• Услуги
    • Анализ конкурентного окружения
    • Инвестиции
    • Поиск клиента на объект
    • Складская недвижимость
    • Исследования рынка недвижимости
    • Подбор помещения в аренду
    • Управление объектом недвижимости
    • Офисная недвижимость
    • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Подбор помещения на покупку
    • Реализация непрофильных активов
    • Торговая недвижимость
    • Оценка объектов коммерческой недвижимости
    • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
    • Снижение затрат на аренду
    • Элитная недвижимость
  • Объекты
    • Офисная недвижимость

      Офисная недвижимость

    • Складская недвижимость

      Складская недвижимость

    • Торговая недвижимость

      Торговая недвижимость

    • Элитная жилая недвижимость

      Элитная жилая недвижимость

    • Арендный бинес

      Арендный бинес

  • Аналитика
    • Обзор
      Обзор рынка

      Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости

      Скачать последнийИнфографика
    • Индекс
      Индекс рынка

      Ежеквартальная инфографика по рынку коммерческой недвижимости

      Скачать последнюю Индексы рынка
  • Новости
    • Блог

      Павел Федоров, управляющий директор сети сервисных…

      Продаем и покупаем недвижимость правильно

    • Мероприятия

      10 июня в ресторане LODKA в Москве прошла 3-я встр…

      Приглашаем принять участие в 3-ей встрече делового…

    • Новости

      Российский головной офис компании Geely Motors отк…

      Компания «ИнфоТеКС» арендовала офис в технопарке «…

    • Публикации

      «Известия» перегибают с пространством: в историчес…

      Права дольщиков замыкают на цели покупки жилья

  • О компании
    • История

      История

    • Ценности

      Ценности

    • Подход

      Подход

    • Команда

      Команда

    • Вакансии

      Вакансии

    • Сервисы

      Сервисы

    • Отзывы

      Отзывы

  • Контакты
  • Ru
  • En

Схема управления: снаружи или изнутри?

Строка навигации

  • Главная
  • Блог
  • Управление недвижимостью
  • Схема управления: снаружи или изнутри?
Управление недвижимостью
/
  • 25/07/2018 - 00:00
  • 1 комментария

Самый современный, архитектурно и технически совершенный бизнес-центр – не жизнеспособная единица без арендаторов. Чтобы он заработал в полную силу, требуется грамотное управление. Выбор здесь состоит всего из двух вариантов: организовать собственную управляющую компанию, или довериться профессионалам со стороны. Попробуем взвесить все «за» и «против» каждого из этих решений.

Для начала определимся с терминологией. УК занимается не только обслуживанием здания, но и прежде всего повышением доходности. На российском рынке с подобной трактовкой согласны не все. Вы можете встретить сайты «управляющих компаний», где отлично описаны клининговые услуги, но нет никаких кейсов, подтверждающих реальное управление объектами. В коммерческой недвижимости существует собственная терминология управления (management) триада:

Asset management – управление активами или доверительное управление;

Property management – управление собственностью (доходы минус расходы);

Facility Management – управление инфраструктурой здания (оптимизация расходов на эксплуатацию).

Последний вариант, Facility, решает ограниченный объем задач в БЦ, поэтому в «сольном» варианте не может заменить работу управляющей компании, а лишь является одним из ее направлений. Итак, управление объектом – это Property management.

Внешнее управление

Главным преимуществом внешней УК является простота взаимодействия сторон. Собственник БЦ покупает не людей, а определенную услугу (вернее, набор услуг, компетенции, знания и репутацию не одного человека, а всю палитру сервисов предлагаемую внешней УК). Соответственно, результат работы УК оценивается предельно просто – удалось ей повысить доходность БЦ, или нет. Это существенно экономит время владельца и позволяет получить прогнозируемый результат, который можно зафиксировать в договоре.

Другие плюсы этого решения:

1. Штат профессиональной УК составляют сотрудники с релевантным опытом – не нужно тратить время и деньги на переподготовку собственных кадров;

2. Для решения вопросов и взаимодействия с УК достаточно одного штатного специалиста;

3. Обслуживание происходит в соответствии с оговоренными стандартами качества;

4. С собственника снимаются риски по работе с сотрудниками, не являющимися резидентами РФ;

5. УК задает идеологию стандартов сервиса, поскольку понимает и чувствует конечного потребителя услуг – арендатора.

Минусов для собственника всего два.

Первый – это затраты. Привлечение внешней УК, вероятнее всего, обойдется дороже, чем создание собственной, однако этот пункт компенсируется профессионализмом и способностью обеспечить более высокий уровень доходности объекта.

