Публикации - Страница 7

Тюменская компания «Страна девелопмент» ведет переговоры с Etalon Group о приобретении у нее части проекта Nagatino i-Land в Нагатино-Садовниках в Москве.  Об этом «Ведомостям» рассказал источник, близкий к одной из компаний. Об этом также знают два консультанта, работавших с этим проектом, и один из партнеров Etalon Group. Они уточняют, что договор между сторонами может быть подписан в ближайшее время. Представители «Страна девелопмента» и Etalon Group сообщили лишь, что «факт сделки они отрицают». Nagatino i-Land – один из крупнейших проектов в портфеле Etalon Group (ее крупнейший акционер – АФК «Система» Владимира Евтушенкова). Он занимает на бывшей территории ЗиЛа рядом со ст. м. «Технопарк» почти 32 га, на которых планировалось построить в общей сложности 569 000 кв. м, из которых 392 000 кв. м – жилье, остальное – коммерческая недвижимость и объекты инфраструктуры. «Страна девелопмент» покупает в общей сложности 2 га под строительство жилого комплекса, говорят собеседники «Ведомостей». Стоимость площадки управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает в 1 млрд руб. Он говорит, что на этой территории можно построить проект общей площадью 60 000–70 000 кв. м. На это, по его словам, понадобится 4,2–5,6 млрд руб. «Страна девелопмент», по данным Единой информационной системы жилищного строительства, – второй по величине застройщик в Тюменской области. На данный момент она строит 260 000 кв. м жилья. На сайте компании сказано, что ее общий портфель – около 1 млн кв. м в Тюмени, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге.  Есть у компании и один проект в Москве – жилой комплекс «Донской квартал» рядом со ст. м. «Тульская». В феврале этого года газета «Коммерсантъ» также сообщала, что «Страна девелопмент» выкупил у структуры сети «О’кей» 18 га в Мытищинском районе Подмосковья. Потенциал участка позволяет возвести там 350 000 кв. м жилья. Etalon Group часто продает небольшие участки, которые достались ей в ходе приобретения компании «Лидер инвест»: в 2019 г. AФК «Система» продала ее девелоперу, а затем стала его крупнейшим акционером, напоминает один из экспертов. Так, к примеру, было со зданиями автоматических телефонных станций на Ярославском шоссе и Большой Черкизовской улице. Стратегия продажи части своих площадок после получения всей разрешительной документации есть и у других крупных девелоперов, говорит Лукашев.  Он напоминает, что ранее MR Group продала жилой проект на Большой Черемушкинской улице Tekta Group, а 8,5 га во 2-м Иртышском проезде перешли от группы «Гранель» к ПИК. Лукашев также отмечает, что региональные девелоперы, которые намерены выйти на московский рынок, как правило, готовы платить больше за приобретение площадок, чем их столичные коллеги. Впрочем, в случае с Nagatino i-Land компания могла продать часть проекта, чтобы снизить свои риски в связи с высокой конкуренцией в данном районе, отмечает Лукашев . Так, та же Etalon Group будет строить на территории «ЗиЛ-юг», напротив Nagatino i-Land, 1,5 млн кв. м недвижимости. Рядом крупные проекты реализуют группа ЛСР («Зиларт») и корпорация ТЭН («Парк легенд»). По данным аналитического портала BnMap, сейчас в районе ст. м. «Технопарк» в продаже находится в общей сложности 47 жилых корпусов (площадь квартир – 105 000 кв. м) в разных сегментах и на разных стадиях строительства. Источник: Ведомости

Соинвестором строительства жилого комплекса на Саввинской набережной станет миноритарий «Магнита» Алексей Богачев. Управляющая активами бизнесмена Алексея Богачева компания «МСК менеджмент», по данным «СПАРК-Интерфакса», стала владельцем 28,2% акций завода «Машиноаппарат». Этому предприятию принадлежат права на 0,8 га и здания общей площадью 20 000 кв. м в Большом Саввинском переулке в центре Москвы. Два года назад контроль на них получила девелоперская компания Level Group Вадима Мошковича и Кирилла Игнахина: она приобрела примерно 57% акций завода и планировала построить там элитный жилой комплекс общей площадью 25 000–28 000 кв. м, рассказывали консультанты, работавшие с ней. Сейчас, согласно «СПАРК-Интерфаксу», структуре Level Group – ООО «ББ плейс девелопмент» – принадлежит 28,7% акций «Машиноаппарата».  Богачев, чье состояние журнал Forbes по итогам прошлого года оценил в $700 млн, известен как миноритарий сети «Магнит» и акционер банка «Система». Впрочем, бизнесмен также занимается выращиванием роз и активно инвестирует и в недвижимость. Ему, к примеру, принадлежат площади в бизнес-центре «Парк Победы» на ул. Василисы Кожиной. Есть у него и девелоперские проекты в партнерстве с крупными застройщиками. Так, его структура вместе с Wainbridge Кирилла Писарева и MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко строит люксовый отель Bulgari на Большой Никитской улице. Богачев также выступает соинвестором и других проектов MR Group – жилого комплекса «Фили-сити» в Багратионовском проезде, клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке и башни iCity рядом с деловым центром «Москва-сити». Теперь партнером бизнесмена стала и Level Group. Недвижимость на сегодняшний момент на фоне в том числе низких ставок по банковским депозитам остается одним из самых высокодоходных инструментов для вложения и сохранения денег, говорит управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. По его словам, партнерства по девелоперским проектам позволяют застройщикам привлечь дополнительные средства, которые можно направить как на развитие конкретных площадок, так и на приобретение новых, инвестор же получает долю в прибыли от продажи квартир. C этим согласен и другой эксперт, который отмечает, что в таких случаях, как с «Машиноаппаратом», профессиональный инвестор может поддержать проект на стадии, когда банковские кредиты еще не доступны, а девелоперу необходимо финансировать его за счет собственных средств. Кроме того, партнерство позволяет сторонам еще и разделить риски при реализации сложных проектов, добавляет Лукашев. Ранее Игнахин в интервью «Ведомостям» рассказывал, что с учетом того, что «Машиноаппарат» является действующим предприятием по производству электродвигателей, которые используются в космической и оборонной промышленности, закрыть его просто так невозможно. Поэтому компания должна решить вопрос с выводом завода в другое место с сохранением всех технологий производства. Еще один риск, который есть у этой площадки, – миноритарные акционеры «Машиноаппарата», которые могут быть не согласны с планами, напоминают два консультанта, работавших с Level Group. Что это за акционеры, в отчетности предприятия не сказано. Инвестиции в застройку территории «Машиноаппарата» действительно будут выгодны участникам проекта, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Один из экспертов считает, что на строительство элитного комплекса в этом месте понадобится 4–4,5 млрд руб., тогда как выручка от продажи квартир тут может составить около 19 млрд руб. Стоимость жилья в этом месте может превышать 2 млн руб. за 1 кв. м, добавляет другой. Оценка экспертов – 750 000–800 000 руб. за 1 кв. м на старте продаж. Эта площадка – одна из немногих доступных под застройку в районе Хамовники. Источник: Ведомости

