- 2017-03-22
- 1 комментария
Андрей Лукашев - управляющий партнер ILM и Ольга Шарыгина управляющий директор департамента управления активами NaiBecar рассуждают о том, каким стал 2016 год для рынка инвестиций Москвы и Санкт-Петербурга и обсуждают основные тренды на рынке офисной недвижимости в 2016 году и делают прогнозы.
Часть 1 (от 15 февраля 2017 года)
Андрей Лукашев:
-Ольга, закончился 2016 год и хотелось бы услышать Ваше мнение о завершившемся годе. Какие-то определенные тенденции, знаковые события, которые Вы могли бы отметить с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость?
Ольга Шарыгина:
- Основная тенденция по 2 крупнейшим городам России: по Москве и Санкт-Петербургу - это то, что мы вышли на объем инвестиций в недвижимость практически докризисного уровня. То есть, если говорить конкретно о Москве, то стал 16 год даже больше чем 15. В 15 мы увидели 244 миллиарда рублей, а по окончанию 16 зафиксировали 265. Это очень хороший показатель потому, что, после кризисного 13 года, в 14 году был очень большой провал по инвестициям и рынок замер на 1,5-2 года. Сейчас он "отмер" и когда меня спрашивают, что случилось самого хорошего за 2016 год, я говорю о том, что открылось инвестиционное окно. Другой вопрос какое оно? Какое оно по структуре? Там не так много иностранных денег как хотелось бы, но тем не менее, оно больше чем в прошлом году, а по Санкт-Петербургу даже больше, чем в 4 предыдущих года. То есть оно сопоставимо с объемом инвестиций 2011 года. Это отличный показатель.
Андрей Лукашев:
- 2017 год будет таким же позитивным на Ваш взгляд?
Ольга Шарыгина:
- С точки зрения инвестиций будет позитивным. Я не скажу, что будет большой прирост по процентам, например, что недвижимость вырастет в 1,5 раза по сравнению с 16 годом, но должен сохраниться позитивный тренд.
Андрей Лукашев:
- Давайте чуть подробнее поговорим с Вами по поводу профиля инвесторов, которые вкладывались в Российскую коммерческую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге? Мы все прогнозировали, что увидим большое количество новых международных игроков. Конечно, они появились, что, на мой взгляд, очень большой шаг вперед, но кто эти основные инвесторы, на ваш взгляд? Кто именно делал рынок в 2016 году?
Ольга Шарыгина:
- Основные инвесторы, конечно же, российские. К сожалению, всего порядка 5% от объема инвестиций это иностранные деньги, поэтому 95 в Москве и 90 в Санкт-Петербурге - это российские деньги. Большая часть по Санкт-Петербургу - это земельные участки под жилье. В Москве большая часть - это сделки с офисной недвижимостью. Сейчас уровень цен и состояние продавцов и покупателей таковы, что можно совершать очень выгодные для обеих сторон сделки. Мы видим, что рынок это подтверждает. Что касается иностранных инвестиций, то небольшие проценты – 1% и 5%, то по Москве очень несущественная доля – это азиатские инвестиции, которых мы все ждали, а остальное – это европейские деньги. И по Санкт-Петербургу это тоже в основном европа – классические инвесторы, которые и до этого были замечены в сделках.
Андрей Лукашев:
- Я бы не согласился с Вами по Москве потому, что я вижу также огромный спрос и большое количество инвестиций в приобретение земельных участков для строительства жилых комплексов. Это также был серьезный прорыв на рынке инвестиций в 2016 году. А по поводу инвесторов, могу сказать, что примеры, которые мы видели публично это и РФПИ, и FOSUN, и корейские инвесторы – это тренд к азиатским инвесторам. Или вы видите каких-то других крупных игроков из Европы и Америки, которые конкурировали с ними в приобретении активов?
Ольга Шарыгина:
- По тем сделкам, которые мы зафиксировали у себя в базе, мы видим буквально 10% от общего объема инвестиций приходящихся на азиатских инвесторов. Остальное – это европейские деньги. По поводу того, что Вы не согласились, что мало инвестиций в земельные участки в Москве: я не говорю, что их нет совсем, просто структура вложений такова, что на них приходится не настолько существенная доля, 14% по нашим данным. А 86% - это, все-таки, инвестиции в коммерческую недвижимость.