Второй и основной минус – доверие: не так просто открыться и поделиться «болью» незнакомому человеку, а тем более, доверить управление своим «детищем» сторонней УК.

Самостоятельное управление

К очевидным преимуществам создания собственной службы управления является возможность контроля над ситуацией и оперативной расстановки приоритетных задач. На деле для этого требуется определенный профессионализм (переподготовка кадров или новый штат сотрудников). Собственная служба эксплуатации, возможно дает шанс снизить затраты на Facility Management, но есть риск задвоения ролей и функций. Без взгляда на УК, как на самостоятельную бизнес-единицу, пусть свою, но при этом не имеющую релевантного опыта работы на внешнем рынке, можно легко проиграть в скорости реакции на ожидания и требования клиентов-арендаторов.

Существенные недостатки, с которыми придется столкнуться собственнику:

1. Двойная комиссия за привлечение арендаторов (заплатить нужно и штатному сотруднику и стороннему брокеру);

2. Отсутствие свободного времени: необходимость контролировать работу подразделений и решать проблемы сотрудников;

3. Потребуется самостоятельно искать кадры и выстраивать схему управления персоналом с нуля. При этом профессионалы предпочтут работать не у собственника, а во внешних УК;

4. Скорее всего, часть функций задвоится, а штат будет раздут;

5. Человеческий фактор: прогулы, болезни, не выход на работу сотрудников, в некоторых случаях – воровство персонала.

Быстрые или забытые?

Нельзя забывать, что сказал Дэвид Вайс в ту пору глава NorthernTelecom, «в будущем будет два вида компаний – быстрые или мертвые».

По сути, внешняя компания, которая привыкла выкладываться по полной на конкурентном рынке управления недвижимостью, берет не ценой, а скоростью. Для нынешнего рынка недвижимости скорость реакции на нужды арендаторов, скорость в предложении лучших практик управления, скорость в поисках новых сервисов, скорость с которой УК дают возможность своим клиентам быть услышанными – это «more than money can buy». Проворство и оперативность сегодня рулят даже в таком консервативном бизнесе как PropertyManagement. Готовы ли мы принять вызов Крейга Баррета из Intel«двигаться с максимальной скоростью, взрывая дорогу позади себя?

Итак, «Ответственность – следствие определенности». Определите свои задачи и приоритеты и взвесьте собственные возможности: это поможет сделать правильный выбор.

Поделиться:
←
→
Категории
  • Экспертное мнение290
  • Коммерческая недвижимость24
  • Лайфхаки2
  • Аналитика22
  • Аренда3
  • Управление недвижимостью13
  • Инвестиции7
  • Прочее14
  • Складская недвижимость65
  • Торговая недвижимость7
  • Успешные кейсы60
  • Школа управления1
  • Интервью6
  • Новости компании54
  • Офисная недвижимость9
  • Премии1
Еще
Мы в социальных сетях
Контакты
  • moscow@ilm.ru
  • +7 495 287 06 00
  • Пн.-Пт., с 9.00 - 18.00
Агентство коммерческой недвижимости ILM
  • Управление объектом недвижимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Исследования рынка недвижимости
  • Реализация непрофильных активов
  • Подбор недвижимости на покупку
  • Анализ конкурентного окружения
  • Подбор помещения в аренду
  • Инвестиции в недвижимость
  • Снижение арендной ставки
  • Юридическое сопровождение сделок
  • Online сервисы
  • Поиск клиента на объект
  • Складская недвижимость
  • Торговая недвижимость
  • Элитная недвижимость
©ILM 2009-2023.
Все права защищены
Представленная на сайте информация, в т.ч. стоимости объектов, носит информационный характер и не является публичной офертой. Условия продажи объекта могут быть изменены собственником без уведомления.
г. Москва, Пресненская набережная, 6,
стр. 2, Башня «Империя», Москва-Сити
+7 495 287 06 00
moscow@ilm.ru
Заполните форму и мы
перезвоним в течение 30 мин
Ваше имя
Введите имя
Ваша компания
Ваш e-mail
Введите email
Некорректный email
Ваш телефон
Введите телефон
Заполните форму и мы
перезвоним в течение 30 мин
Ваше имя
Введите имя
Ваша компания
Ваш e-mail
Введите email
Некорректный email
Ваш телефон
Введите телефон
/
  • 25/07/2018 - 00:00
  • 1 комментария

Самый современный, архитектурно и технически совершенный бизнес-центр – не жизнеспособная единица без арендаторов. Чтобы он заработал в полную силу, требуется грамотное управление. Выбор здесь состоит всего из двух вариантов: организовать собственную управляющую компанию, или довериться профессионалам со стороны. Попробуем взвесить все «за» и «против» каждого из этих решений.