Источник: РЖД Партнер Рынок становится более требовательным к оснащению склада. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. При этом нарастает дефицит высокотехнологичных объектов. Какое еще влияние e-commerce оказывает на складскую логистику, рассказывает Андрей Лукашев, управляющий партнер компании ILM. – Андрей, каким должен быть идеальный склад для онлайн-ритейлера?  – Давайте для начала обрисуем общую картину. В условиях пандемии в Московском регионе до 10 млн человек впервые начали регулярно совершать покупки онлайн. Как следствие, сектор онлайн торговли оказался лидером поглощения складских площадей, на него пришлись рекордные 34% от общего объема спроса. На втором месте оказался продовольственный ритейл – 29%. Помимо розничных компаний, к этим категориям отнесены фулфилмент-операторы и маркетплейсы. Потребители привыкают, что любой товар можно купить с доставкой сегодня или завтра, в узком интервале. Чтобы обеспечить необходимую скорость и объем оптово-розничных операций, нужен принципиально новый подход к складской логистике. Вместо одного большого склада нужна сеть маленьких складов «последней мили». Присутствие малых складов в каждом районе становится фактором конкурентоспособности в e-commerce. Ритейлерам со сложным ассортиментом и высокими стандартами сервиса все чаще необходимы кросс-докинговые распределительные центры и фулфилмент-центры. Клиентам таких центров важно наличие компетентного персонала для осуществления сложных складских операций. Информационные системы учета и управления потоками товаров и транспорта на складе должны синхронизироваться с учетными системами ритейла. Меняются требования к самим зданиям: они должны иметь высокие перекрытия, многоуровневые системы хранения и извлечения, позволять хранение товаров разного размера и применение сложного оборудования. При этом большая площадь склада «последней мили» требуется, только если оператор склада хранит там товары, как это делает Amazon. Если же оператор специализируется на доставке, ему нужна меньшая площадь при значительной длине здания, чтобы максимизировать число доков. Однако быстрое появление новой инфраструктуры осложнено отсутствием или дороговизной свободной земли в мегаполисах, где потребители особенно избалованы. В связи с ограничением площади земельных участков в черте города и ростом спроса на городскую логистику за рубежом популярен тренд строительства многоэтажных складов под заказчика. Особенно быстро это происходит в Гонконге, Сингапуре, Бангкоке, Джакарте и Токио, где длительный экономический рост сопровождался перенаселением. В Гонконге средний городской склад насчитывает 12 этажей. Мы видим, что этот тренд приходит и в Россию. По сложности такой объект не уступает ТРЦ, а учитывая динамику спроса, многоэтажные склады могут стать перспективным инвестиционным направлением на многие годы. Инициатива в этом принадлежит самым профессиональным и опытным девелоперам, способным управлять технологическими рисками. По мировому опыту, многоэтажные складские проекты становятся успешными в тех случаях, когда стоимость участка под складом составляет более половины общей стоимости строительства. Технически многоэтажные склады отлично подходят для спекулятивного формата использования: каждый этаж может считаться отдельным складом и иметь свои особенности сервиса. Обслуживание товара, включая его размещение, сбор, упаковку и перемещение к разгрузочному доку, может быть полностью автоматизировано. Роботы особенно помогают со сборными заказами. Например, потребитель хочет в одной посылке получить мягкое кресло, набор форм для выпечки и гитару. На уровне склада это выливается в потребность в больших площадях и работе по компоновке заказа. Автоматизированные системы собирают заказы быстрее и точнее людей, помогая сократить возвраты. Однако сами роботизированные системы перемещения товаров (ASRS) пока дороги, поэтому их рентабельность прямо пропорциональна размеру склада, оборачиваемости запасов, плотности хранения, уровню зарплат кладовщиков и рискам человеческого фактора (краж или порчи). ASRS пока проигрывают на складах для грузов, которые требуют дополнительной ручной обработки. Итак, обобщим. Сегодня онлайн-ритейлеры и обслуживающие их логистические компании предпочитают использовать несколько (чем больше, тем лучше) складов в черте города размером 1500–4000 кв. м для обработки грузов и кросс-докинга. Требования к складу для e-commerce обычно предъявляют такие: один этаж; площадь больше 2000 кв. м; потолки выше 6 м; много разгрузочных доков; большая парковка. Таких складов остро не хватает. Арендаторы замещают их площадками в пределах 5 км от МКАД – де-факто прайм-зоне для городской логистики. Ставка аренды за городской склад для e-commerce в 1,5–2 раза выше, чем за склад класса А в 20 км от МКАД. И рост цен продолжится.   – К дефициту привела пандемия?  – Отчасти сокращение связано с тем, что весной часть девелоперов приостановили строительство до выяснения обстоятельств. В результате часть проектов, ввод которых планировался на 2020 год, была перенесена на 2021-й. Сейчас сухой склад А, B+ и B с удобной логистикой внутри МКАД можно снять за 6–15 тыс. руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС и коммунальных платежей. В пределах 5 км за МКАД средняя ставка ниже, 6500 руб. