- 2017-11-08
- 1 комментария
В сравнении с большинством других классических методов инвестирования, покупка арендного бизнеса – дело не только выгодное, но вместе с тем тонкое и непростое. Раскладываем по полочкам все этапы и стадии.
Подбор объекта
Основа основ инвестиционного бизнеса – сумма. Определитесь, сколько Вы готовы вложить. Не нужно выскребать последние деньги из карманов, но и пятью копейками в этом сегменте не обойдется. Стоит учитывать, что недвижимость – инвестиция долгого дыхания, и объект окупится только за 13-15 лет эксплуатации при условии стабильного арендного дохода. Поэтому прежде чем оправлять деньги в работу, стоит установить баланс и выделить оптимальную сумму, отсутствие которой не причинит вреда кошельку владельца.
Ещё один базис касается представлений будущего инвестора о прекрасном. Офисная недвижимость, торговая, жилая или всё-таки складская? С каким типом будет удобнее всего работать? Коммерческая недвижимость - это самое общее название, в каждом сегменте свои тренды, особенности и тонкости. Поэтому выбирайте, что ближе и переходите к непосредственному выбору объекта.
Сумма и тип недвижимости представляют собой фундамент для будущих критериев. Именно исходя из них определяется площадь объекта, локация, доходность,готовность объекта к сдаче, наличие действующих и потенциальных арендаторов, уровень востребованности, конкурентная обстановка.
Проверка документов
Когда объект выбран, наступает пора проверить его юридическую «чистоту». На этом этапе может всплыть много нюансов, в том числе и «не совместимых с жизнью».Проверке подлежит, как сам объект, точнее - законность постройки и соответствие занимаемой земле, права собственности, регистрация, так и его собственник. Банкротство или же розыск владельца, притязания на объект родственников и судебных приставов, будут существенными препятствиями для оформления сделки. Часть рисков можно устранить при помощи собственника, например, привести документы в порядок, собрать все справки и выписки, а вот с незаконностью постройки вряд ли что-то можно сделать. Грамотная юридическая проверка позволяет избежать покупки неликвидного объекта и гарантирует законность сделки.
Оформление сделки
Реализация этого этапа начинается с консультации юристов и бухгалтеров, которые помогут определить схему приобретения. Необходимо определить систему оплаты, собрать документы, зарегистрировать право собственности, поставить объект на учет и выбрать систему налогообложения, а при необходимости, которая в связи с актуальными изменениями в законодательстве возникает всё чаще, оспорить кадастровую стоимость.
Управление объектом
Объект, приобретенный для получения дохода, требует грамотного и комплексного управления. На этой стадии новоиспеченный владелец может в полной мере ощутить все тяжести бремени собственности. Вопросы по эксплуатации объекта, ремонту или реставрации,а также выстраивание взаимоотношений с арендаторами, решение конфликтных ситуаций, планирование стратегии по оптимизации площадей, профилированию объекта и максимизации прибыли – теперь целиком и полностью находятся в зоне ответственности нового собственника.
В инвестиционном бизнесе важно не только черпать доход из существующих ресурсов, но и создавать новые или, по крайней мере, модернизировать старые. Рынок коммерческой недвижимости развивается стремительно, так, например, привычное офисное пространство расширяется и преобразуется, набирают популярность коворкинги, эко-офисы, МФК, «гибкие» офисы и так далее.
В конкурентной борьбе побеждает тот арендодатель, который сможет предложить не только стол, стул и четыре стены, но и особенную и комфортную среду. Эта же модель применима и к другим сегментам: складской, жилой, и торговой недвижимости. Профилирование, выстраивание индивидуальной стратегии развития объекта повышает его конкурентоспособность и как следствие – его доходность.