Для начала определимся с терминологией. УК занимается не только обслуживанием здания, но и прежде всего повышением доходности. На российском рынке с подобной трактовкой согласны не все. Вы можете встретить сайты «управляющих компаний», где отлично описаны клининговые услуги, но нет никаких кейсов, подтверждающих реальное управление объектами. В коммерческой недвижимости существует собственная терминология управления (management) триада:

Asset management – управление активами или доверительное управление;

Property management – управление собственностью (доходы минус расходы);

Facility Management – управление инфраструктурой здания (оптимизация расходов на эксплуатацию).

Последний вариант, Facility, решает ограниченный объем задач в БЦ, поэтому в «сольном» варианте не может заменить работу управляющей компании, а лишь является одним из ее направлений. Итак, управление объектом – это Property management.

Внешнее управление

Главным преимуществом внешней УК является простота взаимодействия сторон. Собственник БЦ покупает не людей, а определенную услугу (вернее, набор услуг, компетенции, знания и репутацию не одного человека, а всю палитру сервисов предлагаемую внешней УК). Соответственно, результат работы УК оценивается предельно просто – удалось ей повысить доходность БЦ, или нет. Это существенно экономит время владельца и позволяет получить прогнозируемый результат, который можно зафиксировать в договоре.

Другие плюсы этого решения:

1. Штат профессиональной УК составляют сотрудники с релевантным опытом – не нужно тратить время и деньги на переподготовку собственных кадров;

2. Для решения вопросов и взаимодействия с УК достаточно одного штатного специалиста;

3. Обслуживание происходит в соответствии с оговоренными стандартами качества;

4. С собственника снимаются риски по работе с сотрудниками, не являющимися резидентами РФ;

5. УК задает идеологию стандартов сервиса, поскольку понимает и чувствует конечного потребителя услуг – арендатора.

Минусов для собственника всего два.

Первый – это затраты. Привлечение внешней УК, вероятнее всего, обойдется дороже, чем создание собственной, однако этот пункт компенсируется профессионализмом и способностью обеспечить более высокий уровень доходности объекта.

Второй и основной минус – доверие: не так просто открыться и поделиться «болью» незнакомому человеку, а тем более, доверить управление своим «детищем» сторонней УК.

Самостоятельное управление

К очевидным преимуществам создания собственной службы управления является возможность контроля над ситуацией и оперативной расстановки приоритетных задач. На деле для этого требуется определенный профессионализм (переподготовка кадров или новый штат сотрудников). Собственная служба эксплуатации, возможно дает шанс снизить затраты на Facility Management, но есть риск задвоения ролей и функций. Без взгляда на УК, как на самостоятельную бизнес-единицу, пусть свою, но при этом не имеющую релевантного опыта работы на внешнем рынке, можно легко проиграть в скорости реакции на ожидания и требования клиентов-арендаторов.

Существенные недостатки, с которыми придется столкнуться собственнику:

1. Двойная комиссия за привлечение арендаторов (заплатить нужно и штатному сотруднику и стороннему брокеру);

2. Отсутствие свободного времени: необходимость контролировать работу подразделений и решать проблемы сотрудников;

3. Потребуется самостоятельно искать кадры и выстраивать схему управления персоналом с нуля. При этом профессионалы предпочтут работать не у собственника, а во внешних УК;

4. Скорее всего, часть функций задвоится, а штат будет раздут;

5. Человеческий фактор: прогулы, болезни, не выход на работу сотрудников, в некоторых случаях – воровство персонала.

Быстрые или забытые?

Нельзя забывать, что сказал Дэвид Вайс в ту пору глава NorthernTelecom, «в будущем будет два вида компаний – быстрые или мертвые».

По сути, внешняя компания, которая привыкла выкладываться по полной на конкурентном рынке управления недвижимостью, берет не ценой, а скоростью. Для нынешнего рынка недвижимости скорость реакции на нужды арендаторов, скорость в предложении лучших практик управления, скорость в поисках новых сервисов, скорость с которой УК дают возможность своим клиентам быть услышанными – это «more than money can buy». Проворство и оперативность сегодня рулят даже в таком консервативном бизнесе как PropertyManagement. Готовы ли мы принять вызов Крейга Баррета из Intel«двигаться с максимальной скоростью, взрывая дорогу позади себя?

Итак, «Ответственность – следствие определенности». Определите свои задачи и приоритеты и взвесьте собственные возможности: это поможет сделать правильный выбор.

Поделиться:
←
→
Спасибо! Ваша заявка принята. Консультант компании ILM свяжется с вами в ближайшее время.