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС. Эта разница указывает на значительный потенциал спроса на городские складские объекты или склады «последней мили». Склады класса С в черте города предлагаются за 4500–7000 руб. за кв. м в год без НДС. Такие высокие ставки, иногда наравне с классом В, обусловлены близостью к центру города. Транспортная доступность и компактность предложения помогают арендаторам закрыть глаза на класс объекта, особенно если долгосрочное хранение не требуется. При этих ставках средний склад внутри МКАД находит своего арендатора за 2–3 месяца. Благодаря интенсивному расширению онлайн-торговли спрос на складские площади в Московском регионе достиг 1,4–1,6 млн кв. м, почти повторив рекорд 2018 года. Вакантность еще в I квартале 2020-го упала до минимума за последние 5 лет, и ожидалось, что опустится ниже 2%. Возможно, это произойдет в 2021 году. Суммарный объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн кв. м. За 2020 год введены в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м складских площадей, что на 15% меньше, чем в 2019-м. Таким образом, систематическое отставание предложения от спроса усугубляется. Учитывая рост спроса и недостаточный пока рост предложения, в 2021 году можно ожидать в лучшем случае сохранения вакансии на достигнутом в IV квартале 2020-го уровне 2,2% и продолжения плавного роста ставок.   – На основании этого какой прогноз можно дать по развитию рынка складской логистики в ближайшем будущем?  – Как и во всем мире, в Москве происходит активная трансформация рынка складской недвижимости. Инвестиционная привлекательность складов растет, но их строительство сталкивается с ограничениями в виде тесноты и дороговизны земли. Девелоперы будут прибегать к известным решениям – многоэтажность, автоматизация, перепрофилирование невостребованных площадей, – чтобы преодолеть ограничения. На протяжении 2021–2024 гг. в Москве ожидается уменьшение суммарной площади городских складов на 20–30%. Не исключено, что в обозримой перспективе склады будут вытеснять традиционные торговые объекты. На месте ТРЦ или в их же зданиях будут появляться склады «последней мили». Важным драйвером нового строительства будет проникновение на российский рынок крупных зарубежных сетей, которые будут создавать склады в форматах, привычных им. Дороговизна земли в столице будет способствовать росту ярусности и этажности. В первую очередь будут распространяться многоярусные решения, но по мере освоения технологий и роста готовности инвесторов начнется экспансия многоэтажек – технически оснащённых и обладающих высокими перекрытиями, в отличие от многоэтажных индустриальных зданий советского периода. Современные городские склады в 2–5 этажей могут стать нормой к середине – концу десятилетия.   Источник: РЖД Партнер

Сохранить удаленный формат работы для части своих сотрудников после пандемии COVID-19 планирует 85% компаний, арендующих офисы. Это результаты опроса специализирующейся на инвестициях в коммерческую недвижимость и консалтинге компании-эксперта, проведенного среди поставщиков товаров повседневного спроса (FMCG), участников IT-отрасли, ритейлеров, фармацевтических компаний и др. Как следует из данных, сегодня у половины из опрошенных компаний работать дистанционно продолжают около 50% сотрудников. В связи с этим 64% респондентов уже планируют сокращение площадей под собственными офисами в перспективе двух-трех лет. В Москве мэр Сергей Собянин с 27 января отменил обязательное требование о переводе 30% сотрудников на удаленную работу. Но компании возвращать весь персонал в офисы пока не спешат. В X5 Retail Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») планировали перевести 60% сотрудников на удаленный и комбинированный режим, при котором те будут посещать офис несколько раз в неделю. Гендиректор группы «М.Видео-Эльдорадо» Александр Изосимов говорил, что сейчас в офисе компании работают чуть больше 10% сотрудников, а более интенсивный выход людей отложен до конца марта. Но и тогда часть персонала будет работать в офисе без персонального места, часть — дома, а некоторые — всегда удаленно, поясняет топ-менеджер.  Mail.ru Group осенью 2020 года тестировала различные гибридные модели, включая фиксированные дни посещения офиса, и планирует вернуться к экспериментам после окончания пандемии, говорил в январе гендиректор группы Борис Добродеев. Директор департамента офисной недвижимости ILM Артем Неволько подтверждает, что компании уже начали отказываться от части офисных помещений. По его оценкам, это приведет к высвобождению 30–40% занимаемых площадей или сдаче их в субаренду.  Другой эксперт ожидает, что при снижении спроса на офисы снизится и предложение: девелоперам придется уменьшить объемы запланированного строительства офисов либо менять назначения зданий под другие форматы. Кроме того, в ближайший год интерес к офисам класса A будет временно снижен из-за желания арендаторов оптимизировать расходы, добавляет эксперт. Эксперты на этом фоне говорят о росте спроса на гибкие офисы: треть опрошенных консультантами компаний уже их используют или планируют разместить штаб-квартиру в таком формате. Среди преимуществ таких объектов называют отсутствие капитальных затрат и быстрый выход из договора аренды.  По словам Артема Неволько , собственники классических офисов с большим портфелем уже переходят на короткий договор аренды сроком до одного года, чтобы конкурировать с операторами гибких пространств. Тем не менее компаниям, арендующим более 500 кв. м, все еще выгоднее снимать классический офис: в гибких пространствах такие помещения могут стоить в полтора-два раза дороже. Но некоторые консультанты уже отмечают признаки обратных тенденций. В одной из компаний-экспертов считают, что ряд компаний, предлагающих свои площади в субаренду, примут решение взять тайм-аут в продвижении этих блоков, чтобы разобраться с дальнейшей стратегией выхода персонала в офис после снятия ограничений. А в другой видят возврат бизнес-трафика на улицы: растет активность поиска помещений магазинов и ресторанов, а в пустых помещениях открываются новые заведения. Однозначной позиции о результативности удаленной работы пока нет.  Основатель агентства ProPersonnel Татьяна Долякова говорит, что эффективными себя считают около 80% работающих дистанционно работников, а среди компаний такого мнения придерживаются не более 60%. Среди причин снижения качества работы в удаленном режиме она называет невозможность изолироваться, недостаточную скорость интернета и проблемы с self-менеджментом. Источник: Коммерсант