Андрей Лукашев:
- Велико доверие инвесторов к рынку коммерческой недвижимости. В 2016 году основные инвестиции шли в этом направлении, хотя и инвестиции в приобретение земельных площадок были на достаточно высоком уровне.
Часть 2 (от 16 февраля 2017 года)
Андрей Лукашев:
-С Вашего позволения, я начал бы наш разговор с офисного сегмента. Мы увидели в 2016 году очень серьезный тренд по миграции арендаторов в качество, в качественные офисные площади. Приведу несколько цифр, которые, на мой взгляд, стоит обсудить. Наверное, первый момент – это возможность поздравить нас с тем, что мы приблизились к рубежу в 20 млн. кв. м качественных офисных площадей в городе Москва. Из них в сегменте класса А около 21% - чуть больше 4 млн. кв.м. По классу А уровень ввода был на уровне 90 000 кв. м, при поглощении больше 306 000 кв.м. По классу В, объем ввода – 247 000 кв. м, при поглощении арендаторами на уровне 219 000 кв. м. И по классу С - уровень ввода 13 000 кв. м, при отрицательном поглощении -115 000 кв. м. Какой тренд будет в 2017 году и что нас ожидает? Какие тенденции мы увидим на рынке офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге?
Ольга Шарыгина:
-Я соглашусь с Вами по поводу невысоких показателей объема ввода. Нашим данным плюс-минус сходятся с той статистикой, которую вы назвали. И по нашим данным это еще и рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Но к сожалению, он не сохранится в следующем году. Мы думаем, что будет введено примерно пол миллиона кв. м и это больше, чем в этом году. Сожаление связанно только с тем, что это, скорее всего, повлияет на уровень вакансий. Если в качественных сегментах, в сегменте А и В+ мы увидели снижение уровня вакансий, пусть и небольшое, то при такой ситуации, все вернется на круги своя и вакансия будет по прежнему высокая. Сейчас она примерно 18%.
Андрей Лукашев:
- То есть вы ожидаете, что объем ввода качественных площадей в 2017 году вырастет в 1,5 раза с 350 000 кв. м до 500 000 кв. м?
Ольга Шарыгина:
- Да. До 450-500 тысяч кв. м.
Андрей Лукашев:
- За счет чего это может произойти?
Мы видим, что и в Москве и в Санкт-Петербурге девелоперы перепрофилируют свои площадки и пересматривают концепции, чтобы вместо офисных центров строить апартаменты или жилье. Почему при таком уровне вакансий (в классе А от 18 до 22 %, в классе В – на уровне 20%) девелоперы будут продолжать строить офисные комплексы, вместо того, чтобы идти проторенной дорожкой и фокусироваться на девелопменте жилых проектов?
Ольга Шарыгина:
- Потому, что не все проекты можно перепрофилировать. Это очень банальный и очень простой ответ. Вот именно "проторенная дорожка" зачастую пугает девелоперов. Рынок апартаментов растет еще быстрее и еще больше, чем рынок офисов. По Москве в следующем году по апартаментам мы предвидим прирост примерно 30-35%, а по Санкт-Петербургу вообще 100% - вырастет в 2 раза. И это в том числе связанно с тем, что идет перепрофилирование, креатив, попытка девелоперов снизить риски для себя путем создания, например апартаментов. Жилье –это вообще отдельная история и по Москве и по Санкт-Петербургу. Но не со всеми проектами это можно сделать. Поэтому кто-то остается в классическом сегменте прекрасно понимая риски и долгий срок окупаемости, они следуют тому, что было запланировано в течение последних нескольких лет. Это классические собственники и девелоперы, которые не идут этой "проторенной дорожкой".
Андрей Лукашев:
- Я правильно понимаю, что профессиональные девелоперы ориентируются на текущие показатели рынка и смотрят на потенциальную доходность своего проекта в области недвижимости? Они верят, что это будет лучше, чем банально положить деньги в банк?
Ольга Шарыгина:
- Да, конечно. Для меня это очевидно. А кто-то так не делает?
Андрей Лукашев:
- Мы видим заморозку большого количества проектов по строительству офисной недвижимости. Видим, что в текущем рынке не достаточно сделать красивый и качественный проект, не достаточно построить объект. После этого требуются очень серьезные инвестиции в то, чтобы подготовить объект к сдаче и основной спрос арендаторов в 2016 году был на помещения с отделкой. То есть, при средней стоимости ремонта на уровне 30 000 рублей за кв. – это серьезные инвестиции, которые требуются девелоперу. Он же строит, на мой взгляд, в основном на заемные деньги, которые все еще достаточно дорогие в офисный проект.
