Публикации

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM. Компания IEK Group, специализирующаяся на инновационных технологиях, дополнила пул арендаторов офисного парка Comcity. Площадь нового офиса составила 7 093 кв. м, сообщает пресс-служба парка.  В 2024 году электротехническая компания IEK Group отметила 25-летний юбилей. За четверть века из небольшого торгово-производственного бизнеса компания выросла в крупного поставщика комплексных решений для различных отраслей. В связи с постоянным ростом в компании было принято решение о переезде в новый комфортабельный офис в Comcity. Наталия Бельская, директор по персоналу IEK Group: «Мы выбрали Comcity из-за современной инфраструктуры и удобного расположения. Близость метро Румянцево и Киевского шоссе позволяют быстро добираться до офиса сотрудникам и гостям, как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Интегрированные сервисы и технологическое оснащение офисного парка удовлетворяют потребностям быстро развивающегося бизнеса. Comcity выделяется на фоне других бизнес-центров Москвы тем, что функциональное рабочее пространство здесь соседствует с ландшафтными зонами отдыха. Продуманная архитектура, увеличенное остекление, пропускающее большое количество естественного света, открытые пространства совместной работы способствуют повышению эффективности и благополучия наших сотрудников. В Comcity созданы все условия для безопасной работы, что подтверждено международным сертификатом экологичности и устойчивости зданий LEED Gold Certification. Партнерство с Comcity позволяет нам обеспечить команду удобными рабочими местами и поддержать репутацию надежного и ответственного работодателя, который заботится о комфорте и развитии персонала». Переезд в новый офис запланирован на сентябрь 2024. На данный момент выполняется отделка помещения в соответствии с дизайн-проектом арендатора. Алена Кудрявцева, коммерческий директор Comcity: «Мы гордимся, что такие инновационные компании как IEK Group выбирают Comcity. Заявленная IEK цель— стать отечественным брендом No 1 с лучшим выбором продуктов и клиентскими сервисами мирового уровня прекрасно соответствует стратегии Comcity - предоставлять лучшие услуги и сервис на офисном рынке Москвы. Современное технологичное здание, уникальная торговая инфраструктура, ландшафтный парк, отель - мы уверены, что всё это будет повышать лояльность сотрудников, а новый офис будет способствовать развитию и процветанию бизнеса нашего нового арендатора». Источник: CRE

Старейший в России оператор коворкингов Regus принял решение закрыть свою первую площадку, которая расположена в ТДК «Смоленский пассаж». Об этом  сообщил  «Коммерсантъ» со ссылкой на источники.  Эту информацию подтвердила гендиректор Regus Ирина Баева. По ее словам, площадка была закрыта по обоюдному согласию с владельцем площадей – «Корпорацией А.Н.Д.» Саит-Салама Гуцериева. При этом остальные центры компании продолжают работать в обычном режиме, отметила Баева, хотя ряд источников утверждает, что Regus планирует закрыть еще несколько офисов.  Ранее Regus уже отказался от представительства в Екатеринбурге, а в 2020 г. закрыл объекты в «Башне на набережной» в «Москва-Сити», а позже – в комплексе «Военторг» на Воздвиженке. Такое планомерное закрытие бизнеса может быть связано с уходом западных арендаторов из России, на которых и был ориентирован Regus, считает директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич.  Regus входит в бельгийскую группу International Workplace Group (IWG), основанную в 1989 г. Впервые компания вышла на российский рынок в 1998 г., тогда же был открыт первый офис в «Смоленском пассаже». Regus был шестым в Москве оператором по портфелю объектов в июне 2022 г., у него было помещений на 22 000 кв. м. Источник: Ведомости

Европейскими странами с самой дорогой ипотекой оказались Украина и Молдавия. В марте 2023 года в лидерах по размеру ставки по ипотеке оказались Украина, а за ней шли Молдавия, Венгрия, Польша, Румыния и Россия. Однако некоторым лидерам рейтинга с начала года удалось снизить ставки по жилищным ссудам, об этом в понедельник, 26 июня, сообщает РИА Новости, ссылаясь на анализ данных центробанков. Так, средняя ставка годовых по ипотеке на Украине достигла в марте 13,4% — это максимум с 2019 года. В Молдавии — 12,03%, в Венгрии немного ниже — 10,52%, а в Польше — 8,9%. При этом, по данным РИА, в Молдавии, Венгрии и Польше ставки демонстрируют динамику снижения последние несколько месяцев. В шестёрку самых «дорогих» стран по ипотеке также вошли Румыния (8,4%) и Россия (8,18%). При этом одни из самых низких ставок по жилищным ссудам в марте были в Швейцарии, Хорватии, Болгарии и Франции — в диапазоне 2,4-2,9%. А самую дешевую ипотеку в Европе можно было взять на Мальте — 2,4%. Внедрение льготной ипотеки в России привело к подорожанию жилья. Так, за последние три года цены на квартиры выросли в среднем на 82%. Как рассказал Инфо24 гендиректор компании ILM Иван Ивлиев, в ближайшие годы новое жильё вряд ли подешевеет. По его мнению, причиной тому является уровень инфляции. Он отмечал, что стоимость квадратного метра будет только расти. А в марте текущего года стало известно, что Минфин России предложит правительству ввести льготную ипотеку для федеральных госслужащих. Как отмечалось, такая идея прорабатывается уже два года, но у нее есть противники. А в начале года сообщалось, что число новых проектов по строительству жилья сократилось практически вдвое. Одной из причин называлось падение спроса, который не удалось поддержать даже за счёт льготной ипотеки. Источник: Инфо24

