- 25/07/2018 - 00:00
- 1 комментария
Самый современный, архитектурно и технически совершенный бизнес-центр – не жизнеспособная единица без арендаторов. Чтобы он заработал в полную силу, требуется грамотное управление. Выбор здесь состоит всего из двух вариантов: организовать собственную управляющую компанию, или довериться профессионалам со стороны. Попробуем взвесить все «за» и «против» каждого из этих решений.
Для начала определимся с терминологией. УК занимается не только обслуживанием здания, но и прежде всего повышением доходности. На российском рынке с подобной трактовкой согласны не все. Вы можете встретить сайты «управляющих компаний», где отлично описаны клининговые услуги, но нет никаких кейсов, подтверждающих реальное управление объектами. В коммерческой недвижимости существует собственная терминология управления (management) триада:
Asset management – управление активами или доверительное управление;
Property management – управление собственностью (доходы минус расходы);
Facility Management – управление инфраструктурой здания (оптимизация расходов на эксплуатацию).
Последний вариант, Facility, решает ограниченный объем задач в БЦ, поэтому в «сольном» варианте не может заменить работу управляющей компании, а лишь является одним из ее направлений. Итак, управление объектом – это Property management.
Внешнее управление
Главным преимуществом внешней УК является простота взаимодействия сторон. Собственник БЦ покупает не людей, а определенную услугу (вернее, набор услуг, компетенции, знания и репутацию не одного человека, а всю палитру сервисов предлагаемую внешней УК). Соответственно, результат работы УК оценивается предельно просто – удалось ей повысить доходность БЦ, или нет. Это существенно экономит время владельца и позволяет получить прогнозируемый результат, который можно зафиксировать в договоре.
Другие плюсы этого решения:
1. Штат профессиональной УК составляют сотрудники с релевантным опытом – не нужно тратить время и деньги на переподготовку собственных кадров;
2. Для решения вопросов и взаимодействия с УК достаточно одного штатного специалиста;
3. Обслуживание происходит в соответствии с оговоренными стандартами качества;
4. С собственника снимаются риски по работе с сотрудниками, не являющимися резидентами РФ;
5. УК задает идеологию стандартов сервиса, поскольку понимает и чувствует конечного потребителя услуг – арендатора.
Минусов для собственника всего два.
Первый – это затраты. Привлечение внешней УК, вероятнее всего, обойдется дороже, чем создание собственной, однако этот пункт компенсируется профессионализмом и способностью обеспечить более высокий уровень доходности объекта.
Второй и основной минус – доверие: не так просто открыться и поделиться «болью» незнакомому человеку, а тем более, доверить управление своим «детищем» сторонней УК.
Самостоятельное управление
К очевидным преимуществам создания собственной службы управления является возможность контроля над ситуацией и оперативной расстановки приоритетных задач. На деле для этого требуется определенный профессионализм (переподготовка кадров или новый штат сотрудников). Собственная служба эксплуатации, возможно дает шанс снизить затраты на Facility Management, но есть риск задвоения ролей и функций. Без взгляда на УК, как на самостоятельную бизнес-единицу, пусть свою, но при этом не имеющую релевантного опыта работы на внешнем рынке, можно легко проиграть в скорости реакции на ожидания и требования клиентов-арендаторов.
Существенные недостатки, с которыми придется столкнуться собственнику:
1. Двойная комиссия за привлечение арендаторов (заплатить нужно и штатному сотруднику и стороннему брокеру);
2. Отсутствие свободного времени: необходимость контролировать работу подразделений и решать проблемы сотрудников;
3. Потребуется самостоятельно искать кадры и выстраивать схему управления персоналом с нуля. При этом профессионалы предпочтут работать не у собственника, а во внешних УК;
4. Скорее всего, часть функций задвоится, а штат будет раздут;
5. Человеческий фактор: прогулы, болезни, не выход на работу сотрудников, в некоторых случаях – воровство персонала.
Быстрые или забытые?
Нельзя забывать, что сказал Дэвид Вайс в ту пору глава NorthernTelecom, «в будущем будет два вида компаний – быстрые или мертвые».
По сути, внешняя компания, которая привыкла выкладываться по полной на конкурентном рынке управления недвижимостью, берет не ценой, а скоростью. Для нынешнего рынка недвижимости скорость реакции на нужды арендаторов, скорость в предложении лучших практик управления, скорость в поисках новых сервисов, скорость с которой УК дают возможность своим клиентам быть услышанными – это «more than money can buy». Проворство и оперативность сегодня рулят даже в таком консервативном бизнесе как PropertyManagement. Готовы ли мы принять вызов Крейга Баррета из Intel«двигаться с максимальной скоростью, взрывая дорогу позади себя?
Итак, «Ответственность – следствие определенности». Определите свои задачи и приоритеты и взвесьте собственные возможности: это поможет сделать правильный выбор.