Хотелось бы обсудить какие девелоперы будут в тренде в 2017 году? И как им помочь реализовать все эти проекты?
Ольга Шарыгина:
- Да, проекты замораживаются, но часть из них также потихоньку «размораживается». Именно поэтому ввод, который мы предполагали должен был случиться 2-3 года назад, он растянулся на последние годы, в том числе эти же размораживаемые проекты будут вводиться в этом и в следующем году. Нет ничего плохого, в том, что что-то приостановлено. Наоборот для рынка и для всех очень даже хорошо. А какие девелоперы будут в тренде? Конечно те, которые будут знать, откуда взять деньги. Причем деньги не обязательно заемные. Это может быть и соинвестирование, когда привлекаются 2-3 участника, это может быть и розничная продажа, розничное инвестирование частных инвесторов. Такие продукты на рынке сейчас актуальны и найти хорошие, пусть и не очень высокодоходные проекты, но с небольшим порогом входа не так легко на рынке. Поэтому, девелоперы, которые разберутся вот в этих продуктах, в этих инструментах, в том числе розничных, они будут успешны.
Андрей Лукашев:
- Вы правильно отметили, этот креативный подход будет позволять находить новые ниши и повышать доход в текущих проектах
Часть 2 (от 16 февраля 2017 года)
Андрей Лукашев:
- Как вы видите развитие ситуации в других сегментах, например, в торговой недвижимости?
Ольга Шарыгина:
-В Москве и Санкт-Петербурге ситуация несколько разная, как и в офисной недвижимости. Питер себя чувствует лучше и увереннее и в торговой недвижимости в том числе. По Москве пока вижу основным трендом и основной проблемой объем ввода. То есть, если в 16 году было введено порядка 530 тысяч кв. м, то мы предполагаем, что в 17 году объем будет примерно такой же, может быть чуть меньше 450 – 500 тысяч кВ. м. Это очень много для текущего состояния рынка. Надо понимать, что объекты вводятся и открываются наполовину пустыми, в среднем уровень вакансии 40-60%. Текущий средний по рынку уровень вакансии достаточно высокий – около 13%. Это отражается на доходности для собственников и тренд неутешительный. Вакансия растет постоянно и росла все предыдущие годы, в том числе и в 16 году.
В Санкт-Петербурге ситуация немного другая. В 16 году были введены крупные объекты, но в 15 году ни один торговый центр не был запланирован. Поэтому вакансия вообще не выросла. Мы отметили только 0,1 процентный пункт в 16 году и мы думаем, что примерно такая же ситуация будет и в 17. В Москве, конечно, нужно подумать, что делать с новыми площадями. Каким образом креативно развивать существующие пустые площади, каким образом сохранять посещаемость, поток и каким образом можно удерживать арендатора. Это – вопросы, которые были актуальны в течение последних 2 лет. И они актуальны по-прежнему, никуда не делись и только усугубляются.
Андрей Лукашев:
- То есть если мы говорим про инвесторов, то мы не ожидаем большого увеличения предложения, как по офисным объектам, так и по торговым объектам в следующем году? Почему при этом мы можем прогнозировать увеличение количества инвестиций в офисную недвижимость? Что на Ваш взгляд будет ключевыми факторами и что мешало в 2016 году развиваться рынку инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве?
Ольга Шарыгина:
- Если говорить про 15 год, то я считаю, что больше всего мешала неопределенность в ценах. Я всегда это повторяю и вижу, как тяжело даются ценовые переговоры и покупателям и продавцам. Это было камнем преткновения. 16 год в этом вопросе стал переломным моментом. Это касается российских инвестиции. Если говорить об иностранных инвестициях, мы очень ощущаем политическое давление, политическое влияние. Думаю, что очень многие ждали (пусть это и звучит банально) результатов выборов в США и общемирового климата, чтобы понять можно в нас вкладываться или нельзя. Поэтому процесс иностранных инвестиций конкретно в 16 году был невелик. Все были в состоянии ожидания.