Цены на квартиры в новостройках в отдельных регионах достигли потолка и, скорее всего, не будут расти до 2030 года, а в некоторых случаях могут даже снизиться, сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на исследование Института экономики города. Гендиректор компании ILM Иван Ивлиев  в беседе с Инфо24   усомнился, что в ближайшие годы новое жильё подешевеет. Это невозможно, поскольку инфляция у нас на достаточно высоком уровне. Поэтому стоимость квадратного метра будет только расти. В каких-то регионах, возможно, цены стагнируются, но предпосылок для снижения стоимости квадратного метра я не вижу сейчас, — сказал он. Для стабилизации ситуации на рынке нужно, чтобы программа доступной ипотеки начала работать в полную силу. Сейчас с этим имеется ряд проблем, отметил Ивлиев: отдельные федеральные программы, направленные на повышение доступности жилья, касаются в основном «крайне ограниченного круга людей». Кроме того, было бы неплохо, если бы в полную силу заработала военная ипотека, которая в предыдущие годы достаточно хорошо помогала нашим застройщикам экономкласса, — добавил эксперт. Ивлиев пояснил, что фактически курированием рынка недвижимости занимаются банки, которые указывают девелоперам, где, когда и что строить, — а кредитным организациям невыгодно предоставлять субсидии. Ранее представитель Банка России Александр Данилов  заявил , что цены на жилье в стране выросли сильнее доходов россиян, даже несмотря на действие льготной программы на новостройки. Он отметил, что разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» стала огромной. Источник: info24.ru

По итогам 2022 года строительные предприятия удержали за собой третье место среди арендаторов офисной недвижимости Москвы, уступив лишь представителям IT и торговли. Эта информация прозвучала на мероприятии «Офисный формат: новые ориентиры рынка», организованном компанией E.Events. Между тем, на рынке офисов существенно поменялась структура спроса. Вместо международных компаний арендой стали больше интересоваться отечественные фирмы. С основными аналитическими выводами познакомил собравшихся президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко. По его словам вакансия, то есть количество свободных офисов под аренду, постепенно растет. По разным оценкам этот объем составляет 8-15% в зависимости от класса. В декабре 2021 года, когда вакансия падала, аналитики ожидали дальнейшего роста арендных ставок, однако в 2022 году они стали выравниваться. Снизился средний размер сделки, и пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится. Сделок стало больше, но они стали мельче. «Качественные помещения наиболее востребованы. Готовые к въезду офисы с отделкой и мебелью уходят лучше, по сравнению с теми, где нужно что-то доделывать, - рассказал Александр Ошурко. - Субаренда сохранилась, как правило, в классе А, потому что связана с определенными коммерческими условиями, прописанными в договорах аренды. Там не очень много гибкости, собственники часто не хотят потерять платежеспособного арендатора». Гибкие офисы по-прежнему востребованы, они уже не являются чем-то эксклюзивным. Если раньше разрыв ставки аренды между обычным и сервисным офисом достигал 100%, то сейчас модифицировался в более комфортную для арендаторов сторону. Растет стоимость содержания объектов недвижимости. Это касается и эксплуатации, и налоговых расходов. Такое положение давит на маржинальность собственников: и так растущая вакансия корректирует ставки, а снизу еще и себестоимость поддавливает. «Качество эксплуатации зданий чуть просаживается из-за того, что у собственников меньше возможностей его поддерживать. Все пытаются сэкономить, - рассуждает эксперт. - В этом смысле 2023 год для собственников будет не менее сложным, чем 2022-й, потому что себестоимость продолжит расти. Зато для новых зданий, где затраты на содержание минимальны, это хороший период». Меняется и потребительское поведение пользователей. Они привыкают к более качественному продукту. Если какие-то сервисы в бизнес-центре отсутствуют, он просто может стать арендатору не интересен. В результате стоимость отделки и оснащения объектов выросла. Если раньше она составляла 7-15% от стоимости здания, то сегодня в связи с повышенными требованиями арендаторов к наполнению объекта, выросла до 20-30%, а иногда достигает 70-80%.  