- 2017-10-23
- 1 комментария
Почему единственным сегментом инвестиционного рынка, не запятнавшим свою репутацию, остается недвижимость?
«Большая чистка» (или – Банковский террор)
С середины 2013 года Центробанк начал «чистку» банковской сферы, результаты который не заставили себя ждать - из системы выбыл каждый третий банк. Согласно последним данным портала banki.ru в период с 1991 по 2017 год своё существование прекратили 2576 банков.
Физические лица в таком случае более или менее застрахованы федеральным законом №177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря 2003 года, в соответствии с которым государство гарантирует сохранность вклада, размер которого не превышает 1 400 000 рублей. Для юридических лиц эта сумма – фактически капля в море.
Зыбкости и нестабильности инвестиционной почвы способствуют законы об ограничении иностранного капитала, заморозки счетов в иностранных банках, санкции и прочие политические перипетии. В таких условиях строить прогнозы очень сложно, а точнее – невозможно. К примеру, отзыв лицензии у преуспевающего банка «Югра», который функционировал с 1990 года – не предсказывал ровным счетом никто. Согласно рейтингу ЦБ РФ от 2016 года «Югра» занимал 32 место в топе ста самых надежный российских банков. Спустя год банк, который кредитовал в основном юридических лиц и отличался стабильным ростом своих активов – оказался в «черном» списке. Нет сомнений, что в этой ситуации задействовано политическое лобби и история выходит далеко за пределы финансовых показателей банка.
Стабильность нам только снится
Сменяющие друг друга политические режимы и экономические системы только усиливают ценность недвижимости, как ликвидного и надежного финансового актива. Только в новейшей истории России можно выделить три острых кризисных периода: после дефолта 1998 года последовал мировой финансовый кризис 2008 года, затем – валютный кризис 2014-2015 года.
Российский рубль наравне с южно-африканским рэндом, турецкой лирой, мексиканским и колумбийским песо, является самой волатильной (изменчивой) валютой в мире. В стране, где за одно столетие меняются два диаметрально противоположных политических режима, планировать долгосрочные финансовые проекты, по меньшей мере – сизифов труд.
Доходность акций и облигаций российских компаний является чем-то из области фантастики. В случае со среднесрочными и долгосрочными инвесторами размер дивидендов существенно нивелируется, так как их выплата лишь перекрывает убытки от изменения курса акций. Стабильного дохода ожидать не приходится даже в случае поддержки организации государством, а риск остаться наедине с неликвидными бумажками очень велик.
Режим уходит – здание остается
Безусловно, недвижимость - не панацея и не «золотая антилопа» нашего времени. Однако из всех доступных для инвестиций сегментов она является самым надежным. Политические изменения существенного трансформировали рынок недвижимости лишь однажды. В этом году исполнилось сто лет с момента захоронения не только частной собственности, но и всех принципов рыночной экономики. Раскулачивание, национализация и уплотнение – являлись важнейшей частью проводимой большевиками политики с целью создания социалистического государства. Революция оставила после себя выжженное поле, на котором в 90-е годы пришлось строить бизнес-структуры буквально с нуля. После советской власти не выжило ни одно частное предприятие, а недвижимость уцелела. «Даниловская мануфактура», «Большевик», «Фабрика Станиславского» пережили революцию, Великую Отечественную Войну, перестройку и являются сейчас престижными деловыми ареалами.
Изменяется стиль потребления: на места некогда популярных домов быта приходят барбершопы, бакалеи сменяются экобазарами, но потребность в недвижимости продолжает неуклонно расти. В кризисный период можно ожидать падения прибыли в результате банкротства арендаторов или снижения спроса на коммерческую недвижимость в целом. Но вследствие цикличности рынка доходность объекта после спада не только восстановится, но ещё и повысится.
