, наступает пора проверить его юридическую «чистоту». На этом этапе может всплыть много нюансов, в том числе и «не совместимых с жизнью».Проверке подлежит, как сам объект, точнее - законность постройки и соответствие занимаемой земле, права собственности, регистрация, так и его собственник. Банкротство или же розыск владельца, притязания на объект родственников и судебных приставов, будут существенными препятствиями для оформления сделки. Часть рисков можно устранить при помощи собственника, например, привести документы в порядок, собрать все справки и выписки, а вот с незаконностью постройки вряд ли что-то можно сделать. Грамотная юридическая проверка позволяет избежать покупки неликвидного объекта и гарантирует законность сделки.   Оформление сделки Реализация этого этапа начинается с консультации юристов и бухгалтеров, которые помогут определить схему приобретения. Необходимо определить систему оплаты, собрать документы, зарегистрировать право собственности, поставить объект на учет и выбрать систему налогообложения, а при необходимости, которая в связи с актуальными изменениями в законодательстве возникает всё чаще, оспорить кадастровую стоимость. Управление объектом Объект, приобретенный для получения дохода, требует грамотного и комплексного управления. На этой стадии новоиспеченный владелец может в полной мере ощутить все тяжести бремени собственности. Вопросы по эксплуатации объекта, ремонту или реставрации,а также выстраивание взаимоотношений с арендаторами, решение конфликтных ситуаций, планирование стратегии по оптимизации площадей, профилированию объекта и максимизации прибыли – теперь целиком и полностью находятся в зоне ответственности нового собственника. В инвестиционном бизнесе важно не только черпать доход из существующих ресурсов, но и создавать новые или, по крайней мере, модернизировать старые. Рынок коммерческой недвижимости развивается стремительно, так, например, привычное офисное пространство расширяется и преобразуется, набирают популярность коворкинги, эко-офисы, МФК, «гибкие» офисы и так далее. В конкурентной борьбе побеждает тот арендодатель, который сможет предложить не только стол, стул и четыре стены, но и особенную и комфортную среду. Эта же модель применима и к другим сегментам: складской, жилой, и торговой недвижимости. Профилирование, выстраивание индивидуальной стратегии развития объекта повышает его конкурентоспособность и как следствие – его доходность.

Почему единственным сегментом инвестиционного рынка, не запятнавшим свою репутацию, остается недвижимость? «Большая чистка» (или – Банковский террор) С середины 2013 года Центробанк начал «чистку» банковской сферы, результаты который не заставили себя ждать - из системы выбыл каждый третий банк. Согласно последним данным портала banki.ru в период с 1991 по 2017 год своё существование прекратили 2576 банков. Физические лица в таком случае более или менее застрахованы федеральным законом №177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря 2003 года, в соответствии с которым государство гарантирует сохранность вклада, размер которого не превышает  1 400 000 рублей. Для юридических лиц эта сумма – фактически капля в море. Зыбкости и нестабильности инвестиционной почвы способствуют законы об ограничении иностранного капитала, заморозки счетов в иностранных банках, санкции и прочие политические перипетии. В таких условиях строить прогнозы очень сложно, а точнее – невозможно. К примеру, отзыв лицензии у преуспевающего банка «Югра», который функционировал с 1990 года – не предсказывал ровным счетом никто. Согласно рейтингу ЦБ РФ от 2016 года «Югра» занимал 32 место в топе ста самых надежный российских банков. Спустя год банк, который кредитовал в основном юридических лиц и отличался стабильным ростом своих активов – оказался в «черном» списке. Нет сомнений, что в этой ситуации задействовано политическое лобби и история выходит далеко за пределы финансовых показателей банка. Стабильность нам только снится Сменяющие друг друга политические режимы и экономические системы только усиливают ценность недвижимости, как ликвидного и надежного финансового актива. Только в новейшей истории России можно выделить три острых кризисных периода: после дефолта 1998 года последовал мировой финансовый кризис 2008 года, затем – валютный кризис 2014-2015 года. Российский рубль наравне с южно-африканским рэндом, турецкой лирой, мексиканским и колумбийским песо, является самой волатильной (изменчивой) валютой в мире. В стране, где за одно столетие меняются два диаметрально противоположных политических режима, планировать долгосрочные финансовые проекты, по меньшей мере – сизифов труд. Доходность акций и облигаций российских компаний является чем-то из области фантастики. В случае со среднесрочными и долгосрочными инвесторами размер дивидендов существенно нивелируется, так как их выплата лишь перекрывает убытки от изменения курса акций. Стабильного дохода ожидать не приходится даже в случае поддержки организации государством, а риск остаться наедине с неликвидными бумажками очень велик. Режим уходит – здание остается Безусловно, недвижимость - не панацея и не «золотая антилопа» нашего времени. Однако из всех доступных для инвестиций сегментов она является самым надежным.   Политические изменения существенного трансформировали рынок недвижимости лишь однажды. В этом году исполнилось сто лет с момента захоронения не только частной собственности, но и всех принципов рыночной экономики. Раскулачивание, национализация и уплотнение – являлись важнейшей частью проводимой большевиками политики с целью создания социалистического государства. Революция оставила после себя выжженное поле, на котором в 90-е годы пришлось строить бизнес-структуры буквально с нуля. После советской власти не выжило ни одно частное предприятие, а недвижимость уцелела. «Даниловская мануфактура», «Большевик», «Фабрика Станиславского» пережили  революцию, Великую Отечественную Войну, перестройку и являются сейчас престижными деловыми ареалами. Изменяется стиль потребления: на места некогда популярных домов быта приходят барбершопы, бакалеи сменяются экобазарами, но потребность в недвижимости продолжает неуклонно расти. В кризисный период можно ожидать падения прибыли в результате банкротства арендаторов или снижения спроса на коммерческую недвижимость в целом. Но вследствие цикличности рынка доходность объекта после спада не только восстановится, но ещё и повысится.