Андрей Лукашев:
- Да, негативная картина макроэкономики в первой половине 2016 года все-таки останавливала инвесторов от каких-то активных действий. Но после того, как мы во втором полугодии увидели тренд на снижение инфляции и по результатам 2016 года рублевая инфляция была зафиксирована на уровне 5,4%, начались и серьезные улучшения в ожиданиях инвесторов и в увеличении количества инвестиций в коммерческую недвижимость. На мой взгляд, политические риски, валютные риски, ограниченность количества предложения качественных инвестиционных продуктов останавливало инвесторов, которые смотрели на наш рынок. В ряде объектов было сильное падение арендных ставок, перевод их при согласовании арендодателями с арендаторами из долларов или евро в рубли. В некоторых случаях, как в торговых центрах, переход в процент с оборота, увеличение объема вакансии в некоторых объектах от 20 до 50%. Разные оценки рисков из ставок по которым будут сдаваться эти вакантные площади. Создавался в конечном итоге сильный разрыв в ожиданиях инвесторов и продавцов. И по итогам 16 года, когда мы увидели некую стабилизацию, миграцию арендаторов из класса C и B- в класс В+ и класс А, увидели как следствие снижение вакантных площадей во многих объектах. Снижение вакантных площадей в свою очередь привело к стабилизации арендного потока пусть на минимальных уровнях, но это приблизило ожидания продавцов и инвесторов. Сделки пошли.
Будет ли такой же тренд в 2017 году? Или мы с Вами сможем зафиксировать что-то новое?
Ольга Шарыгина:
- Прокомментирую для начала улучшение общей макроэкономической ситуации. Да, социальная инфляция зафиксирована почти в 2 раза меньше, чем в 2015 году, это радует. Но при этом, если смотреть глазами иностранного инвестора на наш рынок, за эти 12 месяцев у нас очень укрепился рубль. На 17%, если сравнивать 31 декабря 15 и 16 года, а это, негативный фактор для тех, кто хотел бы войти на наш рынок. Все стало немного дороже для них. Если надо было что-то покупать, то нужно было делать это в 15 году. Но я думаю, что, несмотря на это в 17 году тренд будет только положительный. Мне кажется, что, переломный момент мы пережили в 16 году. Дальше в 17-18 годах все будет только лучше.
Андрей Лукашев:
- Хотелось бы оставаться в этом позитиве. Увидим ли мы новые рекорды с точки зрения инвестиций? Будут ли какие-то крупные приобретения в 2017 году в Москве и Санкт-Петербурге? На уровне 800-900 миллионов долларов, миллиард долларов или миллиарда сто?
Ольга Шарыгина:
- Будут обязательно, Андрей. Вот в этом как раз мы не сомневаемся. Будут рекордные сделки, будут интересные сделки, непростые. Будет чем похвастаться на инвестиционном рынке.
Андрей Лукашев:
- Откуда такие большие портфели, объекты на рынке? Ведь если мы говорим про такой объем инвестиций, не так много качественных инвестиционных объектов с оценкой близкой к миллиарду долларов. Что должно произойти, чтобы девелоперы (которые имеют такие качественные инвестиционные объекты, с уменьшившейся вакансией и с качественными, надежными арендаторами) которые приняли решение их продавать?
Ольга Шарыгина:
- Ну, во-первых, это не такие большие деньги. Порядка 60-65 миллиардов рублей. Еще раз повторю, что только предыдущий год показал по Москве 365 миллиардов рублей. Во-вторых, мы не говорим, что это размер одной сделки.
Андрей Лукашев:
- То есть вы говорите про серию сделок?
Ольга Шарыгина:
- Да, про серию сделок, безусловно.
Андрей Лукашев:
- Но если мы, все-таки, говорим про разовые проекты? Увидим ли мы какие-то новые рекорды? Например, как в свое время покупка торгового центра "Галерея" в Санкт-Петербурге или покупка "Метрополис" в Москве. Будут ли такие большие разовые инвестиционные проекты в 2017 году?
Ольга Шарыгина:
- По Санкт-Петербургу таких гигантских и рекордных сделок не будет. А по Москве – да, я в этом не сомневаюсь. Сейчас я не буду называть объекты, но я знаю, какие будут в обсуждении. Исходя из этого, я думаю, что будут.
Андрей Лукашев:
- Будем держать эти объекты в зоне внимания и надеяться, что инвесторы о них знают.
Источник: CRE
Подробнее: Рубрика "За и Против"
