- 2014-03-19
- 1 комментария
Ведущая семерка консультантов рынка коммерческой недвижимости приняла Международные стандарты качества брокерских и консалтинговых услуг (REABS – Real Estate and Brokerage Standards). О том, как эти стандарты будут работать на практике, рассказал Андрей Лукашев, Управляющий партнер компании ILM, член Совета RICS (Россия и СНГ), MRICS, CCIM, SIOR в своем интервью редакции журнала "Административный Директор".
– Какое правило REABS, на ваш взгляд, наиболее критично может быть воспринято российскими брокерами, консультантами?
– Безусловно, то, которое касается конфликта интересов. Когда ваша компания проводит тендер среди консультантов по недвижимости, как вы узнаете, что потенциальный победитель будет защищать только ваши интересы, не станет выносить конфиденциальную информацию за рамки проекта, прямо или косвенно не принесет ущерба вашей компании? У юридических и финансовых консультантов все просто: они даже не рассматривают участие в тех проектах, где есть хоть малейший намек на пересечение интересов с их текущими или бывшими клиентами. Большинство же российских консультантов по недвижимости свободны в своих действиях, в отличие не только от коллег по бизнесу в целом, но и от зарубежных коллег по сегменту недвижимости. Например, в Сингапуре работа консультантов контролируется на уровне государства: за неэтичные действия в отношении клиента следует серьезное наказание. В нашей стране одновременная работа одного отдела на клиента, а другого отдела на собственника здания для многих компаний вполне обычная ситуация.
– Насколько жестко стандарты RICS регламентируют такие отношения?
– Со стороны RICS ультимативных требований о том, что консультант должен представлять только одну сторону, нет. Но при наступлении подобного случая RICS настаивает на подписании документа, в котором сказано, что все стороны уведомлены о наличии конфликта интересов и договорились о способах его решения.
– Еще одно этическое правило, которое проходит практически через стандарты REABS, – предоставление клиенту прозрачной и достоверной информации. Готовы ли российские консультанты соблюдать такие требования?
– Полтора года назад в рамках форума Министерства экономического развития РФ руководителям исследовательских отделов компаний большой четверки, работающих в сфере коммерческой недвижимости, был задан вопрос: «Вы все работаете на одном поле, все объекты, которые вы анализируете, известны, почему цифры, отражающие объем вакантных и арендованных площадей, у вас разные?». Ответ был следующий: «Нам не выгодно, чтобы мы оперировали одинаковыми данными». Задача RICS как раз и состоит в том, чтобы рассказать российскому рынку о специальной платформе, которая способна объединить его представителей на основе общих стандартов, позволяя при этом конкурировать между собой, не опасаясь за качество предлагаемого клиентам продукта. Да, внедрение стандартов REABS в России не произойдет в один день, но он поддерживается большинством профессиональных компаний и имеет все шансы положительно повлиять на наш рынок.
– Сможете на конкретном примере рассказать о том, что такое для консультанта работа на совесть?
– Допустим, есть два офисных объекта: один стоит дешевле, другой – дороже. Однако при детальном сравнении выясняется, что в стоимости первого объекта не учтены важные параметры: страховка, индексация, парковка, гибкость по отношению к планам развития бизнеса клиента и т. п. Но именно эти параметры могут серьезно изменить конечную стоимость офиса. Поэтому, прежде чем клиент окончательно выберет офис, консультант обязан настоять на оценке совокупной стоимости владения за весь срок аренды, а еще лучше – стоимости рабочего места.
– Что вы имеете в виду под стоимостью рабочего места?
– В разных офисах, но с одинаковой площадью, в связи с определенными архитектурными или другими особенностями, можно организовать различное количество рабочих мест для решения задачи компании. Например, в одном – 52, а в другом – 62. Соответственно, стоимость второго офиса, наиболее эффективного с точки зрения организации рабочих мест, будет заметно ниже и комфортнее для арендатора при условии достаточности технических мощностей в помещении. Поэтому еще до принятия решения о выборе офиса консультант должен рекомендовать клиенту сделать проект планировочного решения. Такой подход к оценке помещения важен и в том случае, если компания в будущем планирует рост и увеличение количества сотрудников.
– На что еще должен обратить внимание ответственный консультант?
– Сегодня, как никогда, актуален вопрос транспортной доступности офиса. Консультант может помочь заказчику разобраться и с этой проблемой. Один из самых простых вариантов избежать текучки кадров, которая непременно возникнет у клиента, если офис будет находиться в труднодоступном месте, – определить сегмент города, где проживает наибольшее количество сотрудников и наиболее ценные для компании люди, и соотнестись с этими данными при выборе офиса.
Также в процесс выбора нового офиса с недавних пор вмешался еще один новый для нашего рынка фактор – введение платных парковок внутри Садового кольца. Теперь арендаторы с особой осторожностью рассматривают офисы, которые находятся не только в этой зоне. Информацию о наличии бесплатных парковок просят у наших консультантов и по офисам, расположенным внутри Третьего транспортного кольца, ведь московское правительство планирует и далее развивать зону платной парковки.