Неустойчивость экономической ситуации и зыбкость пенсионного законодательства снижают шансы на получение достойного дохода в старости. Государство стимулирует граждан на создание индивидуального капитала и в тоже время снимает с себя ответственность за его сохранность. Подогревают эту проблему и разговоры о повышении пенсионного возраста. Согласно данным аналитического центра при Правительстве, в России работает одна треть людей пенсионного возраста. Как свидетельствуют данные ФОМ, их доля будет продолжать неуклонно расти: 76% россиян планируют продолжать работать на пенсии, чтобы хоть как-то оставаться на плаву. Помимо заработной платы, существует не так много надежных средств увеличивать своё благосостояние. Банки помогут на пенсии? В среднем, процент по вкладу в банках, которые являются лидерами на российском рынке, не превышает 5,5%. Доходность вклада в лучшем случае покроет уровень инфляции, но о приращении капитала говорить не приходится. В маленьких банках, которые были созданы недавно и ещё не успели создать себе репутацию, уровень ставки, как правило, гораздо выше и доходит до 8-9%. Вопрос в том, как долго они смогут продержаться на рынке. Согласно данным портала banki.ru в период с 1991 по 2017 год своё существование прекратили 2574 банков. А пенсионный фонд? По сведениям Пенсионного фонда РФ, средний размер пенсии в России - примерно 13 700 руб., что составляет около 40% от среднего заработка. Попытаться увеличить будущую пенсию можно при помощи перевода накопительной части в Негосударственные пенсионные фонды (НПФ).  Однако за недолгий период своего существования они уже успели дискредитировать себя. Инвестиции вкладчиков в убыточные проекты – не самое страшное, что может случиться. Каждый год более тысячи граждан обращаются с претензией по незаконному переводу средств из государственного пенсионного фонда в коммерческий. При этом за последние 3,5 года в столице лишь 14 договоров были признаны недействительными. Стабильный механизм защиты накопительных пенсий как от опрометчивых решений НПФ, так и от мошенников, ещё не сформировался. Хороший вариант – арендный бизнес. По статистике 35% собственников недвижимости, получающих арендный доход, это люди пенсионного возраста. И это число растет. Почему арендный бизнес так привлекает инвесторов, которые заботятся о своем доходе в будущем? Вопрос безопасности вложений особенно актуален, когда речь идет о долгосрочных инвестиция с расчетом на получение дохода в течение длительного периода (10 и более лет). В нашей стране недвижимость считается одним из самых надежных методов инвестирования. При грамотном подходе к выбору и приобретению объекта отсутствует риск потери права в отличие от других популярных методов инвестирования. Инвестиции в недвижимость, в частности коммерческую, ориентированы не только на сохранение, но и на увеличение капитала. Арендный бизнес при долгосрочном рассмотрении самый стабильный с точки зрения получения дохода метод инвестирования. Он наименее подвержен кризисным изменениям и имеет способность восстанавливать доходность со стабилизацией экономики. Долговечность и прозрачная система наследования. Думая об обеспеченной старости люди, как правило, задумываются и о последующих поколениях. Недвижимость не только даст вам возможность вести активный, полный приятных впечатлений образ жизни в любом возрасте, но и гарантирует безбедное существование детей и внуков. Победа над инфляцией. Инфляция будет влиять на ставки по вкладам и пенсионным сбережениям, и не всегда в пользу вкладчика. Торговые помещения, бизнес центры, особняки и любые помещения, которые можно использовать для коммерческий целей, обеспечивают не только сохранность капитала и покрытие инфляции, но и приносят стабильный доход. Представьте: Доход человека пенсионного возраста, владеющего объектом площадью всего 350 м2, который арендует магазин «Магнит» – 700 000 руб. в месяц. Как думаете, беспокоит ли его закон об увеличении пенсионного возраста, новые коэффициенты расчета пенсионных накоплений или перечень прогоревших негосударственных пенсионных фондов? Инвестируйте в коммерческую недвижимость и обеспечьте себе стабильное будущее!