Офисы за выездом и офисы для госпредприятий После 24 февраля, когда международные компании стали потихоньку уходить с рынка, появился новый продукт – «офисы за выездом» - с качественной отделкой и хорошими инженерными решениями. «Иностранные компании, как правило, вкладывали большие средства, чтобы офис соответствовал международным стандартам. И часто это особенные продукты, которые раньше для рынка были недоступны, - рассказала директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. - Сейчас такие продукты доступны либо в формате прямой аренды от собственника, либо долгосрочной субаренды». По ее словам, в первую очередь, данные офисы интересуют IT-компании. Они вообще занимают первое место на рынке аренды. Второе место уже несколько лет удерживают компании торгового сегмента. В связи с отсутствием зарубежных товаров людям нужно практические все, поэтому торговля активно развивается. На третьем месте строительные компании. На московском рынке растут интересы региональных девелоперов. Они занимают довольно большие офисы: средний запрос составляет 2-3 тыс. кв. м на 200-250 рабочих мест. Далее идут производственные, автомобильные предприятия и компании, имеющие государственный бюджет – разного рода ФГУПы и т.д. Именно госучреждения изменили ситуацию к требованиям арендаторов по адаптации помещений под аренду. Дело в том, что госпредприятия зачастую ограничены закупочными процедурами в выборе офисного помещения, и собственникам приходится учитывать их пожелания. «Весь прошедший год мы наблюдали историю, когда владельцы офисов, которые раньше были не готовы рассматривать государственные компании в качестве арендаторов, сейчас стали более лояльны. Они готовы искать компромиссы, участвовать в тендерных процедурах», - подчеркнула эксперт. Еще один тренд – предоставление мебели и переоснащение помещений. Чаще всего компании, обращаясь с запросом аренды офиса за выездом, задают вопрос, может ли собственник предоставить мебель на определенное количество рабочих мест. Также высказываются пожелания по включению в договор ряда сервисных услуг, чаще всего, технического обслуживания и клининга. «Слышать своего клиента стало необходимым условием сделки. Позиция собственника стала не такой жесткой. Сейчас мы наблюдаем рынок арендатора, особенно, если говорить о больших площадях свыше 1-2 тыс. кв. м, - резюмирует Ксения Харкевич. - Этот тренд продлится и в 2023 году, потому что мы пока не видим серьезного снижения вакансии. Наоборот, по некоторым локациям есть ее увеличение». Отношения собственников и арендаторов требуют коррекции По мнению директора по коммерческой недвижимости AFI Development  Сергея Баранова , одна из главных проблем сегодняшнего дня заключается в том, что сроки аренды существенно сократились. Из-за этого возникают определенные трудности. Желания собственников, арендаторов и девелоперов, которые планируют реализовать свой комплекс, требуют адаптации. «Даже в комплексах формата А+ половина клиентов приходят с запросом аренды на 3-5 лет с возможностью ее прервать, а некоторые приходят всего на 3 года, - делится наблюдениями Сергей Баранов. - Это связано с короткой перспективой планирования из-за невозможности понять, какое количество сотрудников необходимо компании на текущий период, и что будет дальше с точки зрения бюджетирования бизнеса». У арендаторов появляется дилемма, то ли идти в офис с ремонтом, который имеет определенный процент износа, сложившиеся планировочные и технические решения, то ли в бетон или в коворкинги, которыми можно закрыть краткосрочную перспективу, пока не появится определенность. Есть более сложный вариант, когда приходит арендатор и под него делается новый ремонт. Но в данном случае появляется проблема, связанная с краткосрочностью запросов и невозможностью возложить затраты на арендатора, которому не интересно полностью оплачивать недешевый ремонт в 100 тыс. руб. за кв. м и выше. «Думаю, что эта проблематика будет продолжаться в течение всего 2023 года, потому что никаких тенденций к изменению запроса арендаторов или стоимости отделки не прогнозируется, - продолжает эксперт. - Скорее всего, потребуется третий участник – компании, которые работают с философией гибких офисов. Может быть, мы увидим сделки, когда в субаренду на короткий срок будут сдавать целые коворкинги, потому что гибкие пространства впоследствии можно сдать другим арендаторам». Возвращаясь к теме офисов за выездом, Сергей Баранов отметил еще одну трудность. Она заключается в том, что запрос отечественного клиента несколько отличается от предложений субаренды, которые выходят на рынок. Международные компании часто снимали все здание, и офисное пространство планировали под свои нужды. Часто в таких зданиях этажи отличались друг от друга (ярусы с рабочим пространством и VIP-этажи, например). Отечественные компании иногда отказываются от части этажей, которые, в свою очередь, далеко не всегда «заходят» новому арендатору, потому что тем неудобно размещать там свои бизнес-процессы.  Портрет арендатора тоже меняется Разговор о том, как изменились требования арендатора, продолжила глава ГК Accent Capital Марина Харитонова. По ее словам, после ковида и при поддержке кризиса 2022 года арендаторы прониклись идеей гибридного формата. Они поняли, что это уместно для любой компании, потому что, с одной стороны, позволяет экономить бюджеты и, с другой, создавать сообщество для комфортной работы сотрудников. «Например, один из трендов – отсутствие у работника постоянно закрепленного места. В 2019 году это звучало совсем дико, но спустя пять лет уже кажется логичным: зачем пустовать оборудованному месту, если человек болеет или у него встречи, - говорит эксперт. - Еще один общий тренд – это сокращение офисных площадей. Компании сейчас не арендуют офисы для размещения 100% сотрудников, предпочитая размещать 