Источник: Logirus Арендные ставки на складские площади в Московском регионе растут синхронно с общим уровнем цен и могут дополнительно вырасти на фоне растущего спроса на распределительные центры и склады для онлайн-ретейлеров, рассказал  управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев. Также, по его словам, толкать цены вверх может замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты. При этом в Москве постоянно растет спрос на склады «последней мили», а формируют его преимущественно торговые компании, крупные ретейлеры, сетевые интернет-магазины и логистические предприятия. – Лидерство онлайн-ретейла со специфическими требованиями к поглощаемым площадям дает основания полагать, что в 2021 году девелоперы последуют за спросом и в структуре предложения станут играть более важную роль объекты, построенные под заказчика, – спрогнозировал эксперт. В то же время спрос становится более требовательным к оснащению склада, добавил господин Лукашев. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. На сегодняшний день высокий спрос фиксируется на склады в черте Москвы, отметил другой эксперт. Согласно его оценке, на эти площади более высокая ставка, по сравнению со складами класса А, которые находятся за 15-30 километров за МКАДом. Одновременно существует дефицит таких площадей, отсутствие предложения на рынке. – Высокий спрос связан с тем, что в столице практически не строятся новые склады, при этом каждый год их количество уменьшается. Промзоны выводятся, на их месте строят жилье, офисные и торговые центры. Соответственно при небольшом строительстве новых складов общее количество внутри МКАДа сокращается, – пояснил он. Сегодня спрос на такие помещения возрос дополнительно. Это обусловлено ростом электронной коммерции, появлением интернет-магазинов, работающих внутри МКАД, расширением работы логистических компаний, обслуживающих этот трафик, и появлением складов «последней мили». Так, помимо существующего дефицита на площади, появился дополнительный новый спрос. Более высокие ставки, в сравнении со складами Московской области, обусловлены несколькими факторами. Во-первых, стоимость земли в черте столицы примерно в 5 раз выше, чем в области. Во-вторых, в городе строительство идет дольше в 2-3 раза – это в первую очередь связано с временем, которое потребуется на согласование. В-третьих, сами строительные работы в Москве дороже. А низкая вакансия складов в столице связана с тем, что компании, арендовав склад, стараются не переезжать, поскольку новое место найти трудно. По этой причине высвобождаются такие помещения редко, рассказал эксперт. По его словам, сложнее всего в черте МКАД искать небольшие складские помещения площадью 200-500 квадратных метров. На рынке сегодня нет системных игроков, предлагающих склады мелкой нарезки. Дефицит и низкая вакансия наблюдается и в отношении объектов в 500-700 «квадратов». Еще одной категорией запросов в городе являются складские площади в 1,5-3 тысячи «квадратов». Именно они сейчас пользуются большим спросом со стороны крупных компаний, говорит он. – Однако самые большие сложности вызывают запросы на помещения площадью 10-20 тысяч квадратных метров. Как правило, с такими задачами компании вынуждены уходить за МКАД. Я предвижу, что такие склады будут размещаться в 5-10 километровой зоне от автодороги, – резюмировал эксперт. Вместе с тем в остальных регионах, особенно городах-миллионниках, тоже существуют проблемы с предложением складских площадей. В определенных фиксируется явный дефицит, подчеркнул эксперт по уровням развития логистики. Это побуждает игроков регионального e-commerce открывать склады в Москве, тем самым увеличивая свою затратную базу и нагрузку на трассы из столицы. – При этом рост спроса сопровождается потерей удельной эффективности использования складских площадей. Наблюдал ситуации, когда, вместо поиска и увеличения локальной эффективности использования уже существующих площадей, компания переезжает на новый склад, – отметил эксперт. Источник: Логирус

KR Properties Александра Клячина рискует потерять еще одного крупного арендатора. Девелоперская группа ПИК после неуплаты платежей за аренду площадей в бизнес-центре «Рассвет» в центре Москвы хочет расторгнуть с владельцем здания договор аренды. Структуры господина Клячина известны своей несговорчивостью с арендаторами, которым даже во время пандемии не удалось договориться о снижении арендных платежей. Группа ПИК Сергея Гордеева планирует покинуть бизнес-центр «Рассвет» в районе Пресни, стало известно из картотеки арбитражных дел. В ответ на иск АО «Московский машиностроительный завод "Рассвет"» (принадлежит структурам KR Properties Александра Клячина) о требовании возместить 30 млн руб. по неуплаченной аренде девелопер ПИК подал встречный иск, в котором требует расторгнуть договор аренды и возместить убытки в размере 222 млн руб., следует из материалов судебного дела. В KR Properties отказались от комментариев, в пресс-службе ПИК сообщили “Ъ”, что надеются урегулировать все спорные вопросы во внесудебном порядке. Кроме того, ПИК подал еще один иск к структурам KR Properties — возместить 406 млн руб. от АО «Московский машиностроительный завод "Рассвет"», но рассмотрение дела приостановлено до вынесения решения суда по первому судебному разбирательству. Как поясняет источник “Ъ” на рынке недвижимости, ПИК планирует истребовать эти суммы за ремонт, который сделал в арендуемом офисе. Однако вряд ли у него это получится, ведь договор аренды наверняка не предусматривает возмещения затрат на ремонтные работы, продолжает собеседник “Ъ”. Впрочем, ПИК пытался возместить свой ремонт за счет субарендаторов, которых так и не нашел из-за желания возложить на них дополнительные расходы, рассказывает собеседник “Ъ”, знакомый с ходом поиска субарендаторов. Ранее ПИК планировал сдать 11 тыс. кв. м, занимаемых в «Рассвете», в субаренду. По информации другого источника “Ъ”, еще летом ПИК пытался в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, перестал платить и даже покинул занимаемые площади. Но позже, после попытки урегулировать это в досудебном порядке, ПИК планировал хотя бы сократить площадь офиса, добавляет