– Часто ли российские компании при выборе нового офиса обращаются за консультацией к таким компаниям, как Ваша?
– Российские компании постепенно приходят к пониманию, что услуги профессиональных консультантов по недвижимости им необходимы. Во-первых, это экономит время, а во-вторых –позволяет уменьшить риски проекта и найти наилучшее финансовое и качественное решение благодаря аналитике и структурированному подходу консультанта. Цена ошибки при реализации проекта достаточно высока, например, штраф при выходе из договора аренды составляет до года аренды, что может подкосить даже финансово стабильную компанию, поэтому важно, чтобы консультант действовал не просто профессионально, но и сугубо в интересах клиента. Он обязан изучить все, что касается выбранного офиса, знать репутацию девелопера и перспективы объекта и окружения. К сожалению, не все компании умеют мыслить на несколько лет вперед, поэтому не стоит пренебрегать услугами профессионалов, которые помогут избежать подобных рисков. Конечно, совсем безрисковых решений не бывает, но специалисты помогают предусмотреть все возможные проблемы проекта и найти пути решения.
Выбрать действительно опытных и честных консультантов сегодня благодаря появлению в России Королевского института сертифицированных экспертов стало намного проще. И я не вижу другой организации, которая смогла бы объединить профессиональных игроков рынка российской недвижимости и сделать его максимально прозрачным.
– А советы консультантов – членов RICS стоят намного дороже обычных?
– Нет, не всегда. Эксперт, являющийся членом RICS – это дополнительная гарантия для заказчика качественной услуги Заказчики в России пока только присматриваются к стандартам REABSи мы надеемся, что в ближайшее время будут требовать от своих консультантов их соблюдения.Приглашение в проект по подбору офиса опытного сертифицированного консультанта более характерно для западных компаний, но и в российских структурах сегодня становится все больше высокообразованных профессиональных сотрудников, которые ценят свое время, обладают большим опытом и помогают компаниям добиваться наилучшего решения. Конечно, это не дешево –вознаграждение консультанта составляет порядка месяца арендной платы
– Введение стандартов REABS наверняка неким образом уравнивает шансы сторон, борющихся за клиента в тендере. Сложно членам RICS конкурировать друг с другом?
– Скажу только о себе: профессионализм нашей команды, стремление продвигать качественную, уникальную услугу дают мне право не сомневаться в нашем успехе. Мы работаем с клиентами не только во время тендера и проекта, но и помогаем после окончания нашего договора. Часто они спрашивают, что будет завтра по арендным ставкам, стоит принимать решение сегодня или следует подождать? И мы предложили решение: наши аналитики разработали и расчитывают Индекс ожиданий в отношении арендных ставок (ILM REI – Rent Expectation Index), который отражает, как собственники качественных офисных объектов недвижимости Москвы воспринимают происходящие на рынке изменения. Этот индекс строится на основе ежемесячного опроса более 400 собственников объектов офисной недвижимости. Опираясь на его показатели, участники рынка аренды могут более взвешенно принимать решения: арендовать сейчас или дождаться более благоприятной ситуации. Индекс показывает, что будет со ставками аренды в ближайшей перспективе. Собственникам показатели индекса дают представление о том, какие ценовые ожидания у других арендодателей в данный момент. Он позволяет спрогнозировать уровень арендной ставки на ближайшие 3–6 месяцев, поскольку именно такой срок в среднем необходим для поиска, выбора объекта и подписания договора аренды. Индекс также отражает скорость и направление изменения арендной ставки, связанные с данными ожиданиями, и может варьироваться в пределах между 0 и 100%. Если REI выше 50%, то высока вероятность роста средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50% указывает на то, что за анализируемый период не произошло никаких изменений. Значение менее 50% отражает ожидания собственников к снижению арендных ставок. Перелом графика изменения индекса позволяет предсказать перелом ценового тренда. Таким образом, REI позволяет прогнозировать поведение рынка и является основополагающим при принятии решений в ближайшей перспективе.
– И какой сейчас Индекс ожидания?
– В классе «А» он находится на низком уровне – 42%, и все ждут, что ставки аренды будут понижаться. А в классе «В+» – 49%, что, в принципе, говорит о стабилизации арендной ставки.
– То есть вы считаете, что у всех участников рынка коммерческой недвижимости нет веских причин отказаться от работы по стандартам REABS?
– Объективных – нет, но, думаю, нам всем придется долго ждать того момента, когда к этим стандартам присоединится большинство. Попробуйте попросить у своего консультанта письмо-подтверждение, что он не будет зарабатывать с двух сторон. Если заказчики не будет требовать от своего консультанта честности и профессионализма, все так и будут продолжать «мутить».
– То есть вы хотите сказать, что любой специалист по недвижимости, принявший стандарты RICS, такое письмо подпишет?
– А вы спросите!
– Хорошо, спрашиваю: вы подпишете?
– Да, немедленно.
Интервью для журнала "Административный Директор". Автор - Виктория Тот