50-70%. В результате, снизилось число сделок свыше 1 тыс. кв. м». Марина Харитонова на примере одной из компаний показала, как менялись предпочтения арендатора с 2019 по 2023 год. В 2019 году предприятие занимало офис в 1 тыс. кв. м, рабочие места составляли 60% площади, переговорные комнаты -15%, общие зоны и кабинеты – по 10% и VIP-пространство – 5%. На всех сотрудников приходилось 70 рабочих мест (100%). В 2021 году компания сократила площадь до 600 кв. м., при этом существенно расширила общее пространство за счет VIP-зон, кабинетов и рабочих мест. Тогда большую часть работы сотрудники выполняли дома, а офис стал зоной общения, был тренд на чилаут-зоны, места, где можно обсудить рабочие и общие вопросы, провести совещание. Сегодня арендуемая площадь вообще сократилась до 400 кв. м, компания размещает 35 рабочих мест (50%), сокращаются зоны общего пользования, идет возврат к кабинетной системе и наращивается доля VIP-зон. «Мы видим тренд, что при общем снижении площади в 2023 году растет доля рабочих мест, то есть компании принимают решение больше выводить на работу в офисы сотрудников по сравнению с 2021 годом», - подчеркнула эксперт. Также она отметила, что многие арендаторы склонны сегодня рассматривать офис не только как место размещения сотрудников, но и имиджевый элемент для рынка труда. Во всех сферах произошел отток квалифицированных кадров, и компаниям нужны точки притяжения помимо заработной платы и интересных задач. Хороший офис при этом находит отклик при выборе работы. С ней согласен Сергей Баранов, который видит изменения запросов нового поколения. Современные молодые люди помимо гибридных пространств хотят максимальную бесшовность прохода, дополнительные сервисы, которые может предоставить офис. «Нужны коллаборационные зоны, незакрепленные рабочие места с возможностью трансформации пространства внутри помещений. Чем комфортнее сотруднику находиться в офисе, тем больше у HR возможностей получить молодого сотрудника», - отмечает он.  Впереди планеты всей Какими бы ни были проблемы, по данным Марины Харитоновой, сделки с офисной недвижимостью в 2022 году выросли на 66% по сравнению с 2021 годом и составили 94 млрд руб. В общей структуре коммерческой недвижимости инвестиции в офисный сегмент заняли первое место. Другими словами, интерес к офисам сохраняется. Источник: Строительство.ru

ОАК приведет первого арендатора в бизнес-центр в Жуковском, который с 2012 года строила под собственную штаб-квартиру, но затем решила не переезжать. В здание, строительство которого на рынке оценивают в 6–8 млрд руб., заедет входящая в «Ростех» авиакомпания Red Wings. По мнению экспертов, других арендаторов ОАК в такой локации найти будет сложно, а перевозчик может столкнуться с оттоком кадров из-за неудобной для сотрудников логистики. По данным “Ъ”, через одиннадцать лет с начала строительства бизнес-центра в Жуковском и пять лет после отказа от идеи разместить там штаб-квартиру Объединенная авиастроительная корпорация (ОАК) нашла первого арендатора на пустующие площади. В ОАК подтвердили, что часть офиса планирует в этом году занять Red Wings (обе компании входят в «Ростех»). По словам источника “Ъ” в аэропорту Жуковский, переезд перевозчика запланирован к началу лета. Как уточнили в Red Wings, компания займет 3,5 тыс. кв. м в одном из корпусов на улице Туполева. Авиакомпания переедет туда из Victory Plaza на Минской улице, где занимает более 3 тыс. кв. м с коворкингом на 240 рабочих мест. В Жуковском расположены филиалы и доводочные базы корпорации. Икут, чьи самолеты составляют основу парка авиакомпании, а также ПАО «Туполев», самолеты которых она ожидает получить. «Решение принято по инициативе авиакомпании после консультаций с руководством ОАК»,— уточнили в Red Wings, где рассчитывают на «синергетический эффект от одновременной работы комплекса авиатехнических предприятий, авиакомпании и аэропорта». ОАК анонсировала планы построить штаб-квартиру в Жуковском в 2008 году при прежнем президенте Михаиле Погосяне. В здании площадью 39,3 тыс. кв. м с бассейном и фитнес-центром собирались разместить 1,6 тыс. человек. Основные параметры остались прежними, указывает источник “Ъ” в ОАК. Строительство начали в 2012 году и планировали закончить в 2014-м, но сдали в эксплуатацию только в 2018-м. Еще в 2017 году, через два года после того, как ОАК возглавил Юрий Слюсарь, от идеи переезда там отказались. Как сообщили “Ъ” в ОАК, «решено, что приоритетным вариантом должно быть использование здания теми организациями ОАК и "Ростеха", деятельность которых связана с Жуковским и аэродромом Раменское». ОАК арендует офисы в принадлежащем «Вертолетам России» бизнес-центре на Павелецкой. До 2017 года стоимость строительства здания оценивали в 1,5 млрд руб. Но в итоге на проект в Жуковском с чистовой отделкой могло быть потрачено, по оценкам директора департамента офисной недвижимости ILM Ксении Харкевич, около 7,9 млрд руб., без отделки — 5,8 млрд руб. Окупить такие затраты, по мнению источников “Ъ” на рынке, выйдет не скоро: ставки аренды могут составить около 9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, тогда как в Москве — около 25,6 тыс. руб. Но, по словам одного из собеседников “Ъ”, даже с учетом экономии «арендаторов нет и вряд ли они