источник. Как поясняет партнер BMS Law Firm Денис Фролов, если договором не предусмотрены штрафные санкции по досрочному расторжению, то выйти из него практически невозможно и арендатору приходится платить за помещения до конца срока. К тому же в таких случаях арендаторы нередко подают встречный иск, чтобы затянуть судебное разбирательство и отсрочить выплату задолженности, добавляет господин Фролов. Партнер ILM Андрей Лукашев знает, что в деловом центре «Рассвет» ПИК занимает 11,7 тыс. кв. м по 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, ежегодно этот офис обходится девелоперу в 490 млн руб. KR Properties не впервые отстаивает свою принципиальную позицию по отношению к арендаторам. Так, сеть закусочных Аркадия Новикова Prime пыталась добиться арендных каникул на время локдауна и снижения текущей арендной ставки за пользование помещением в деловом квартале «Красная роза», принадлежащем структурам господина Клячина. Помимо этого, продавцу люксовых брендов Mercury (Versace, Valentino, Hublot) Леонида Фридлянда и Леонида Струнина не удалось договориться о скидке на аренду помещений в гостинице «Метрополь» Александра Клячина, после чего они покинули часть занимаемых помещений, писали «Ведомости».   Источник: Коммерсант

Власти Москвы за последние четыре месяца распределили крупные контракты на общую сумму 154 млрд руб. на строительство 1,9 млн кв. м жилья в рамках программы реновации. Большую часть этих подрядов поделили между собой ФСК Владимира Воронина, МИЦ Андрея Рябинского, ПИК Сергея Гордеева, «Крост» Алексея Добашина и «Регионжилстрой». Девелоперы могут заработать на контрактах более 15 млрд руб. Самый крупный подряд на 57 млрд руб. достался МСУ-1, подконтрольной ГК ФСК Владимира Воронина. Подрядчик построит 780 тыс. кв. м в Бескудниково на севере Москвы. Контракт на строительство за 12 млрд руб. 101 тыс. кв. м жилья в Гольяново достался ООО ГП-МФС, подконтрольному группе ПИК Сергея Гордеева. Аффилированное с ГК МИЦ Андрея Рябинского ООО «Сити-Эпсилон» получит 26 млрд руб. на строительство 284 тыс. кв. м в поселке Шишкин Лес в Новой Москве. В Митино на западе Москвы появится 191 тыс. кв. м в рамках программы реновации, их строит структура «Кроста» Алексея Добашина за 17,9 млрд руб. Почти 166 тыс. кв. м для переселенцев из хрущевок в Солнцево за 12 млрд руб. построит «Регионжилстрой», учрежденный, по данным Kartoteka.ru, Юлией и Олегом Косован, тезками детей экс-главы департамента строительства Москвы Александра Косована. Реновация жилья в Москве запущена в 2017 году. Затраты столичных властей на расселение москвичей за 20 лет составят 3–3,5 трлн руб. Всего реновация коснется жителей 5171 дома общей площадью 16 млн кв. м. Под этот проект мэрией создан Московский фонд реновации, выступающий оператором госзаказа по программе. С января 2018-го по январь 2021 года фонд разместил заказы совокупно на 685 млрд руб., следует из данных «СПАРК-Интерфакс». Эту структуру возглавляет Анатолий Константинов, бывший гендиректор ДСК-1, который сейчас принадлежит ГК ФСК. Все компании, получившие от мэрии крупные подряды, так или иначе давно работают по господрядам. ПИК и «Крост» строили жилье для переселенцев из хрущевок еще со времен экс-мэра Юрия Лужкова. Кроме того, «Крост» был одним из субподрядчиков мэрии по строительству инфекционной больницы в Коммунарке в 2020 году в разгар локдауна. МИЦ до сих пор не исполнял крупные подряды по заказу мэрии, зато девелопер реализует госконтракт на 2,35 млрд руб. по строительству квартир в Москве для сотрудников Росгвардии. В ГК ФСК, ПИК, МИЦ отказались от комментариев, в фонде и «Кросте» на запросы не ответили. С «Регионжилстроем» связаться не удалось. Конкурсы были проведены с единственным участником. Согласно законодательству, они признаются несостоявшимися, но комиссия может принять решение о заключении договора, поясняет руководитель судебной практики Mikhailov & Partners Private Services Group Павел Желновод. Как правило, условия крупных конкурсов достаточно жесткие, к участникам выдвигаются серьезные требования, которым смогут соответствовать только системные игроки, добавляет эксперт. Другой эксперт отмечает, что крупные лоты выгодны властям, так как в итоге обходятся дешевле, чем несколько небольших. К тому же работать с крупным подрядчиком менее рискованно, полагает он. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит, что доходность по госконтрактам составляет около 10%, в то время как в коммерческом строительстве — около 25–30%. Многие девелоперы, добавляет эксперт, привлекают для строительства домов по программе реновации субподрядчиков, зарабатывая на разнице между суммой подряда и оплатой контрагенту. Источник: Коммерсант

Годовой мораторий на снос ларьков, киосков и других нестационарных торговых объектов (НТО) в России не способен решить проблемы этого сегмента уличной торговли, считают опрошенные эксперты. Уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей Борис Титов заявил о необходимости объявить в стране "амнистию" нестационарных торговых точек. По его словам, в стране нужно ввести годовой мораторий на демонтаж этих объектов, так как "нельзя удалять законно стоящие НТО под предлогом благоустройства, дорожных работ и других "благих дел", когда "истинная причина заключается в переделе рынка". Один из экспертов называет заявление Титова "дешевым популизмом". "Доля этого сегмента на рынке стрит-ритейла мала, а бороться с проблемой нужно усилением экономики страны в целом и созданием лучших условий для предпринимательской деятельности", - полагает он. Наиболее остро проблема с НТО стоит в городах с населением менее 1 миллиона человек, комментирует в свою очередь другой эксперт. По ее словам, в регионах киоски и ларьки можно встретить как рядом с большинством остановок общественного транспорта, перекрестками с высоким пешеходным траффиком, так и в центральной части города. "Для жителей привычно покупать первоочередные товары в киосках и ларьках и в новинку искать табачный магазин или пекарню для простых покупок", - говорит она. Она также уверена, что проблема таких объектов торговли не решится годовым мораторием на демонтаж, но оставит часть предпринимателей "на плаву". "При запрете на НТО часть точек переедет в ближайшие торговые центры и встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Либо в привлекательных локациях будут построены павильоны, представляющие собой небольшие торговые объекты на несколько отделов для товаров разных категорий. Но часть предпринимателей обанкротится, учитывая арендные платежи и расходы, которые необходимо понести посредством переезда", - считает эксперт. Стоимость аренды во временных павильонах не так высока, как в помещениях у метро с отдельным входом, напоминает директор департамента торговой недвижимости ILM Лариса Еремина . По ее словам, в этом формате уличной торговли есть свои преимущества, а доля данного сегмента, например, в стрит-ритейле Москвы сегодня составляет порядка 20%, и все они работают законно, то есть с имеющимся договором аренды, и располагаются, в основном, на вокзалах и скверах. Источник: РИА Недвижимость

Источник: Коммерсант На рынке складской недвижимости в Москве и Подмосковье ожидается максимальный объем ввода новых помещений с 2014 года. По прогнозам аналитиков, по итогам 2021 года объем вновь построенных складов вырастет на 55% и составит 1,3 млн кв. м, но почти все эти площади уже арендованы или куплены компаниями. При этом внутригородская логистика по-прежнему испытывает дефицит предложения. Объем ввода новых складских помещений класса A и B в Московском регионе в 2020 году упал на 14% и составил 837 тыс. кв. м, подсчитали аналитики одной из компаний-экспертов. Впрочем, эксперты прогнозируют, что текущий год станет максимальным по объему ввода новых складов с 2014 года. Тогда на рынке отметили рекордный показатель — 1,7 млн кв. м, в 2021-м же он составит чуть меньше — 1,25–1,3 млн кв. м, ожидают они. Рост нового строительства будет вызван дальнейшим спросом от ритейла и онлайн-торговли. Также повлияет экспансия в регионы и реализация проектов по договорам, заключенным в 2020 году, считает эксперт. Но на вакантность такой объем новых складов не повлияет, уверены аналитики. Другой эксперт говорит, что даже на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей в складском сегменте Москвы и Подмосковья сохранится на уровне прошлого года — 2,3–2,5% по итогам 2021 года. В одной из компаний-экспертов иные прогнозы: там ожидают снижения доли вакансий на рынке до 1,7–2,0%. Низкий текущий объем свободных складских помещений привел к увеличению доли нового строительства под конкретного арендатора или собственника (build-to-suit), отмечает эксперт. По его подсчетам, доля сделок в таком формате выросла до 51%. При этом, по итогам прошлого года, около 87% новых складов оказались уже арендованы или куплены к моменту ввода, а из заявленных на 2021 год проектов 74% уже законтрактованы, подсчитал он. Главным риском при строительстве спекулятивных складов становится растущая себестоимость строительства, уверен другой эксперт. Несмотря на такие объемы строительства в сегменте, рынок внутригородской логистики по-прежнему находится в упадке. Эксперт считает, что спрос на склады внутригородской логистики значительно превышает предложение. Общий объем качественных складов внутри МКАД сейчас составляет около 589 тыс. кв. м, то есть 9% от общего предложения в сегменте, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поэтому главным трендом в перспективе нескольких лет будет строительство новых складов в черте города и постепенное вымывание промышленных зданий советской постройки, говорит еще один эксперт. Источник: Коммерсант

«Объекты недвижимости, используемые в качестве автосалонов, несут не только риски, но и дают новые возможности дилерам», - об этом в интервью для АвтоБизнесРевю рассказал управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев. — Как обстоят дела на московском рынке коммерческой недвижимости, используемой автодилерами, сегодня? — В московском регионе за последние годы было выставлено на продажу порядка 50 объектов, которые использовались в качестве дилерских центров. Тенденция освобождения площадей таких объектов стала заметна в конце 2014 года, но приобрела массовый характер в течение последних нескольких лет. Также отмечу, что в этом году не было усиления этой тенденции. — Какую площадь имеют эти объекты? — От 5 до 15 тыс. кв. м. — Что это за объекты, что-либо их отличает от других зданий автосалонов? — Это объекты, которые, как правило, не очень удачно расположены с точки зрения трафика и имеют низкое качество проектирования. Некоторые из них сочетают в себе оба этих фактора. — Поясните, пожалуйста, что означает «некачественно спроектированы». — Объекты коммерческой недвижимости имеют много параметров, от которых зависит их привлекательность на рынке. Если в совокупности эти параметры снижают эффективность бизнеса или сдерживают его развитие, то обладающие ими объекты можно отнести к категории некачественно спроектированных. Коммерческая недвижимость может быть низколиквидной по разным причинам. Например, она может быть построена с шагом колонн 4 на 4 или по проекту, в который не была заложена концепция дилерского предприятия, работающего с максимальной эффективностью. Другими словами, из-за того, что изначально не была выбрана правильная концепция профилирования. Так часто строят загородную недвижимость: возводят дом, потом что-нибудь достраивают, и в итоге получается нечто странное. Кстати, подобных объектов на рынке даже среди действующих автосалонов очень много. Еще один пример: здание, которое изначально было построено не как автосалон. Да, некоторые из таких строений используются предприятиями, продолжающими успешно работать, но это зачастую обеспечено локацией с высоким трафиком. Но вернемся к тем многочисленным объектам, которые выставлены сегодня на продажу. Насколько мне известно, многие дилерские компании, которые их арендовали, столкнулись со значительным снижением доходности своего бизнеса и попытались оптимизировать расходы на аренду. В связи с этим у них возникли разногласия по ставке аренды и коммерческим условиям с собственниками объектов. Не договорившись, они отказались от дальнейшего использования площадей. После этого собственники объектов пытались сдать их по выгодной цене, но так и не смогли привлечь арендатора. Подобные объекты есть, например, на МКАД в Вешках, в Нагатино, недалеко от технопарка «ЗиЛ». Как результат, мы видим, что значительная часть этих собственников не смогла выполнить взятые на себя кредитные обязательства, вследствие чего принадлежащие им активы, находящиеся в залоге, перешли банкам. Подобная история произошла со зданием, которое находится на третьем транспортном кольце, в районе Бережковской набережной. 