будут, локация непривлекательная». Red Wings после переезда станет единственной авиакомпанией из Москвы с офисом за чертой города. Прежде наиболее удаленной от центра считалась «Победа», занимающая офисы в «Румянцево» на Киевском шоссе. По словам близкого к группе «Аэрофлот» источника “Ъ”, размещение лоукостера за пределами города не рассматривалось «из-за опасений оттока кадров». Локация в Жуковском означает для части коллектива пересадку из метро на электричку и далее на автобус, что в ряде случаев займет более двух часов. Для москвичей оптимальное время проезда до места работы — около часа, иначе снижается уровень комфорта, отмечает урбанист, основатель бюро Citymakers Петр Кудрявцев: «Это косвенно, но влияет на текучку кадров». В самой Red Wings “Ъ” заверили, что «большая часть персонала выразила готовность переехать в новый офис», а учитывая «сформировавшиеся в Жуковском авиационные компетенции, набор квалифицированного персонала на месте не составит большого труда». В компании, впрочем, обдумывают идею организации движения служебных автобусов от метро «Котельники», а также рассчитывают, что реконструкция Новорязанского шоссе сократит время в пути от МКАД до офиса до 35–40 минут. Источник: Коммерсант

Генеральный директор компании ILM, кандидат юридических наук Иван Ивлиев прокомментировал Рамблеру информацию о снижении продаж новостроек в Москве на 15% по итогам 2022 года и рассказал о факторах, повлиявших на падение спроса россиян на новое жилье. Снижение спроса на новостройки в мегаполисах России в 4 квартале (впрочем, как в 3 и 2 кварталах) связано с одновременным влиянием нескольких факторов: экономическая турбулентность, геополитическая ситуация, изменения на ипотечном рынке. Не стоит забывать о психологическом состоянии – тревожности среди населения, которое влияет на покупательскую активность. На основании вышеперечисленных факторов рынок лишился части денег инвесторов - физических лиц, которые приобретали определенный пул квартир на начальном этапе строительства, преумножая капитал на вводе в эксплуатацию жилого комплекса. Некоторые покупатели предпочли готовое вторичное жилье из-за рисков, связанных со сроками сдачи новостроек и предстоящими ремонтными работами (отсутствие и резкое подорожание отделочных материалов как импортных, так и отечественных). Негатива добавили новые правила приемки квартир, которые вступили в силу с 25 марта 2022 года, были продлены до 30 июня 2023 года и нивелировали действие закона о защите прав потребителей по отношению к дольщикам, отметил специалист. "Последние полгода мы наблюдаем повышенный спрос клиентов на новые перспективные направления (Турция, ОАЭ) благодаря выгодным системам рассрочки и минимизацией рисков", — добавил Ивлиев. Эксперт подчеркнул, что в компании ILM не ожидают повышения клиентской активности на рынке новостроек в 2023 году. "В лучшем случае она останется на уровне 2022 года", — сказал он.  Ранее агентство РИА Новости со ссылкой на Росреестр сообщило, что за 2022 год в Москве снизились продажи новостроек — показатель сократился на 14 процентов относительно 2021 года. В течение года в столице зарегистрировали 85 тысяч договоров долевого участия на строительство жилья. По словам экспертов, с учетом нежилых объектов продажи на первичном рынке упали на 15 процентов, до 122 тысяч договоров.  Источник: Рамблер

Зерновой трейдер «Деметра-холдинг», крупнейшим владельцем которого является группа ВТБ, договорился с собственником бизнес-центра «Эрмитаж плаза» на Краснопролетарской улице рядом со ст. м. «Маяковская» об аренде у него 10 000 кв. м в этом объекте. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с данным комплексом. По их словам, соглашение между сторонами было подписано в конце прошлого года. Представитель «Деметра-холдинга» информацию о сделке подтвердил. По его словам, сейчас компания и связанные с ней структуры занимают площади в различных столичных объектах (среди них, к примеру, «Башня на Набережной» в деловом центре «Москва-сити» и бизнес-центре Black & White на Кожевнической улице в Замоскворечье. – «Ведомости»). Летом же 2023 г. холдинг планирует перевести их все в «Эрмитаж плазу». Это, по словам собеседника «Ведомостей», позволит сократить операционные издержки на содержание офисов, а также оперативно наладить бизнес-процессы и внутрикорпоративные коммуникации. Представитель компании «Тизприбор», которой принадлежит «Эрмитаж плаза», от комментариев отказался. Ставка аренды в «Эрмитаж плазе» может составлять 30 000–32 000 руб. за 1 кв. м в год (без учета коммуникационных расходов и НДС), считает один из опрошенных экспертов рынка. Другой эксперт Дмитрий Жидков называет цифру выше – 32 000–33 000 руб. Таким образом, «Деметра-холдинг» будет ежегодно платить за новый офис около 300–330 млн руб. По мнению директора департамента офисной недвижимости ILM Ксении Харкевич, в связи с объемом площадей компания могла получить дисконт в размере 10–15%. Источник: Ведомости