26 тысяч кв. м его площади было отведено для бизнес-центра и 7 тыс. кв. м — под автосалон. Бизнес-центр удалось заполнить арендаторами по ставкам на уровне 15 тысяч рублей, автоцентр же поработал с перерывами, меняя бренды, и вот уже полгода стоит пустой. Спрос на такую недвижимость минимальный. Потому что, как я уже говорил, падает доходность дилерского бизнеса, меняется рынок, потребление, и эти объекты не находят новых арендаторов из автобизнеса. — Правильно ли понимаю, сегодня даже среди недвижимости с работающим дилерским бизнесом, много объектов, на которые низкий спрос на рынке? — Да, их доля большая. Скажу даже больше, я знаю только две компании, которых интересуют здания бывших автосалонов. То есть если говорить в целом, объекты дилерского бизнеса не представляют большого интереса для инвесторов. К нам приходят собственники этих объектов и спрашивают, что можно сделать, чтобы повысить их привлекательность. — И что Вы им говорите? — Обычно немного. Потому что в большинстве таких случаев может помочь только перепрофилирование, которое позволит использовать объект в других целях. А для этого нужно детально изучать объект и делать анализ локации и спроса. Только после этого, оценив все за и против, мы можем дать рекомендации и приступить к разработке и реализации новой концепции. Один из примеров успешной реализации таких проектов — перепрофилирование здания автосалона под магазин одного крупного сетевого ритейлера. Акционер объекта остался доволен. Бывает, что площадь автоцентра сокращается, а высвобожденные площади перепрофилируются. — В период снижения доходности дилерского бизнеса собственники объектов недвижимости, сдаваемой в аренду под автосалоны, могут сменить арендатора и перепрофилировать недвижимость? — Да. Особенно в нынешних условиях, когда меняется рынок. Его изменения уже помогли некоторым собственникам коммерческой недвижимости отказаться от сотрудничества с дилерами, перепрофилировать объект и увеличить его доходность и капитализацию. Тенденция следующая — мы все ценим время и хотим, чтобы все было в шаговой доступности, или была быстрая доставка. Проводя исследования и опрос наших клиентов, мы выяснили, что значительно вырос спрос на услуги тех компаний, которые могут обеспечить доставку товара в течение нескольких часов или как минимум в день заказа. В связи с этим на рынке растет спрос на склады последней мили и дарксторы. Пандемия ускорила эту тенденцию, потому что она придала новый импульс развитию онлайн-торговли. Несколько лет назад я наблюдал, как в США торговые центры, которые находились в пригородных зонах крупных городов, например, в Чикаго, перепрофилировались в склады последней мили. Эта тенденция затронула Москву. Здесь земля дорогая и в последние два года стали развиваться многоэтажные склады. Есть дилерские центры, которые очень близки по концепции к таким складам. За последний год ставки аренды на склады последней мили выросли более чем на 10%. При этом спрос растет, а предложение остается сильно ограниченным. Ставка аренды дарксторов в сделках, которые мы заключали с крупнейшими российскими компаниями, занимающимися электронной коммерцией, достаточно большая — выше 9 тысяч рублей за 1 кв. м в год. Это позволяет с уверенностью смотреть на будущее развитие таких проектов. — Как еще можно перепрофилировать объекты дилерского бизнеса, учитывая тенденции, которые мы сегодня видим на рынке? — Второе направление — это гибкий офис, коворкинг. Да, некоторые дилерские центры имеют три-четыре этажа. Это усложняет заполнение таких объектов. Но если локация имеет высокий трафик, есть развитая окружающая инфраструктура, и объект качественно перепрофилировать, то перспективы могут быть очень хорошие. — Но стоимость аренды офисов не растет? — Да, сейчас не растет. Но тем не менее это перспективное, активно развивающееся направление. — Судя по всему, в Москве с ее плотностью застройки склады последней мили и дарксторы нужны почти везде. Поэтому они наиболее вероятный способ реконцепции бывшего дилерского центра. Я не ошибаюсь? — Нет, все верно. В Москве население распределено более или менее равномерно. А если люди живут везде, значит и спрос существует везде. Но, разумеется, интенсивность развития такого типа бизнеса в разных районах будет отличаться. Он сильнее растет там, где есть наиболее платежеспособный спрос. Исходя из этого, наиболее перспективные для него локации находятся на западе, юго-западе и северо-западе города. Соответственно, на востоке и юго-востоке он будет наименее привлекательным. Там, где есть большой спрос, есть спрос и на объекты с большой площадью. — Очевидно, что и дилеры, приобретающие недвижимость, должны учитывать эти тенденции. — Абсолютно так. Очень важно видеть перспективы рынка и понимать то, насколько локация, на которой расположен объект, соответствует этим перспективам. Нужно знать соотношение спроса и предложения. Кроме этого, проект должен быть как можно более гибким. Или, говоря другими словами, многофункциональным. Он должен быть спроектирован так, чтобы в случае необходимости его можно было с минимальными потерями перепрофилировать для сдачи в аренду. То есть он не должен иметь узкое целевое назначение. Примерно год назад в автосалоне Mercedes-Benz на Ленинградском проспекте завершилась реконцепция, в которую было вложено около 5–6 миллионов евро. Это довольно крупная сумма, но объект стал гораздо более функциональным. Там есть и бизнес-центр, и общие зоны, и кафе. Таким образом, он стал гораздо более привлекательным для инвесторов. Для того чтобы знать, насколько объект может быть функциональным, требуется его детальное изучение: определение допустимой нагрузки на перекрытия, расчет шага колонн, высоты потолков и многого другого. Важно также понимать, что каждый объект недвижимости по-своему уникальный. Конечно, можно использовать шаблон, но тогда в будущем собственник может потерять значительную часть дохода. Вот представьте, у вас объект площадью 10 тысяч кв. м. Допустим, он мог бы давать 150 миллионов рублей выручки в год, а приносит 100–120 миллионов. Это ощутимая разница. То есть вы