ГК «Ташир» Самвела Карапетяна вновь поменяла планы по развитию бывшего здания издательства «Известий» в центре Москвы. Теперь там откроется коворкинг «Атмосфера» вместо некогда работающей там сети гибких пространств Deworkacy, также входящей в группу «Ташир». Эксперты предупреждают, что спрос в этом сегменте сильно снизился и найти крупных арендаторов сейчас крайне непросто. ГК «Ташир» Самвела Карапетяна открыла коворкинг «Атмосфера» общей площадью 17 тыс. кв. м в бывшем здании издательства «Известия» на Пушкинской площади в центре Москвы, рассказали “Ъ” в самой компании. Там уточнили, что часть пространств уже открыта, другая заработает в ближайшее время. Общий объем инвестиций в этот проект, уточнили в «Атмосфере», составил 1,5 млрд руб. Еще одну площадку на 3,5 тыс. кв. м компания намерена открыть во втором квартале 2023 года в МФК Kvartal West на Аминьевском шоссе на западе столицы. Здание «Известий» построено в 1927 году в стиле конструктивизма, имеет статус объекта культурного наследия. До 2011 года 21 тыс. кв. м там занимала редакция одноименной газеты. В 2012 году контролирующая «Известия» «Национальная Медиа Группа» договорилась с «Таширом» о реконструкции здания, а через пять лет стало известно о том, что «Ташир» стал владельцем объекта. Изначально здание планировалось развивать как многофункциональный центр с гостиницей и офисами. Сеть «Атмосфера» также входит в ГК «Ташир». Единственная площадка компании работает с 2017 года в торгцентре «Рио» на Ленинском проспекте в Москве. Кроме того, в ГК «Ташир» входит сеть гибких пространств Deworkacy, которая ранее занимала площади в «Известиях». В Deworkacy не ответили на запрос. Один из опрошенных экспертов полагает, что «Атмосфера» — сеть бюджетного уровня, объекты которой располагались не очень удачно и не пользовались спросом. Директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич считает, что развитие любого проекта в рамках группы связано с наличием профессиональной команды управленцев, потенциала самого бизнеса и конкуренции. Скорее всего, продолжает она, сейчас все факторы сошлись в пользу возрождения этого бренда. «Атмосфера» нацелена на больших корпоративных клиентов и предлагает более крупные пространства для работы, в то время как Deworkacy сдает рабочие места в розницу иногда с почасовой оплатой, поясняет другой эксперт. При этом Deworkacy минимально вкладывались в отделку, тогда как «Атмосфера» делает качественный ремонт и сдает в аренду хорошо отделанные готовые площади, добавляет она. Еще один эксперт считает, что здание «Известий» — идеальная площадка для flex-формата, а для развития классических офисов понадобилась бы масштабная реконструкция. «Ташир» готовит коворкинг в «Известиях» по частям и сейчас готов только один этаж площадью 1,7 тыс. кв. м, а остальные площади компания намерена сделать под запрос клиента. В конце 2022 года доля свободных площадей в гибких пространствах Москвы составила 33%, подсчитали в одной из компаний-экспертов. Для сравнения: доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Москве в конце года составляла 12,8%, по данным другой компании-эксперта. На рост свободных пространств в сегменте коворкингов повлиял рекордный объем введенных в 2022 году площадей — 154 тыс. кв. м, в то время как спрос сократился почти на 60%, до 31 тыс. кв. м. На этом фоне при текущей конъюнктуре эксперты не видят предпосылок для заключения массовых крупных сделок более 5 тыс. кв. м. Источник: Коммерсант

Верховный суд (ВС) РФ отделил граждан-инвесторов от рядовых дольщиков, признав, что они не могут иметь равные права в банкротстве застройщика. При этом приобретение гражданином нескольких квартир необязательно считается инвестиционной деятельностью, а суды обязаны выяснять истинные цели покупки. Юристы отмечают, что доказать личные потребительские цели будет непросто, а как это сделать, ВС не объяснил. На рынке долю физлиц-инвесторов оценивают в 10–15%. ВС 23 августа опубликовал решение в рамках банкротства ООО «Стройинвест» по жалобе Леонида Паначева, просившего включить в реестр дольщиков его требование о передаче 15 квартир в Подмосковье, купленных в 2014 году за 31 млн руб. по договорам долевого участия. Позиция ВС по этому вопросу — попытка решить проблему граждан, купивших несколько квартир у одного застройщика, который впоследствии обанкротился. В последнее время суды стали отказывать таким дольщикам в праве требовать квартиры, считая их профессиональными инвесторами. Право вернуть деньги им тоже не предоставлялось. Одним из ярких примеров стало как раз дело Леонида Паначева. Первая инстанция включила его в реестр дольщиков, но апелляция и кассация отказали. По мнению судов, закон приоритетно защищает «граждан—участников строительства как непрофессиональных инвесторов», к которым Леонид Паначев, купивший у ООО 30 квартир, не относится. Граждане-инвесторы, «преследующие цель извлечения прибыли», решили суды, не могут быть в одной очереди с теми, кто покупает квартиры для «личных потребностей по улучшению жилищных условий». В Клубе инвесторов Москвы (объединяет застройщиков столицы) оценивают количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости примерно в 10–15% против 30% годом ранее. В 2021 году из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев, сейчас она принесет лишь 10–15% годовых от котлована до завершения строительства, оценивали в ILM.  Леонид Паначев пожаловался в ВС, заявляя, что закон не предусматривает проверки цели приобретения жилья для включения в реестр дольщиков, а недобросовестность не вытекает только из факта покупки более одной квартиры. Дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила решения судов. ВС согласился, что в случае покупки «значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли)» гражданина нельзя приравнять к обычным дольщикам. Но полностью отказать инвестору тоже нельзя, а «удовлетворение экономических интересов» не говорит о злоупотреблении правом. Долг ООО перед Леонидом Паначевым, решила коллегия, нужно квалифицировать как требования коммерческого юрлица и включить в четвертую очередь кредиторов. При этом ВС допустил, что покупка части квартир может быть сделана для личных нужд, например обеспечения жильем членов семьи. В итоге дело Леонида Паначева направили на новое рассмотрение с указанием выяснить, для каких целей были куплена каждая квартира, и проверить факт их оплаты. Мнения юристов разошлись. Руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, представляющий другого дольщика с несколькими квартирами, уверен, что с точки зрения закона все граждане-дольщики — непрофессиональные инвесторы (в сравнении с застройщиком) и должны равно защищаться. Но партнер Ru.Courts Алексей Агеев считает, что физлица, купившие много квартир в целях инвестирования, не должны иметь одинаковые права с рядовыми дольщиками. Положение граждан-инвесторов ВС улучшил, считает адвокат КА Delcredere Александр Спиридонов, «особенно это касается случаев, когда недостроенный объект передан фонду развития территорий, у них будет право встать в четвертую очередь реестра и получить компенсацию». Рядовым дольщикам решение ВС отчасти будет полезно, добавляет господин Агеев, поскольку «факт приобретения более одной квартиры теперь не является доминирующим для квалификации гражданина как инвестора». Но ВС, хотя и «устранил явную несправедливость, не внес ясности и запутал ситуацию», уточняет господин Комсюков. Как поясняет господин Спиридонов, ВС не дал критериев того, как определить потребительский или инвестиционный характер сделки. Неясно, например, будет ли относиться к личным целям покупка нескольких квартир на этаже для объединения их в одну, отмечает советник «Савельев, Батанов и партнеры» Юлия Михальчук. Она предполагает, что личные цели можно, например, подтверждать наличием на иждивении родственников, которые нуждаются в жилье. В целом, уверен господин Спиридонов, выяснение целей «будет сложной задачей, и доля судейского усмотрения окажется очень велика».   Источник: Ведомости

На фоне снижения спроса на элитное жилье девелоперы таких проектов задумались о диверсификации своего бизнеса. Застройщик Vesper Дениса Китаева и Бориса Азаренко заинтересовался покупкой логопарка «Южные врата» в подмосковном Домодедово, который сейчас принадлежит чешской PPF Group, планирующей уйти из РФ. Но, предупреждают эксперты, арендная ставка складских объектов после роста в этом году перейдет к снижению. Застройщик элитного жилья Vesper ведет переговоры с PPF Group о выкупе их доли в девелоперской компании Radius Group, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости и подтвердили два собеседника “Ъ”, близкие к сторонам. Они также знают, что на актив претендует еще несколько компаний, но Vesper находится в наиболее продвинутой стадии переговоров. Основной актив Radius Group — один из крупнейших в РФ логопарков «Южные врата» в подмосковном Домодедово, площадь которого после введения в эксплуатацию всех очередей составит 650 тыс. кв. м. В PPF Group, Vesper и Radius Group отказались от комментариев. В июне «Ведомости» сообщали, что PPF Group решила продать «Южные врата». Среди претендентов издание называло фонды «Сбера» и ВТБ, Central Properties и группу НТК, основанную бывшим топ-менеджером ЛУКОЙЛа Валерием Субботиным. Кроме того, PPF Group планирует продать и остальные объекты компании — бизнес-центры Comcity в Новой Москве на 185 тыс. кв. м, доли в офисном комплексе «Метрополис» у станции метро «Войковская» на 113 тыс. кв. м, торгцентр «Невский центр» в Петербурге площадью 91 тыс. кв. м и другие. Площадки под строительство площадью более 200 га компания уже передала группе ИСТ Александра Несиса. Vesper строит высокобюджетные проекты в Москве, среди которых St. Nickolas на Никольской улице, Vesper Tverskaya на Тверской улице, Cloud Nine на улице Большая Полянка и другие. Владельцы компании — Денис Китаев и Борис Азаренко. Исторически доходность девелопмента жилья в элитном сегменте выше, чем при владении складским объектом,— минимум 15% годовых против 10%, отмечает партнер ILM Андрей Лукашев. Но в этом году элитный сегмент новостроек пострадал сильнее других. По подсчетам одной из компаний-экспертов рынка, в апреле—июне спрос на элитные новостройки Москвы сократился более чем в десять раз год к году, до 2,8 тыс. кв. м, в то время как продажи застройщиков жилья бизнес-класса сократились в 2,7 раза, комфорт-класса — на 27,6%, а продажи премиальной недвижимости выросли на 2,9%. В сегменте складской недвижимости у Vesper ранее не было интересов. Источники “Ъ” говорят, что таким образом девелопер хочет диверсифицировать свой портфель. «Южные врата» — качественный актив, который имеет потенциал увеличения арендного потока, считает Андрей Лукашев . Логопарки показали наибольшую устойчивость к кризисам в отличие