теряете до 50 миллионов рублей в год. При этом стоимость актива будет ниже уже минимум на 500 миллионов рублей, потому что мультипликатор составляет порядка 10% от выручки. При более высокой стоимости актива вы можете взять в кредит большую сумму в банке для расширения бизнеса. Но и конечно, все мы понимаем, насколько важна для бизнеса хорошая локация. Сегодня дилерские центры, которые расположены в привлекательных местах с точки зрения трафика и окружающей инфраструктуры, например, на пересечении МКАД и Рублевки, на Ленинском и Ленинградском проспектах, и которые спроектированы качественно, имеют хорошую цену на рынке коммерческой недвижимости. Но такие объекты и выставляются на продажу крайне редко. — Какие риски есть на рынке коммерческой недвижимости сегодня? — Ключевой риск — потеря пассивного дохода. Владелец, инвестор ожидают получать 10–15% годовых от своей коммерческой недвижимости. Но в последнее время этот показатель существенно ниже. Растут налоги на недвижимость, стоимость аренды земли, коммунальные платежи, лютуют различные проверяющие инспекции. Все это приводит к росту расходов, но доходы как минимум не растут. Вместе с тем многие банки действуют очень агрессивно. Они конвертируют активы даже при нарушении сроков оплаты платежей. В 90-е и начало 2000-х прибыли арендодателей бурно росли. Но сегодня возникают новые вызовы, требующие менять модели развития, выстраивать перспективные концепции и проводить перепрофилирование. Многие просто оказываются неготовыми к этому. — Но во сколько в среднем может обойтись реконцепция дилерского центра, как понимаю, сказать сложно? — Очень много различных нюансов. Реконцепция может обойтись всего лишь созданием одного дополнительного перекрытия и организацией отдельного входа в здание. Но может потребовать гораздо более сложных работ. Бывает, что объект лучше снести и создать на его месте что-нибудь новое, возможно, концептуально совершенно иное. Например, мы рассматривали вариант переделать в бизнес-центр здание бывшего автосалона в Мякинино на МКАД. Но возле него нет метро, нет перехода через МКАД, нет заезда с МКАД. В итоге мы сделали вывод, что лучше снести его. На московском рынке аналогичных объектов десятки.

Британский инвестфонд Raven Russia, традиционно покупавший в России крупные логистические комплексы, может снизить свою активность, в том числе из-за девальвации рубля. Компания уже отказалась от покупки в Подмосковье площадей, строящихся специально для X5 Retail Group. Теперь на эту недвижимость претендует консорциум РФПИ и арабской Mubadala. Professional Logistics Technologies (PLT), созданная Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) и арабской Mubadala, стала основным претендентом на покупку у девелоперской компании «Ориентир» 45 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Север-4», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья специально для единственного арендатора — X5 Retail Group. Стоимость объекта управляющий активами складской недвижимости Accent Capital Виктория Кохтачева оценивает в 2–2,2 млрд руб. Информация о появлении нового возможного покупателя на объект подтверждает тот факт, что прежний претендент — британский инвестфонд Raven Russia, созданный для инвестиций в российскую недвижимость,— перестал вести переговоры, говорит источник “Ъ”. По его словам, «Ориентир» рассчитывал быстро реализовать площади британцам. В Raven Russia не комментируют этот факт. Исторически Raven Russia покупает готовые активы «Ориентира» и является участником заметных сделок M&A на рынке логистических объектов, констатирует руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Елена Бушмина. Но сейчас британцам не до покупок, так как инвестфонд отвлек значительную часть средств на другие сделки в Британии, говорит собеседник “Ъ”. Скорее всего, речь идет о выкупе миноритарных долей в компаниях Woodford и Invesco, на что Raven Russia пришлось резервировать большую сумму, предполагает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. На эти цели инвестфонд мог направить до £26 млн, сообщала в июле 2019 года The Times. Господин Новиков добавляет, что на решение Raven Russia не приобретать новые активы также могло повлиять усиление девальвации рубля, вследствие чего российские активы компании, номинированные в российской валюте, существенно потеряли в стоимости. В отличие от Raven Russia, консорциум РФПИ и Mubadala пытается пополнить портфель проектов логистическими комплексами. Этот сектор в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости не пострадал в этот кризис. «Хотя по итогам этого года инвестиционная активность в целом на рынке коммерческой недвижимости снизится на 20–25%, вложения в склады в третьем квартале достигли максимума с конца 2013 года и составили $320 млн»,— отмечает эксперт. По его словам, объем сделок в этом сегменте окажется на уровне 1,3 млн кв. м, что сопоставимо с докризисными показателями. Сейчас складские объекты наиболее привлекательны для инвестирования, соглашается Виктория Кохтачева. На фоне роста e-commerce компании, развивающие доставку, заинтересованы в покупке и аренде новых площадей в качественных логопарках, добавляет эксперт. По данным экспертов рынка недвижимости, за три квартала этого года объем свободных площадей в логопарках в Москве и Подмосковье оказался на минимальном уровне — 3%, в то время как в торгцентрах — 8%, в бизнес-центрах — 11,5%. Источник: Коммерсант

Компания DataPro выкупила у группы "Платформа" здания Московского межреспубликанского винодельческого завода (ММВЗ) в Очакове и собирается перестроить часть из них под дата-центр. Заводу принадлежит участок почти на 10 гектаров и несколько объектов недвижимости общей площадью порядка 110 тысяч квадратных метров на Рябиновой улице, отмечается в статье. Под дата-центр, который откроется в 2021 году, будет отведено около 20 тысяч квадратных метров, оставшиеся площади новый собственник продолжит сдавать в аренду. Руководитель складской и индустриальной недвижимости ILM Елена Бушмина оценила стоимость сделки в 2,5 миллиарда рублей. DataPro была создана в 2013 году, ее инвестором был экс-президент "Роснефти" Сергей Богданчиков. Сейчас компания принадлежит членам его семьи. DataPro владеет дата-центрами в Химках и на улице Авиамоторной в Москве. Источник: РИА Недвижимость