от офисных и торговых объектов, и в ближайшие десять лет этот тренд не сменится, полагает один из опрошенных экспертов рынка. Впрочем, сейчас на рынке ожидается снижение ставок аренды логопарков. Другой эксперт ожидает, что в Московском регионе к концу года арендная плата скорректируется с 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м до 5,3–5,4 тыс. руб. Снижению поспособствуют высвобождение складских помещений и сокращение спроса. По данным компании-эксперта, в Москве и Подмосковье сейчас вакантно 2,6% площадей и еще 1,4% складов предлагается в субаренду, в то время как в конце года показатели не превышали 0,4% и 0,5% соответственно. Спрос арендаторов на логопарки, по подсчетам аналитиков, в первом полугодии 2022 года сократился более чем в два раза, до 474 тыс. кв. м. Рыночную стоимость логопарка «Южные врата» ранее эксперты оценивали в 20–30 млрд руб. Господин Лукашев не исключает, что Vesper может приобрести актив не в одиночку, а вместе с финансовым партнером. Но, по словам другого эксперта, Vesper за последнее время реализовал несколько проектов, которые имели хорошую прибыль, например комплекс Lucky в районе станции метро «Улица 1905 года», и теперь имеет достаточно капитала для приобретения логопарка в Домодедово. Источник: Коммерсант

Рост ставок по ипотеке по рыночным условиям, последовавший за пересмотром ЦБ ключевой ставки, привел к снижению спроса в сегменте апартаментов в новостройках Москвы, где не действуют льготные программы кредитования. В первую очередь застройщики таких объектов потеряли ипотечных покупателей, доля которых сократилась с 47% в начале года до 17% в апреле—июне. Эксперты опасаются, что из-за снижения интереса к такой недвижимости на рынок будут выходить преимущественно рискованные проекты редевелопмента старых зданий, доля которых уже составляет треть объема предложения. В апреле—июне 2022 года доля ипотечных сделок по покупке апартаментов в новостройках Москвы составила всего 17% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ) в этом сегменте, подсчитали в одной из компаний-экспертов. По словам аналитиков, еще в начале года этот показатель достигал 47%. При этом в сегменте квартир в новостройках динамика обратная: доля ипотечных сделок с квартирами в новостройках столицы выросла с 61% в январе—марте до 72% в апреле—июне. Значительное снижение доли сделок с ипотекой в сегменте апартаментов связано с тем, что на такую недвижимость не распространяется действие льготной ипотеки, поясняет эксперт компании. Другой эксперт уточняет, что из-за роста ключевой ставки ЦБ рыночная ставка ипотеки на апартаменты доходила до 21%. Это вынудило девелоперов запустить собственные программы субсидирования ипотеки на апартаменты, но и они оказались несопоставимы со ставками по жилищным кредитам с господдержкой, которые с 12% в апреле опустились до 7% в июне. Из-за отсутствия на рынке апартаментов льготной ипотеки в июне спрос восстанавливается слабее, чем в сегменте квартир, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, в первом полугодии было совершено 3,2 тыс. сделок в сегменте, что на 11% меньше год к году. Но, несмотря на значительное падение продаж в сегменте, интерес застройщиков к строительству апартаментов сохраняется из-за меньшего объема вложений в строительство, что дает большую прибыль по таким проектам, отмечает гендиректор ILM Иван Ивлиев. По его словам, порядок согласования разрешительной документации по строительству апартаментов гораздо проще, чем в жилом проекте. Также, продолжает эксперт, для таких проектов отсутствуют санитарно-эпидемиологические требования, что позволяет застройщику запроектировать лоты любой площади и конфигурации. Кроме того, в апарт-комплексах в отличие от жилых проектов не нужно строить социальную инфраструктуру. У покупателей, в свою очередь, апартаменты пользуются спросом из-за более низкого бюджета покупки. По данным компании-эксперта рынка, средний бюджет покупки апартаментов экономкласса составляет 5,7 млн руб., а квартир — 14,7 млн руб. За счет снижения спроса на апартаменты за последний квартал цены на них снизились на 3%, в то время как на квартиры, напротив, выросли на 5%, отмечает один из опрошенных экспертов. За последний год, продолжает он, цены на апартаменты увеличились, но не так значительно — всего на 6%, тогда как стоимость строящегося жилья выросла на 16%. Апартаменты так же популярны у инвесторов, так как при их меньшей цене стоимость сдачи в аренду сопоставима с квартирой, добавляет другой эксперт. Но в ближайшее время стоит ожидать трансформации этого формата, полагает один из экспертов рынка. По ее прогнозам, на рынок будут выходить в основном объекты с наименьшим бюджетом сделки, например в объектах редевелопмента существующих зданий. Такая тенденция уже наблюдается на рынке. В первом полугодии 2022 года в Москве начались продажи в 23 объектах реконструкции из старых гостиниц, общежитий и офисов, которые продаются по договору купли-продажи, а не ДДУ, хотя год назад рынок пополнился всего четырьмя такими проектами, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». В итоге, резюмируют аналитики, на долю проектов редевелопмента в сегменте апартаментов сейчас приходится 30% от общего объема предложения. Источник: Коммерсант